termőföld elővásárlási jog


drbjozsef # 2022.05.10. 20:22

Az elfogadó jognyilatkozat nem olyan, mint egy kérelem a kerültei parkolási kártyáért. Ügyvéd, igazolások, pontos jogszabályhely megjelölés, miegymás.
Persze, meg lehet próbálni, ha valakinek sok felesleges pénze is ideje van, hátha benézi a földbizottság. De azok nem olyanok.

Majordomus # 2022.05.10. 19:11

Legfeljebb elutasitják...

drbjozsef # 2022.05.10. 19:04

MD,
Baszki ez nem próbacseresznye alapon meg... :D

Denito,
Ha jól értelek, akkor az Fftv. 18§ egyik feltételének sem felelsz meg. A "szomszédos" definíciója pedig sajnos mindenhol "szomszédos föld" (5.§ 23.pont), és e rendeletben a "föld" kifejezetten "mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld" fogalomként szerepel, ha az kivont, akkor az sem számít.
Nem vagy elővásárlásra jogosult ahogy én nézem.

Majordomus # 2022.05.10. 18:47

Viszont a vevőnek még annyi sincs mint neked.
.
Szerintem egy próbát megér......

Denito # 2022.05.10. 14:44

Tiszteletem mindenkinek! :)

Egy olyan kérdésem lenne, hogy az alábbiakban felsorolt tények alapján jól gondolom-e, hogy nincs lehetőségem elővásárlási joggal élve megvásárolni a szomszédomban lévő telket?

  • A kérdéses terület a Földforgalmi törvény hatálya alá esik, szántó besorolású zártkerti telek.
  • A kifüggesztésen lévő szerződés alapján a leendő vásárlónak nincs földműves végzettsége és elővásárlási joga sem.
  • Nekem van -mármint végzettségem-, de csak 2 éve vagyok regisztrálva az adott településen.
  • A szomszédos telek az enyém, viszont művelés alól ki van vonva.
  • Lakhelyem évtizedek óta 20 kilométeres távolságon belül található, de éppen 1 hónapja jelentkeztem át egy másik címre.

    Remélem, sikerült röviden és megfelelő mértékben összefoglalnom!

A válaszokat előre is köszönöm szépen!

Kovács_Béla_Sándor # 2022.05.07. 05:44

Ez bizony a hivatkozott BH indoklásában is benne van: a vevőnek a szerződésben nyilatkoznia kell, hogy jogosult-e elővásárlásra a földforgalmi törvény alapján, méghozzá pontosan megjelölve a törvényhelyet. A feltüntetni elmulasztott jogra elővásárlási jogot gyakorlóval szemben nem hivatkozhat.

pemethe # 2022.05.06. 18:05

Köszönöm a választ. A vevő és a tulajdonostárs is földműves. A kormányhivatal határozata szerint a tulajdonostársnak nincs a földforgalmi törvény szerinti elővásárlási joga velem szemben, tekintettel arra, hogy 3 éve belül vette a tulajdonrészét. Kizárólag a Ptk. szerinti elővásárlási jogosultsággal rendelkezik, melyre tekintettel a vevő helyébe léptették. A kormányhivatal álláspontja szerint amennyiben helyben lakó földművesként hivatkoztam volna az elővásárlási jogomra, abban az esetben megelőztem volna a földforgalmi törvény alapján (függetlenül attól, hogy földműves tulajdonostárs). Sajnos az okiratot szerkesztő ügyvéd elmulasztotta az erre való utalást.

Kovács_Béla_Sándor # 2022.05.06. 10:04

Sikerült nekem is elrontani. :/

Helyesen: " A földműves tulajdostárs természetesen megelőz mindenit, akivel - ha nem lenne tulajdonos - a földforgalmi törvény szerint egy soron lenne jogosult elővásárlásra".

Kovács_Béla_Sándor # 2022.05.06. 10:01

Célszerű lett volna a per előtt kérdezni.
Annak a BH-nak a ratio decidendije rosszul van kiemelve. A döntvény nem arról szól, és az az állítás nem is igaz. A földműves tulajdostárs természetesen megelőz mindenit, aki a földforgalmi törvény szerint elővásárlásra jogosult; ha pedig a vevő sem földműves, akkor vele szemben a tulajdonostársnak igenis elővásárlási joga van a Ptk. alapján.

pemethe # 2022.05.06. 06:32

Kedves Fórumozók!

Néhány hónapja tanácsot kértem egy föld adásvétele kapcsán. A kormányhivatal határozata szerint földtörvény szerinti elővásárlási joga nincs sem a szerződés szerinti vevőnek sem az elővásárlási nyilatkozatot benyújtó személynek. Ugyanakkor a kormányhivatal az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe léptette a tulajdonostársat a Ptk. 5:81 § rendelkezéseire figyelemmel. Itt a fórumon azt a tanácsot kaptam, hogy érdemes megtámadni a határozatot, tekintettel arra, hogy a Pfv.I.20.488/2017 számú, BH 2018. 112. számon közzétett döntésben már rámutatott a Kúria, hogy közös tulajdonban álló termőföld értékesítése esetén a tulajdonostársat nem illeti meg a Ptk. szerinti elővásárlási jog. Elővásárlási jog csak a földműves tulajdonostársat illeti meg, annak törvényi alapja azonban a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése. A felülvizsgálati kérelmemben előadtam, hogy a tulajdonostársnak semmilyen elővásárlási joggal nem rendelkezik, mivel:

  • a 18.§ (1) bekezdés c. pontja szerinti, általa hivatkozott elővásárlási jog feltételei nem állnak fenn
  • más Földforgalmi tv szerinti elővásárlási jogára nem hivatkozott
  • a végzésben is megállapítottan nem tulajdonosa 3 éve az érintett ingatlannak, így elővásárlási jogosultsággal a 18.§ (3) bekezdés alapján nem rendelkezik
  • A Ptk 5:81.§ alapján az alperes által figyelembe vehető elővásárlási joga nincs.

Álláspontom szerint jogszabálysértő módon szüntette meg a az eljárást az alperes (kormányhivatal) ahelyett, hogy megállapítva az elővásárló elővásárlási jogának hiányát, az általam kötött adásvételi szerződést, és az ingatlanra vonatkozó tulajdonszerzésemet a Földforgalmi tv rendelkezései szerint jóváhagyja érdemi határozatával. Az alperes jogszabálysértő módon alkalmazta a 36.§ (1) bekezdés c. pontját, és szüntette meg az eljárást. Ennek megfelelően szükséges a végzése hatályon kívül helyezése, megsemmisítése, és az alperesnek új, a jogszabályoknak megfelelő, tulajdonszerzésemet, az adásvételi szerződést jóváhagyó érdemi határozatának meghozatala.
A fenitek ellenére a bíróság a kormányhivatalnak adott igazat és megállapította, hogy jelen esetben alkalmazható a Ptk 5:81.§ szerinti elővásárlási jog. Indoklásban rámutatott arra, hogy mivel a kúriai döntés egyedi ügyben született, így az a jelen eljárásban nem alkalmazható. Érdeklődnék, hogy szerintetek érdemes-e a Kúriához fordulni a fenti ügy kapcsán?

drbjozsef # 2022.05.04. 05:20

Lajmantin,

Az a-b-c-re igen a válasz, szomszédok. Ha két telek összeér, mérettől függetlenül, érintkező hossztól függetlenül, szomszédok. Ha nem érintkeznek, mert út, csatorna, árok van közöttük, akkor is szomszédosak. Mivel akár mind a három is lehet egymás után, szertinem az sincs kizárva, ha "két út" van közöttük. Mert csak út van közöttük, más ingatlan nincs (ez lehet közút, de akár magánút is).

A d. pont érdekesebb kérdés, de jogilag akkor nem szomszéd. A "szomszédsági" vizsgálatot a telekkönyv szerint kell elvégezni, ha az útként használt terület a nyilvántartásban legelő, akkor a túloldalán lévő ingatlannal már nem szomszédos. Még ha az egy aszfaltozott út a valóságban, akkor sem.

Lajmantin # 2022.05.03. 14:11

Köszönöm a választ - közben tovább böngészve ezt találtam: „Fftv.5.§ 23. szomszédos föld: (....) közvetlenül, illetve önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, árok, csatorna közbeékelődésével közvetve érintkezik;”

Kérdések sora vetődik fel:
a.) A közbeékelődés fogalmát hogy kell érteni, ha jelentős eltérés van a telkek mérete között? Ahol én vagyok, a keleti oldalon 15-20m szélességű telkek vannak, az út nyugati oldalán többek között van egy 150m széles telek, de az út legalább 500m hosszú, ezért az úttal rengeteg hrsz érintkezik. Sajnos nem tudom ide lerajzolni, remélem, elég szemléletes lett a leírás.
b.) Ha az út hosszan elnyúlva sok-sok telket érint a túloldalon, akkor így közvetve mind szomszédos teleknek minősülnek? Sőt ha a geometria nincs definiálva, akkor ezen az oldalon is, amíg az út tart, az összes telek a szomszédommá válik? (Ezt irreálisnak tartom, mert kevés olyan telket látni, ahova nem vezet út, definíció nélkül bárki bárkinek a szomszédja lenne.)
c.) Ha ez a bizonyos közbeékelődő út nem egy, hanem két hrsz-en van (utólag szélesítették, így most az út hossztengelyével párhuzamos határú két hrsz-en terül el, mert nem vonták egybe), akkor is szomszédos teleknek minősül az út túloldalán levő telek?
d.) Ha a fenti két hrsz közül, amelyek az utat alkotják, az egyik még átminősítve sincs (legelő), de természetben nyilvánvalóan szilárd burkolatú, aszfaltos út, neve is van, akkor is egy darab közbeékelődő útnak számít a két hrsz?

drbjozsef # 2022.04.30. 18:03

Lajmantin,

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy az elővásárló a vevő helyébe lép úgy, hogy a szerződsét teljes egészében, mindenestül elfogadja.
A nem kifüggesztős szerződéseket (pl. több tulajdonos egy ingatlanon, a tulajdonostárs(ak)nak elővételi joga van) például teljes egészében (legfeljebb a vevő személyes adatainak kitakarásával) kell megküldeni az elővételre jogosultnak, pont ezért.

Csak és kizárólag egyben fogadhatja el a szerződést, nemcsak a vételár tekintetében, hanem annak pontos ütemezésében, fizetési határidővel, ha szerepel benne hogy a vevő fizeti az ügyvédet, akkor azzal együtt. Nincs kivétel. Vagy kell neki úgy ahogy van, vagy nem.
(Persze, az olyan trükközés, ami az elővételi jog kikerülésére irányul nyilvánvalóan, például betarthatatlanul szűk határidő, vagy olyan csereszerződés, ami egyértelműen azért kerül bele, hogy az elővételi jog jogosultja ne tudjon élni a jogával, az persze semmis lehet)

Ha nincs semmi extra szerződésben, akkor természetesen nem kifogásolhatja az árat.

Lajmantin # 2022.04.30. 17:20

Üdvözlöm a kedves szakértőket!
Aktuális lesz egy szántó besorolású telkünk eladása. Adásvételi szerződés még nincs, csak szóbeli megegyezés egy korrektnek tűnő vevővel.
Ha a kifüggesztés ideje alatt valaki élne az elővásárlási jogával, akkor az árban vele újra meg kell állapodni, vagy a kifüggesztett szerződésben leírt árat kell kifizetnie?
Elnézést a bugyuta kérdésért, egy önjelölt akarnok telekszomszéd ijesztget, hogy majd jól elővásárolja a szántómat, de nem ám annyiért, hanem majd amennyit szerinte ér.
Köszönöm a segítséget.
Lajos

drbjozsef # 2022.04.08. 15:16

gaborzsoltandras,

Volt itt valamelyik topikban egy elég hosszú vita pár hónapja, amiben az itteni ügyvéd urak nem annyira egyeztek meg a végén, de volt, aki határozottan állította, hogy a "más célra hasznosítás" kifejezetten a művelési ágra vonatkozik, az adásvételtől teljesen független, és minden további nélkül eladható. Most egy istennek se találom, de próbálj meg keresgélni, vagy visszaolvasni...

drbjozsef # 2022.04.08. 15:14

KCCK,

Mitől tartasz még?
Ha határidőben nem érkezik érvényes elfogadó nyilatkozat, akkor az eredeti vevővel kötött szerződés alapján jegyzik be a tulajdonost. Ha az okirat megfelel a bejegyzéshez, minden rendben ment, etc., akkor nincs más teendő.
Megjegyzem : azt az okiratot ügyvéd szerkesztette, nem...?

KCCK # 2022.04.08. 13:11

Sziasztok! Földvásárlás menetéről egy gyors kérdés: miután a szerződèst a mezőgazdasàgi igazgatàsi szerv ellenőrizte ès kifüggesztésre került, elővásárló nem jelentkezik, ezután mi történik? Kell még valamilyen jóváhagyásra várni, vagy már biztosra vehető, hogy átmegy az adás-vétel? Köszönöm!

gaborzsoltandras # 2022.04.06. 19:01

Kedves Fórumozók!

Az lenne a kérdésem, hogy a földtörvény 13. § (1) bekezdése szerinti nyilatkozat (lásd lent) azt is jelenti, hogy 5 évig nem lehet/szabad eladni a megvásárolni kívánt termőföldet (tehát elidegenítési tilalmat keletkeztet) vagy ez csak arra vonatkozik, hogy amennyiben az én tulajdonom, akkor művelnem kell, de egyébként eladhatom? Illetve kiadható-e például haszonbérbe a föld (tehát ez saját használatnak minősül-e "hivatalos" földtörvény szerinti haszonbérleti szerződéssel)?

Erre a rendelkezésre gondolok:
"A tulajdonszerzési jogosultság feltétele - ide nem értve a 11. §-ban, a 17. §-ban, valamint a 36. § (1) bekezdés d) pontjában foglalt eseteket -, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig - a (3) bekezdésben meghatározott esetek kivételével - más célra nem hasznosítja."

A segítséget előre is köszönöm.

Üdv,
Gábor Zsolt

Kovács_Béla_Sándor # 2022.03.01. 21:12

A szerződésben nem szabhatnak a felek feltételeket az elővásárlási jog gyakorlásához.
Ezúton is üdvözlöm a szerződést szövegező ügyvédet!

kiflike # 2022.03.01. 20:51

Üdvözlöm!

Segítség kellene, első elfogadó nyilatkozatomat adtam le, mint elővásárlásra jogosult február 20-án, utolsó nap.
A probléma annyi, hogy most olvasom a szerződésben, hogy letétbe kell, vagy kellett volna helyeznem a vételár összegét:

“Szerződő felek tudomásul veszik a Földforgalmi törvény elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó rendelkezéseit, így amennyiben a vevőt megelőző ranghelyű elővásárlási jognyilatkozat érkezik, úgy az adásvételi szerződés az eladó és az elővásárlási jognyilatkozatot érvényesen tevő között jön létre, a jelen adásvételi szerződésben foglalt tartalommal.”
Itt jön ennek a feltétele rész:
“Ennek feltétele, hogy az elővásárlásra jogosult a jelen adásvételi szerződésben rögzített kötelezettségeknek eleget tegyen, amely keretében a jelen szerződés 1. pontjában rögzített ingatlan vonatkozásában a 3. pontban meghatározottak szerint x vételár és ügyvédi munkadíjat Dr. okiratszerkesztő ügyvédnél letétbe helyezze azzal, hogy az ingatlan már megfizetett vételára, illetve vételárrésze és az ügyvédi munkadíj vevőt illeti.”

A kérdésem az lenne, hogy most akkor elbuktam az elfogadó nyilatkozat, mert nem helyeztem az elfogadó nyilatkozat beadásakkor letétbe a vételár + ügyvédi munkadíjjat átutalás keretében?
Vagy erre még van időm? Mikor értesülök erről.

A jövőre tekintettel kérdezem, mindig letétbe előre kell utalnom az összeget?
Én eddig azt hittem, hogy ha elfogadják az elfogadó nyilatkozatomat, és tényleg előzöm a többieket, akkor kell fizetnem.

köszönöm a segítségüket!

Kovács_Béla_Sándor # 2022.02.19. 07:46

A perben biztos nem fog mindkettőtöket képviselni.
A földhivatal pedig akkor járna el helyesen, ha felfüggesztené a bejegyzés iránti kérelem elbírálását a per jogerős befejezéséig. Ellenkező esetben nagyon nehezen kezelhető helyzet áll elő, ha az ítélet az eredeti vevőnek kedvez. (Pont erre vonatkozott az előző zárójeles megjegyzésem.)

Foldi # 2022.02.19. 06:12

KBS, potaj, köszönöm a válaszokat.
Átutaltam a vételárat, és az ügyvédi költséget is az eredeti vevőnek.

Kérdésem, hogy miután így én fizettem az eredeti adásvételit szerkesztő ügyvédet, így az általam fizetett ügyvéd képviselheti-e tovább ugyanebben az ügyben az eredeti vevőt, hisz érdekellentét áll fent köztem, és az eredeti vevő közt.

Jelesül, habár moostmár gyakorlatilag én fizettem az ügyvédet, az ügyvéd az eredeti vevő érdekében közigazgatási pert kíván indítani az elővásárlási jogommal érintett földhivatali határozat ellen, miközben én pedig a tulajdonjogom bejegyzésének intézését várnám tőle, hamár én fizettem.

Nem áll fent ez esetben összeférhetetlenség? Kinek az érdekeit kellene képviselnie az általam fizetett ügyvédnek, az eredeti vevő érdekeit, vagy az enyémet, vagy esetleg ez így rendben van, hogy én fizettem, és ellenem próbál ugyanabban az ügyben ténykedni a munkadíjjának kifizetése után?

Válaszukat előrre is köszönöm: Foldi

drbjozsef # 2022.02.18. 10:41

Sz. Zoltán,

Az Fftv. 18.§ felsorolja - egyben sorrendiséget is felállítva - az elővásárlásra jogosultakat.
Eleve csak földműves lehet elővásárló (ha nem társtulajdonos, vagy egyenes ági rokon).

Ha a telek az Fftv hatálya alá tartozik, ki kell függeszteni, és elvégzed a tanfolyamot, akkor lehetsz elővásárló.
Az, hogy megelőz-e valaki, a fenti passzus alapján nem valószínű - az állam, és a földet használók halmaza után a következő a "helyben lakó szomszéd földműves". Ha a másik oldalán lakó szomszád nem pont ugyanezt találja ki, akkor lehet esélyed. (két, egyforma jogosultsági szinten álló elővásárló közül az eladó választhat).

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

drbjozsef # 2022.02.18. 10:33

athlasz,

Az Fftv. leírja (valahol a 21§ környékén), hogy milyen feltételeknek kell megfelelnie az elfogadó jognyilatkozatnak.
FONTOS, hogy alakilag megfelelő legyen, különben elutasítják, mint a sicc. Reméljük, az ügyvéd tudta, a két tanús okirat önmagában megfelelő.

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Sz. Zoltán # 2022.02.18. 08:51

Üdvözlet!
Olyan kérdésem lenne, hogy van mellettünk egy ki nem vont zártkerti telek, kert megnevezéssel, ezt most nézegetik,.meg akarjak venni, én is már beszéltem a tulajokkal, de nem nagyon akarják eladni, tettem egy ajánlatot is. Nem tudom, a nezelodokkel mire jutnak, de az az ötlet merült fel bennem, hogy gyorsan elvégeznek egy erdomuvelo képzést(úgy olvastam,.meg megy ez a 2 hónapos tanfolyam..), és beregisztralnek mint foldmuves, és akkor lehetne elővásárlási jogom? Ugyan nem állandó lakcímen lakom itt,.csak tartózkodási, de nyilván saját tulajdon a telkem,.így akkor helyben lakó földműves szomszédnak minősülhetnék? Szerintetek ez járható út? És mi van akkor,.ha az eredeti vevő is földműves?