Egyéves az új Polgári Perrendtartás - Lehetőségeket vagy akadályokat teremt az új törvény? - Szakértők válaszolnak | Budapest, 2019. február 8. péntek | Regisztráljon most!

Fórum polgári jog régebbi elöl     új hozzászólás


Meghatalmazás ingatlan eladás esetén

drbjozsef # e-mail 2018.04.19. 09:10

Tisztelt highand,

jómagam csak csatlakozni tudok az előttem szólókhoz. Ha egy ellenjegyzés nélküli meghatalmazással rendelkező által aláírt szerződést ellenjegyez az ügyvéd, akkor hibázott.

az egyik ügyvéddel elkészíttetem az ellenjegyzett adásvételt, mint meghatalmazott

Ez az, ami a Ptk 6:15(2)-nek nem felel meg. Ezt így nem tehette volna meg az ügyvéd, függetlenül attól, hogy nem ő nyújtotta be a szerződést az ingatlan nyilvántartáshoz.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

lajcsó # e-mail 2018.04.18. 23:00

"az egyik ügyvéddel elkészíttetem az ellenjegyzett adásvételt, mint meghatalmazott, majd egy másiknak megbízást adok, de neki már odaadom az ( harmadik) ügyvéddel hitelesített ( ellenjegyezett) megbízásomat is, hogy csatolja azt."
Szerinted meghatalmazás hiányában mi alapján azonosítja a szerződő feleket az adásvételt készítő ügyvéd?
"a bejegyzéshez már megérkezhetett a német bírósággal hitelesített meghatalmazás, de az adásvételre még nem."
Ha akár a meghatalmazás, akár a bírósági hitelesítés kelte az adásvétel kelte utáni, akkor bukta van!

Dr. Szücs Lajos
Ügyvéd

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2018.04.18. 19:20

rendben igazad van, abban az esetben, ha neked megfelel az, hogy soha nem jegyzik be a nevedre az ingatlant.

De nem azt kérdezte, hanem, hogy az ügyvéd ellenjegyezheti-e a szerződést, amelyet olyan meghatalmazott ír alá, akinek a meghatalmazását nem ellenjegyezte ügyvéd.

Csak ismételni tudom: a meghatalmazásnak ugyanazon alaki feltételeknek kell megfelelnie, mint a meghatalmazott által aláírandó szerződésnek. Nem értem, hogy nem lehet belátni, hogy ebből egyenesen következik, hogy ügyvédi ellenjegyzéssel csak akkor lehet ellátni egy meghatalmazott által aláírt szerződést, ha a meghatalmazást is ellenjegyezte egy ügyvéd.

(Természetesen ügyvédi ellenjegyzés nélkül is lehet érvényes - akár ingatlant átruházó - szerződést kötni, de nem ez volt a kérdés.)

www.kbs-ugyved.hu

highand # e-mail 2018.04.18. 16:40

Tisztelt Doktor úr!

Mivel megtisztelt figyelmével, egy utolsó kísérletet még teszek, de csak Ön felé.

"Ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, illetve látta el kézjegyével, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. Ha a felet a közjegyzői okirat elkészítésénél meghatalmazott képviseli, az ingatlan-nyilvántartási eljárásban azt a magánokiratban foglalt meghatalmazást is el kell fogadni, amelyben a fél aláírását közjegyző vagy magyar külképviseleti szerv hitelesítette."

Itt véleményem szerint vizsgálni kell azt, hogy mit jelent az azonos alakiság. A szoros értelmezés nyilván ki van zárva, hiszen szoros értelmezés mellett egy ügyvéd által ellenjegyzett okirat nem szolgálhat a bejegyzés alapjául, ha félként meghatalmazott járt el és a meghatalmazását közjegyző hitelesítette, vagy külképviseleti szerv előtt írták azt alá. ( pedig igen gyakori az ilyen eljárás, magam is átestem egy pontosan ilyenen egy hónapja, bejegyezték, dacára annak, hogy az egyik eladó külföldön él és a német bíróság hitelesítette a meghatalmazást)

Tehát a szoros értelmezés kizárva. A minimum követelmény is kizárva, hiszen ekként nem terjedhetne hierarchiában az általános szabály fölé. ( túl azon, hogy a vagyonjogi eljárások legfontosabbikának törvényi feltételeit megfogalmazó jogszabály nem lehet ennyire meghatározatlan)

Marad a tágabb értelmezése a jogszabályhelynek. Csakhogy tágabb értelmezés esetén arra jutunk, hogy az okirati fajták a következő csoportosítás. A következményeit ennek nem írom le, nyilván mindenki tudja követni az okfejtést.

A következmény következménye viszont az, hogy az egyik ügyvéddel elkészíttetem az ellenjegyzett adásvételt, mint meghatalmazott, majd egy másiknak megbízást adok, de neki már odaadom az ( harmadik) ügyvéddel hitelesített ( ellenjegyezett) megbízásomat is, hogy csatolja azt.

Meglátásom szerint egy ilyen folyamatban minden tartalmi és alaki követelményt kimerítek, be kell jegyezni, a tulajdont megszerzem.

A felvetés apropója az volt, hogy a már lezajlott adásvétel során a külföldön élő félnek sehogy sem fért bele az idejébe a német bíróság előtti aláírása a meghatalmazásnak, viszont az adás-vétel aláírására ( az írásos vételi nyilatkozatban) határidő volt szabva. Ilyen módon a bejegyzéshez már megérkezhetett a német bírósággal hitelesített meghatalmazás, de az adásvételre még nem.

Az Ön válaszát kivéve, a többi Válaszoló okfejtése alapján ( azonos alakiság) nem is lett volna szabad bejegyezni. ( hiszen a meghatalmazást nem ügyvéd ellenjegyezte)

A felvetésem tehát cseppet sem okoskodás volt, hanem az élet szülte maga.

Tisztelettel

drbjozsef # e-mail 2018.04.18. 15:35

Hangnem? Milyen hangnem?

Keversz valakivel, egy szóval sem írtam, hogy egy életképtelen értetlen kötözködő idióta vagy.

Nem is gondolom ezt.

Pusztán példálózni próbáltam azzal, hogy ha neked nincs szükséged magára az ingatlanra, akkor miért akarod egy bejegyezhetetlen szerződésben megvenni, amit akár a fiókba is rakhatsz, de akár a falra is, csak tulajdonjogod nem fog keletkezni tőle. Nem értem, hogy minek.

Adalékként : nyilvánvalóan nem is igen figyeltél a válaszokra, mert ha úgy tették volna, akkor láthatnád, hogy a Ptk 6:15 (2) szerint kell a meghatalmazás alakiságának megegyeznie a megteendő jognyilatkozat előírásaival. Teljesen függetlenül az illetéktörvénytől.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

highand # e-mail 2018.04.18. 15:12

Tisztelt Doktor úr!

Én erre a hangnemre nem adtam okot.

drbjozsef # e-mail 2018.04.18. 14:29

highand,

rendben igazad van, abban az esetben, ha neked megfelel az, hogy soha nem jegyzik be a nevedre az ingatlant.

Ez esetben meghatalmazással is feleslegesen pepecselsz, elég keresni egy ügyvédet, aki pofára is elhiszi neked, hogy eljárhatsz. Sőt, ügyvéd se kell, kösd csak meg a szerződést anélkül. Sőt, szerződés se kell, csak vedd el a lakást a tulajtól. Ha erősebb vagy, ne zavartasd magad.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

highand # e-mail 2018.04.18. 14:21

Tisztelt Válaszolók!

Azt a választ kaptam, amit Önöktől vártam.

Az Önök által hivatkozott jogszabály kizárólag a I.Ny. eljárására vonatkozik ( nem pedig az ügyvéd előtti ingatlan
adás vétel kellékeit tartalmazza). Én nem az I. Ny eljáráshoz szükséges kellékekre kérdeztem, de látom semmiképpen nem akarják Önök ezt érteni. ( amit egyébként a környzetemben mindenki megjósolt) Így hát elengedem a kérdést.

Erre majd csinálok egy próbapert.

Köszönöm a figyelmüket.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2018.04.18. 08:16

Én csatolni szoktam, eléggé biztos vagyok benne, hogy hiányolná a földhivatal.

www.kbs-ugyved.hu

drbjozsef # e-mail 2018.04.18. 07:55

KBS,

egyébként : ha meghatalmazott köti a szerződést, akkor a meghatalmazást elég bemutatni az ellenjegyző ügyvédnek, vagy azt csatolnia is kell az ügyvédnek a bejegyzési kérelemhez?

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

drbjozsef # e-mail 2018.04.18. 07:39

highland,

Itt az egyszerű, világos válasz :
Kovács_Béla_Sándor - 2018.03.11. 08:48

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2018.04.17. 23:15

Igen. De ezt már elmondtuk.

www.kbs-ugyved.hu

highand # e-mail 2018.04.17. 21:58

Tisztelt Válaszolók!

Egy hónapig nem volt érkezésem elolvasni a kérdésemre született válaszokat. Most megtettem és reagálok.

Én ezt a kérdést tettem fel:
"Azt olvastam itt, hogy amennyiben egy tulajdonos nem személyesen, hanem meghatalmazott útján jár el az ingatlana eladása során, úgy csak ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott meghatalmazást fogadhat el az ÜGYVÉD,..." ( kiemelés utólag)

A legelső pillanattól két malomban őröltünk. Én arra voltam kíváncsi, hogy az ügyvéd amikor a felet meghatalmazottként képviselő személy nála megjelenik, akkor követelheti-e az előtte történő adás-vétel tényét magába foglaló, általa szerkesztett okirat ellenjegyzéséhez azt, hogy a meghatalmazás ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett legyen.

Ezzel szemben a Válaszadók kiválóan érveltek amellett, hogy az I.Ny eljárásába az ügyvéd által már csak olyan iratcsomag csatolható az eredmény reményével, amelyben a meghatalmazás ügyvéd, vagy jogtanácsos által ellenjegyzett. ( utóbbi esetleg alkalmatlan, hiszen alakilag eltér)

Pedig a törvényi megkötés kizárólag az I.Ny. eljárására vonatkozik. Én arra lettem volna kíváncsi és éppen ezt kérdeztem, hogy van-e olyan jogszabályhely, amely az ügyvédnek teszi kötelezővé azt, hogy az ellenjegyzése feltételéül - meghatalmazott eljárása esetén - meg is megkövetelje a teljes bizonyító magánokirat helyett az ellenjegyzett maghatalmazást.

Hiszen amig korábban csak az az ügyvéd járhatott el az I.Ny. előtt, aki az okiratot írásba foglalta és ellenjegyezte, addig ma már az adásvétel írásba foglalásával és ellenjegyzésével más ügyvédet is meg lehet bízni, mint amelyikre az I.Ny-be történő bejegyzést bízzák. Ekként előfordulhat az, hogy amennyiben az adás-vétel írásba foglalásánál nincsen jelen ellenjegyzett maghatalmazás, addig később a bejegyzéshez az adásvételnél már meglévő, de nem bemutatott ellenjegyzett meghatalmazást csatolják. Ekként az I.Ny.-ben foglalt speciális szabályt végül is kielégítik.

Tehát a kérdés továbbra is az: - létezik-e speciális jogszabály, amely tiltja az ügyvéd számára azt, hogy az adás-vétel írásba foglalása és ellenjegyzése során az általános szabályok szerinti, teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt meghatalmazást elfogadja?

Tisztelettel

lajcsó # e-mail 2018.04.17. 09:06

"Tényleg igy van?"
Igen így van.
A személyi igazolvány szám nem kötelező tartalmi elem, ezért akár el is maradhatott volna.)

Dr. Szücs Lajos
Ügyvéd

lenne1kérdésem # e-mail 2018.04.16. 20:23

Tisztelt Ügyvédek!

2016-ban tehát 2 éve ügyvéd előtti meghatalmazást csináltunk az egyik rokonommal, hogy eladhatja az ingatlanokat a nevemben.
2 kérdésem lenne

1, az idén lejárt a személyi igazolványom igy új van helyette, a meghatalmazásban igy az az egy adat nem egyezik.
Ez jelent e gondot?

2. Lejár a meghatalmazás bizonyos idő után?
Most 2018-ban a múlthéten egy majdnem adás vételnél (a vevő nem hozta el az előleget) az ügyvéd megjegyezte hogy ez már 2 éves, lehet el sem fogadják, de a többi herce hurca miatt nem kérdezett rá a rokon.

Köszönöm válaszukat

(Annyit tennék hozzá, hogy ingyenes ügyvédi tanácsadást hivtam 06-80-... ott a hölgy azt mondta hogy a személyi igazolvány szám változás nem gond mert a többi adatom stimmel,
a meghatalmazás meg határozatlan idejü) Tényleg igy van? Ez már a 3. kérdés

Hálásan köszönöm a válaszokat!

oligaliga # e-mail 2018.03.20. 14:38

Zöldövezeti11

Nem elég a "sima" meghatalmazás. Ahogy az már ebben a posztban többször és bővebben ki volt fejtve, az ingatlan adás-vételéhez a meghatalmazásnak ugyanolyan alaki kellékekkel kell rendelkeznie, mint az adás-vételi szerződésnek: ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett.

Még egyszer (talán utoljára):
Inytv.:
32.§ (3) A tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, eladási jog, jelzálogjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, kamarai jogtanácsos, vagy a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve.

33.§ (2) Ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, illetve látta el kézjegyével, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. Ha a felet a közjegyzői okirat elkészítésénél meghatalmazott képviseli, az ingatlan-nyilvántartási eljárásban azt a magánokiratban foglalt meghatalmazást is el kell fogadni, amelyben a fél aláírását közjegyző vagy magyar külképviseleti szerv hitelesítette.

Nem jogi nyelven: Az adás-vételi szerződéshez ügyvéd vagy közjegyző kell. Ha valamelyik fél helyett meghatalmazott ír alá, akkor a meghatalmazáshoz is ügyvéd vagy közjegyző kell.

Zöldövezeti11 # e-mail 2018.03.20. 14:38

Bernadett !
Amúgy egy jelentéktelen meghatalmazáson kár fenn akadni. Vannak az ilyen ügyleteknek más sokkal fontosabb lépései, pl. az alku, a szerződés tervezet megírása (habár ott mindig a vevő ügyvédje viszi a primet ), de azért az eladók is beleszólhatnak, és ezekhez egyáltalán nem kell jelen lenni, főleg a mai világban. Az e-mailek röpködnek.
A lényeg, hogy az eladók /ha többen vannak / egységes akaraton legyenek, pl. az árban és a fizetési feltételekben.

Zöldövezeti11 # e-mail 2018.03.20. 14:29

Makovinyi !
Azért nem kell ennyire felhabosítani, elég egy sima meghatalmazás.
Természetesen annak is vannak formai követelményei.
Veszel egy A 4 - es papírlapot
felül középre, hogy

Meghatalmazás

majd :
alulírott ( Ma.. szül adatok stb.)

meghatalmazom XY-t - adatok, hogy a ..... telekkönyvi számú földterületnek / amelynek 1/2 hányadban tulajdonosa vagyok / az eladásában teljeskörüen eljárjon.

Hely, Dátum aláírás
és 2 tanú adatokkal
Lehet a meghatározás érvényességének az idejét is korlátozni. És még sokmindent belelehet venni a meghatalmazásba... pl. hogy készpénzben vagy számlára kérem az ellenértéket.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2018.03.20. 12:27
nonolet # e-mail 2018.03.20. 10:07

ügyvédi elég

Makovinyi # e-mail 2018.03.20. 10:05

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Nagymamámtól örököltem egy kisebb földet, nagybátyámmal együtt 1/2-1/2 arányban. Szeretnénk eladni, de nem tudok személyesen megjelenni az adásvételi szerződés aláírásán.
Hogyan tudom meghatalmazni nagybátyámat, hogy a nevemben eljárjon. Milyen meghatalmazás szükséges? Elég ügyvédi? Vagy közjegyzői kell?

Köszönettel várom válaszát
Bernadett

matthiasi # e-mail 2018.03.11. 17:45

A foglaló a MÁR LÉTREJÖTT szerződés biztosítéka.

írja no.no..
Bizony így van.
Mégis sok mohó vevő ill. eladó eszetlenül adja/kéri a foglalót, majd utána kezdenek csak a szerződés feltételeiről tárgyalni.

nonolet # e-mail 2018.03.11. 17:20

Geza2

Hülyefasz vagy ecsém.
Bár nem érted a dolgot, de osztod az észt...

Ne zevarjon, hogy
a speciális törvényi előírás (Inytv)
erősebb
az általános törvénynél.

De, ha még ezt se érted akkor minek jár a szád...?!

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2018.03.11. 12:13

Az ég áldjon már meg! Legalább kétszer pontosan meghivatkoztuk az Inyt speciális szabályát, amely a tulajdonjog (haszonélvezet etc.) bejegyzéséhez szigorúbb alaki feltételt szab: közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat. Inyt. 32. § (3)

www.kbs-ugyved.hu

Geza2 #   2018.03.11. 12:10

Az a földhivatal, amely nem hajlandó elfogadni egy teljes bizonyító erejű magánokiratot, törvénysértést követ el. Ügyvédként - ahelyett, hogy a s*ggüket meresztik és a markukat tartják - tegyenek azért, hogy a törvénysértés megszüntessék.

Ne felejtsük már el, hogy a földhivatalok nem állnak a bíróságok felett, ez éppen fordítva van. A bíróságoknál, mint tudjuk ez a helyzet:
"325. §(3) A teljes bizonyító erejű magánokirat az ellenkező bizonyításáig teljes bizonyító erővel bizonyítja, hogy az okirat aláírója az abban foglalt nyilatkozatot megtette, illetve elfogadta vagy magára kötelezőnek ismerte el."

Kovács_Béla_Sándor: Ha rossz premisszákból indul ki, nem csoda, hogy rossz konklúzióra jut. Az ön nyelvi rendszerét használva:

premissza 1.:29. § Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének - ha törvény másként nem rendelkezik - olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja.

premissza 2.:A meghatalmazásnak ugyanazoknak az alaki feltételeknek kell megfelelnie, mint a meghatalmazott által megkötendő szerződésnek. [Inyt. 33. § (2) és Ptk. 6:15. § (2)]

konklúzió?