Lakás kiürítése nemperes eljárásban

Tisztelt Fórumozók, tisztelt Szakértők!

Nemperes eljárásban kértem a lakásom kiürítését a Vht. 183/A. § (1) pontjában biztosított jogcím alapján, tekintettel arra, hogy a határozott idejű bérleti szerződést az abban biztosított rendes felmondási jog alapján bérbeadóként felmondtam, de a bérlők (immáron jogcím nélküli, bérelt díjat sem fizető lakáshasználók) nem költöztek ki. A bíróságnak (titkárnak) a kérelmem elbírálása során van-e törvényesen joga, hatásköre a nemperes eljárásban elutasítási okként hivatkoznia arra, hogy a másik fél vitatja a rendes felmondásom hatályosságát és ez a vitatás bizonyítási eljárást igényel, és arra csak peres eljárásban van lehetőség? (A rendes felmondásom hatályos és ekként a bérleti jogviszony megszűnt, ezt igazoltam a kérelmem benyújtásakor, ennek vitatása a másik fél által megalapozatlan.) A fő problémám ezzel az, hogy ilyen esetekben jellemzően vitatott kérdések vannak a felek között, és ha a bíróság a nemperes eljárásban ennek okán a kérelmet elutasítja, akkor elvileg egyetlen esetben sem lehetne a lakás kiürítését nemperes eljárásban elrendelni, hiszen mindig lehetne találni egy olyan vitatott kérdést a felek között, amit peres eljárásban kellene bizonyítani. A véleményem szerint a másik fél peres eljárást indíthat az igazának bizonyítása céljából és pernyertessége esetén kérheti az eredeti helyzet visszaállítását (illetve fellebbezést adhat be a kiürítési végzés ellen), de ezt megelőzően a felmondás vagy bárminek vitatása nem befolyásolhatná a nemperes eljárásban a kérelem elbírálását.

Tévedsz.

Köszönöm a válaszodat, habár nem kifejezetten a kérdésemre válaszoltál. Mi, vagy melyik jogszabályhely igazolja, hogy valóban tévednék?

A jogszabályok rendezik a jogviszonyokat - olyan funkciójuk, hogy igazoljanak bármit is, nincs.

Kifejezetten a kérdésedre válaszoltam, méghozzá eléggé lényegre törően.

Zoltán! Olyan szépen hivatkozol a 183/A. §-ra. Hát nem olvastad el és értelmezted? Akkor értelmezzük együtt:
Itt nem alkalmazható a 183/A. § (1). Annak alkalmazhatósága a határozott időre kötött lakás helyiségbérleti szerződés meghatározott idejének lejártához kötődik. Ha ez az idő lejár, és a bérlő nem költözik ki, a bérlő a törvény erejénél fogva önkényes lakásfoglalóvá válik, és a kiürítést a 183. § szerinti nemperes eljárás során hozott végzésben rendelik el.
Itt nem erről van szó, hanem arról, hogy a bérbeadó a szerződést felmondta! A bérlő itt is jogcím nélkülivé vált, de nem minősül önkényes lakásfoglalónak, ezért az elrendelés is más alapokon nyugszik: a bíróságnak előbb határozatban (= kereset alapján, ítéletben) meg kell állapítania a felmondás érvényességét, ahogy ezt a 181. § kimondja. Mondanom sem kell, hogy ez már nem nemperes út, és a legvégén majd végrehajtási lappal rendelik el a kiürítést.
A titkár valóban el fogja utasítani a kérelmedet, de nem azért, mert vita támadt a felmondás hatályossága körül, hanem azért, mert nincs hatásköre a végrehajtás elrendelésére.
Megjegyzem, hogy a 183/A. esetében pedig csak azt vizsgálják, hogy a meghatározott idő lejárt-e; azt, hogy ezt a bérlő vitatja-e nem vizsgálják; illetve az jogorvoslati kérelemnek minősül, aminek viszont nincs a végrehajtásra halasztó hatálya. Úgyhogy a kérdésed teljesen felesleges dologra irányul, a kérelmed pedig célt tévesztett.

Így.

Kedves Béla, köszönöm a válaszodat. Valóban helytállóbb lett volna úgy fogalmaznom, hogy melyik jogszabályhely alapján igazolható az állításod, vagy hogy melyik jogszabályhely rendezi úgy a jogviszonyokat, ami alapján igazolható az állításod. Az állításod lényegesen hasznosabb lett volna egy indoklással, mint például amely Gerbera válaszában szerepel, és amellyel egyetértesz, ha jól értettem.

Kedves Gerbera, köszönöm szépen a részletes válaszodat. A Vht. 183/A. § (1) bekezdésének az értelmezését nem bíztam a véletlenre, ezért három alkalommal is jártam a bíróságon panasznapon, és mindhárom bírósági tanácsadó olyan szépen a nemperes eljárást javasolta. Arra hivatkozva, hogy a felmondás alapján megszűnt a bérleti szerződés, ily módon a bérleti szerződésben foglalt határozott idő is lejárt abban az értelemben, hogy hatályát veszítette. Ezek szerint a jogvégzett bírósági tanácsadók is egyöntetűen tévesen értelmezték a Vht. 183/A. § (1) bekezdését, amennyiben a te értelmezésed a helyes. Ennek fényében nem én tévedtem – ahogyan Béla fogalmazott –, hanem a bírósági tanácsadók, ily módon engem olyan szépen félrevezettek. Ennek ellenére igyekszem a tanulságot levonni.

Gerbera értelmezése szerint a bérleti jogviszony hiába szűnt meg, a szerződés hiába szűnt meg, a megszűnt szerződés által hiába vált hatálytalanná a határozott idő, az mégsem tekinthető úgy, hogy lejárt. A számomra ez az értelmezés a törvényesség és a törvényesség betartatása fényében nem célravezető, és társadalmilag nem hasznos. A lakás kiürítésére nemperes eljárásban jellemzően akkor van szükség, ha a szerződés időtartama alatt a bérlők jogsértő, károkozó módon járnak el. Ilyen esetekben a bérbeadó jellemzően felmondással él. A bérlők nem fizetnek bérleti díjat, nem fizetnek közös költséget, nem használják a lakásomat rendeltetésszerűen, kárt okoznak, nem engednek be azt ellenőrizni, tehát ilyen esetben nyilvánvaló, hogy a bérbeadó felmond. A jogsértések megszüntetése és a kárenyhítés céljából nyilvánvaló, hogy a gyors nemperes eljárás lenne a célravezető jogorvoslat. Ezek szerint ilyen esetben Magyarországon nincs hatékony jogorvoslat, és a bajba jutott bérbeadók szükségszerűen célt tévesztenek, miközben a jogsértő, rosszhiszemű bérlők célt érnek el? Valóban ilyen országban élünk?

Vajon mi lehetett a jogalkotó szándéka a Vht. 183/A. § (1) bekezdésével annak fényében, hogy a határozott idejű szerződés felmondása útján a jogviszony megszűnése ellenére ne lehessen a jogcím nélküli lakáshasználókat nemperes eljárással kirakni? Ez jelentősen értelmetlenné teszi ezt a jogszabályt, hiszen jogi kiskaput nyit a rosszhiszemű bérlőknek azáltal, hogy miután bérleti szerződést kötnek, tartósan bármilyen jogsértést, károkozást elkövethetnek úgy, hogy ne lehessen őket rövid időn belül kirakni. És mire a bíróság peres úton elrendeli a kiürítést, addigra az már nem jelent érdemi jogorvoslatot a bérbeadó számára.

A határozott idejű lakásbérleti szerződéseket köztudomású módon jellemzően hosszabb időre kötik. Gerbera válasza lapján, ha valaki Magyarországon tartósan és háborítatlanul, egyoldalú előnyökhöz kíván jutni mások kárára, akkor nem kell bűncselekményt kockáztatnia, csupán egy szokásos határozott idejű bérleti szerződést kell kötnie bérlőként, és egyszerűen nem fizet, és szinte bármit megtehet akár évekig? És ha nincs vagyona, akkor az okozott károkat be sem lehet rajta hajtani? Eljött Magyarországon a rosszhiszemű, ingyenélő emberek Kánaánja, és akár ingyen lakáshasználat jár nekik, és akár büntetlenül károkat okozhatnak?

A bíróság egyébként a felmondásom alapján kétséget kizáróan megállapította, hogy a jogviszony megszűnt, tehát nekem erről már van egy jogerős végzésem. Ezek szerint egy jogerős végzés a jogviszony megszűnéséről nem elég, hanem jogerős ítéletre van szükség ahhoz, hogy egy rosszhiszemű bérlő kirakható legyen? Ha igen, akkor a rosszhiszemű bérlők ezáltal is előnyös helyzetbe kerülnek a jóhiszemű, jogkövető bérbeadókkal szemben.

Az egyik jogi szakértő weboldalán (http://www.drfodortamas.hu/…glalonak_161) többek között ez olvasható a kiköltözés elmulasztása esetén: „Ugyancsak fennáll az önkényesség, ha a lakásbérleti szerződést a bérbeadó írásban felmondja, és ez a bérbevevő tudomására jut.” Ezt is értelmeztem, és ennek alapján is alkalmazhatónak tűnik a Vht. 183/A. § (1) bekezdése. Vagy az lett volna a jogalkotó célja, hogy az önkényes lakásfoglalókat (vagy jogcím nélküli lakáshasználókat) kedvező elbánásban részesítse, ha úgy alkalmaznak önkényességet, hogy előtte határozott idejű szerződést kötnek? Mi az értelme annak, hogy ha valaki szerződés köt és nen tartja be, akkor hosszú távon olyan jogvédelmet kap, amely segítségével tartósan ingyen használhatja mások lakását és jelentős károkat okozhat? A magyarországi jogszabályok ezek szerint megengedik, hogy a rosszhiszemű lakáshasználók hosszasan követhessenek el jogsértéseket, akár abból a megfontolásból, hogy a felhalmozódott követeléseket később már nem lehet rajtuk behajtani? A nemperes eljárásnak éppen a gyorsasága általi kárenyhítés lenne az egyik jelentős előnye, de ha ez csak egy határozott idő lejárta után vehető igénybe, akkor valóban célt tévesztett a jogszabály, hiszen a nemperes eljárás sürgős esetben, vagyis felmondás esetén mégsem alkalmazható.

Egy esettanulmányban olvasható (www.ingatlankezeles.com/…ulmany_6.pdf), hogy az egy évre kötött határozott idejű szerződés lejárta előtt a bíróság a lakás kiürítését rendelte el 183 §-ban foglaltak alkalmazásával. Ezek szerint a bíróság ebben az esetben hibázott, mert itt sem lett volna hatásköre a nemperes úton történő kiürítésre?

A Lakástörvény 91/A § 1. bekezdése szerint jogcím nélküli használónak minősül az, aki a lakást (helyiséget) a bérbeadónak – a bérlőkijelölési vagy bérlőkiválasztási jog fennállása esetén e jog jogosultjának – a hozzájárulása vagy a vele való megállapodás nélkül használja. A szerződés felmondása okán már megállapodás nélkül használják a lakásomat, vagyis jogcím nélkül. Vajon a jogalkotónak a Vht. 183/A. § (1) bekezdésével az volt a célja, hogy kivételt tegyen azokkal, akik úgy élnek vissza a jogaikkal, hogy előtte bérleti szerződést kötöttek? Akárhogy is, ennek az a joghatása, hogy a rosszhiszemű embereknek elég egy bérleti szerződést kötniük, és ha nem tartják be, akkor akár hosszú hónapokig, évekig bitorolhatják mások lakását.

Ha Gerberának igaza van, akkor a Vht. 183/A. § (1) bekezdése a felmondási jogot, illetve a felmondási jog kikötését is nagyrészt értelmetlenné teszi, hiszen rosszhiszemű, károkozó bérlők esetén a gyakorlatban mégsem érvényesíthető a felmondás, mert a bérlő hosszú ideig maradhat a bérleményben, amíg egy peres eljárás le nem zárul.

A másik kivételszabály, a 183/B. § (1) bekezdésében a jogalkotó a szerződés megszűnését követő 60 napra hivatkozik, nem a szerződés lejártára. Vajon a jogalkotó előnybe kívánta hozni a lakást jogcím nélkül használókat a nem lakás vonatkozásában bérleti szerződéseket kötő bérlőkkel szemben?

A másik kivételszabály, a 183/C. § (1) bekezdésében a jogalkotó szintén a szerződés megszűnését követő 60 napra hivatkozik. Vajon a jogalkotó előnybe kívánta hozni a lakást jogcím nélkül használókat a hitelszerződésüknek eleget tenni nem tudó személyekkel szemben?

Ha a Vht. 183/A. § (1) bekezdése nem alkalmazható felmondás esetén, akkor a magyar jogrendszer kifejezetten csapdát állított a jóhiszemű bérbeadók számára, hiszen ha jellemző módon járnak el, vagyis például egy évre kötnek lakásbérleti szerződést (hiszen jellemzően ki kötne lakásbérleti szerződést egy-két hónapra), és rosszhiszemű bérlők esetén jellemző módon felmondással élnek, akkor szinte garantáltan nem tudják a jogaikat hatékonyan érvényesíteni, és nagy eséllyel jelentős károk elszenvedését kockáztatják. Így.

Jajj, minek ennyit írni ide. Nem minket kell meggyőzni, hanem a bíróságot.
De ne aggódj, mindjárt kikeresem neked a törvény indokolását és röviden válaszolok, ha át tudom rágni magam a betűhalmazodon.

„ ily módon a bérleti szerződésben foglalt határozott idő is lejárt abban az értelemben, hogy hatályát veszítette.”
Ugye, érzed te is, hogy ez nem csak nem igaz, hanem értelme sincs?

„A lakás kiürítésére nemperes eljárásban jellemzően akkor van szükség, ha a szerződés időtartama alatt a bérlők jogsértő, károkozó módon járnak el.”
Lehet, hogy szükség lenne rá - de lehetőség nincs.

„ Ezek szerint a jogvégzett bírósági tanácsadók ”
Hangsúlyozottan nem tanácsadók; anyagi jogi kérdésben nem, kizárólag eljárásjogi problémákban adhatnak - lényegében technikai - segítséget.

(Csak nem sikerül röviden. Előrebocsátom, többet nem szándékozom magyarázni a témát, még akkor se ha a kérdező újabb regényt ír.)

Vht.
183/A. § (1) A bérbeadó a határozott időre kötött lakás és más - nem lakás céljára szolgáló - helyiségbérleti szerződés esetén a meghatározott idő lejártát követő 60 napon belül kérheti a 183. §-ban meghatározott rendelkezések alkalmazását, ha a kérelem benyújtásával egyidejűleg igazolja, hogy a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt. A kiürítés iránti kérelem benyújtására nyitva álló határidő jogvesztő.

A nyelvtani értelmezés alapján szerintem egyértelmű, hogy a határozott időnek el kell telnie, enélkül ezt az objektív tényt nem lehet igazolni.

.
"Mi a cél?"
A Vht. 183/A. §-t a 2005. évi CXXXII. törvény 46. §-a iktatta be, ennek előterjesztői indokolása az alábbi:

„A 46. §-hoz

A törvény a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.) rendelkezéseit kiegészíti egy új, 183/A. §-sal. Ennek lényege, hogy a határozott időre kötött lakás-és helyiségbérleti szerződések esetén a határozott idő lejártát követően - ha a bérlő a lakást, helyiséget nem adja vissza kiürítve a bérbeadónak - az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére vonatkozó 183. § rendelkezései alkalmazhatók legyenek. A téli időszakban azonban ilyen esetekben is figyelembe kell venni a Vht. 182/A. § szabályait azzal azonban, hogy az ingatlan a kiürítés szempontjából nem tekinthető önkényesen elfoglalt lakásnak.

Az új lehetőség bevezetése megelőzi a hosszadalmas bírósági eljárásokat, egyúttal biztonságossá és kiszámíthatóvá teszi a bérbeadók (tulajdonosok) számára a lakás (helyiség) birtokba vételével, ismételt bérbe adásával, más hasznosításával, vagy az elidegenítéssel kapcsolatos jogainak gyakorlását. A jogintézmény bevezetése összhangban áll a Lakástörvény 23. § (2) bekezdésének és 36. § (1) bekezdésének rendelkezéseivel, melyek értelmében a meghatározott idő elteltével a szerződés megszűnik, ezért a szerződés felmondására és a lakáskiürítés iránti bírósági eljárás megindítására nincs szükség.”

.
A bérbeadó felmondása lehet jogszerű és jogellenes is. Te azt állítod, hogy jogszerű volt, a bérlő azt állítja nem volt az. Ez azt jelenti, hogy jogvita van, abban pedig bíróság jogosult dönteni, peres eljárásban.
Megfordítom a helyzetet, próbáld magad beleképzelni, hogy ha Te bérelnél egy lakást határozott időre (mondjuk 2 évre) de egy év elteltével a bérbeadó úgy dönt, hogy el akarja adni a lakást és ezért felmond neked, azt állítva, hogy nem fizetsz semmi, rongálod a lakást, stb. ezért 2 hét múlva költözz ki. Csak a bérbeadó állítása alapján legyen nemperes, gyorsított eljárás? Ebben az esetben szerinted mi lenne a korrekt? A peres eljárás, ahol bizonyítást folytat le a bíróság és meg tudja állapítani, hogy hazudott a bérbeadó?

.
Általánosságban:
A bérbeadás a vagyon (ingatlan) befektetése és mint minden befektetés, kockázatokkal jár. A bérbeadó dönti el, hogy milyen feltételekkel és kinek adja ki az ingatlanát, ahogy a bérlő is maga dönti el, kitől és milyen feltételekkel bérel ingatlant.
Aki nem hajlandó kockáztatni, az válasszon más bevételszerző tevékenységet.

.
Az esettanulmány érdekes, bár az is túl bő lére van eresztve (esetleg Te írtad?), az összes végigolvasása alapján a tényállás egy jelentős kérdésben eltér a Tiédtől: „A magánszemélyekkel mi sosem kötöttünk szerződést. A cég pedig nem adhat bérbe, mert arra a bérleti szerződés szerint nincs joga”.

.
A Vht. 183/B. § az ún. lex Nyugati (a pályaudvar melletti boltok, árusok miatt hozták meg).
A Vht. 183/C. § pedig az állam által megvett és a Nemzeti Eszközkezelőtől visszabérelt ingatlanok kiürítésére vonatkozik.

Ezek mind később felmerült helyzetek rendezésére születtek, nem egyidőben a 183. § és a 183/A. § megalkotásával. Az más kérdés, hogy a jogalkotó akár "frissíthette volna" a korábbi szabályokat is, mégsem tette.

.
Utolsó bekezdésre: én úgy tudom, hogy tipikus bérleti szerződés nem a határozott idő, hanem a határozatlan. Ha annak felmondását vitatja a bérlő és nem költözik ki, szintén pert kell indítani vele szemben.
A határozott idejű szerződésnél a határozott idő eltelte után pont ezért nincs szükség felmondásra és pereskedésre, mert mindkét szerződő fél tudja előre, hogy a fix idő eltelte után mennie kell a bérlőnek. Egy ténykérdésben (eltelt-e 2018.10.30. napja) nem lehet jogvita, nem kell per.

Éppenséggel nem reménytelen kérdező helyzete. Ugyanis a bíróság is tudja nézni a tényállást. Ha gépközelben leszek, leírok egy általam ismert esetet.

„Az esettanulmány érdekes,”
Egy - bírósági titkár által meghozott - nem jogerős végzést mutatnak, amelynek végrehajtását a fellebbezés folytán a másodfok felfüggesztette. A másodfok akkor függeszti fel az egyébként előzetesen végrehajtható döntés végrehajtását, ha a a megváltoztatása várható.

„Éppenséggel nem reménytelen kérdező helyzete. ”
Legfeljebb akkor van esélye, ha az eljárás közben a határozott idő, amelyre a szerződést kötötték, eltelik.

http://www.jogiforum.hu/…forum%5D.pdf

@Kovács_Béla_Sándor: Nem egyértelmű, hogy másodfokon történt a felfüggesztés:
„[...] a végzés ellen halasztó hatállyal nem lehet fellebbezni, de a cégnek mégis sikerült. [...] a bíróság aznap döntött a végrehajtás elhalasztásáról, amikor ők a papírjaikat beadták” (az esettanulmányból az idézet).
Nem szokott már rögtön a beadás napján másodfokra kerülni az irat, illetve a másodfok sem szokott ilyen gyors lenni. De lehet csak én ismertem meg lassabbnak a helyi törvényszéket :D
Szerintem a kiürítést elrendelő elsőfokú bíróság függesztette fel a végrehajtást.

.
Ha átírod a link végén a 6-os számot ("...esettanulmany₆.pdf") 1-5 között más számra, az előzmények is kiderülnek, arra írtam, hogy érdekes; illetve azokból derül ki több a bérleti szerződésről.

OFF
No jó, azért a stílusból te is láthatod, hogy nem kell mindent készpénznek venni, itt-ott osztani kell kettővel. Vagy hárommal.
ON

Grave7:
Vagy ezt a linket használod, és arra kattintasz, amire akarsz: http://www.ingatlankezeles.com/esettanulmany/
De szerintem nem nagyon érdemes, elégé szappanopera stílusban van megírva. És nem is fejezte be. Úgy ér véget, hogy nem tudjuk meg az ügy végét, pedig azóta biztosan lezárult.

Kedves Béla, köszönöm a válaszaidat. Ezek szerint a jogalkotó kizárólag arra az esetre korlátozta a Vht. 183/A. § (1) bekezdésében foglaltak alkalmazhatóságát, ha eltelt a bérleti szerződésben meghatározott idő abban az értelemben, hogy a jogviszony a végső dátum előtt nem szűnt meg. A felmondással megszűnő jogviszony esetén ezek szerint a bérbeadó csak úgy kérheti a Vht. 183/A. § (1) bekezdésében foglaltak alkalmazását, hogy kivárja a végső dátum elteltét, és úgy kéri a lakás kiürítését, hogy már több hónapja megszűnt a jogviszony. Ráadásul a nevezett jogszabályban van egy 60 napos jogvesztő határidő is. Ez is határozott idő végső dátumához kapcsolódik, tehát felmondás esetén akár még hosszú hónapokig nem történhet jogérvényesítés, és nyilvánvaló, hogy ez nem igazán „rendezi” a jogviszonyokat, hanem felborítja, a bérbeadó hátrányára, a bérlő előnyére. Különösen egy indokolt azonnali felmondás veszíti értelmét, hiszen a jogérvényesítés nem azonnal, hanem akár több mint egy év múlva válik lehetségessé, egy peres eljárás lezárulása után. Ez is a jogsértő, csaló bérlők malmára hajtja a vizet. Szintén a jogsértő bérlőket segíti, hogy a lakás kiürítésére nemperes eljárásban felmondás alapján nincs lehetőség, ahogy ezt megerősítetted. Akkor legyen így, ha a jogalkotó így akarta. Sok birka becsületes magyar keményen dolgozik, megtakarít, milliókat fizet a lakásért és százezreket a vagyonszerzési illetékért, a jó eszű csaló meg inkább elveszi a mások munkájának gyümölcsét, például jogcím nélküli lakáshasználat formájában.

Szerintem egyes anyagi jogi kérdések, körülmények ismerete nélkül eljárásbeli jogi segítség jellemzően nem lehet hatékony, sőt hátrányos is lehet, erre az én esetem is jó példa lehetne. Ebből is látszik, hogy mire jó a bíróság egyre jobban reklámozott segítségnyújtó szolgáltatása. De legyen így. Természetesen nem szeretném megvárni, hogy a határozott idő elteljen. Viszont szomorú, hogy mire a bíróság az indítandó peres eljárásban dönteni fog, addigra valószínűleg el fog telni a határozott idő. Ennyit arról, hogy a becsületes, jogkövető embereket mennyire védi a törvény Magyarországon.

Kedves Grave, köszönöm szépen a részletes válaszodat. Ez megerősíti, hogy félreértelmezés történt a részemről, pontosabban a bírósági segítők részéről. A fordított helyzetet el tudom képzelni, és gyakran a másik fél szempontjából is mérlegelem a helyzetet: fellebbezhetek, és kérhetem az eredeti helyzet visszaállítását, és kártérítést. Ez egy oda-vissza költözés költségének felel meg. Ez nyilvánvalóan nagyon bosszantó és hátrányos lenne. Az én esetemben a bérlők hónapok óta nem fizetnek sem bérleti díjat, sem közös költséget, korlátozzák az összes tulajdonosi/bérbeadói jogomat, kárt okoznak a lakásban: ha belegondolsz, ez nagyságrendileg bosszantóbb és hátrányosabb egy peres eljárás lezárulása után, mint egy oda-vissza költözés. Azt is vedd figyelembe, hogy a bérbeadóval szemben egy kártérítés sokkal könnyebben érvényesíthető, min egy bérlővel szemben.

Teljesen egyetértek, hogy a bérbeadás kockázattal jár. Ha viszont valami ésszerűtlenül nagy kockázattal jár azáltal, mert a jogsértő, csaló bérlőkkel szembe adott esetben csak évek után lehet a jogokat, követeléseket érvényesíteni (vagy akkor már nem is lehet), akkor a tulajdonosok vagy nem adnak bérbe (mint ahogyan a statisztikák ezt igazolják), vagy a kockázatot a bérleti díjba bekalkulálják, és emiatt a becsületes bérlők is szenvednek. Tehát a néhány jogsértő, csaló miatt legyen a bérleti díjak jó magasak amiatt, hogy a bérbeadás kockázatos a jelenlegi részrehajló jogi szabályozás miatt. Akkor legyen így.

Az esettanulmányhoz képest valóban jól látod az eltérést, köszönöm. Ha valaki tehát szerződést köt és utána visszaél a jogaival, az jelentős jogvédelemben részesül ahhoz képest, aki ugyanúgy visszaél a jogaival és ugyanolyan jelentős kárt okoz, csak előtte nem kötött szerződést. Erre írtam (igen, én), hogy akkor a bérleti szerződés megkötése a megoldás azok számára, akik mások lakását utólag bitorolni kívánják, és hónapokig ingyen kívánnak lakni.
Köszönöm a jogi háttérinformációkat a kivételszabályok megalkotásával kapcsolatban, és teljesen érthető a magyarázatod. Én sem ragaszkodtam volna a nemperes eljáráshoz, ha a bírósági panasznapon szolgálatot teljesítők nem ezt javasolták volna.

Kedves Blackjack, köszönöm a hivatkozott tanulmányra vonatkozó linket. Ezt is ismerem. Dr. Lénárd-Komjáthy Kitti Katalin ebben többek között ezt írja „Fentiek alapján a határozott időre lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség vonatkozásában kötött bérleti szerződés lejártát követően is lehetőség van arra, hogy a bérbeadó (nem feltétlenül tulajdonos) a gyorsabb és általában olcsóbb nemperes eljárás keretében kérje a bíróságtól az elhagyásra kötelezést.” Nos, az esetemben is lejárt a bérleti szerződés, tekintettel arra, hogy felmondtam. Ezt is olvastam, de ezek szerint a szerző is téved, mert nem az számít, ha a szerződés lejár, hanem az ha a benne foglalt meghatározott idő jár le.

A tanulság a számomra egyértelmű: a jog hatékonyan, vagyis nemperes eljárás formájában nem védi a bérbeadókat a jogukkal visszaélő, károkozó bérlőkkel szemben, ha a bérbeadó a károkat enyhíteni kívánja egy felmondással. A károkozó félnek ugyanis nem kell semmit bizonyítania, bizonyítás nélkül szinte korlátlanul kárt okozhat, bizonyítás nélkül birtokban maradhat, nem fizethet akár hónapokig, a bizonyítás a károsult félre hárul. A lakás kiürítése egyébként egy kárenyhítő eljárás lehetne, ami valóban sértené egy jóhiszemű bérlő jogait egy rosszhiszemű bérbeadóval szemben. Ilyen esetben akár jelentős bírsággal is lehetne sújtani a bérbeadót, de nem méltányos, hogy egy szinte korlátlan károkozást, hosszas pereskedést kell elviselnie a magyar jog alapján.
Azt is figyelembe kellene venni, hogy mi az esélye annak, hogy egy rosszhiszemű bérbeadó indokolatlanul felmond egy jóhiszemű bérlőnek és ennek milyen teljes kár a következménye, és mi az esélye annak, hogy egy rosszhiszemű bérlőnek kénytelen felmondani egy jóhiszemű bérbeadó, és ennek milyen teljes kár a következménye. Ha valaki készítene egy tanulmányt (talán van ilyen), akkor nyilvánvalóvá válna, hogy egy rosszhiszemű bérlőnek lényegesen több indítéka van, mint egy rosszhiszemű bérbeadónak, többek között amiatt, hogy egy rosszhiszemű bérlő sokkal nagyobb károkat tud okozni, mint egy rosszhiszemű bérbeadó.

_Zoltán_

Aki rászánja a pénzt, hogy közjegyző előtt közokiratba foglalja a bérleti szerződést, végrehajtási záradékkal látja el, valamint a bérlőtől befogadási nyilatkozatot kérsz, akkor jelentősen csökkenthető a kockázat, és jócskán lerövidíthető az idő a kiköltöztetésre.

Kedves József! Köszönöm, és teljesen igazad van. Mindezt elmulasztottam, de a következő alkalommal nem fogom. Ebből is látszik, hogy a lakás kiürítése kapcsán nem lehet számítani a bíróságra, mint hatákony jogorvoslati eszközre, hanem csak a közvetlen végrehajthatóságot biztosító közjegyzői közokiratra.

Ha valaki bérbeadóként mégis a bíróságra számít, akkor legfeljebb 1-3 hónapos határozott időre szóló bérleti szerződést célszerű csak kötni, mert (a hozzászólások alapján) így a lakás kiürítése belátható és még ésszerű időn belül végrehajtható, ha a bíróság tartja a határidőket. Az 5 napos döntési határidő után még akár hetek telhetnek el, amíg a végzést leírják, postázzák, egyéb intézkedéseket megteszik. Tehát az 5 nap a talapsztalataim alapján jellemzően nem 5 nap.

Egy dolgot kellene megértened: a 'lejárt időtartamú' és a 'megszűnt' szerződés nem ugyanaz. Ez a tévedésed magja.

OFF
Ezt az utolsó hozzászólásodat már nem olvastam el. Szerintem más se nagyon fogja.
ON

Megértettem, és nagyon köszönöm a hozzászólásokat.