társasházi törvény értelmezése

Fórum → segítségkérés
újabb elöl     új hozzászólás

GordiuszG. # 2002.05.28. 19:30

Elég sürgősen szükségem volna válszra, mert a közös képviselőnk lépései is egyre sürgetőbbek.
Röviden:
A közös képviselő (kk) 02.27-én bedobott a postaládánkba egy kimutatást és egy tervezetet. Közölte, hogy 'lakógyűlést a szokásos alacsony részvétel miatt nem tartok szükségesnek'. Mivel néhányan igenis szükségesnek tartottuk a jelentős költségemelkedés miatt, ezért összeültünk, majd a lépcsőházi megbízottak jelezték a kk-nek szándékunkat. 03.15-én ezért a kk egymondatos levélben lemondott. A lépcsőházi megbízottak levélben, melyet átvett, kérték, hogy sürgősen hívja össze a közgyűlést, mert a társasházi tv. szerint csak az mentheti fel. Május 20-a körül a lépcsőházi megbízottak szóban újra kérték a közgyűlés összehívását. A kk 05.23-án a következő felhívást dobta be a postaládákba: 'Kérem, hogy a mellékelt határozati javaslatot aláírásával ellátva szíveskedjen postaládámba bedobni - lehetőleg még a mai napon.' 'Határozati javaslat Többek kérésére a közös képviselő lemondását visszavonta. KL közös képviselő megbízatásával egyetértek....................... nem értek egyet........................... A szavazás eredményéről közgyűlési határozatot kérek az alapító okirat A/13. pontja szerint.' Ezek után néhány lakótárs élve a tv adta jogával közgyűlés összehívását kezdeményezte 05.30-ra meghívó alapján, melyet nem bedobtak a postaládákba, hanem személyesen átvetettek velünk. A kk 05.27-én megküldte a Határozatot, mely szerint 28 tulajdonos (az 56-ból, de tulajdoni hányad megjelölése nélkül) elfogadta a kk lemondásának visszavonását.. Majd ugyanezen a napon, vélt sikerén felbátorodva bedobta az újabb cetliket, melyeken a 2001. évi gazdálkodás és a 2002. évi tervezetet kívánja határozati szinten írásban elfogadtatni. 'Az így készült határozat közgyűlési határozatnak minősül' írja befejezésként.
Mégsem lett olyan rövid, de kérdezném:

  1. Az 1997. évi CLVII. tv. 30.§(1) vonatkozik-e az éves elszámolásra ill. a költségvetés megállapítására?
  2. Vagy a tv. 26.§(1) erősebb érvényű annál?
  3. Érvényesek-e a kk 'Határozatai'? Ha nem, mi a teendő  velük?
  4. A közgyűlésre szóló meghívó, vagy az írásos határozati javaslat érvényességének feltétele-e az, ami a gazdasági társaságoknál, hogy igazolható legyen az átvételük?

Előre is köszönöm a gyors választ.

elfmage # 2002.06.27. 11:58

Üdv!

Gyakorló közös képviselőként írok pár gondolatot (fejből). Talán tudok vele segíteni.

Évenkénti közgyűlés összehívása kötelező (az ismételt közgyűlés kitűzése nem az, azaz a nem kellő létszám miatt az érvénytelen közgyűlést nem kötelező ismételni)
Azaz ha cinikus akarok lenni :)) lakógyűlést tényleg nem kell összehívni, de közgyűlést kötelező éspedig május 31-ig (nembiztos).

Lemondani le lehet a kk-nak akármikor, de - úgytudom - köteles az új kk vagy intéző bizottság beiktatásáig ügyvezetőként közreműködni. Értelemszerűen akkor szoktak normális emberek lemondani amikor ott a következő jelölt, vagy szabnak egy határidőt (közgyűlésen), hogy dec 31-ig vállalom a kk-eletet (van idő másikat keresni).

Cetlikről:
Van olyan fogalom hogy írásbeli határozat, s ezek valószínűleg meg is felelnek ennek, de ehhez kell hogy 5001/10000 igen szavazat ott legyen a kk birtokában. Azaz a 28 fővel nem tudok mit kezdeni lehet hogy elég lehet hogy nem.

Közgyűlés összehívatásáról:
10% tul hányad felszólíthatja (célszerű írásban vagy átvetetve) a kk-t hogy hívjon össze közgyűlést a megadott napirendi pontokkal (!). Célszerű az ismétlést is kitűzni (3 napon túl de 8 napon belül kell). Ha ennek nem tesz eleget akkor a 10% képviseletében egy megbízott személy is összehívhatja a közgyűlést, s az érvényes lesz (bizonyítani kell a kk mulasztását).

A közgyűlés határozatával érvényteleníteni lehet a (írásbelit is korább kögyűlési határozatot is) határozatokat ha az szükséges.

A két tv fejből nem tudom mit takar.

A 4-es kérdéshez:
Nem életszerű, hogy a közgyűlési meghívót és egyéb írásbeli határozatokat ajánlva kelljen küldeni mindenkinek társasház esetében.
Jelentős költségei vannak, s ha szükség van rá az már a bizalom hiányát jelenti.
A bizalom hiánya - ami Önöknél már látható - egy ilyen bizalmi poszton komoly gondokat jelent s akadálya lehet a ház normális működésének.
A kk nem fogja tudni bizonyítani a bedobált papírokat, de mivel érkezett sok válasz (28) s az lehet hogy eléri az 50%+1-et így már nem kérdőjelezhető meg a döntés szerintem. De mint minden határozat módosítható, megszüntethető (fontos, hogy nem visszamenőleges hatállyal).

Remélem még időben tudtam segíteni.
Ha további kérdése van akkor megtalál az elfmage@chello.hu mailcímen.

Üdv: elfmage

Ágnes # 2002.07.10. 16:23

Közös helyiség használatával kapcsolatban szeretnék segítséget kérni abban jártas személytől.
Új lakó vagyok a társasházban, 2 lakás van a tulajdonomban. Egy tároló helyiséget használunk egy harmadik lakástulajdonossal.
Most tőlem kérnek kulcsot, hogy engedjünk be még egy lakót a tárolóba, akinek állítólag nincs helye.
Ezzel szemben viszont tudomásom van arról, hogy vannak tárolók, amelyeket egyedül illetve ketten használnak.
A tároló helyiség egyébként azért kevés, mert több üzlet is működik a házban, nekik lett kiadva a többi régi tároló.
Jól gondolom-e vajon, hogy a tároló osztatlan közös tulajdon, mindenkit egyformán illet meg a használat joga. Ezek alapján viszont csak akkor vagyok köteles átadni az általam használt területből, ha minenki más kisebb területet használ ?????

házikó # 2008.10.14. 13:56

Mit tennétek?

Társasház tuladonát érintő tartószerkezetet szeretne az egyik tulajdonos megbontani, átalakítani. Mivel ez közös tulajdont érint, ezért közgyűlésen tárgyaltunk erről. Sajnos nem gyűlt össze a közgyűlésen a 4/5-s igenlő aláírást adó tulajdonoscsoport, ezért írásban szeretném begyűjteni a beleegyező nyilatkozatokat.

Társasházi törvény így ír erről:

"21. § (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett épít­kezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzá­járuló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti."

Ha jól értelmezem a jogszabályt, akkor:

Az írásbeli 4/5-ös hozzájárulás szerint a tulajdonostársak mindegyike hozzá kell járuljon 4/5-ös arányban, hogy beleegyező határozat születhessen erről. Amennyiben egy tulajdont 4 tulajdonostárs birtokol, akkor ilyen esetben mind a 4 tulajdonostárs beleegyezése szükséges. Abban az esetben lehet elfogadni 1 tulajdonos aláírását az adott tulajdon tekintetében, ha meghatalmazást adott a többi tulajdonostárs.

A kérdésem az lenne, hogy mennyire vennétek szigorúan a beleegyező aláírásokat. Mivel nagy társasházról van szó (300 albetétes van) ezért előfordulhat, hogy a jóhiszemű tulajdonosok egymás helyett írnak alá. Amennyiben ezt tapasztalom, akkor miképp járjak el? Mindenáron betartatnátok a törvényt?

Látom a hátulütőjét annak, ha szemethúnyok afelett, hogy ha még sem valós aláírások gyűlnek össze, de túl szőrszálhasogató sem szeretnék lenni.

Másik kérdésem, hogy miképp oldjam meg az írásbeli hozzájárulás kérését? Az alakíttatást végeztető feladata begyűjteni az aláírásokat? Vagy nekem kell a 300 albetétes kb 500 tulajdonosával felvennem a kapcsolatot?
Azt csak remélni merem, hogy nem tartozik a feladataim közé, hogy 500 levelet kipostázzak a tulajdonosok felé, megterhelve a társasház kasszáját ezzel.

Elég az, ha egy aláíróívet (mely tartalmaz: név, lakcím, személyi ig. száma, tulajdonhányad, aláírás rublikákat) kísérő levéllel ellátva adok át az átalakítást kérelmezőnek?

Amit az előbb felsoroltam: név, lakcím, személyi ig. száma, tulajdonhányad, aláírás rovatokat elégségesek az aláíróíven?

Bármilyen tanácsot szívesen fogadok. Köszönöm!

gitron # 2008.10.15. 06:21

Nem teljesen világos amit írtál. A tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított 4/5.ének hozzájáruló nyilatkozata szükséges. Az aláíróíven tanúnak is kell lennie.
Más nevében akkor tehet valaki jognyilatkozatot, ha erre felhatalmazása van. (A felhatalmazást, vagy meghatalmazást a nyilatkozathoiz csatolni kell, másként nem lesz építési engedély.)

házikó # 2008.10.15. 09:30

Szia, köszi a válaszod, írtam neked e-mailt, a megadott címedre.

nanemaaa # 2008.10.15. 10:11

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. 19. § (2) bekezdése szerint a közös képviselő (ezek szerint te?) az SZMSZ-ben rögzítetteknek megfelelően tarthat írásos szavazást is. HOgy az hogyan történjen nem tudom, mivel a ti SZMSZ-etekben kell szerepelnie a szabályainak. Ha nincs szabályozva, akkor nyilván nem lehet.
Hogy az össze-vissza, keresztbe aláírásokkal ellátott nyilatkozattenger alapján "jogszerűen" adhatsz-e ki valótlan tartalmú jognyilatkozatot? Szerinted? Eltekintve attól a szerény körülménytől, hogy az nyilvánvalóan csalás (ne adj isten okirathamisítás) lenne, de egy bírósági felülvizsgálat esetén milyen döntésre számítanál? Jó, ha nem fognának benn. :-)

házikó # 2008.10.15. 10:41

Szia, neked is köszönöm a segítő hozzászólásod, neked is írtam mailt. Hálás lennék, ha válaszolnál. Köszönöm szépen!

boloske # 2008.10.20. 16:46

Tisztelt Mindenki!

Sürgős segítséget szeretnék kérni egy fontos ügyben!
Társasházunk fűtéskorszerűsítést végezne a Főtáv ÖKO programjának keretein belül. Erről írásbeli szavazást tartottunk, ami sikerrel (érvényes Igen szavazatokkal) zárult. Sajnos van kb. 20-30 lakás az összes 110-ből, akik nemmel, vagy tartózkodással szavaztak. A közös képviselő aggódik, hogy ezeknek az embereknek a lakásába hogy fognak bejutni a szerelők és milyen törvény volna erre, ami alapján kötelezni lehetne a húzódozó lakókat. Mert ugye egycsöves fűtési rendszerünk van, így vagy mindenki, vagy senki... Nagyon szépen kérek mindenkit, aki tud segítsen, lehetőleg konkrét paragrafusok leírásával, hogy a ,,kedves lakótársak" orra alá lehessen dörgölni, hogy felfogják végre, nem családi házban laknak, ahol egyedül dönthetnek.

Előre is köszike: Apjok Mária

csabee # 2008.10.24. 18:34

Tudna valaki felvilágosítást adni és egy pontos törvénycikket előcibálni a számomra az alábbi dologban? A régi építésű társasházunkban a kémények bélelését a tulajdonosoknak, vagy a társasháznak kell elvégeztetnie és fizetnie? A kéményekbe nincs mindenkinek gázüzemű fütőtest bekötve, ezért fontos lenne, hogy kinek kell és kötelezhetike a többieket arra hogy másét fizessék miközben ők nem használják?
Vagy van szabály ami rögzíti hogy ilyen esetben kinek kell és kötelessége a költségek megtérítése?
köszönettel

nanemaaa # 2008.10.24. 21:49

Szerintem a társasházi törvényben a megoldás. E szerint a kémény is osztatlan közös tulajdon.

halik # 2008.10.25. 02:02

A kéményre vonatkozólag az alapító okiratban az osztatlan közös tulajdon felsorolásánál található bejegyzés.
A kémény szerkezete ( külső része, tető feletti rész) közös tulajdon, ellenben a kémény belseje az albetét tulajdonos felelősége, hogy megfelelően ki legyen bélelve az ő általa használt berendezésnek megfelelően.

nanemaaa # 2008.10.25. 15:00

Én még ilyen alapító okiratot nem láttam. Egyébként, ha egy kémény pl béléscsövezett, akkor a kémény szerkezete "bélelt kémény". Tehát a béléscsőő is a kémény szerkezeti eleme.... Szóval nem is értem, hogyan tudod részeire szedni a kéményt egy alapító okiratban. A koromzsákajtó külső és belső eleme ezek szerint kié?
(Mellesleg ha pl egy hatóság kötelezné a társasházat kémény bélelésére, akkor őket kevésbé érdekelné, hogy az alapító okirat mit mond e kérdésben, hanem a törvénynek megfelelően szépen egyetemlegesen kötezne mindenkit.)

halik # 2008.10.26. 14:01

A kémények felújítása valóban a Társasház feladata, és költsége.
A kéménybélelés esetén azt kell mérlegelni, hogy a bélelés felújításnak vagy korszerűsítésnek számít.
Amennyiben a kémények eredeti építés szerint gázüzemű fűtőberendezésekhez épültek, és béleltek voltak, most is a társasház költsége az újrabéleltetés.
Ha régi házról van szó, és eredetileg a kémények vakoltak voltak, de a fűtéskorszerűsítés miatt a Kéményseprő vállalat kötelez a kémény bélelésére, akkor ennek a költségét nem lehet a társasházra hárítani.
A Társasháznak, mint tulajdonosnak állagmegóvási kötelezettsége van, fejlesztési kötelezettsége nincs.
A probléma alapja legtöbb esetben abból ered, hogy a 15-20 évvel ezelőtt beüzemelt gázkészülékek szerelésekor még nem köteleztek senkit a kéménybélelésre. Az új felismerések, és az ehhez igazított szabványok szerint viszont ma már csak bélelt kéménybe köthető a gázüzemű készülék. Ezért gondolják sokan úgy, hogy ha gázkészülék cseréjénél kötelezik a bélelésre, akkor az a Társasház költsége.

Természetesen nem kizárt az, hogy a Társasház közös erővel, közös pénzből végeztesse a bélelést. Ez a megoldás viszont csak akkor választható, ha az összes lakáshoz tartozó kémény bélelését a Társasház fizeti.

Csak viszonyítási alapként említem meg: a lakások közötti elválasztó falak minden esetben a Társasház közös tulajdonába tartoznak. A lakásokon belül elhelyezkedő falak vakolása, burkolása, mégsem a Társasház költsége, hanem a lakástulajdonosé.
A kéményt is egy-egy lakás használja kizárólagosan, ugyanúgy, ahogy a falak lakáson belüli felületeit, és a kémény bélelése sem más, mint egy speciális burkolási eljárás. (Így talán kicsit szemléletesebb, és érthetőbb, hogy miért nem a ház feladata a bélelés)

nanemaaa # 2008.10.26. 22:29

Szép eszmefuttatás volt, gratula. Azért ezt így kategórikusan kijelenteni, hogy a fejlesztés már nem a társasház feladata..... ez már kicsit sánta. Mi van akkor az utólagos hőszigetelésekkel... vagy a lapostető helyére magastető ráépítéssel? Mi ez, ha nem korszerűsítés, fejlesztés? Nem beszélve arról, ha mondjuk önként nem hajlandók kijavítani a kéményt. Akkor biza a társasházat fogják kötelezni... illetve a tulajdonoskat egyetemlegesen. A lakáson belüli vakolás...ok az természetes. De egy kéménykürtő a legritkább esetben sem marad a lakáson belül.

halik # 2008.10.27. 00:30

Remélem "csabee"-nak sikerült a kérdésére válaszolni.

A Társasházi tv. -ben pedig nagyon sok mindenről van szó, speciel a kémény így nincs megemlítve, pedig elég kényes kérdés.
Az, hogy önként nem hajlandók a kéményüket bélelteni, az maradjon a saját felelősségük.
A FŐKÉTÜSZ minden évben ellenőrzi a kémények állapotát, ami a tető feletti rész és az átjárhatóság ellenőrzéséből áll.
A társasházat csak a kémények tető feletti rész javítására kötelezik.
Hogy mi van rákötve, vagy ki mikor mit kötött rá az már a tulajdonos felelőssége.
Mert a "meglévő kémények átalakításával, felújításával, tüzelőberendezés cseréjével" kapcsolatosan a kéményvizsgálat megrendelése a tulajdonost terheli.
Tulajdonos változás esetén nyilatkozatot kell kitölteni.( "Tudomásul veszem, hogy a kötelező kéményseprő-ipari közszolgáltatás díja engem
terhel.")

nanemaaa # 2008.10.27. 14:57

„A társasházat csak a kémények tető feletti rész javítására kötelezik.”
Te már láttál ilyet? Olyat, hogy az egész kémény vált használatra alkalmatlanná, nem? A kettő nem ugyanaz.

„Hogy mi van rákötve, vagy ki mikor mit kötött rá az már a tulajdonos felelőssége.”

Ha ez így lenne, akkor nem lenne a készülék garanciája is a gázszolgáltató általi üzembehelyezéshez kötve. Ahhoz meg kell a kéményseprő nyilatkozat.
Abban persze egyetértünk ha valaki most vesz egy gázkészüléket, amit gáznemű égstermék elvezetésére nem alkalmas kéménybe akar kötni, akkor annak a kéménynek az átalakítása kizárólag az ő érdekeit szolgálja így azt neki kell elvégeztetnie a saját költségén. Én az alkalmatlanná vált kéményekről beszéltem, mint ahogy szerintem a kérdező is. 20-30 éve még a kéményseprő simán hozzájárult a hagyományos kéménybe történő rákötéshez is (gondoljunk csak a HÉRA fejes cserépkályhákra), ami mára beigazolódott, hogy nem megfelelő.

halik # 2008.10.27. 23:01

„akkor nem lenne a készülék garanciája is a gázszolgáltató általi üzembehelyezéshez kötve. Ahhoz meg kell a kéményseprő nyilatkozat.”

Ezzel csak az a gond, hogy nincsenek képzett szakemberek akik a készüléket be tudnák állítani. Az üzembehelyezés pedig már 1998-ban is 6500 Ft-volt és sajnos semmit nem állított a készüléken.Bevallotta, hogy még vizsgája sincs a készülékhez. De az üzembehelyezésért, amiért hozzá sem nyúlt a készülékhez, számlát állított ki és pecsételt szigorúan. Garancia pedig 1 év, addig pedig úgy sem hibásodik meg a készülék.
„
Én az alkalmatlanná vált kéményekről beszéltem, mint ahogy szerintem a kérdező is.”

Hol????

„csabee # e-mail 2008.10.24. 20:34
A régi építésű társasházunkban a kémények bélelését a tulajdonosoknak, vagy a társasháznak kell elvégeztetnie és fizetnie?
kinek kell és kötelezhetike a többieket arra hogy másét fizessék miközben ők nem használják?
Vagy van szabály ami rögzíti hogy ilyen esetben kinek kell és kötelessége a költségek
megtérítése?”

nanemaaa # 2008.10.28. 07:58

Következtettem. Mivel nem azt írta a kérdező, hogy "a szomszéd vett egy bazi nagy kazánt, de nem tudja bekötni, mert bélelni kellene. Nekem kell-e ezt megfizetnem?"
De valóban lehet úgy is érteni....
Sebaj, egy fél kérdésre szegény kapott két egész választ. :-)

halik # 2008.10.28. 14:08

Csak tudja majd jól hasznosítani a megfelelő helyen.

rigo # 2008.10.31. 10:16

Kedves Fórumozók!
Kérdéseim:

1. Ki veszi nyilvántartásba a társasházat?

(Pl: gazdasági társaságokat vagy társadalmi szervezeteket ha jól tudom a bíróság és ad nekik egy nyilvántartási számot: "Pk.60.123/2012")

2. A tárasház pályázhat-e támogatásokra és ki jogosult a támogatási szerződést aláírni?

Köszönöm előre is a választ!
rigo

rigo # 2008.10.31. 10:16

Kedves Fórumozók!
Kérdéseim:

1. Ki veszi nyilvántartásba a társasházat?

(Pl: gazdasági társaságokat vagy társadalmi szervezeteket ha jól tudom a bíróság és ad nekik egy nyilvántartási számot: "Pk.60.123/2012")

2. A tárasház pályázhat-e támogatásokra és ki jogosult a támogatási szerződést aláírni?

Köszönöm előre is a választ!
rigo

Kovács_Béla_Sándor # 2008.10.31. 10:25
  1. Senki. Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan jogi jellegeként szerepel, hogy társasház.
  2. Persze. A társasház képviseletére a közös képviselő jogosult, ha van.
Joooe # 2008.11.05. 11:31

Sziasztok!

Társasházból való kiválás lehetőségéről szeretnék kicsit tisztábban látni.

A kérdéses "társasház" nagyobb, közös területen álló kétlakásos házak összessége, általában a két lakás egy házban az egy néven van tehát kvázi családi házak csoportjaként működik a társasház.

A házakhoz tartozó telkek nem különülnek el az ingatlan-nyilvántartásban, közös tulajdonban vannak, de bekerítettek, sajátként használt területek, felteszem az alapító okirat határozza meg méretüket és határaikat.

Kérheti-e az egy házban mindkét lakás tulajdonjogát megszerző tulajdonos, hogy a házat, a hozzá tartozó közösségi tulajdonú telekkel együtt a társasházból leválasszák és ezt a 3 ingatlant (telek + 2 lakás) egyesítve családi házként jegyezzék be?
(Illetve milyen feltélekkel tehető ez meg, kell-e a társasház közgyűlésének beleegyezése, valamint mit jelent a tövényben a "kérheti a bíróságtól" kifejezés, a bíróság ilyenkor milyen szempontok alapján mérlegeli a döntést?)

Felmerül még kérdésként, ha van esetleg olyan szolgáltatás ami nem fizethető elkülönülten és egyébként a társásházat terheli (nem tudom van-e ilyen, de el tudom képzelni pl hogy közvilágítás, útfenntartás, stb szóbajöhet) megoldható-e jogilag, hogy a tulajdonos a társasházból kiválva is köteles legyen fizetni ezeket és a társasház jogos érdekei ezzel ne sérüljenek?

Kicsit hossszan jártam körbe a kérdést, remélem érthetően fogalmaztam :)
Előre is kösz minden kommentet.

nanemaaa # 2008.11.05. 16:53

Nem lehet.
Egy ingatlant nem lehet egyszerre társasházként és osztatlan közös tulajdonként is nyilvántartani.
Megoldás vagy a telek önálló telkekre történő felsoztása (ami gondolom nem lehetséges, mivel már megtörtént volna), vagy a társasház egészének megszüntetése lehet. Ez utóbbival vélhetőleg sokkal rosszabbul járnátok.