telek átmínősítése

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

  • 1
  • 2
lonya # 2008.04.26. 12:55

Hétvégi házas telket adnék el, de nem tudom értelmezni a vevőm ügyvédjének javaslatát…

A vevő a hétvégi házat egyelőre lakni akarja, majd építkezni fog. Az adásvétel utáni 10% illetékfizetés alól mentesülni szeretne.

Az ügyvéd azt javasolja, hogy kössünk előszerződést, és még a végleges szerződés létrejötte előtt történjen meg a telek átminősítése építési telekké. Látta a tulajdonlapot, amelyen a telek minősítése „kivett, hétvégi ház udvarral”.

A telek lakóövezeti, a helyi építési hatóság 30%-os beépítést engedélyez rá, ebből a hétvégi ház jelenleg 3%-ot foglal el. Miért van szükség az átminősítésre?? Miért nem jelentheti be a vevő az adásvétel után, de még az illetékkiszabás jogerőre emelkedése előtt, hogy 4 éven belül felépíti a lakóházát és kér erre fel illetékmentességet?

Előre is köszönöm a hozzáértők véleményét.

Bonina # 2008.04.28. 08:28

Én úgy tudom, hogy átminősítésre azért van szükség, mert hiába van lakóövezetben, ha nem építési telek, akkor a beépíthetősége más. Mi most vettünk egy közel 3000nm-es "udvar, gazdasági épülettel"-t, amit meg szeretnénk osztatni, és az egyik felét építési telekként értékesíteni. Az építésügyön azt mondták, hogy előbb a helyi önkormányzatnál kell érdeklődni arról, hogy beleillik-e a mi elképzelésünk a helyi rendezési tervbe, illetve az építési telekké nyilvánításnak vannak bizonyos kritériumai. Szerintem ha a vevőd akar rajta építkezni, ezt már neki kell intéznie.

jagesz # 2008.04.28. 09:49

Lonya!
Ha hétvégi házas telket értékesítesz,arra családi ház nem építhető.
Javasolnám,érdeklődj a helyi önkormányzatnál az építésügyi osztályon az átminősítés feltételeiről,minősíttesd át építési telekké,(nekem ez 1,5 hónapba került ) kérd meg az elvi építési engedélyt,így a telkedet ám lényegesen magasabb áron tudod értékesíteni!!
Majd aztán az aktuális vevő nyilatkozhat,hogy 4 éven belül lakóházzal beépíti,ha nem akar illetéket fizetni....!És ez már az Ő felelőssége.
Óvatos lennék előszerződni a jelenlegi helyzetben.
Üdv:egy laikus - nem jogász !

lonya # 2008.04.28. 12:59

Köszönöm a tanácsaitokat!
Jagesz, kb mennyibe jön egy ilyen átmínősítés,bontástól az elvi építési engedélyig?

jagesz # 2008.04.28. 13:32

Lonya,nekem nem kellett bontás.Miért akarsz bontani?
Én tavaly zártkertből építésivé minősíttettem.Telekalakítási eljárás,Földmérő díja ( ki mennyiért vállalja...),Földhivatali beadvány,hiteles tulajdoni lap,illetékbélyeg.De úgy tudom,2008.jan.1-től változtak az építési engedélyezési(bontási is) szabályok.
Egyébként az egész eljárás kibírható összeg , ha azt nézem,hogy végül 1 építési telkem lett.

lonya # 2008.04.28. 15:09

Jagesz - ha családi ház nem építhető olyan telekre, amelyen már van egy hétvégi ház, kénytelen leszek azt lebontani, h. "építési telekké" mínősíttethessem a telket.Nyilván változtak a szabályok, mert korábban megszokott volt,h. az öregház v. hétvégi ház elé/mögé/mellé épült az új.Akkor hát beleásom magam a szabálokba..Köszönöm az útbaigazítást!

ptcruiser # 2008.04.29. 17:45

Fontos, hogy az adásvételkor a szerződés szerint építési telket vásároljon a vevő, mivel az Illetéktörvény (és immáron APEH) pedig a tulajdoni lapon nyilvántartott adatokat veszi figyelembe. Jelen esetben ez hétvégi ház és udvar, ezért nyilvánvalóan kiszab 10%-ot.
Ne legyünk botorok, a beépített ingatlan nem telek. Bontás nélkül (legalábbis a tulajdoni lapon történő átvezetés nélkül) esély sincs kedvezmény igénybevételére.

lonya # 2008.04.29. 19:16

Ptcruiser - mi a szabályos ügymenet ebben az esetben?
Bontás - építési hatóság általi szemle - beadvány a földhivatalhoz - szerződéskötés ?
De aki nem botor, ám dörzsölt, az csak az utolsó két lépést teszi meg ( azaz az adásvételkor mégsem a szerződésben leírt beépítetlen telek kerül a birtokába, hanem egy házas ingatlan )?
Hadd tanuljak már..

ptcruiser # 2008.05.01. 09:54

Nagyjából ez a menete
Dörzsöltség két helyen borulhat: vagy nem ad az építésügy bontásról iratot (hat. biz. vagy bont. eng.) tényleges bontás nélkül, illetve a földhivatal nem törli. Elvileg kivitelezhető amúgy: kérsz egy bontási engedélyt, amit kiad az építésügy, és ezt direktbe nyomod be a földhivatalhoz és ez alapján le is papiroztad.

lonya # 2008.05.05. 07:36

Köszönöm a választ, sokat segített.

Bonina # 2008.05.18. 08:16

lonya! Érdeklődni szeretnék, hogy sikerült-e átminősíttetni a területet építési telekké, és ha igen, mennyi volt ennek a költsége? Köszönöm!

lonya # 2008.06.24. 18:52

Szia Bonina,

nem adtam el a telket annak a vevőnek, aki az átmínősítést szorgalmazta, így nem tudom az átmínősítés költségeit.A helyi építési hatóságnál érdeklödj.

nanemaaa # 2008.06.25. 12:50

Bár látom, hogy a kérdés megoldódott, azért nem szeretnék elmenni néhány itt megjelent tévhit mellett. A telek művelési ágának meghatározásához az építési hatóságnak semmi köze sincs, az a földhivatal hatásköre. Az persze más kérdés, hogy beépített telket a földhivatal nem minősíthet beépítetlennek, még akkor sem, ha az épületre az építési hatóság bontási engedélyt adott.
Az, hogy egy telek beépíthető-e, és mivel az már építésügyi hatósági kérdés, ahhoz viszont semmi köze annak, hogy a tulajdoni lapon a telek milyen művelési ág szerint van nyilvántartva. A telek beépíthetősége a helyi építési szabályzat alapján lehetséges, ha a telek egyébként megfelel a törvényben az építési telkekre előírt követelményeknek (beépítésre szánt területen helyezkedik el, megfelelő a közművesítettsége, valamint közterületről, vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető...stb).

A többi csak mese kategória... hogy hogyan és miképpen lehet kijátszani, kit és hogyan kell(-ene) korrumpálni...stb...

ptcruiser # 2008.06.26. 17:52

naneee: na ne, de tényleg
Kár volt megszólalni. Kevered a szezont a nem is tudom mivel. „A telek művelési ágának meghatározásához az építési hatóságnak semmi köze sincs, az a földhivatal hatásköre.” Na akkor pl. ha egy épület létesül, vagy megszűnik (használjuk ezt az egyszerű megfogalmazást) áruld el kérlek, hogyan is dönt a földhivatal a hatáskörében?

„Inytv. 25. § (1) Az ingatlan-nyilvántartási eljárás az ingatlannal kapcsolatos jogok bejegyzésére és tények feljegyzésére, illetve az ingatlan adataiban bekövetkezett változások átvezetésére (együtt: változás vezetése) irányuló közigazgatási hatósági eljárás. 28. § (1) Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetéséhez a külön jogszabályban
meghatározott hatósági engedély, jóváhagyás vagy igazolás, az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát érintı változás átvezetéséhez pedig jogszabályban meghatározott, ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges.”

Ez alapján szerinted kimegy a szimpatikus fh-s ember és megnézi hogy elbontották-e? Mellesleg a kérdés feltevője kérdezte, ha valaki dörzsölt, hogy oldja meg. És nem volt szó se kijáccásról, se korrupcióról.

nanemaaa # 2008.06.26. 22:04

Bizony ki kelleene mennie a tsiztelt fh-s ügyintézőnek. Épület törléséhez nem kell vázrajz, csak az épület feltüntetéséhez.
Mellesleg épületfeltüntetés esetén lesz a beépítetlen telek művelési ágból pl lakóház udvar bejegyzés. Ez pedig földhivatali eljárás.
Szóval ki is kever és mit?

"Dörzsöltség két helyen borulhat: vagy nem ad az építésügy bontásról iratot (hat. biz. vagy bont. eng.) tényleges bontás nélkül, illetve a földhivatal nem törli."
Szerinted hogyan ad ki a hatóság valótlan tartalmú hatósági bizonyítványt? Legalább azt olvasd el, amit te írsz le....

ptcruiser # 2008.07.02. 06:25

Látszik hogy halvány gözöd sincs
Fh-s nak ki kellene mennie? Minden adatváltozásnál? Amikor a törvény a legtöbb adatváltozshoz bejelentési kötelezettséget ir elő?
Vagy az ingatlan címének változásánál leolvassa a kiirt házszámot?
Nem kell vázrajz??????
Olvasd már el az alább beirt jogszabály helyet (az hogy értelmetlen egy már kérdés) ! Eddig minden földhivatal kérte az ügyfeleinktől... sz'val hagyjuk, ne szólj be olyanba amit nemm vágsz...
És senki se beszélt valótlan tartalmú irat jogellenes kiadásáról... (egy bontási határozat kiadása miért jogellenes?)

nanemaaa # 2008.07.03. 11:53

A hatósági munka nem gőz kérdése....így ha netán neked túl sok jut belőle, akkor előtte inkább engedd ki.
Igazad van, nem kell kimennie ahhoz, hogy megállapítson egy házszámot.... mert azt határozat alapján vezeti át. Azért sem kell, hogy megtudja, a dínók kihaltak. De az épület törlése nem azonos az épület feltüntetésével. Az egyikhez be kell mérni az épületet és fel kell tüntetni a pontos helyét és méreteit a térképen. Ahhoz vázrajz kell. Ahhoz, hogy a telken nincs épület nem kell vázrajz, mert a telekméretekben változás nem történik, a nincs házat meg nem kell pontosan bemérni... szerintem nem is lehet.
Az általad felemlegetett jogszabály azt írja, hogy az "ingatlanügyi hatóság záradékával ellátott".... Szerinted van olyan, hogy földhivatal és egy másik, amelyet ingatlanügyi hatóságnak hívnak? Olyat hogy KET... hallottál már? És a hatóság tényállás tisztázási kötelezettségéről??? Szóval ez nagyon mellé ment! :-))
A bontási engedély határozatról én sem regéltem... az általad említett "hatósági bizonyítvány" fogalmával viszont ezek szerint te nem vagy tisztában.
Ja! Én már láttam földhivatalt... szép sárga épület...
Te hogy vagy vele?
Ilyen mindent félremagyarázó stílussal viszont nagyon jó politkus lenne belőled.

nanemaaa # 2008.07.03. 12:57

Ha már tanulni szeretnél... egy kis jogszabályi háttér:
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet:
28. § (2) Művelési ág változása esetén nem kell változási vázrajzot benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz, ha

  1. a változás egy földrészleten belül nem éri el a 400 m2-t,
  2. egy földrészlet egész területe más művelési ágra változik,
  3. egy vagy több alrészlet területe teljes egészében azonos művelési ágra változik és így a földrészlet egy művelési ágba kerül,
  4. ha egy alrészlet egész területe más művelési ágra változik.

65. §(3) Engedélyköteles épületváltozást (létesítés, átépítés, bontás) csak jogerős, végleges használatbavételi engedély, fennmaradási engedély vagy bontási engedély birtokában, a körzeti földhivatal által záradékolt változási vázrajz egyidejű benyújtásával lehet a tulajdoni lapon átvezetni.
(4) Az épület feltüntetésére vonatkozó változási vázrajzot a használatbavételi engedély kézhezvételétől számított harminc napon belül kell benyújtani a földhivatalhoz.
66. § (1) A tv. 28. § (4) bekezdés szerinti helyszíni ellenőrzés időpontjáról értesíteni kell az érdekelt tulajdonost, vagyonkezelőt, használót.
(2) A honvédelmi és rendészeti célokat szolgáló ingatlanokat érintő változások helyszíni ellenőrzésének lefolytatására külön jogszabály rendelkezései az irányadók.
(3) Helyszíni ellenőrzés esetén a változást az ingatlan-nyilvántartáson az ellenőrzéstől számított harminc napon belül kell átvezetni.
(4) Nincs szükség a változás helyszíni ellenőrzésére, ha az érdekelt által benyújtott változási vázrajzot a földhivatal készítette.

A gazdasági épület bontásához nem kell építésügyi hatósági engedély....

A tudatlanságot meg fikázás mögé rejteni elég kisstílű és színvonaltalan dolog. Ha ezek után valakit szembe akarsz köpni, akkor ajánlom a tükröt.

Így van ez... nagy arc... kicsi ész...

Bonina # 2008.07.03. 17:36

lonya, köszönöm a választ!
Ha esetleg vki tud segíteni, kérdeznék. Vettünk egy 2800nm-es "gazdasági épület udvarral" megnevezésű ingatlant, ami nekünk túl nagy. Arra gondoltunk a férjemmel, hogy megosztatjuk és az egyik felét eladjuk. Ehhez mit kell tennünk? Gondolom földmérő méri ki, de jó lenne, ha át tudnánk minősíttetni az eladandó részt építési telekké, viszont nem tudom, hogy mekkorát kell akkor minimum kiméretni? Ha kimérettük, akkor utána hova tovább? Helyi jegyzőhöz, hogy beilleszkedik-e a rendezési tervbe (vagy ezt még kiméretés előtt lenne érdemes)? Építési hatósághoz? Földhivatalhoz? Az átminősítésnek milyen anyagi terhei vannak?

ptcruiser # 2008.07.03. 18:24

Te nagyképű vagy, csak nincs mire!
Saját magad cáfolod!
Nem tudok 'szerintem' tipusú hozzáállással vitatkozni... nem is akarok ... a sértéseid meg tarsd meg magadnak. Jogszabály: akkor olvasd el!

„De az épület törlése nem azonos az épület feltüntetésével. Az egyikhez be kell mérni az épületet és fel kell tüntetni a pontos helyét és méreteit a térképen. Ahhoz vázrajz kell.”
Vhr. 65. § (3) Engedélyköteles épületváltozást (létesítés, átépítés, bontás) csak jogerős, végleges használatbavételi engedély, fennmaradási engedély vagy bontási engedély birtokában, a körzeti földhivatal által záradékolt változási vázrajz egyidejű benyújtásával lehet a tulajdoni lapon átvezetni.
„66. § (1) A tv. 28. § (4) bekezdés szerinti helyszíni ellenőrzés időpontjáról értesíteni kell az érdekelt tulajdonost, vagyonkezelőt, használót.”
28.§ (4) Bejelentés hiányában, de az (1) bekezdésben foglaltak alapulvételével is átvezeti az ingatlanügyi hatóság azt a változást, amelyről ellenırzése során vagy hivatalból tudomást szerez. A hivatalból indult eljárás költsége külön jogszabályban meghatározottak szerint azt terheli, aki az adatváltozás bejelentését
elmulasztotta, kivéve, ha az adatváltozás hatósági döntésen alapul, amelyről a hatóságnak az ingatlanügyi
hatóságot is értesítenie kellett. A meg nem fizetett költség adók módjára behajtandó köztartozásnak minısül.
„Olyat hogy KET… hallottál már? És a hatóság tényállás tisztázási kötelezettségéről??? Szóval ez nagyon mellé ment! :-))
A bontási engedély határozatról én sem regéltem… az általad említett „hatósági bizonyítvány“ fogalmával viszont ezek szerint te nem vagy tisztában.”
KET. V. Fejezet
HATÓSÁGI BIZONYÍTVÁNY, IGAZOLVÁNY ÉS NYILVÁNTARTÁS
Hatósági bizonyítvány
83. § (1) A hatóság tény, állapot vagy egyéb adat igazolására hatósági bizonyítványt ad ki. Törvény kivételes esetben lehetővé teheti, hogy a hatóság a hatósági bizonyítvány kiadása helyett a hatósági nyilvántartásba bejegyzett adatok alapjául szolgáló iratról adjon ki másolatot. (4) A hatósági bizonyítvány tartalmát - az ellenkező bizonyításáig - mindenki köteles elfogadni.

Tükör pedig a nagyarcú dilletánsok számára is hasznos dolog, mint például Te. Ne szólj bele olyanba amihez nem értesz. V'szeg többet láttam belülről Fh-t mint te. Meg a jogszabályt is tudom olvasni és értelmezni…

nanemaaa # 2008.07.07. 12:47

ptc....
Ha már tudsz jogszabályt olvasni, akkor kezdd előlről... az általad vastagítottal kezdd!
Vhr. 65. § (3) ! ENGEDÉLYKÖTELES épületváltozás!
Ismételten mondom, a gazdasági épület elbontása nem engedély köteles!!!!!!
Szóval kezdd előlről...s a végén ezt is megérted, mint a földhivatali dolgozó helyszinelési kötelezettségét!
Lám azzal milyen csendben maradtál. :-)

Nem akartalak egyébként fikázni, de ez a fajta dilettantizmus, melyet képviselsz, engem is bosszantott.... meg különben is te kezdted.
De hogy lásd, mégsem vagyunk egyformák... én a te lehülyézséedért ezennel bocsánatot kérek tőled.
Ez valóban nem erre a topicra illik.

nanemaaa # 2008.07.07. 12:54

Bonina
Először menj az építésügyi hatósághoz, náluk tudakold meg, hogy a telkeddel kapcsolatban mit mond a helyi építési szabályzat. Abban kell telekméretkövetelményeknek és felhasználási célnak is szerepelni. Mellesleg általában mezőgazdasági célú terület (pl ilyen a zártkert) és lakóterület nem szokott egybeesni. Ha a terület rendezési terv szerinti rendeltetése mezőgazdasági, akkor azon lakóépület építéséhez általában gyümölcsösként nyilvántartott telken min 3000 m2-es, egyéb pl szántó területen pedig 6000 m2-es telek kell. De a helyi építési szabályzat meg is tilthatja mezőgazdasági célú területen a lakóépület építését.

nanemaaa # 2008.07.07. 12:58

megint ptc...!
Majd elfelejtettem!
Ha már úgyis előveszed a Vhr-t! Akkor az olvasását kezdd az általam is beollózott 28. §-al!
Ott azt írják le, hogy NEM KELL VÁZRAJZ MINDEN ESETBEN!!!!!!

Ha akarod, a Ket-ből meg majd később vizsgázunk! ;-)

ptcruiser # 2008.07.07. 18:06

Na ebben egyetértünk hogy nem vagyunk egyformák...

Most szedjem még izekre az összes mondatodat?
Ügyesen tereljük a szót az óriási Ket-es melléfogásról?
Mint mondottam szakmai okokból lehet vitázni, de amit Te leírsz roppant felületes ismeret vmiről amit vkitől hallottál, nem az. A szövegből kiragadott részek szintén nem érvek, ha a saját szád ize szerint alakítod.
„pl. 65.§ (3) amit hajtogatsz, hogy engedélyköteles.”
az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény
34. § (1) Telekalakításhoz, építmény, építményrész, épületegyüttes megépítéséhez, átalakításához, bővítéséhez, felújításához, helyreállításához, korszerűsítéséhez, lebontásához, elmozdításához, illetve használatbavételéhez, fennmaradásához vagy a rendeltetésének megváltoztatásához (a továbbiakban együtt: építési munka) a jogszabályokban meghatározott esetekben az építésügyi hatóság engedélye szükséges.
„Szóval kezdd előlről…s a végén ezt is megérted, mint a földhivatali dolgozó helyszinelési kötelezettségét!
Lám azzal milyen csendben maradtál. :-)”
Inytv. 27. § (1) Az ingatlan adatainak,... a megváltozását az ingatlanügyi hatóság az érdekelt „bejelentése” alapján „vagy” hivatalból (helyszíni ellenırzés, adatátvétel hatósági nyilvántartásból, különösen a személyiadat- és lakcímnyilvántartásból vagy a cégnyilvántartásból történı adatátvétellel) vezeti át az ingatlan-nyilvántartásban.
(2) Az ingatlan tulajdonosa, az állam tulajdonosi jogait gyakorló szerv vagy a vagyonkezelő, illetıleg a
használó a változás bekövetkezésétıl, illetıleg a tudomásszerzéstıl számított harminc napon belül „köteles bejelenteni” az ingatlanügyi hatóságnak

  1. a nyilvántartás tárgyát képezı épület, építmény létesítését, illetve „lebontását”.

Te meg sok másról nem hallottál és nem is vetted a fáradtságot hogy azt elolvasd és értelmezd amit itt leírtam és idéztem. Sajnállak.
Hogy neked miből kell még vizsgáznod arról lenne tippem... mellesleg van egyáltalán diplomád vagy kedvtelésből írogatsz?

nanemaaa # 2008.07.08. 12:42

Most eltekintek a hosszas bevezetőtől:
Az általad idézett Étv 34. § (1) bek-ben felhívom a figyelmedet a "jogszabályokban meghatározott esetekben" szóösszetételre.
Ezzel korábban a 46/1997 (XII.29.) KTM rendeltre, jelenleg a 37/2007. (XII.13.) ÖTM rendeletre próbál utalni.
A közös a két rendeletben az, hogy egyik szerint se kell engedély a gazdasági épület bontásához.
EZT VALAHOGY NAGYON NEM TUDOD FELFOGNI! Hiába, nehéz nyelv a magyar.

Inytv idézet nem mond ellent annak amiket eddig is írtam.... meg kellene próbálnod megérteni az általad ezek szerint csak szajkózott (copy paste technikával beollózott), de el nem olvasott szövegeket.

Engem nem kell sajnálnod.... nem én szorulok rá.
Ha még mindig ilyen elvakult vagy, az nem az én hibám.
De ha végképp nem tudsz ötröl a hatra jutni ebben a kérdésben, akkor kérdezz meg olyan embert is, aki szerinted is ért hozzá...s netán neki talán hinni fogsz. (nem szégyen a másiktól tanulni, pláne, ha eleve nem is értettél hozzá)
Ja.... hogy ne érezd magad teljesen elveszettnek... van diploma.... sőt némi szakértelem is.... (úgy látom veled elelntétben).

„Te meg sok másról nem hallottál és nem is vetted a fáradtságot hogy azt elolvasd és értelmezd amit itt leírtam és idéztem.”
Sajna általában semmit nem írtál, csak kekeckedtél, meg döngetted a melledet, így nem volt mit értelmeznem rajta. A bemásolt idézeteket meg úgy kell értelmezni, hogy elolvasod a szövegkörnyezetüket is... a jogszabály egészét kell elolvasni, egy-egy mondata önmagában nem elég a megismeréséhez.

Viszont ez az ügy már kezd olyan mértékben lerágott csont lenni, hogy kezdem unni. Valószínűleg ehhez... no meg az államigazgatáshoz sose fogsz érteni... de nem is kell ezt erőltetni. Ha egyszer ilyen jellegű problémád lesz, majd keresel valakit aki ért hozzá, s elintézi helyetted.

  • 1
  • 2