ragyasdezso
Köszönöm a segítséget. Várom, mi történik a közgyűlésen, ami nem tudom, hanyadikán kerül lebonyolításra, mivel csak az éves (máj.31-ig megtartott) közgyűlésen lesz napirendi pont a tető – rendkívüli közgyűlés összehívására a lentebb írtak miatt nem kerülhet sor, nincs meg az 1/10 hozzájárulás.

MajorDomus
Köszönöm a választ. Természetesen nem „hőzöngök“, megvárom a közgyűlést, egyébként sem tudnának még mit csinálni a tetővel, tél van. Azonban előre fel kell készülnöm az eshetőségekre, mivel tudom, hogy ezek a jogi esetek eléggé megterhelők (nekünk meg szükséges lenne a lakás teljes festése, mivel új jövevénnyel gyarapodunk, de azt válaszolta a közös képviselet munkatársa, hogy a tető felújításáig nem praktikus festetni, persze én is tudom, de nem halogathatjuk sokáig, főleg, hogy évente beázunk). Egyelőre reménykedem csak, hogy szerepelni fog a napirenden a kérdés, mivel levelemre választ írásban nem kaptam, csak a tegnapi telefonos bejelentésem (újabb beázás) során szóban tájékoztattak.
Már nézegettem árajánlatokat, kb. 2.000.000,– Ft lenne a tető, mivel azonban a háznak nincsen semmi tőkéje (homlokzati szigetelés, nyílászáró cseréket is hitelre intéztük, még 6 évig fizetjük), ezért lakásonként kb. 50.000,– Ft lenne a felújítás. Illetve, most a házban „puccs“ készülődik, mert többen elégedetlenek a kk.-t ellátó cég munkájával, többek állítása szerint elfolyik a pénz (ezt nem tudom, hiszen nem vagyok pénzügyi szakember, én csak az éves elszámolásokat látom, amit küldenek, abból meg kiderül, hogy többen nem fizetik a szigetelés hitelét, a közös költséget, van olyan lakás, ahol 170e. ft. a tartozás).
Szóval várom a közgyűlést…

Hianita
A társasház nem ugy müködik hogy hidegen hagy valakit a tető problémája. Csak addig- mig a viz le nem ér hozzá.

A közgyülésen jelentsd be,hogy vagy felujitják a tetőt,vagy kártéritési pert inditasz a társasház ellen. Ha szerepel a napirenden a t.felujitás,akkor nem kell hőzöngeni,várd meg a döntést.
Ha elutasitják,akkor fordulj a jegyzőhöz.nézz utána mennyi pénze van a házatoknak van-e LTP stb.

A szigetelő szakembertől kérj ajánlatot,hogy képben légy az árakat illetően.

Köszönöm!

panarea

Itt kell belépnie az ügyvédnek.

Ha jól érzed magad ne búsulj, hamar elmúlik!

hianita

Igen kötelezheti a társasházat a felújításra!

Ez talán érthetőbb:
http://www.magyarorszag.hu/…gyleirasjogi

PTK 188§-192§ – A birtokvédelem

Ha jól érzed magad ne búsulj, hamar elmúlik!

ragyasdezso

Köszönöm, hogy részletesen válaszoltál a kérdésemre, de ez egy kicsit nehézkes nyelvezet számomra. Ez azt jelenti, hogy a jegyzőhöz címzett megkeresésem hatására a jegyző dönthet úgy, hogy a társasházat határozatban kötelezi a tető felújítására?
Ilyen esetben ki végezné el a tető felújítást (hiszen nem szavazta meg a társasház a felújítást, tehát a munkálatokat elvégző céget sem)? Nyilván pénz sem lenne hozzá – oka ld. fentebb -, azaz a felújítást végző cég munkáját csak utólag fizetnék ki a tulajdonostársak, a jegyzői határozat szerint.
Szóval a birtokvédelem definició még mindig nem tiszta az esetemre vonatkoztatva. Ez persze az én nem jogász agyamnak köszönhető.
Megírnád még légyszíves, hogy ezt a „birtokvédelem“ címszó alatt futó lehetőséget melyik törvény taglalja?
Köszönettel: hianita

Kedves Dezső,
épp ez a gondom, ha nem tévedek kellene valamilyen bombabiztos jogcím, ha nem a társasházi tv alapján, akkor a ptk alapján. Ehhez keresek segítséget.

panarea

Ha ezen túl vagytok, akkor tényleg nincs más hátra mint a bíróság.

Ha jól érzed magad ne búsulj, hamar elmúlik!

Kedves Dezső,
ezen -ennek kísérletén- túl vagyunk. a tulajdonostársaim a kertet lényegesen túlhasználják és ragaszkodnak ehhez a helyzethez. Ezért vagyok kénytelen bíróságosdiban gondolkodni.

panarea

A legegyszerűbb ha hárman (vagy hatan) leültök, megegyeztek és az egyezséget okiratba foglaljátok.

Ha jól érzed magad ne búsulj, hamar elmúlik!

hianita
„a tulajdonos a másik birtokos közömbössége esetén is felléphet az ingatlan védelmében”
A közigazgatási úton nyújtott birtokvédelem

Akit birtokától megfosztanak vagy birtoklásában zavarnak, a jegyzőtől egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. A jegyző az eredeti birtokállapotot helyreállítja és a birtoksértőt e magatartásától eltiltja, kivéve ha nyilvánvaló, hogy az aki a birtokvédelemért folyamodott, nem jogosult birtoklásra, illetőleg birtokának zavarását tűrni volt köteles. A jegyző határozata ellen államigazgatási úton sem fellebbezésnek, sem jogorvoslatnak helye nincs; a birtoklás kérdésében hozott határozatot három napon belül végre kell hajtani, akkor is, ha ez ellen a felek valamelyike keresetet indított. A jegyző 30 napon belül köteles határozatot hozni. Az a fél, aki a határozatot sérelmesnek tartja, a kézbesítéstől számított 15 napon belül a bíróságtól kérheti a határozat megváltoztatását. A bíróság felfüggesztheti a jegyző határozatának végrehajtását. Az eljárásra a jegyző székhelyének bírósága illetékes. A keresetlevelet akár a jegyzőnél, akár a helyi bíróságnál be lehet nyújtani. A birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését egy év eltelte után közvetlenül a bíróságtól kérheti.

Ha jól érzed magad ne búsulj, hamar elmúlik!

Kedves „ragyasdezso“!

Köszönöm a válaszodat. Leírnád, hogy hol tudok a neten bővebben olvasni arról, hogy mit jelent a „jegyzőhöz fordulni birtokvédelemért?“ Esetleg néhány mondattal megírhatnád, hogy ez mit jelent. Sajnos nem tudom, mit jelent. A társasházi törvény tanulmányozására is csak most kényszerültem rá – ebben a kényszeredett helyzetben.
Köszönettel: hianita

Kedves Dezső,

és miképp lehet ilyenkor eljátrni? közgyűlés sincs? vagy közgyűlést össze lehet hívni a tulajdonostár­saknak?
Az én nagy gondom használati megosztási ügy, milyen jogcímekkel lehet ilyenkor a bírósághoz fordulni? Kell-e ehhez közgyűlés, vagy elég pl. levelekkel megkeresnem a tulajdonostár­saimat?

válaszát előre is köszönöm!

hianita

Ha a mostani közgyűlés nem dönt a felújítás kérdésében fordulj a jegyzőhöz birtokvédelemért. A tető beázás mivel veszélyezteti a ház állagát nem 2/3-os szavazati arányos. Egyszerű többség elég!

Ha jól érzed magad ne búsulj, hamar elmúlik!

panarea

5 lakásig nincs közös képviselő, és nem a Társasházi Törvény, hanem a PTK az irányadó.

Ha jól érzed magad ne búsulj, hamar elmúlik!

Sziasztok!
A problémám az alábbi: társasház (panellakás) 10. emeleti lakója vagyok. A lapostető szigetelésének hibája miatt évente beázok. Idén már két alkalommal beáztam. A közös képviseletet ellátó cég intézkedett a kár javítására /a társasháznak biztosítása van, az ebből kifizetett összegből javították ki a hibát/, de a tetőszigetelést végző cég tájékoztatott, hogy a tető teljes felújítására van szükség! Erről minden évben tájékoztat az adott vállakozó, aki éppen az aktuális hibát javítja. Sajnos a biztosítási összeg nem fedezi a festékem árát sem. Meg amúgy sem festethetek minden évben.
A társasház 40 lakásos. Megkeresésemre (korábban levélben kértem, hogy tűzzék napirendi pontra a tető felújítását) mai napon tájékoztatott a közös képviseletet ellátó cég, hogy napirendi pont lesz a tető felújítása, hoznak árajánlatot.
Ezügyben már több lakóval beszéltem, akiket hidegen hagy a tetőbeázás, tehát alapos okkal feltehető, hogy a tető felújításának költségeit nem kívánják fizetni, nem lesz meg a 2/3-os többség. Megjegyzem, azt válaszolták többen, hogy tudomásuk szerint – egyébként az én tudomásom szerint is – már a hőszigeteléskor megtörtént a tető teljes szigetelése. Valóban azért fizettük a drágább vállalkozói munkát, mert a 2008-as közgyűlésen még úgy tájékoztatott a közös képviselő, hogy a tető teljes szigetelése megtörténik. Megtörtént, de azóta gyakrabban ázunk.Azóta kiderült, hogy szó sem volt a szerződésben tetőszigetelésről, azaz nem tudjuk érvényesíteni a tetőre a garanciát.
Kérdésem a következő: hogyan érhetem el, hogy a tető teljes szigetelése megtörténjen a közgyűlés esetleges elutasítása ellenére is? Van-e olyan jogi szervezet (bíróság, ügyészség stb), amely a tulajdonosokat arra kényszerítheti, hogy a tető felújítást fizessék. Tudom, anyagi gondokkal küszködik mindenki, ahogy én is, de én is fizetném az 1. emeletet érintő osztatlan közös tulajdonnal járó kiadásokat, ha az a társasházunk érdeke.
Válaszaitokat köszönöm.

Tisztelt Fórumozók!
Létezhet olyan, hogy nincs közös képviselő? És ha nincs -egy negyven éve társasház épületben, ahol csak három lakás van-, mi a teendő, hiszen közgyűlést pl. csak a kk vagy az intézőbiz. elnöke hívhat össze…? Jogszerű-e a közgyűlés, ha nem a kk hívja össze, hanem valamelyik tulajdonostárs? A jogszerűségnek mi a törvényes feltétele ebben az esetben?

Köszönöm újfent a válaszokat, illetve a szakmai vitát!:)

Amúgy Mazsola66, a kérdésem főleg elméleti jellegű volt, felmerült bennem. Gondoltam ez egy olyan fórum, ahol a gyakorlatban nem célszerű, de elméleti szinten elképzelhető dolgokat is meg lehet vitatni.

freeway

(2) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat.

54. § (1) Az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet kizárólag olyan természetes személy, illetőleg olyan gazdasági társaság láthatja el, aki – illetőleg gazdasági társaság esetén legalább egy tagja vagy alkalmazottja – a külön jogszabályban meghatározott szakképesítést megszerezte.
(2) A szakképesítés megszerzését a természetes személy egyéni vállalkozó a körzetközponti jegyző részére, a gazdasági társaság vezetője a cégbíróság részére – a szakképzettséget tanúsító állam által elismert bizonyítvány átvételétől számított harminc napon belül – köteles igazolni. Az igazolás nem mentesít a tevékenység végzéséhez szükséges – a külön jogszabályokban előírt – más kötelezettségek teljesítése alól.

(2) Az 54. § (1)-(2) bekezdéseiben meghatározott kötelezettség a nem üzletszerű társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottság elnökére nem vonatkozik.

Ez nem így van. A társasházkezelés, végzettséghez kötött tevékenység. lsd ha erre vállalkozóit akarsz váltani, szükséges ennek igazolása, és ha tulajdonos végzi a képviselet ellátását, nem végezhet th kezelést, csak akkor, ha erre a feladatra ilyen végzettséggel rendelkezőt alkalmaznak.
Nem csak a felújításhoz, lebonyolításhoz, de már egy költségvetés tervezetet sem készíthet el végzettség nélkül.
A mezei kk, max beszedi a k.költséget, kifizeti a számlákat, és összehívja évi 1× a közgyűlést. Ennyi.

Amúgy meg, most komolyan mennyit lehet azzal megspórolni, hogy az év 10 hónapjában ne csináljon semmit, majd 2-re felvesznek valakit, hogy a meló szakmai részét végezze már el…Nem is nagyon értem ezt a kérdéskört…
Olyan ez, mintha szakácsot azért tartanának napi 1 órára, hogy fűszerezze be a kajákat

Amit a tv úgy határoz meg, hogy a „köteles“, arra köteles, ezen túl lehet hozzá feladatokat telepíteni. A társasházkezelés már egy plusz önálló feladatkör, amelyet egyébként a nem üzletszerű társasházkezelést végző természetes személy közös képviselő képesítés nélkül is elláthat, és e szerződés tartalmát szabadon meghatározhatják. Pl. ahol nincsen szükség felújításra, ott nyilván nem kell sem koordinálni, sem ellenőrizni a felújítást, míg máshol meg igen.

Guba!

Köszönöm a hozzászólást!
Ha jól értem, a törvényi feladatok a közös képviselő esetben akkor élnek, ha másban nem állapodtunk meg a szerződésben.
De,ha kifejezetten kizárunk egy törvényi kötelezettséget, mert mondjuk azzal más személyt bízunk meg, az lehetséges.

freeway

Bármilyen közös képviselő elláthat ingatlankezelési feladatokat is, és a képesített ingatlankezelővel kötött megbízás tartalmát is szabadon állapíthatják meg a felek.

Ez tévedés! Bármilyen közös képviselő elláthat a közgyűlés határozata alapján társasház kezelői tevékenységet is, és a szakképesített ingatlankezelővel kötött megbízásban a társasház a szükségeshez képest szabadon határozza meg a szerződés tartalmát.

Végzett társasházkezelő, de ettől még sima közös képviselőnek is megbízhatnánk, nem?
Amúgy a közös képviselővel nem lehet olyan megbízási szerződést kötni,amely bizonyos törvényi feladatok alól mentesíti?
Pl: a közös költséget vmelyik tulajdonos szedi be, mert itt ez a szokás, és szeretnénk, hogy így maradjon, de átadja kezelésre a közös képviselőnek.

freeway