szja örökölt ingatlan értékesítés után

Fórum → adózás, illeték és pénzügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

Aba Újj # 2019.03.10. 19:24

Tisztelt Ügyvéd Úr!

A nagymamámmal közösen a 2000-es évek elején vettünk egy lakást 6100000 ft-ért.
A lakás 1/3 részben lett az enyém, két harmad a nagyimé.
Ő meghalt, és édesanyám örökölte a 2/3 részét 2009-ben.
2017 áprilisában meghalt édesanyám, és én és nővérem örököltük az ő 2/3 részét, viszont ajándékozással a nővérem lemondott a nevemre, ekkor 3 400 000 ft-ra értékelték a 2/3 részt, ez szerepel a hagyatékadó végzésben, ami ellen én akkor sajnos nem fellebeztem.(tehát 5100000 ft a teljes érték)
Most 2019-ben szeretném eladni 9 500 000 ft-ért.
Kérem szépen a segítségüket, milyen összegű adóra számíthatok?

Tisztelettel, Aba Újj

Edith85 # 2019.02.20. 17:43

Rendben van. Köszönöm a segítséget!
Üdv. Edith85

drbjozsef # 2019.02.20. 13:05

Akkori a lentiek szerint kell adózni.

Edith85 # 2019.02.20. 11:46

Az ingatlan teljes egészében édesanyám nevén volt, és így örököltem meg én.

Cagai # 2019.02.19. 18:35

Kedves Edith85!

Az SZJA-ban nincs kedvezmény, ha valaki egyik lakás helyett másikat vásárol (épít). Az illetékben van kedvezmény ha az új ingatlan illetékköteles.

drbjozsef # 2019.02.19. 17:43

Edith,

Mikor vette édesanyád 17,6millióért? Még a válság előtt? Hogy lehet, hogy 9,2millióra értékelték? Reális volt ez az érték 2015-ben? Furcsán kevésnek tűnik, a 17.6-hoz és a 30-hoz képest is...

Sajnos a szabály az, hogy az eladási árból a hagyatéki értéket vonhatod le, a 2015-ös szerzés (az halál éve számít) és 2019-es eladás miatt csak a 30% után kell fizetni 15% adót.

Vagyis neked (30-9.2) x 0,3 x 0,15 = 936.000.- forint.

Sajnos az sem számít, mire akarod költeni, a lakáscélú felhasználásra már nincs kedvezmény.

A hagyatéki érték, ha nem reális, sajnos ennyi idő után már az sem igen vitatható, a hagyatéki jegyzőkönyv jogerőssé válásáig lehetett volna protestálni.

Ha jövőre, 2020-ban adod el, akkor már nem kell egyáltalán adót fizetned.

Edith85 # 2019.02.19. 16:15

Tisztelt Bermuda háromszög!

A hagyatékátadó végzésen 9.200.000,-ft van.

Edith85 # 2019.02.19. 14:50

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Édesanyám 2015.06.26.-án meghalt. Az ingatlant egyedüli örökösként örököltem, mely a Földhivatalnál 2016.02.26-án került bejegyzésre. Most az ingatlant szeretném értékesíteni, de nem vagyok azzal tisztában, hogy mennyi szja-t kell fizetnem a NAV felé. Anyukám az ingatlant 17.600000ftért vásárolta, de én most 30 millióért tudnám eladni.
Az ingatlanból befolyt teljes összeget egy új ingatlan építesebe szeretném befektetni.
A kérdésem az lenne, hogy ebben az esetbe is kell-e szja-t fizetnem, amennyiben igen, milyen mértéküt?
Amennyiben nem, akkor mennyi időm van arra, hogy a kapott pénzből elkészüljön az új ház?

Válaszát előre is köszönöm!
Tisztelettel, Edith85

drbjozsef # 2019.02.10. 18:46

Egy polgári per kötelezheti a bankot is elvileg. De résztvevője nem volt a pernek, úgyhogy ez nem valószínű. Ezért kellene ismerni azt a végzést.

Menj el a földhivatalba, és kérd ki azt az okiratot, ami alapján lekerült a nevedről a tulajdonrészed. Ezt kiadják másolatban. Ha az a bírósági végzés, és tényleg benne van, akkor sokat nem tehetsz, a perben kellett volna neked is megfelelően alakítani azt a végzést.

Ha benne van a végzésben, hogy a hitelt neki kell fizetni, akkor utólag, minden általad fizetett költséget visszaperelhetsz tőle - csak hát ez is azt jelenti, hogy neked kell pert indítani, megint idő, költség, idegeskedés.

Judith56 # 2019.02.10. 17:15

A bank azt mondta,hogy az egy polgári per volt,én viszont a bankkal szerződtem. Ezért kell lemondanom az örökségemről is,hogy ne legyen semmi a nevemen.Állítólag a volt férjemnek kell vinni valakit helyettem,akit a bank is elfogad,de ki az a hülye , aki a nyakába vesz 7 milla adósságot.Nem fizeti a tartozást rendszeresen,és mindig engem szólítanak fel a fizetésre. A bank az árverezéstől elzárkózik.

drbjozsef # 2019.02.10. 16:44

Judith,

Jó kérdés. Ha a földhivatalnál át tudta íratni a tulajdonjogot, nyilvánvalóan a bírósági végzéssel, akkor futnod kellene egy kört a banknál, ugyanezzel a végzéssel, hogy szüntessék meg hogy adóstárs vagy a hitelben.

Hogy ez menni fog-e, leginkább attól a végzéstől függ. Mondjuk az jogosnak hangzik, hogy ha tulajdonjogod nincs, akkor tartozásod se legyen, de erről a bankok a hitelbiztosíték miatt nem mindig így gondolkodnak...

Judith56 # 2019.02.10. 16:17

2003-ban a volt férjemmel együtt felvettünk 10 millió forint jelzálog hitelt .Befejeztük az építkezést,és 2004-ben elváltunk. Ő a barátnőjével a jelzáloggal terhelt ingatlanban lakik. Lezajlott a vagyonmegosztási per,amiben ragaszkodott az új épűlethez,a bíróságon neki lett elszámolva 2011-ben.Elvállalta a hitel fizetését is.2019 január 29.-én kikértem a földhívataltól a ház tul.lapját. Meglepődtem,mert még 2011-ben az egészet a nevére íratta,de engem nem engedett ki a hitel tartozásából .Ilyenkor mi a teendő ????

drbjozsef # 2019.02.10. 11:18

Judith,

Az, hogy a haszonélvezet megalapítását is meg lehet-e csinálni a hagyatéki végzésben, abban nem vagyok biztos, de ez a lényegen nem változtat : ha nem lehet, akkor megöröklöd az ingatlant (illetékmentesen), és utána elballagtok egy ügyvédhez, és megcsináljátok az ajándékozást, haszonélvezet alapítással együtt (szintén illetékmentesen). Utóbbi esetben plusz egy ügyvédi munkadíjat kell legfeljebb fizetni.

Judith56 # 2019.02.10. 08:25

Nagyon szépen köszönöm a gyors választ ! Imába foglalom a neved,mert eddig mindenki csak találgatott ! Üdv. Judith

drbjozsef # 2019.02.09. 21:11

Judith,

Semmilyen. Csak az eljárási díjak, pár tízezer.

Egyenes ági rokonok között minden ügylet illetékmentes.

Ha mondod a hagyatéki tárgyaláson a közjegyzőnek - vagy még jobb, ha előre jelzed neki a szándékodat, hogy tudjon róla -, tudni fogja mit kell csinálni. A Te közbenső örökléseddel egyből, a hagyatéki végzésben ajándékozhatod az unokáidnak az ingatlant, a saját magadnak alapított haszonélvezet is illetékmentes.

Adófizetés akkor lesz, ha az unokáid 5 éven belül eladnák az ingatlant.

Judith56 # 2019.02.09. 18:53

Édesanyám után ingatlan örököltem. Az örökségemet szeretném a két kiskorú unokámnak adni,a hagyatéki tárgyalás alkalmával.Kérdezném,hogy milyen fizetési kötelezettség terhel engem,és az unokáimat? A haszonélvezeti jogot megtartanám.

M.Györgyi # 2019.02.07. 04:23

drbjozsef,

Köszönöm a választ.

drbjozsef # 2019.02.06. 12:47

2. mármint igen, adóznia kell, úgyértem.

drbjozsef # 2019.02.06. 12:46
  1. Nem, az eladási ár és a hagyatéki végzésbe került összeg különbözete után (ami, ahogy írtad is, vitatható).
  2. Nem. Adóznia neki is kelleni fog, nem számít mit csinál a jövedelmével, nincs lakáscélú elköltés kedvezménye évek óta. (bár ez a lemondás se úgy menne, de mindegy is, nincs értelme ebből a szempontból).
M.Györgyi # 2019.02.06. 12:07

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Édesapám meghalt 5 éve és édesanyám pedig tavaly decemberben. A lakást szeretnénk értékesíteni a hagyaték megtörténte után. Úgy tudom, hogy a Polgármesteri Hivataltól kijönnek és felértékelik a lakást, amit a hagyatékot levezető jegyzőhöz megküldenek. Ha mi nem fogadjuk el a felértékelt lakásárát,mivel alábecsülték,akkor mi megtesszük a fellebbezést és viszünk egy ingatlan iroda által kiadott hivatalos érték becslést, amit esetleg elfogadnak. Az eladási érték és az ing. ir. által "hivatalosan kiadott" becsült összegnél többért adjuk el, akkor a különbözet után kell szja. fizetni. Kérdésem: Mivel az édesapám 5 éve meghalt és akkor a lakás felét már megörököltük most az egész lakás értéke vagy csak a fele képezi az adó összegét. Válaszát előre is köszönöm. M.Györgyi

Györgyi,

Ha idén értékesítenétek a lakást, akkor az édesapád után örökölt rész után akkor nem kell adót fizetni, ha az "öt éve halt meg" azt jelenti, hogy 2014-ben hunyt el.
(a pontos hónap/nap dátum nem számít, csak az év)

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Köszönöm a válaszát.
További kérdéseim: 1./ A felbecsült Ingatlan érték és az eladási ár közötti összegre vagy a teljes vételár összegére kell adóznunk (természetesen a lakás felére vonatkozóan)? 2./ kérdésem: Amennyiben lemondok az örökségről a fiam javára, aki Fundamenta áthidaló kölcsönből lakást vásárolt (2018. augusztus) és a részére lemondott örökség eladásából származó összeget ennek a fundamentum kölcsönnek a kifizetésére költi, akkor is kell e adózni?

drbjozsef # 2019.02.06. 11:42

Erre azt teheted, hogy kérsz írásban állásfoglalást a NAV-tól, aztán aszerint töltöd ki.
Nem kizárt, hogy így is tévedjenek - de ez már legyen az ő bajuk...

V.Balázs # 2019.02.06. 09:39

Kedves József!
Köszönöm szépen a megerősítést! Jómagam is így értelmezném viszont sikerült belém állítaniuk némi nyugtalanságot az 500 Ft-s bírság lehetőségével a helytelenül benyújtott SZJA-val kapcsolatban. Az említett esetben nagyjából a bírsággal megegyező eltérés adódik az ajándékozás és az öröklés után fizetendő SZJA kapcsán. Részemről a tulajdoni lapon szereplő bejegyzés tenné egyértelművé az ajándékozást, azonban a NAV ezt már nem látja ennyire nyilvánvalónak. Remek így bő másfél évtizeddel később újra a középiskolás verselemzős irodalom órákon érezni magam, amikor a tanárnő másképp gondolta mint mi. A végére persze mindig megmagyarázta, hogy ugyan jó amit mondunk, de azért mégis neki van igaza...
Minden esetre még egyszer köszönöm szépen a választ!
Tisztelettel,
V.Balázs

drbjozsef # 2019.02.06. 07:27

Balázs,

Én laikus vagyok, de nekem egyértelműnek tűnik, hogy a szerzés jogcíme ajándékozás, az alapján kell adózni.
Az unoka - mivel él az örökös szülője - nem törvényes örökös, ezért osztályos egyezségben nem vehetett részt a hagyatéki eljárásban, és ha az örökösök nem utasították vissza a hagyatékot, akkor az unoka csak ajándékozás jogcímmel szerezhetett a hagyatékból. Ez szokásos így. Nem hallottam olyat soha, hogy ilyenkor öröklés szerzéssel adózna a megajándékozott később.

Én tuti bevallanám úgy, aztán ha gondja van a NAV-nak, jelentkezzen ő.

Megjegyzem : miért lenne kedvezőbb az ajándékozás? Ott az eladási ár 25%-ának a 15% adót kell fizetni. Ha öröklés lenne a jogcím, akkor a szerzési érték a hagyatékban szereplő érték, az levonható, ha nem attól sokkal drágábban adja el az ingatlant, akkor minimális adót kell fizetni. Biztos jobb az ajándékozás szerint számolt?
(Nem mintha számítana, szerintem egyértelműen aszerint kell számolni)

V.Balázs # 2019.02.05. 19:27

Kedves Fórumozók!
Segítséget szeretnék kérni SZJA bevallással kapcsolatban, mivel a NAV központi ügyfélszolgálatán sem tudtak egyértelmű választ adni és azt tanácsolták, hogy a NAV fórumon érdeklődjek, ami természetesen átmenetileg épp most nem üzemel....
A következő fejtörőt adta a közjegyző egy hagyatékátadó végzés formájában:

"Az elhunyt két gyermeke öröklés jogcímén történő közbenső jogszerzésének megállapítása mellett ajándék jogcímén az örökhagyó unokájának (kieséses örökös) átadja a ... ingatlant."

Kérdés, hogy az ingatlan 5 éven belüli értékesítése során ebben az esetben az unoka az SZJA adóalap számításánál a kedvezőbb "ajándékozás jogcím"-et, avagy mint kieséses örökös, a hagyományos "örökös" titulust kell értelmezze a leírtak alapján. A fizetendő SZJA szempontjából jelentős az eltérés... A hagyatékátadó végzésen vastagon szedett betűvel van kiemelve az ajándékozás jogcím, ennek ellenére mégis sikerült egyet nem értést kiváltani a NAV munkatársai között.
Az ingatlan tulajdoni lapon a jogcím bejegyzés: Ajándékozás.... nevű örökösök jogszerzésén keresztül.

Előre is köszönöm szépen a segítséget!
Tisztelettel, V. Balázs

drbjozsef # 2019.02.05. 12:03

Györgyi,

Ha idén értékesítenétek a lakást, akkor az édesapád után örökölt rész után akkor nem kell adót fizetni, ha az "öt éve halt meg" azt jelenti, hogy 2014-ben hunyt el.
(a pontos hónap/nap dátum nem számít, csak az év)