szja örökölt ingatlan értékesítés után


gzs12 # 2019.11.27. 12:04

Tisztelt Fórum!

Örököltem egy családi házat Szentendrén 1,5 éve.
A közjegyző azt mondta, hogy ha 5 éven belül eladom, személyi jövedelemadót kell fizetnem az ingatlan örökléskori értéke és az eladási ár között Úgy emlékszem, hogy a jelzáloghitellel kapcsolatban is említett valamit. Szeretnék felvenni 2-4 Mft-ot az ingatlanra. Ilyenkor keletkezik bármilyen kötelezettségem? (Vagy csak abban az esetben, ha mondjuk a valóságban nagyobb értékű ingatlanra vennék fel a felbecsült érték fölötti hitelt?

Válaszukat előre is köszönöm!

drbjozsef # 2019.11.26. 09:42

Ancsa4,

Ebben az esetben sajnos a lakott értékkel kell számolni, tehát kevesebb vonható le az eladási árból. Ha úgy adja el édesanyád, hogy a haszonélvezet fennmarad az ingatlanrészen, akkor a lakott érték a "pillanatnyi" forgalmi érték.

(csak akkor lehet a beköltözhető értékkel számolni, ha a bent lakó tulajdonostárs örökölt volna, vagyis az egészet megszerzi, ilyenkor eladás esetén nyilván nem "lakott" az ingatlan, hiszen ő kiköltözik - de ilyen esetekben nem is szoktak megállapítani lakott értéket általában)

Ha a tulajdonostársnak, aki a haszonélvező adja el a részét, ott módosulhat a dolog, de ott is attól függene, hogy előtte megváltja a haszonélvezetet, vagy annak beszámításával adja el.

Ancsa_4 # 2019.11.25. 13:59

Tisztelt drbjozsef!

Köszönöm a válaszát! Az öröklés illetékmentes volt (egyenesági rokon).
A hagyatékátadó végzésben szereplő ingatlanrész (1/4 rész) beköltözhető forgalmi értéke: 2.500.000,-Ft volt, de a végzésen megjelölésre került, hogy a lakott értéke: 1.750.000,-Ft. Ebben az esetben a 2.500.000,-Ft-ot kell figyelembe venni?
Az ingatlanon (másik szülő részéről) haszonélvezeti jog van és Ő lakik az ingatlanban.
Köszönettel!

drbjozsef # 2019.11.25. 13:31

Ancsa4,

(kiegészítés : feltéve, hogy illetékmentesen, például egyenesági rokontól örökölte. Ha kellett illetéket fizetni, akkor az illetékfizetés alapjául meghatározott érték lesz a szerzési érték, függetlenül attól, mi szerepel a hagyatéki végzésben)

drbjozsef # 2019.11.25. 13:30

Ancsa4,

Nem.

Az eladási ár és a hagyatéki végzésben az ingatlan értékeként szereplő összegek KÜLÖNBÖZETE (nyilván 1/4 részarányosan) után kell 30%-nak a 15%-a adót fizetni.

A szerzési érték feletti rész csak a jövedelem, ami adóköteles. Öröklésnél pedig a hagyatéki érték a szerzési érték.

Ancsa_4 # 2019.11.25. 13:13

Tisztelt Fórum!

Édesanyám örökölt egy ingatlan 1/4 részét 2016. májusában. Ha az ingatlanrészt 2020. januárjában eladja, akkor az eladási ár 30 %-a után kell 15 % SZJA-t fizetnie?
Válaszát előre is köszönjük!

drbjozsef # 2019.11.17. 15:53

Pimpucka,

A hónap-napnak nincs jelentősége, csak a szerzés évének, és ez eladás évének.
Szerzés az örökhagyó halálának éve, eladás az az év, amikor benyújtják a földhivatalhoz az adásvételit (vagyis decemberi , vagy akár korábbi aláírással is tolható következő évre az szja szempontjából az eladás)

Igen, 2020-as eladással már 30% csak az alap.

Pimpucka # 2019.11.17. 11:47

drbjozsef,

nagyon köszönöm a választ, sokkal okosabb lettem! :) És akkor, ha jól értem annak nincs jelentősége adózás szempontjából, hogy mi melyik hónapban történt, tehát ha 2016-ban volt az öröklés és az adásvétel, akkor ha 2020-ra csúszik az ingatlan eladása az már adózás szempontjából a 4. év, és 30%, ugye?

Köszönöm!

drbjozsef # 2019.11.16. 15:31

Pimpucka,

Ha az öröklés illetékmentes volt (mert egyenesági rokontól örökölted), akkor ezen részt 15M-ért adod, 5,3-ért szerezted, 60%-a az alap (az eltelt 3 év miatt), 15% az adókulcs, vagyis (15-5,3) x 0,6 x 0,15 = 873.000 Ft.
(ha volt illetékfizetés, akkor a szerzés értéke az illetékkiszabási határozatban szerplő érték)

A vett ingatlanrészt 15M-ért adod, 6-ért szerezted, a fentiekkel azonosan 810.000 Ft az adó.

Összesen 1,683 millió.

Erre nem jár kedvezmény, mert másik lakást veszel.

Ha vannak számláid a szerzéssel kapcsolatban, például ügyvédtől, vagy a közjegyzőtől a hagyatékiról, illetve ha a vásárlás után fizettél illetéket, akkor ezeket még szintén levonhatod a 15M-ből az adott ingatlanrésznél amihez tartozik, és utána kell szorozni, vagyis még valamennyit csökkenhet a fizetendő adó.

Ha az új ingatlant az eladás utáni 3 éven belül veszed, akkor csak a különbözet után kell 4% illetéket fizetni, vagyis (38-30)*0,04 = 320.000.- forintot.

Pimpucka # 2019.11.16. 13:40

Sziasztok,

egy kis segítséget szeretnék kérni.

2016-ban örököltem egy ingatlant 1/2 arányban. A másik 1/2 rész adásvétellel megvásárlásra került. Ekkor az ingatlan értéke a hagyatéki szerint 10,6 millió forint volt, az adásvételiben 6 millió forintért került megvásárlásra a fél tulajdonjog.

Most szeretném ezt az ingatlant eladni 30 millió forintért, és 38 millió forint értékben vásárolnék ez utána egy másik ingatlant.

A kérdésem az volna, hogy milyen mértékű illetéket, adót kell fizetnem?

Nagyon köszönöm!

drbjozsef # 2019.11.12. 12:47

(Ha esetleg édesapád 2015-ben hunyt el, csak a végzés 2016-os, akkor az előbbi számít, és 0,3-as a szorzó)

drbjozsef # 2019.11.12. 12:30

samsem,

Édesanyád része után nem, mert olcsóbban adtad el, mint a hagyatéki érték.

Édesapád része után is a hagyatéki érték és az eladási ár utáni különbözet az alap (értelemszerűen tulajdoni hányad arányosan), csak ott a 2016-os szerzés miatt bejön egy 0,6-os szorzó is. A kérdés az, hogy édesapád hagyatéki végzésében milyen ár szerepel az ingatlanra.

samsem # 2019.11.12. 11:59

Tisztelt Ügyvéd Úr,

2016-ban örököltem apámtól 1/2 tulajdon jogot egy ingatlanra.
2019-ben édesanyám után a másik 1/2 részt is megörököltem.A lakást 2019-ben eladtam 27.000.000 Ft-ért, a hagyatéki leltárban 30.000.000 Ft-ra becsülték.
A kérdésem,hogy kell-e SZJA-t fizetnem és ha igen mennyi lesz az összege.

Köszönettell

drbjozsef # 2019.10.18. 09:42

Szandi1,

Ingatlan eladásakor a fizetés pontos menete nem kötött, megállapodás kérdése, és jellemzően bele szokták foglalni a szerződésbe, határidővel - vagy több részletben, pl. hitel esetén határidőkkel - együtt.

Mielőtt aláírod, olvasd el alaposan, még akkor is, ha több oldal (jobb helyeken előbb is átküldik, hogy ha nem értesz egyet valamivel, akkor ne teljen ezzel az idő az ügyvédnél), és ha valami nem jó, jelezd. Ne írj alá olyat, amivel nem értesz egyet, mert utána már nem fog érdekelni senkit az aggályod.

Ha jól értelek, nem te intézed az eladást, mert akkor csak tudnál arról mi a megállapodás. Ha nincs hitel, és készpénzes a vevő, akkor igen, ott helyben minden tulajdonos megkapja általában, ha ez a közös megállapodás.

Kovács_Béla_Sándor # 2019.10.18. 09:24

Attól tartok, ezt nem a megfelelő helyen kérdezted.

Szandi1 # 2019.10.18. 09:05

Tisztelt ügyvéd úr!
Eladásra került a ház amit örököltünk, és ma kell alá írni a szerződést.
Az lenne a kérdésem, hogy a mai napon a pénzt is meg kaptuk vagy azt később?

oligaliga # 2019.09.30. 12:15

Ingó ajándékozásról nem kell szerződést kötni. Bár a helyetekben - ha a NAV-tól tartotok, legalább annyit kérnék édesanyádtól, hogy az utalás közlemény rovatába írja bele, hogy ajándék.

fokker70 # 2019.09.30. 11:41

oligaliga

Nagyon szépen köszönöm a választ.

A lakás 1980 lett megvéve. Édesapám 26 éve sajnos de meghalt.

Kell ajándékozási szerődést édesanyámnak írni vagy simán eloszthatja kettőnk között a pénzt és számlára utalhatja és ennyi? - nem kérdezi meg az adóhatóság, hogy honnan van 10-10 millió forintnak megfelelő eurónk?

Köszönettel,

fokker70

oligaliga # 2019.09.30. 11:12

fokker70

Ha az a kérdés, hogy az eladás után kell-e adót bevallani és befizetni, az attól függ, hogy mikori a szerzés. Ha az értékesítés évétől visszafelé számítva az öt év eltelt, akkor adót nem kell bevallani és befizetni. Pl. édesanyádék 2000-ben vették az ingatlant, édesapád 2012-ben hunyt el.

Az egyenes ági leszármazónak juttatott ajándék illetékmentes, nem kell fizetnetek. Ugyanez lenne a helyzet, ha nem ajándékba kapnátok, hanem megörökölnétek.

A helyzetet bonyolíthatja, ha nem csak ti ketten vagytok testvérek, hanem van egy harmadik testvér vagy féltestvér is.

fokker70 # 2019.09.30. 11:05

Tisztelt Fórum!

Édesanyám eladja a szülői házat amiből az édesapám része a nővérem és az én nevemen van.
Édesanyám külföldön lakik ( EU országban).
Az a terve, hogy elosztja a pénzt kettőnk között, nem vesz magának más ingatlant itt Magyarországon hanem lakik hol egyikünknél, hol a másikunknál.

A kérdés a következő.

1. Ha az összeg feleződik és számlánkra kerül kell - e utána adózni?

Vagy milyen más lehetőségek vannak?

  • Tartsa meg a pénzt a számláján amíg él és majd akkor öröklünk ha eljött az ideje ? - esetleg adja ajándékba és akkor nem kell adózni? mi tévők legyünk?

Édesanyám egy jó karban lévő 80 éves nő.

Köszönöm válaszukat,

Fokker70

drbjozsef # 2019.09.21. 19:32

dari,

Nem.
A különbözet (5.5M-3.5M) 90%-a (mert eltelt két év) után kell 15% adót fizetned.

dari # 2019.09.21. 18:17

Tisztelt Fórum!
Édesanyámnak és az élettársának volt egy lakása,mindkettőjüknek 50% tulajdoni joga volt.
Édesanyám 2017-ben elhunyt,én megörököltem a lakás 50%-át,ekkor 2017-ben a lakás 7.000.000 forint értékűre lett megállapítva a hatóság által.Szóval az én részem 3.500.000
forint.
Az idén édesanyám volt élettársa is elhunyt,az ő 50%-os tulajdonjogát megörökölte a fia.Viszont a lakás ára már 11.000.000 forintban lett megállapítva.
Értékesíteni fogjuk a lakást 11.000.000 forintért.
Kérdésem az lenne hogy nekem ,lesz-e SZJA fizetési kötelességem ,Így hogy a hatóság is úgymond elismeri a lakás értékének növekedését.Ha mégsem akkor pedig van-e valami lehetőség hogy ezt a magasabb árat vegyék figyelembe majd eladás utáni szja bevallásomnál.
Előre is köszönöm a válaszokat
dari

kazso # 2019.09.19. 10:27

drbjozsef!

Köszönöm szépen!

drbjozsef # 2019.09.19. 09:30

kazso,

Ja, és a 20M határ nem vonatkozik rá. Egyenesági _vérségi_ rokonok és házastárs korlát nélkül illetékmentes. A határ csak a nevelt vagy mostoha le ill. felmenőkre vonatkozik.

kazso # 2019.09.19. 09:29

drbjozsef!

Nagyon köszönöm!