Épitési engedély


majmi # 2016.02.21. 16:35

közmű pótló műtárgy
Segítséget kérek a témában.Zártkerti ingatlanon van egy kerti WC, ami helyett komposzt /száraz/ Wc, kis faháza lenne újra " építve ". A kérdésem az, hogy valamilyen közegészségügyi, építési vagy egyéb hatóság szabályozhatja-e a telepítését. A komposztálás ismert, több cikk olvasható róla. A környéken nincs és nem lesz csatornázás. Kötelezhetnek-e valaminek a betartására.
Kereskedelmi forgalomban nincs, le kell gyártatni.

nanemaaa # 2015.11.30. 08:10

Mert a tűztávolság fogalma az OTSZ-ben van, és az önkormányzatnak nincs felhatalmazása arra, hogy helyi szabályzatban attól eltérő fogalmat állapítson meg.

Luca1234 # 2015.11.27. 12:44

Köszönöm a biztató tájékoztatást.

A Helyi Építési Szabályzatban "tűztávolság" kifejezésre ezt találtam:

"A már kialakult, és az övezeti beépítési módtól eltérően beépült ingatlanok környezetében, a
tűztávolságok betartásával, az egyes telkek beépítési módja az előírttól eltérhet."

Másik építészt is megkérdezünk, de ez alapján jó eséllyel eltörölték a 4,5 m tűztávolságot..:-)

Köszönöm! Luca

nanemaaa # 2015.11.27. 06:21

Luca1234
Amennyiben ezt a szabályt nem helyi építési szabályzat mondja ki, akkor valójában nem létezik, mert az országos érvényű építési szabályok (OTÉK) között nincs ilyen. Lehet, inkább tervezőt kellene váltani, mert ez szerintem még le van maradva kb 3 évvel. ;)
Ha nekem van igazam, akkor szerencséd, hogy ez most derült ki, mert aki nincs tisztába a hatályos jogszabályokkal, az egyéb tervezésre sem képes.
Ha a bővítmény határfala a telekhatártól legalább 3 m-re van, akár szoba ablakot is tehetsz rá.

Luca1234 # 2015.11.26. 14:16

Nagyon szépen köszönöm a részletes választ, a törvényi háttér teljesen világossá vált.

Azért merült fel most problémaként a ház elhelyezkedése, mert szeretnénk a mi meglévő (egyébként kicsi 45 nm alapterületű) házunkat bővíteni egy szobával. A bővítést az építési szabályzat előírásai miatt csak a problémás ház irányába tudnánk megoldani. Ennek kapcsán hívtunk építészt megbeszélni az elképzelésünket, aki rögtön tájékoztatott, hogy nem mehetünk el a telekhatártól számított 3 méterig a bővítéssel mert, az építési szabályzat alapján tűzbiztonságból 4,5 méter épület távolságot kell tartanunk. Ezzel - az egyébként se túl nagyszabású - elképzelésink 3,5 méter széles hozzáépített szoba (kb. nettó 14 nm), máris lecsökkent 2,7 méter keskenyre (falakat is beleértve). ami az egész beruházás értelmét megkérdőjelezi, tekintve, hogy félszobáért (nettó 8 nm) nem érdemes belekezdeni az egészbe.
Nekünk csak ez az egyetlen bővítési lehetőségünk lett volna (melynek bekerülési értéke egy teljesen vállalható 3 M ft körüli érték), úgy hogy nem kell a jelenlegi házunk teljes tetőszerkezetét, homlokzatát átalakíttatni 10-15 MFT nagyságrendben...
A ház egyébként, az egyik legdrágább budai agglomerációban található, amennyiben ezt az anyagi sérelem vonatkozásában nézzük.

Mindenesetre, biztató amit Ön írt, elképzelhető hogy valamilyen módon kikerülhető a 4,5 méter épület távolság betartása? Normál lakóépületekről beszélünk.

Köszönettel:Luca

nanemaaa # 2015.11.26. 07:57

Luca1234
Az ügy megértéséhez pár dolgot nem árt tudni. A 80-as évekbeli szabálytalan építés még az 1964. évi III. törvény hatálya alatt történt. A törvény kimondta, hogy 10 éven túli építés esetében a szabálytalan építmény a jogszabály erejénél fogva fennmaradhat, tehát arra fennmaradási engedélyt sem kellett volna kérni. A 2007-ben lefolytatott fennmaradási engedélyezési eljárás már az 1997.évi LXXVIII. törvény hatálya alá tartozott. E törvény szerint a 10 évnél régebbi szabálytalan építésre a fennmaradási engedély csak abban az esetben adható meg, ha arra az építési engedély utólagos megadásának feltételei fennállnak, vagy megteremthetők. Ugyanakkor van még egy gumi szabály, mely szerint akkor is adható fennmaradási engedély, ha a szabálytalansággal okozott érdeksérelem jelentéktelen. Az, hogy a hatóság mit értékel jelentéktelennek, azt nem lehet tudni. Tény, hogy ha nem adna engedélyt, akkor sem rendelhetné el a szabályossá tétel érdekében szükséges átalakítást, vagy bontást sem, mert azt a törvény a jogvesztő határidő eltelte okán kizárja.
A te esetedben a szomszédos telken történt szabálytalan építés téged, a te telked beépítésének kérdésében semmiben sem korlátoz. Tekintettel arra, hogy a vonatkozó tűzvédelmi szabályok szerint az azonos tűzvédelmi kockázatba tartozó épületek között nem kell tűztávolságot tartani, illetve az épületek között csak olyan meghatározott esetekben kell telepítési távolságot tartani, melyet az egyéb szabályok betartásával végzett építés esetén meg sem tudsz sérteni, így a telked beépítését a szomszédos telken álló épület semmiben sem korlátozza. Ugyanakkor nem hagyható figyelmen kívül, hogy az építési törvény szerint az építési hatóság engedélye az engedélyezett építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönt el, így ha mégis úgy véled, hogy téged a fennmaradás által a szomszéd részéről hátrány ért, akkor vele szemben minden további nélkül indíthatsz pert. Az más kérdés, hogy joggal kérdezné meg egy bíróság, hogy vajh miért telhetett el az a bizonyos 10 éves jogvesztő határidő a nélkül, hogy észrevetted volna a téged ért jogsértést?

Luca1234 # 2015.11.25. 15:00

Tisztelt Szakértők!

Szeretnék tisztán látni egy jogi jellegű problémával kapcsolatban, és arra gondoltam itt talán tudnának nekem segíteni.

Adott egy lakóépület amelyhez a 80-as években szabálytalanul és építési engedély nélkül hozzáépítettek oly módon, hogy az oldalsó telekhatártól 70 cm-re, a hátsó telekhatártól kb 1 méterre van a végleges épület. A helyi építési szabályzat szerint - most, és korábban is amikor a telek parcellázások történtek -, az van előirányozva, hogy az épületet a telek oldalhatárától 3 méteren, és a hátsó telekhatárától 5 méteren belül építeni nem lehet.
2007-ben az épület fennmaradási engedélyt kapott, tekintettel arra hogy 15 évnél régebben épült.
A kérdésem az lenne, hogy fennmaradási engedélyt nem csak olyan épület kaphat, ami építési engedély nélkül ugyan, de a helyi előírásoknak megfelelően épült?
Ezt a fennmaradást a helyi Önkormányzat szabályosan adta ki?
Gondolom mondanom sem kell, hogy a szomszédomról van szó. Utólag van valami jogorvoslati lehetőség, tekintve, hogy több hátrány között például az én telkem beépíthetősége csökkent ezzel az épület elhelyezkedéssel (tűzbiztonsági előírások miatt)?

Válaszukat előre is köszönöm! Luca

nanemaaa # 2015.11.25. 11:38

Ez most is így van.
312/2012. (XI.8.) Korm rendelet:
18. § (1) Az építésügyi hatóság az építési engedély iránti kérelem elbírálása során, helyszíni szemle megtartása mellett vizsgálja, hogy

  1. a tervezett építmény elhelyezése megfelel-e az Étv. 18-22. §-ában és 31. § (1) bekezdésében előírtaknak,

b)32 az építési tevékenységgel érintett telek kialakítása az új építmény építése vagy meglévő építmény bővítése esetén - kivéve az összevont telepítési eljárás integrált építési engedélyezési szakaszában - az Étv. 23-24. §-ában, a településrendezési tervekben és a jogszabályokban meghatározottak szerint megtörtént-e, a telek rendezett-e,

  1. a tervezett építmény és az alkalmazott építészeti-műszaki megoldás megfelel-e

ca) az Étv. 31. § (2)-(5) bekezdésében előírt követelményeknek,
cb) az általános érvényű szakmai és a jogszabályokban meghatározott követelményeknek,
cc) az egyes építményekre, területekre védettséget elrendelő jogszabályoknak és az építési tevékenységre vonatkozó, az építésügyi hatósági eljárást megelőzően lefolytatott más hatósági eljárásokban meghatározott követelményeknek,
cd) az építészeti minőség- és értékvédelem jogszabályban meghatározott szempontjainak,

  1. az építmény megépítése, rendeltetése, használata, fenntartása nem okoz-e a környezetében olyan káros hatást, amely

da) a terület rendeltetésének megfelelő és jogszabályban meghatározott mértéket meghaladná,
db) az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztetné,

  1. az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságához szükséges

ea) járulékos építmények telken belül,
eb) közlekedési hálózathoz való csatlakozás és
ec) a közműellátás
a használatbavételi engedély megkéréséig biztosítható-e
,

Az ügyintéző ez irányú akadékoskodása nem feltétlenül magyarázható.

Kozmuveletlen # 2015.11.24. 09:18

Tisztelt Szakértők!

Van egy telkünk egy közművesítetlen utcában.
A túloldalon lassan felépül két ház az elmúlt pár évben, de használatbavételit nem kértek még.

Az ELMŰ kis segítséggel (földmunka) kiépítette a földkábelt az utcában, így áram van.
Csatorna hiányéban zárt tározóval egy lakás építhető, de vezetékes víz kell. A vízvezeték építésre szerződés is van, és ügyvédi letétben van a pénz. Csak az önkormányzati akadékoskodás miatt nem tudjuk kivitelezni (érvényes vizjogi is volt, amit most módosítunk, ha meglesz a végleges önkorméányzati terv amihez igazodunk).

Szerettünk volna most építési engedélyt kérni, ehhez elvi hozzájárulást csatoltunk a vízműtől, amiben jelezték, az ellátás megoldható, ha megépül a tervezett vezeték.
Az építési előadó, most viszont köti az ebet a karóhoz, hogy amíg nincs víz az utcában, addig nem is foglakozik a tervünkkel. Az előzetes egyeztetésen ezt nem mondta, mi meg most már az illetéket is befizettük…
Azt szeretném megtudni, joga van-e megtagadni az építési engedélyt, ha van a vízműtől elvi hozzájárulásunk? tehát a közművesítés megoldható, és remélem a jövő nyárra meg is lesz.
Korábban mintha lett volna valami határozat, hogy az építési engedély nem tagadható meg, csak a használatbavételihez kell a közművesítettség.

A vízvezeték építést saját költségen az utca telektulajdonosai elkezdték, de már kétszer elkaszálta a föv. vízművek a kivitelezést, mondván az utca (földút) kialakítás nem megfelelő. Főváros a vízvezetékért felelős vs. kerület az útért, és nem értenek egyett... :-( Hiába mi fizetnénk a vízvezetéket...
Többszöri egyeztetés után most talán meglesz a kerülettől az útterv véglegesítése, és jövőre indulhata földmunka, majd a vízvezeték, de addig szeretnénk már építési engedélyt, és el is kezdenénk az építkezést.

MajorDomus # 2014.05.25. 21:29

Jó kis bővités

40% !

Wildmann # 2014.05.24. 21:07

Igen kell.

Az a kis alapterület duplázása már nem átalakítása, hanem bővítés.

MajorDomus # 2014.05.24. 08:46

Na erre gondoltam,csak szerencsétlenkedek
a beszúrással.nincs a közelben számítógép azon könnyebb lenne.

MajorDomus # 2014.05.24. 08:44

(2) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az (1) bekezdésben említett körülmények nem állnak fenn.
(3) Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
(4) A közgyűlés (3) bekezdésben említett határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A változás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja.rre gondoltam:

MajorDomus # 2014.05.24. 08:40

Egyetértünk.
viszont minden vevő vagy az ügyvédje fenn fog akadni az ingatlan nyilvántartás és a valóság eltérésén.

ezt a gondot egyszer meg kell oldani.
Az egyszerűbb megoldás , ebben(is) nanestb nek igaza van,hogy javítsátok ki az Alapító Okiratot,vagy készítsenek egy újat,
5 lakásnál ez nem egy ökör ára,feltételezve hogy más lakásnak is van sara a házban.
Még belefér a vételára bőven,ha nem 33 hanem 45 m2 t adsz el,a leírásból feltételezve hogy nem Mucsajpuszta külsőn van a ház.

DZsófia # 2014.05.23. 12:28

nanemaa
Köszönöm a választ. Egyelőre az önkormányzat és a földhivatal is egyetértett abban, hogy nem kérnek alapító okirat módosítást, hát ebben bízunk, de nyilván a puding próbája az evés...
Az alapító okoiratban csak a négyzetméterek alapján van megosztva a tulajdonhányad, nincs megkülönböztetve, hogy melyik mekkora értékű, ezért emiatt nem hiszem hogy kellene módosítani. A tervrajz már kétségesebb, de valójában csak ezt az egy lakást érinti a változás, és ezt is csak annyiban, hogy össze lett nyitva a két helyiség. Nem egyértelmű, talán a jóindulaton is múlik.
Az átalakítás 1987-ben történt, tehát 27 éve, ezek szerint büntetésre már nem kell számítani, de hogy akkor milyen engedélyezési szabály volt érvényben, azt nem tudom. Esetleg erről van információd?
Ma remélhetőleg okosabbak leszünk, mert az építész bemegy a tervekkel az önkormányzati építési oszályra, és majd nyilatkoznak.

nanemaaa # 2014.05.23. 07:33

DZsófia
A legegyszerűbb és legolcsóbb megoldás az, ha olyan vevőt keresel, aki nem akad fel azon, hogy nem azt veszi, ami a tulajdoni lapon van. :D
Azt, hogy az átalakítás engedély köteles volt-e az elvégzése idején csak akkor lehet eldönteni, ha tudjuk az építés időpontját. Volt olyan időszak, amikor minden alaprajzi változtatás engedély köteles volt.
Építésügyi bírság akkor van, ha a szabálytalan építési munka 10 éven belül történt.
Mivel a lakás és a tároló helyiség szerintem nem azonos értéket képvisel, a lakás alapterületi növekedése szerintem mégis csak alapító okirat módosítást jelent. Arról nem is beszélve, hogy az alapító okiratnak is van tervi melléklete, ami igenis megváltozott az átalakítással. Valószínűleg pont ezért kér a földhivatal is új tervet. Viszont szerintem alapító okirat részét lévő terveket mindenfajta kontroll nélkül még a földhivatal sem cserélgethet.

nanemaaa # 2014.05.23. 07:25

TZsolt
Új építés (átalakítás), új használatbavétel. Ez így dukál. :)

MajorDomus # 2014.05.22. 22:24

Akkor is

DZsófia # 2014.05.22. 21:00

Kedves Szakértők!

Tanácsot kérnék a következő esethez.
Társasházunk háború előtti építésű 5 lakásos villaépület, kb. 30 éve történt a társasházasítás. A szóban forgó lakás 45 nm-es, a tulajdoni hányada 45/380, az alapító okiratban is ez szerepel, csak ott még 33 nm lakás + 12 nm (kizárólagos tulajdonú) tárolóként van feltüntetve. A társasházasítás után 3 évvel azonban a tároló hozzá lett nyitva a lakáshoz (egy válaszfalon történő ajtónyitással), így lett a lakás 45 nm. A tulajdoni lapra viszont ez nem lett akkor átvezetve, így azon most is 33 nm lakás szerepel. Eladási szándék miatt most derült erre fény. A vevők érthető módon ragaszkodnak a tulajdoni lapon a helyes méret feltüntetéséhez, de nem világos, hogy pontosan hogyan is lehet ezt elintézni, ebben kérnék segítséget.

Az alapító okiratot nem kell módosítani, mivel a tulajdonhányad nem változott.
Földhivatali információ szerint ők bejegyzik a méretváltozást, ha viszünk egy építészeti tervet és az önkormányzati építési hatóságtól egy fennmaradási határozatot.
Az önkormányzatnál az illetékes előadó szerint viszont a fennmaradási engedélyhez rengeteg hatósági engedély/hozzájárulás kell, pl. barlangászoktól igazolás stb.
De én úgy tudom, hogy fennmaradási engedély abban az esetben kell, ha olyan építkezés történt, ami annak idején engedélyköteles lett volna, de azt elmulasztották megkérni. Itt azonban szerintem nincs erről szó, itt csak egy saját tulajdonon belüli belső átalakítás történt, ami sem szerkezeti, sem tulajdoni viszonyokat nem érintett. Kellett volna ehhez építési engedélyt kérni annak idején?
Ha nem, akkor milyen engedélyt mulasztottak el megkérni, vagy mit kellene most pótolni ahhoz, hogy átvezethető legyen a tárolónak lakássá való átminősülése? (esetleg használatba vételi engedély?)
Az ügyvédünk attól tart, hogy ha fennmaradási engedélyt kérünk, ahhoz társulni fog egy jókora büntetés is, amit az elmulasztott építési engedély esetén szoktak kiszabni.

Kérdésem, hogy mi lehet itt a pontos jogi helyzet, és mi lenne a legegyszerűbb (és legolcsóbb) megoldás?

Köszönöm a segítséget!

TZsolt # 2014.05.22. 08:57

nanemaaa
Köszönöm!

Használatbavételi engedély van a házon, akkor is szükséges a "használatbavétel tudomásulvételére irányuló"? :)

nanemaaa # 2014.05.22. 07:44

golf
Szólni? Nem kell.
Építési engedélyt kérni viszont igen. ;)

nanemaaa # 2014.05.22. 07:43

TZsolt
Építésit, majd a kivitelezés befejeztét követően használatbavétel tudomásulvételére irányulót. ;)

golf # 2014.05.21. 19:52

Üdvözlöm Önöket

Szeretném kérdezni ,hogy a hátsó udvarunkban a telek közepén garázst építenénk egy kb 40m2-es .Senkinek nincs utban a szomszédok részéről..Magassága elől 2.80m.szólni kell valakinek? Kell engedély ? válaszukat előre is köszönöm

TZsolt # 2014.05.21. 12:43

Tiszteletem!

Szeretném a hozzáértők segítségét kérni az alábbi kérdés eldöntésében:
Kétszintes családi házunkban az alsó és a felső szinten is külön konyha fűrdő van. Gáz és vízóra mellékmérővel rendelkezik, villanyóra külön van a két szinthez, fűtés közös. Az alsó szinten a nappaliból lehetséges a felső szinte jutás, ezt szeretnénk megszüntetni és egy külső lépcsőt építeni.
Ebben az esetben milyen engedélyek beszerzésére lesz szükség, egyáltalán szükséges-e az engedély, ha a továbbiakban is családi házként működne az épület, és nem szeretnénk társasházá alakítani?

Köszönöm a segítséget!

MajorDomus # 2014.03.19. 22:04

a hatósággal nem jó ujat huzni!