Közös költség - bérleti szerződés


dmarton # 2014.10.30. 13:39

Még egy: a ház el tud számolni a pénzzel, magam is ellenőriztem - számvizsgáló bizottsági tag vagyok (az ügyem rendezéséig felfüggesztve). Az évi többletet felújításra költjük, de őszintén szólva rá is fér.

dmarton # 2014.10.30. 13:37

Közös költség, fűtés, felújítási alap - de szerintem még így is sok.
Sajnos ahhoz, hogy megvehessük a bérelt területet alapító okirat módosítás kéne, mert a kérdéses 8 m2 nincs külön albetétben, viszont ahhoz 4/5-öd szavazat kéne, ami egy 53 lakásos társasházban reménytelen ügy. Kb. 5 lakás ellene van, mert úgy csökkenne tulajdoni hányada, másik 5 pedig el sem érhető (tartósan külföldön, vagy csak nem érdekli). A közös képviselet szerencsére pozitívan áll hozzá és talán találtunk most valami megoldást.

A 400E Ft főként célbefizetésekből jött össze de volt könyvelési hiba is. Több, alsó hangon 200E Ft körüli célbefizetés volt, amit szintén 53 m2-re számoltak ki - ez egy célbefizetésnél máris 30-40E Ft plusz. Erre jött rá az is, hogy az elődöm egy idő után elkezdet nemfizetni közös költséget az adott területre, mert szerinte túlfizetése volt a célbefizetéseknél. Ez valószínűleg igaz is, csak a ház nem így gondolkodott :)

Valóban nagyon zűrös az ügy, de azért van fény az alagút végén.

osmi # 2014.10.30. 09:53

Kedves dmarton!
A közös ks. tartalmaz fűtést és melegvizet ( vagy vízmelegítést)?

huntah # 2014.10.30. 09:08

Szürreális ez az egész ügy. Mintha egy nullával el lenne írva a közösköltség meg az a bérleti díj is, előbbi felfelé, utóbbi lefelé.
A 850Ft mind az üzemeltetésre megy el? Vagy van benne felújítási alap? De még úgy is rettenet sok.
Én a díj mértékét támadnám, nem a jogcímét. Egyáltalán el tud számolni a ház a pénzekkel?
Én 122Ft/m2-t fizetek vidéki városban, lift nélküli házban, itt ennyi az üzemeltetés.
Hogy jött össze a 400eFt adósság?
Ha lesz egy normális közös képviselet, esetleg lehet neki tenni egy ajánlatot adásvételre, az adósság akár a foglalóból is teljesíthető. De az kérdéses, hogy ha rendeződik is a tulajdonviszony, ilyen mértékű költségek mellett lesz-e egyáltalán vevő.

dmarton # 2014.10.29. 16:30

A kicsinyes is erosnek tunik.

A kozos koltseg most 850Ft/m2 (ami egy lepukkant haz alagsori lakasanak kicsit eros), igy fizetek 45050-et havonta.

En is annyi berleti dijat gondolnek, de a haz nem hajlando ujitani, mert szerintuk (immar biztosan papir es hatarozat nelkul) 53 m2 a lakas es pont - meg ha az alapito okirat, a tulajdoni lap es a berleti szerzodes mast is mond. Eladnam, de konyha es furdoszoba tulajdon nelkul, jo 30 eves berleti szerzodessel (130 Ft-rol) eselytelennek gondolom.

Zoltanuss # 2014.10.29. 15:39

Nos a k... annyit jelent, hogy kicsinyes (lehet persze más is. )
még egyszer : 8 m2 ért 130 ft bérleti díj az nevetséges.

A reális bérleti díj kapásból úgy 8 - 10 eft lenne havonta. Mennyi vajon a közös költség ?
nagyjából 200 ft/m2 azaza egy 45 m2 -es lakásé 9000 eft/hó a plusz m2-t is beleszámolva 10600ft/hó.

dmarton # 2014.10.28. 08:32

Egészen pontosan van egy 45 m2-es lakásom, amihez apám 1985-ben hozzácsapott még m2-t, azóta az a lakásban a konyha és a fürdőszoba (értelemszerűen nem szeretnék tőle megválni).

Pár dolog most viszont világos lett, köszönöm.

Azóta új fejlemény, hogy úgy néz ki, hogy közgyűlési határozat sincs az 53 m2-ről, úgyhogy bonyolódik a helyzet...

Immaculata (törölt felhasználó) # 2014.10.28. 01:03

Csóválom a fejem.

Van egy 45 m2-es lakásod, azt megnövelted 8 m2-rel, gyakorlatilag a lakásod 20%-kal növekedett meg. Így is árulod, bár visszaadhatnád a Társasháznak, de nem teszed, mert ezzel a 8 m2-rel értékesebb a lakásod.
A közgyűlés azért számol 53 m2-rel, mert a bérelt helyiség össze van épülve a lakásoddal, annak leválasztása valószínűleg bontással járna.

Az elődeiddel az akkori tulajdonosok kötöttek egy rájuk nézve előnytelen szerződést, a bérleti díj az évek alatt nem növekedett.
Bár elképzelhető, hogy a bérleti szerződés nem rendelkezett a bérelt helyiség fenntartási költségeiről, talán ezért volt egy közgyűlés, ami viszont határozott a valós helyzetnek megfelelően és kiküszöbölte a problémát (megjegyzem, úgy is dönthetett volna, hogy felmondja a bérleti szerződésed) azzal, hogy 53 m2-ként tartja nyilván a neved alatt a lakásod és a bérelt helyiség együttes adatait.

2 dolgot is tehetsz, de csak a jövőre nézve, mert addig, amíg a bérleti szerződést és az akkor közgyűlési határozatot a közgyűlés másként nem módosítja, addig a hátralékodat azoknak megfelelően kell rendezned.

Tehát a jövőre nézve:

  • visszaadod a bérelt területet
  • módosíttatod a bérleti szerződésed és a közgyűlési határozatot

(1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és
lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.

Igen, de meséld már el nekem, hogy ha kizárólagos jogot kaptál a területre, a Társasház bérbe adta neked, akkor annak fenntartását miért akarod a többi tulajdonostársra hárítani.

Ha nem rendezed a tartozásod, nem tudod a lakásod eladni. Ha sokat próbálkozol, a Társasház visszaveszi a bérbe adott helyiséget. Ha visszaveszi, már nem is lesz olyan értékes a lakásod.

Hidd el, ez a történet elsőre is érthető volt.

dmarton # 2014.10.27. 22:06

Immaculata, még egy kis kiegészítés:

Az említett közgyűlési határozatban nincs leírva, hogy dmarton (illetve édesanyja)-nak érvényes szerződése van a bérelt helyiségre, de azon felül még fizessen - ha így lenne, akkor most egy szavam sem lenne. Csak annyi, hogy a lakás 53m2, ezért az után fizessen. Magyarul itt inkább arról van szó, hogy a ház elfelejtett egy korábbi szerződést (se értesítés, se semmi) és helyette egy közgyűlési határozat alapján elkezdett 53m2-re számlázni - holott korábban tételesen külön volt a könyvelésben a bérleti díj és a közös költség. Itt érzem én a problémát.
A dolgot tovább terheli, hogy több célbefizetés is volt a házban, ami viszont kerek perec le van írva, hogy minden tulajdonos tulajdoni hányad szerint fizet, de nekünk szintén 53m2 -re lett kiszámítva - a 8m2-es különbözet több százezer Ft.

Az ügyön én nem is problémáznék, ha lehetséges lenne az említett terület megvásárlása vagy a ház hajlandó lenne az 1985-ös szerződés helyett újat kötni (most az akkori KK persze mereszti a szemét, hogy mi ez, csak most találtuk ki holott van ezzel kapcsolatban papír a ház oldalán is, nem is egy).

Az pedig, hogy a szerződésen nincs leírva, hogy én fizessem a közös költséget szerintem nem az én, vagy a mindenkori bérlő sara. Közös költséget minden tulajdonos tulajdoni arány szerint fizet (hacsak az SzMSz-ben nincs ettől eltérő leírva). Aki pedig bérbe adja a lakását/helyiségét az gondolom belekalkulálja azt a bérlet díjba - vagy beleveteti a szerződésbe. Hiszen itt pont ez a helyzet: "a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját".

Az SzMSz-ben azonban többlethasználati díjról van szó, de akkor viszont nevezzük annak és kezeljük úgy, ne pedig - papíron - megnöveljük a lakás méretét. "dmarton fizet 45m2 közös költséget és 8 m2 túlhasználati díjat" kéne, hogy legyen a határozatban. Nem? Sajnos az, hogy a lakást számolják 53m2-nek vonta magával azt, hogy a célbefizetések is jelentősen megnőttek és a 8m2 eladásával kapcsolatban is megbonyolították a helyzetet.

Vagy - tényleg a legjobb szándék mellett - én értek valamit rosszul? Sajnos elég sok rosszindulat van ebben az ügyben és nem tudok maradéktalanul megbízni a ház korábbi döntéseiben - hála Istennek már új a menedzsment :)

dmarton # 2014.10.27. 16:48

Köszönöm Zoltanuss a k betűs véleményt, de a körülmények ismerete nélkül kicsit erősnek tartom :)

Én most költöztem ide, a lakás eddig a család más tagjainak tulajdonában volt - örököltem viszont vele fent említett helyzet miatt egy kb. 400.000 Ft-os tartozást, amit ha egy mód van rá nem szeretnék kifizetni.
Nyilván én is nevetségesnek tartom a 130Ft-ot, ezért kértem a közgyűlést, hogy újítsuk meg ezt a bérleti szerződést, megemelvén 'mindenkori közös költség/m2' árra azzal a céllal hogy ne legyen eltérés a szerződés és a könyvelés között, de azt nem szavazták meg.

Immaculata: Nem is akarok semmit másra hárítani. A gond az, hogy a lakást el akarjuk adni, viszont a ház rendezettnek tekinti a helyzetet azzal, hogy volt 14 éve egy közgyűlési határozat, miszerint nem 45, hanem 53 m2 után kell fizetnünk (pontosabban nem is a ház, csak néhány soklakásos vénasszony, a közös képviselő abszolút mellettünk van) - addig 45m2+130Ft-ot fizettünk.
A kérdésem igazából csak az, hogy egy közgyűlésen lehet-e olyan döntést hozni, hogy valaki mostantól több m2 után fizessen?
Erre vonatkozik ha jól értem az, hogy

"24§
(1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és
lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
(2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni:
a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját"

Ami meg a közös költséget érinti az a jelenleg hatályos jogszabályok szerint (ha jól tudom) hacsak nincs más a bérleti szerződésben kikötve, az a tulajdonost terheli. Lakásbérletnél legalábbis biztosan így van, gondolom helyiségbérletekre is ez érvényes.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2014.10.25. 20:15

Közös tulajdon többlet használata esetén a közgyűlés dönthet használati díj megállapításáról.”"

:) Persze, de a többlethasználati jogosultságért, többlethasználati díjat kell fizetni. A kizárólagosan használt közös terület fenntartását pedig a kizárólagos használónak kell megfizetnie. A fenntartási költség pedig a közművek szolgáltatási díja és a közös költség.

Ennek természetesnek kellene lennie.
A törvényeket szövegszerűen kell értelmezni és nem úgy, ahogy a kérdezőnek az jól esik.

Egyáltalán szabályosan járt el az SzMSz, amikor további szabályozás nélkül (lásd 24§/2/a) átengedte a szabályozási jogot közgyűlésnek?

Az SZMSZ egy működési szabályzat, nem rendelkezik cselekvőképességgel.

Valamint lehet-e olyat, hogy a többi tulajdonossal ellentétben egyetlen tulajdonos a birtokolt aránynál több közös költséget fizet, gyakorlatilag indoklás nélkül - főleg hogy szerződés is van a területről?

A szerződés a kizárólagos bérletről szól, nem fizetsz többet, mint más tulajdonostárs. Többletigényed volt a közös területből, ezt nem lehet a többi tulajdonostársra hárítani, ha te használod kizárólagosan.

Zoltanuss # 2014.10.25. 17:56

Tehát bérelsz 8 m2 -t 130 ft /hó ért, azaz m2 enként fizetsz 16 -17 ft ot és még bajod van.
nem mondom k.. vagy !!

dmarton # 2014.10.23. 20:32

Kedves Mindenki!

Segítségre volna szükségem.
Egy 50 lakásos társasházban lakom, ahol van egy lakásunk. 45m2 már 1985 óta a család tulajdonában van, azonban további 8m2-re még akkor bérleti szerződést kötöttünk (így használunk 53m2-t). Ez a szerződés nem rendelkezik, csak a bérbeadás céljáról (konyha, fürdőszoba) és a fizetendő összegről (havi 130 Ft). A szerződés azóta nem lett felbontva.

Azonban 2000-ben a közös képviselő összeírt egy listát a lakások méretéről és a fizetendő közös költségről, amiben tévesen 53m2-ként szereplünk és a havi befizetési kötelezettség is ezzel arányos - a közgyűlés ezt elfogadta (csupán évekkel később éltünk kifogással). Ezzel kapcsolatban a társasházi törvény így rendelkezik:

"13. §9
(2) A szervezeti-működési szabályzatnak – e törvény keretei között – tartalmaznia kell:
[...]

  1. a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására [...] vonatkozó részletes szabályokat."

valamint (és talán ami fontosabb)

"24§
(1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és
lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
(2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni:

  1. a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját"

Az SzmSz viszont csak így ír:
"Közös tulajdon többlet használata esetén a közgyűlés dönthet használati díj megállapításáról."

Tehát nem kaptunk semmilyen értesítést (vagy bármi mást - bár a ház tud róla) a szerződésünket illetően, a társasház könyvelésében mégis tévesen 53m2-ként szereplünk.

Mi ilyenkor a mérvadó - a szerződés (amit közgyűlés fogadott el) vagy a közgyűlés? Egyáltalán szabályosan járt el az SzMSz, amikor további szabályozás nélkül (lásd 24§/2/a) átengedte a szabályozási jogot közgyűlésnek? Valamint lehet-e olyat, hogy a többi tulajdonossal ellentétben egyetlen tulajdonos a birtokolt aránynál több közös költséget fizet, gyakorlatilag indoklás nélkül - főleg hogy szerződés is van a területről?

Köszönettel
D.Márton