Meghatalmazás ingatlan eladás intézéséhez

Fórum → polgári jog
újabb elöl     új hozzászólás

Rob1 # 2006.11.16. 14:47

Egy haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása során a tulajdonos és a haszonélvező együtt csak a szerződés aláírásakor tud megjelenni. A teljes vételár átadása valószínűleg egy későbbi időpontban, a birtokba adáskor lesz. Jogi szempontból elfogadható-e, ha a tulajdonos ír egy meghatalmazást, amelyben a közeli hozzátartozóját meghatalmazza az ügyek intézésével és a pénz átvételével. Kell-e a személyes adatokon, tárgyon, aláírásokon, tanúkon kívül mást is tartalmaznia a meghatalmazásnak? Lehet-e ebben jogszerűen kifogásolnivalója a vevőnek? Kikötheti-e a vevő, hogy ügyvéd készítse a meghatalmazást? Ebben az esetben van-e díja és azt ki állja? Esetleg bele lehet-e foglalni az adásvételi szerződésbe a pénzátadás ilyen körülményeit?

Bovary # 2006.11.16. 17:07

Kedves Rob1!

Javaslom, hogy ne adjon meghatalmazást senkinek, hanem helyezze ügyvédi letétbe a vételárat.

ObudaFan # 2006.11.16. 17:56

Nem a vevő kötheti ki, hogy a meghatalmazást ügyvéd készítse, hanem az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény köti ezt ki. Alapvetően az ilyen költséget az viseli, akinél felmerül, de a felek eltérően is rendelkezhetnek.

Ugyanakkor az ügyvédi letétes megoldás is helyes.

_Lala_ # 2006.11.16. 18:17

„Kell-e a személyes adatokon, tárgyon, aláírásokon, tanúkon kívül mást is tartalmaznia a meghatalmazásnak? Lehet-e ebben jogszerűen kifogásolnivalója a vevőnek? Kikötheti-e a vevő, hogy ügyvéd készítse a meghatalmazást?”

Az alapvető probléma ezzel a konstrukcióval, hogy az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdonjog bejegyzéséhez kell egy okirat (tipikusan az adásvételi szerződés), mely tartalmazza, hogy milyen jogcímen kerül át a tulajdonjog a másik félhez (adásvétel), valamint kell egy ún. bejegyzési engedély, amelyben a jelenlegi jogosult (tulajdonos, haszonélvező) engedélyezi, hogy az ő jogának törlése mellett az új jogosult (a vevő) jogát bejegyezzék.
A szerződés és a bejegyzési engedély lehet ugyanazon dokumentumban, de lehet két külön papíron is. Mindkettőre érvényes az a megkötés, hogy ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyző szükséges a bejegyzéshez. Ha valamelyik dokumentumot meghatalmazással más írja alá a jogosult helyett, akkor a meghatalmazás is a fenti dokumentumokhoz tartozik, azaz rá is érvényes az ügyvédi ellenjegyzési kötelezettség.

Ha a szerződést és a bejegyzési engedélyt a vevő megkapja, akkor bejegyeztetheti a tulajdonjogát, így a tipikusan a bejegyzési engedélyt csak akkor szokták a szerződésbe foglalni, ha a szerződés aláírásakor a vevő a vételárat ki is fizette.
Mivel tipikusan nem ez a helyzet, ezért a bejegyzési engedély külön szokott készülni. Az egyik megoldás, hogy amikor a vevő kifizette a vételárat a szerződéskötés után, akkor újból elsétálnak az ügyvédhez, ahol elkészítik a bejegyzési engedélyt. A másik verzió, hogy a szerződéskötéskor elkészül a bejegyzési engedély is, de azt az ügyvédnél letétbe helyezik, és ha a vevő viszi az igazolást, hogy a vételárat teljesítette (pl. a banki átutalásról, vagy az eladóktól, hogy megkapták), akkor megkaphatja a bejegyzési engedélyt az ügyvédtől. Ez utóbbi verziónak meg van az az előnye, hogy ha közben valami történik az eladóval, akkor nem kell várni az örökösökre fél-egy évet...

jocomano77 # 2011.03.30. 19:28

Szép jó estét kivánok!

Egy számomra is elég nehéz, és elég érdekes jogi szituációba kerültem, és emiatt kérném a fórum társak segitségét.

A történet:

Adott egy Budapesti ingatlan, melynek 2 tuladonosa van 1/2 - 1/2 egyenlő arányban, és ugyan ennek az ingatlannak, van 1 özvegyi haszon élvezője 1/1 arányban vagyis a teljes ingatlanra.
A 2 tuljdonos és a haszon élvező közösen, közös megegyezésel üdgy döntöttek hogy az adott ingatlant értékesitik vagyis eledjaák. Az ingatlant meg hirdeték eladásra több ingatla közvetitőnél is. Közben az egyik tulajdonos korházba került. Igy a korházba került tulajdonos ügyvéd segitségével ügyvédi elenjegyzéssel írt egy maghatalmazást, amelyben felheatalmazótt engemet hogy eljárjak az ingatlan adás vétel kapcsolatban. A meghatalmazási szerződés létre jött, az ügyvéd is hitelesitette alá írásával. És a meghatalmazást elkülde az ügyvéd a földhivatalba, és a vevő ügyvédjének is ügyvédi letétbe el küldete. (A vevő ügyvédje és a maghatalmazási szerződésben eljáró ügyvéd ugyanis nam ugyan az.) Ez a maghatalmzás 2011. Március 21. keltezéssel készült el, és ezen dokumentum vissza vonásig érvényes.
A dolog igazán csak most kezd érdekes lenni, és épp ezért írok most én. Ugyanis a maghatlmazó tulajdonos idő közben elhunyt. Pontosabban 2011. Március 29. -én vagyis tegnapi napfolyamán hunyt el.
Kérdéseim: Éle e még a meghatalmazás? Vagyis érvényesnek kell-e tekinetni a meghatalmazást? Abban az esetben ha a másik igatlan tulajdonos nem én vagyok, de én vagyok a meghatalmazótt. A hagyatéki tárgyalás még csak eztán lesz. Egyébkét a maghatalmazó és a megahtalmazott egyenes ágbeli rokon, apa és fia között jött létre. Igy ebben az esetben is érvényes a maghatalmazás? Sürgös lenne a kérdés mert vevő már most van az ingatlanra, és a vevő a teljes vétel árat már ügyvédi lettétbe helyezte. De még az adás vételre nem került sor, mert a haszon élvező épp most költözik ki az ingatlaból. Az adás vételre várhatóan 2 hét mulva kerülne sor.

Érdekes és bosszantó, de ugyanakkor fájdalmas egy szitu is. Épp ezért kérem segitségeteket.

Kalim Pál # 2011.03.30. 19:40

A meghatalmazás bármelyik fél halálával megszűnik. A meghatalmazó halálát követően a meghatalmazott a meghatalmazó képviseletében eljárva érvényesen már nem tehet jognyilatkozatot, hiszen akivel szemben a jogkövetkezményeknek be kellene állniuk, már nem jogképes.

Az interneten található idézetek legnagyobb baja, hogy nehezen ellenörizhetö a hitelességük. /Petöfi Sándor/

jocomano77 # 2011.03.30. 20:00

Köszönöm a gyors választ.

És akkor ki értsiti az ügyvédeteket, és a vevőt? Nekem kell-e értsitenem? Vagy kinek? Halloti anya könyvi kivonat még nincs. Az talán holnap vagy holnap után lesz. De a hagyatéki tárgyalás az akár még egy fél év is lehet mire jogerös hagyatéki végzés lesz. Igy kinek kell és mikor kell értesiteni a vevőt és az ügyvédeket? A fő kérdés, és ha mi van ha nem érteitem az ügyvédeket és a vevőt? Hisz jog erős hagyatéki végzés még nincs! A másik kérdésem pediga az hogy a vevőt egy ingatlan közvetitő irdoda hozta. Mely ingatlan közvetitő iroda, a szerződésben ki kőtötte amenyiben az ingatlan közvetitése során talál ingatlra vevőt, és az eldó ezután áll el az eladástól akkor is ki kell fizetni az ingatlan közvetitő diját. Már pedig ha én most be jelentem hogy az egyik ingatlan tulaj elhunyt az ennek minősül. Nekem meg nincs 800000 Ft-m. Mert ugyanis ennyi az ingatlan közvetitő irodának a dija, meivel már közvetitet egy vevőt, akivel előzőleg már meg történt a szóbeli megálapodás, illetve a 2 tulajdonos már találkozott a vevővel. Kérdésem mint lendő örökös rám hárithatja-e már most az ingatlanos közvetitő a kiszabott dijat?
Érdekes kérdések, de ugyanakkor sürgösen fontos tisztáznom ezen kérdéseket.

Kalim Pál # 2011.03.30. 20:57

Te vagy az egyetlen örökös? Nincs végrendelet?

Az interneten található idézetek legnagyobb baja, hogy nehezen ellenörizhetö a hitelességük. /Petöfi Sándor/

jocomano77 # 2011.04.01. 19:15

Kalim Pál.

Te vagy az egyetlen örökös? - Nem.
Nincs végrendelet? - Nincs végrendelt!

További érdekeségek: Halotti anyakönyvi kivonatott ma kaptam csak meg. Temetés várhatóan jövő hét pénteken. A temetést csak a halotti anykönyvi kivonatt meglétével tudom csak megrendelni, de már elő rendelést le adtam temetsére. Hagyatéki tárgyalás ki tudja mikor lesz. Mert az átlagban 5 - 6 hónapig is letarthat, mire jogerős hagyatéki végzés lesz.

Az ingatlanra vevő viszont most van. Az ingatlan még nincs a nevemen, és jogerős hagyatéki végzés sincs.
Kérdésem mit tehetek hogy ne kelljen ki fizetnem az inagtlal közvetitői dijat? Az ingatlan közvetitőt nem én rendeltem meg, és nem édesapám rendelte meg. Hanem az ingatlan másik tulajdonosa rendelte meg.

Kovács_Béla_Sándor # 2011.04.01. 20:49

Kolléga, szerintem ez nem egészen így van. A meghatalmazás - tehát a képviseletre jogosítás nem szűnik meg a meghatalmazó halálával.
A megbízási szerződés valóban megszűnik bármelyik természetes fél halálával, de a kettő nem ugyanaz.

Kalim Pál # 2011.04.02. 22:41

Ptk. 223. § (3): „A meghatalmazás bármelyik fél halálával megszűnik.”
Ez egyébként érthető is, hiszen a halál pillanatában megszűnik a jogképesség.

Az interneten található idézetek legnagyobb baja, hogy nehezen ellenörizhetö a hitelességük. /Petöfi Sándor/

Kovács_Béla_Sándor # 2011.04.02. 23:21

Akkor a peres képviselet terén kontra legem gyakorlat van; egyáltalán nem tekintik úgy, hogy a fél halálával a jogi képviselő megszűnne jogi képviselő lenni.

Kalim Pál # 2011.04.02. 23:30

A jogi képviselet megbízáson alapul. Megbízás esetében pedig a megbízott a megbízó halála után is köteles minden szükséges lépést megtenni, egészen addig, amíg a megbízó jogutódja az ügyben el nem tud járni önállóan.

Az interneten található idézetek legnagyobb baja, hogy nehezen ellenörizhetö a hitelességük. /Petöfi Sándor/

Kovács_Béla_Sándor # 2011.04.03. 12:29

Megbízás de meghatalmazás is, hiszen az ügyvéd jognyilatkozatokat tehet a képviselt fél nevében.

jocomano77 # 2011.04.03. 14:05

Tisztelt, Kovács_Béla_Sándor és
Tisztelt, Kalim Pál úrak!

Kérem ne vesszenek őssze!

Jogi képvislet nincsen! Ügyvéd nem lett meg bizva, külön jogi képvislettel. Az ügyvédnek a meghatalmazás elkészitésére, és a meghatalmazás hiteleitésre, illetve az ügyvédi érvényesitésére terjedt ki, a meghatalmazás ügyletben!
Jogi értelemben, jogi utodról akkor beszlhetünk ha már van jogerős hagyatéki végzés és a hagyatéki végzésben megnevezik az örökösöket. Hagyatéki eljárás még el se kezdődött. Legalább is még nem tudok róla. Biztos hogy lesz hagyatéki tárgylás. Csak ki tudja mikor?
Tehát kár, minden féle találgatás.

Kalim Pál # 2011.04.03. 18:28

Dehogy veszünk! :-)
Amúgy az eszmefuttatásunk elméleti, nem a konkrét ügyre vonatkozik.

Az interneten található idézetek legnagyobb baja, hogy nehezen ellenörizhetö a hitelességük. /Petöfi Sándor/

bluejuniper # 2011.10.13. 19:57

Tisztelt Fórumozók és Szakértők!

Meglehet kicsit furcsa a kérdés: ha írok egy meghatalmazást, benne kell legyen hogy "meghatalmazom" és "megbízom" is?
Természetesen szerepel a meghatalmazáson a két tanú,(adataik)meghatalmazó-meghatalmazott adatai a meghatalmazás tárgya,dátum.
Kell hogy fel legyen tüntetve a meghatalmazás érvényességi ideje is?(pl. a visszavonásáig érvényes)?

Gabicsek # 2011.10.13. 19:58

Nem lenne jobb, ha közjegyzőhöz fordulnál?

bluejuniper # 2011.10.13. 20:21

De, valószínűleg jobb lenne.
Bár ebben az esetben nem ingatlanról van szó, hanem szimpla ügyintézésről. Egyik magánszemély megízza a másikat. Az érdekelt a 2 szónak feltétlenül szerepelnie kell vagy elég az egyik.

  • a "meghatalmazás" bekezdés miatt írtam ide.
Kovács_Béla_Sándor # 2011.10.14. 08:15

Mi lenne az az ügyintézés?

Gabicsek # 2011.10.14. 19:39

én mondjuk ingatlanr gondoltam, mivel ebbe a topicba írtál.

bluejuniper # 2011.10.21. 21:48

Köszönöm a választ minden kedves fórumozónak. Megoldódtak az ügyintézés kérdéses elemei.
bj