Lakás kiürítése nemperes eljárásban

Fórum → polgári jog
régebbi elöl     új hozzászólás

_Zoltán_ # 2018.12.03. 20:17

Kedves Grave,
Nagyon köszönöm az értelmezésedet és a javaslatodat, amit hasznosnak találtam.

A példamondatodból kiindulva és azt behelyettesítve egy konkrét céllal:
"[...] előtt is előterjeszthető, ha [...] elérni kívánt 2018. decemberben esedékes lakásszemlét a kérelem perindítást követő előterjesztése az időmúlásra tekintettel meghiúsítaná."

Vajon a 2018. decemberében megtartandó lakásszemlét (joggyakorlást mint elérendő célt) a kérelem perindítást követő előterjesztése az időmúlásra tekintettel meghiúsítaná? Igen, hiszen például februárban már nem tudnám gyakorolni a decemberben érvényesítendő jogomat. Ennélfogva nem lenne értelme, hogy a kérelemben kérelmezzem a 2018. decemberi lakásszemle kikényszerítését, mivel azt az idő múlása meghiúsítaná. (Az időben akkor sem tudok visszamenni, ha a bérlők februárban ugyanúgy bent fognak lakni.)

Grave7 # 2018.12.03. 19:45

@_Zoltán_:
"[...] előtt is előterjeszthető, ha [...] elérni kívánt célt a kérelem perindítást követő előterjesztése az időmúlásra tekintettel meghiúsítaná."

Próbálom a közbeszéd nyelvére lefordítani:
HA a perindítás utáni kérelemnek már nem lenne értelme (időmúlás miatt: pl. felrobban az épület)
AKKOR perindítás előtt is előterjeszthető.
És viszont:
HA perindítás után is lesz értelme a kérelemnek (ugyan úgy bent fognak lakni)
AKKOR perindítás előtt nem lehet előterjeszteni.

Komolyan javaslom, hogy a per vitelére bízz meg ügyvédet.
Ha megbízol ügyvédet, akkor pedig ne akard, hogy ő szó szerint az általad írtakat, főleg a jogilag nonszenz érveléseidet közölje a bírósággal.

_Zoltán_ # 2018.12.03. 16:26

(Pp. 108. § [Ideiglenes intézkedés a keresetlevél előterjesztése előtt]
(1) Az ideiglenes intézkedés iránti kérelem a keresetlevél benyújtása előtt is előterjeszthető, ha a 103. § (1) bekezdésében megállapított valamely feltétel fennáll, és a kérelmező valószínűsíti, hogy az ideiglenes intézkedés elrendelésével elérni kívánt célt a kérelem perindítást követő előterjesztése az időmúlásra tekintettel meghiúsítaná.)

Az esetemben a legnyilvánvalóbb kérelmezési jogcím a Pp. 103. § (1) bekezdésének pontjai szerint a „kérelmezőt közvetlenül fenyegető hátrány bekövetkezésének elhárítása“. Ilyen hátrányok: a joggyakorlás/jogérvényesítés elmaradása (lakásba bejutás, karbantartás, javítás), és rendeltetésszerű állapot ellenőrzésének elmaradása alapján számos további jog gyakorlásától esek el mint fenyegető hátrány, például rendeltetésellenes használat feltárása, igazolása, ennek abbahagyására való felszólítás, az abbahagyás kikényszerítése, esetlegesen okozott károk feltárása, igazolása, ilyen károk helyreállítására, megtérítésére való felszólítás, károkozás abbahagyásának kikényszerítése, és a szükséges karbantartások elmaradása is közveltenül fenyegető hátrányt jelent keletkező károk, adott esetben akár közveszély okozás formájában.

„Különös mélténylást érdemlő ok“ lehet, hogy a nevezett jogaimat érvényesíthessem, azért is, mert az ebben engem akadályozók már mindezt jogcím nélkül teszik, másrészt a jogérvényesítés elmaradása miat jelentős károk keletkezhetnek a lakás berendezésében.

„A fennálló állapot megváltozásának megakadályozása érdekében” is indokolt a kérelem, mivel a lakás rendeltetészerű állapotban került átadásra (a szerződés szerint ez az állapot a fenntartandó állapot) és a jogérvényesítés (ellenőrzés) elmaradása esetén a lakás rendeltetészerű fennáló állapotát a jogcím nélküli lakáshasználók nagyobb eséllyel megváltoztathatják. Nem minden esetben, de van arra is esély, hogy az eredeti állapot helyreállíthatlanná válik (például rendeltetésellenes használat miatt már nem vásárolható, nem pótolható burkolat károsodása) A jogszabály szerinti fennálló állapot a szerződés szerinti joggyakorlás szerinti állapotra is vonatkozik, amit a jogcím nélküli lakáshasználók igyekeznek megváltoztatni (a joggyakorlásom gátolása révén), és a rendeltetésszerű joggyakorlás megváltoztatásának megakadályozása érdekében kell őket eltiltani ettől a magatartástól. (vagyis nyilánvalóan nem egy fennálló jogsértő állapot fenntartása a jogalkotói cél, hanem annak megakadályozása)

A „kérelmező későbbi joggyakorlása meghiúsulásának megakadályozása érdekében” is indokolt, hiszen az esedékes joggyakorlás (bejutás, ellenőrzés) meghiúsulása alapján ugyanez a joggyakorlás nyilvánvalóan meghiúsul, ráadásul visszafordíthatatlan módon egy későbbi időpontban abból a szempontból, hogy utólag soha nem lehet teljes bizonyossággal megtudni, hogy az esedékes joggyakorláskor a lakás milyen állapotban volt, és az akkor szükséges intézkedések megtétele egy későbbi időpontban szükségszerűen jogsérelmmel jár mivel az esedékességkor nem történhetett meg.

_Zoltán_ # 2018.12.03. 14:29

Köszönöm szépen a válaszokat! Egyelőre úgy tűnik, hogy valóban megért egy próbát az ideiglenes intézkedési kérelem benyújtása, jobb híján.

Úgy látom, hogy a Pp. 103. § bekezdésében foglalt jogcímek alapján a ideiglenes intézkedési kérelem a keresetlevél előtt benyújtható.

Az valóban nehéz kérdés, hogy ideiglenes intézkedési kérelem keretében lakás kiürítése kérhető-e.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.12.03. 13:03

Nem állítottam, hogy mindig sikerült. Sőt, még azt sem, hogy többször. :) De egy példa volt rá, tehát nem kizárt. (Hozzátenném, máskor nem is próbáltam, vagyis a találati arányom 100%.)

ObudaFan # 2018.12.03. 12:33

És azért elég kivételes a kiürítési perekben, hogy sikerül is elérni.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.12.03. 11:46

(Költöztettem már ki ideiglenes intézkedés alapján, a kiürítési per jogerős befejezése előtt bérlőt. Lehet, hogy nem egyértelmű azonban: ideiglenes intézkedés önmagában nem, csak perben, tehát legkorábban a keresetlevélben kérhető.)

drbjozsef # 2018.12.03. 10:42

Nem értek hozzá, de nekem nem tűnik úgy, hogy ez az ideiglenes intézkedés vezetne valamire. Szerintem az állapotok fenntartására, biztosítására használható, arra nem, hogy segítsen bejutni az ingatlanba.

De lehet, hogy egy próbát megér.

_Zoltán_ # 2018.12.03. 08:09

Kedves József,
Köszönöm a válaszodat. Sajnos a nyárom már beázás is történt a felső szomszéd irányából, de a bérlők nem engedtek be, hogy felmérjem, és helyreállttasam a károkat.

Nem tudom, hogy megéri-e feltörni a lakást az ellenőrzés céljából. Hiszen akkor havonta kellene feltörnöm a lakást és magánlaksértést elkövetnem, és valószínűleg ez nem lenne jó pont a számomra a bírósági perben. És a karbantartások, javítások elvégzése céljából is mindig fel kellene törni a lakást.

A bérlők egyébként melyik jogsértést követeik el azáltal, hogy nem engednek be ellenőrizni és karbantartani? Magánlaksértést követnek el vagy a birtokomban háborítanak? Hiszen a magánlakásomhoz való jog tulajdonosként engem is megillet az ellenőrzés és karbantartást, javítás időtartamára (sőt ez részben kötelesség). Másrészt a tulajdonom megtekintéséről, ilyen szempontból történő ideiglenes használatáról nem mondtam le a havi ellenőrzés + karbantartások formájában, tehát a bérlők ebben a tekintetben engem a birtokomban háborítanak. Az ellenőrzések, karbantartások idejére vajon kérhetek a jegyzőtől birtokvédelmet?

A másik lehetőség, amit tegnap néztem és tervbe vettem, hogy ideiglenes intézkedés iránti kérelmet nyújtok be a bíróságra, habár ezt eddig augusztus óta senki sem javasolta (sem a bíróság, sem jogi segítő). A Pp. 103. § szerint több jogcím is van erre (fennálló állapot megváltoztatásának megakadályozása érdekében, későbbi joggyakorlásom meghiúsulása megakadályozása érdekében, engem közvetlenül fenyegető hátrány bekövetkezésének elhárítása érdekében, stb.), amelyeket elég jól tudnék indokolni (annyi eltéréssel, hogy a lakás fenyegeti közvetlenül hátrány bekövetkezése, és nem engem). Ráadásul a tényeket inkább valószínűsíteni kell, mint igazolni. Ez jobbnak tűnik, mint az ajtó feltörése. Mit gondoltok?

drbjozsef # 2018.12.03. 07:16

Igen, ezért írtam, hogy jó kérdés, csak ötlet volt, hátha kimennek, de igen, attól tartok, sajnos igazuk van, ez egy polgári jogvita, amiben nem a rendőr tesz igazat.

Nincs jó ötltetem.

Beszéld meg a szomszéddal (alatta lakóval?), ha kijössz velük, ők meg nem annyira, hogy mondja azt, ázik a plafonja, vagy füstöt látott, őket nem érte el, csak téged, te próbáltad hívni őket, te se érted el őket, vészhelyzet volt, be kellett jutnod az ingatlaba. Aztán törd fel.
Igen, ez magánlaksértés, de hátha a szomszéddal jól jössz ki belőle.

_Zoltán_ # 2018.12.02. 22:45

(pontosítás: Már olyan is volt, hogy ott voltam, de nem engedteK be (tanú előtt) és azzal indokolták, hogy nem érnek rá.)

_Zoltán_ # 2018.12.02. 22:42

Kedves József,

Természetesen ki van kötve a szerződésben a havi egyszeri ellenőrzés. Már számtalan (tértivevényes) levelet írtam időegyezetés céljából, de nem is válaszoltak. Már olyan is volt, hogy ott voltam, de nem engedtem be (tanú előtt) és azzal indokolták, hogy nem érnek rá. Már a rendőrségen is voltam, de azt mondták/írták, hogy nem bűncselekmény, ezért elutsították a bejelentésemet, és hogy bűncselekmény hiányában csak hatósági felkérésre cselekedhetnek, és a jogi utat ajánlották.
A rendőrség segítségét melyik jogszabály alapján kérhetem, hogy segítsenek a helyszínen abban, hogy beléphessek a lakásomba a szerződésben kikötött ellenőrzés céljából?

drbjozsef # 2018.12.02. 22:24

Zoltán,

A havi ellenőrzést csak akkor, ha ezt a bérleti szerződésben kikötötted.

„1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
...
12. §
...
(4) A bérbeadó a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente több alkalommal - a bérlő szükségtelen háborítása nélkül - ellenőrzi. A bérlő arra alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani, és az ellenőrzést tűrni köteles; ez a rendelkezés megfelelően irányadó a rendkívüli káresemény, illetőleg a veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás elvégzésének biztosítása esetén.”

Kikényszeríteni? Jó kérdés. Írsz levelet, hogy egyeztess, ha nem tudsz, odamész, ha otthon van és nem enged be, rendőrt hívsz. Bár nem fognak örülni neked.

_Zoltán_ # 2018.12.02. 22:19

Kedves Gerbera,
Köszönöm a tanácsodat! A fellebbezésemet októberben adtam be, azóta már lejárt az egy hónap, ami állítólag a válaszadási határidő. (Ennek még utána járok, hogy a bíróság/törvényszék lehetőleg ne tudja a választ a végtelenségig húzni.) A visszavonás elvileg nem rossz ötlet, de mivel már több mint egy hónap eltelt, és nagyon sok energiát fektettem a fellebbezésbe (és dupla illetéket mivel a kérelmemet a végzésben szétbontották két bérlőre), ezért azt a legfeljebbb egy-két (?) hetet kivárom, hiszen annak fényében, elutasítás esetén be kell igazolódnia, hogy az első (augusztusi) végzés indoklása téves volt, és úgymond az ismételt kérelem beadására, és a fellebbezés beadására késztetett. Másrészt a keresetet egy nap alatt megalapozottan nem tudnám megírni (holnapra), és attól még továbbra sem lépehetnék be a saját lakásomba ellenőrzés céljából.

Tudna valaki egy jogcímet javasolni, ami alapján kérhetem a bíróságtól (vagy valahol), hogy kényszerítsék ki a bérlőktől, hogy tegyék lehetővé a lakásomba történő belépésemet ellenőrzés céljából, illetve a szükséges karbantartások elvégeztetése céljából?

gerbera317 # 2018.12.02. 21:15

Június? Egész idáig azt hittem, hogy három hét múlva fog lejárni a határozott idő. Ha számít az idő, ne fellebbezz, vagy ha már beadtad, vond vissza, és add be inkább a keresetet, már holnap!

_Zoltán_ # 2018.12.02. 20:50

Kedves Grave,
köszönöm a tanácsodat. Az a tervem, hogy a fellebbezésre kapott végzés után haladéktalanul megindítom a peres eljárást, hiszen az január-februárban már jó eséllyel elkezdődhet, viszont a meghatározott idő csak június közepén jár le. Így legalább június előtt történhet valami előrelépés, emiatt tűnik célravezetőbbnek, mint június közepéig várni.

Még egy kérdésem lenne, ami fontos a számomra: milyen úton vagy jogcímen érhetem el - például keresetlevél formájában - azt, hogy a bíróság vagy egy másik hatóság arra utasítsa a bérlőket vagy kényszerítse ki, hogy a bérleti szerződés alapján a lakásomat havonta ellenőrizhessem, és a szükséges karbantartásokat, javításokak elvégezhessem? (Ugyanis a bérlők ezt is megakadályozzák, és ha a hozzájárulásuk nélkül bemennék, akkor még engem támadhatnának.) A gyors kiürítéssel ez a jogsértés is megszűnt volna, de mivel nincs gyors kiürítés, ezért legalább ezt a jogsértést szeretném minél hamarább megszüntetni.

Grave7 # 2018.12.02. 18:48

A fellebbezéstől függetlenül, a határozott idő letelte után azért adj be új Vht. 183/A. § szerinti kérelmet.

_Zoltán_ # 2018.12.02. 16:13

Kedves Gerbera,
Teljesen egyetértek. Ezt támasztja alá József véleménye is, mely szerint a bíróság ennek kapcsán feltelhetőleg tévedett. Ezt én sem nevezném sorozatosnak, de nekem bőven elég volt, hogy az én ügyemben alakították ki ezt a feltehetőleg téves álláspontot, mivel ezáltal több hónapot veszítettem. Valóban érthető volt Grave magyarázata is, amit ismét köszönök. Lehetőség szerint megírom majd, hogy mi lesz a fellebbezésre adott végzés indoklása.

gerbera317 # 2018.12.02. 16:05

Grave érthetően megmagyarázta, miért nem lehet felmondott bérleti szerződésnél mellőzni a peres utat. Én hozzáírtam, hogy tudok egy esetről, amikor a bíróság benézte a dolgot, és törvényt sértve végzéssel rendelte el a kiürítést. De ez nem jelenti azt, hogy a bíróságok sorozatban nézik be ezeket, vagy hogy a precedens miatt most már kötelesek ezeket benézni.

_Zoltán_ # 2018.12.02. 15:47

Igen, abban az ügyben született, hiszen a bíróságnak az állítása szerint azt kellett vizsgálnia, hogy a jogviszony megszűnt-e a felmondás alapján, és nyilvánvaló, hogy nem járt le a meghatározott idő, hiszen ha lejárt volna, akkor nem kellett volna azt vizsgálnia, hogy a felmondás alapján mikor szűnt meg a jogviszony.

drbjozsef # 2018.12.02. 15:39

Én ugyan laikus vagyok, de ez a mondat nem abban az eljárásban született, amikor a határozott idejű bérleti szerződésben megállapított határidő még nem járt le?

_Zoltán_ # 2018.12.02. 15:10

Kedves József,
Pont erről van szó. Ugyanis a bíróság nem azt írta a végzésében a vizsgálatának tárgya kapcsán, hogy a bérlők jogcím nélküli használónak minősülnek-e, hanem hogy "„A bíróságnak azt kellett vizsgálnia, hogy a kérelmező a kérelmét a felek közötti jogviszony megszűnését követően terjesztette-e elő a Vht. 183. és 183/A §-i alapján, ekként a kérelem beérkezésének időpontjában a kötelezettek önkényes lakásfoglalónak minősülnek-e vagy sem".

Vagyis a bíróság jogerős végzése szerint azt kellett vizsgálnia, amit szerinted semmiképpen sem kellett volna.

drbjozsef # 2018.12.02. 15:09

Itt feltehetőleg tévedett a bíróság, mert az általad is linkelt Lénárd-Komjáthy Kitti Katalin-féle pdf-ben is rögtön az első két mondat teljesen egyértelműen definiálja a különbséget az önkényes lakásfoglaló és a jogcím nélküli használó között.

drbjozsef # 2018.12.02. 14:57

„Másrészt az indoklásból az következik, hogy a jogviszony lejárta után a kötelezettek önkényes lakásfoglalókká válnak!”

Szerintem semmiképpen sem. Legfeljebb jogcím nélküli használónak.

drbjozsef # 2018.12.02. 14:55

Zoltán,

bocsánat, valóban, Te indítottad a kérdésekkel, de azt hittem, azt már elég alaposan kivesézték a szakértőt.

A legutóbbira azt kérdezném : véleményed szerint van különbség a "jogviszony megszűnése" és a "szerződés megszűnése" között, vagy az tökugyanaz-e?