Fórum ingatlanügyek régebbi elöl     új hozzászólás


Földek átminősítése

gorick # e-mail 2018.05.07. 16:28

nonolet,
köszönöm az eddigieket! Egyelőre úgy áll a helyzet, hogy a képviselő testület is támogatja a belterületbe vonási kérelmet. Szerencsére a szomszéd telek is belterület, így ez sem jelent akadályt. Annak ellenére azonban, hogy a törvény szerint a belterületbe vonást csak az önkormányzat kérheti és fizetheti, a mi esetünkben mégis nekünk (vevőnek vagy nekem) kell állni a felmerülő költségeket (földvédelmi díjat stb), mert az önkormányzatnak ez nem érdeke. Akkor milyen átminősítést kell kérelmeznem a Földhivatalban, kérhetem mégis magánszemélyként a belterületbe vonást?

Bea1 # e-mail 2018.05.06. 20:47

Köszönöm!

nonolet # e-mail 2018.05.06. 13:36

Logikusan...

Nyilván az egész lesz kivonva, ha úgy kéred és kész.

De kérhetsz akár csak 80 m2 kivonást is, ha is elég :-)

Bea1 # e-mail 2018.05.05. 06:15

Adott egy 350 nm-es szántó. Mi a helyzet ez esetben a 400 nm-es kivonathatósággal?

nonolet # e-mail 2018.05.04. 16:45

Íg azért más az ábra, hogy...

"beépített és beépítésre szánt, ill beépítésre nem szánt területek határa egyben módosított belterületi határ. "

Feltéve, hogy maga a telek ezekbe BELE esik!

Azért jó...
Mert akkor már nem kell a tervet módosíttatni.
Az már OKÉ! ahogy van.

-

A beépítésre szánt tehát beépíthető!!!
Az övezeti jel szerinti módon és az egyéb szabályok szerint.

A lényeg: simán beépíthető akkor is, ha külterület.

HA a LEENDŐ belterületi határon IS belül van,
akkor pedig elvben
belterületbe is vonható, nem csak beépíthető.

De csak AKKOR vonható belterületbe,
HA MÁR van valahol ÉRINTKEZÉSE
a meglévő belterülettel is.

Vagy!, ha a telek és a meglévő belterület közti más telek/telkek/utak is egy menetben belterületbe lesznek vonva, együtt a tiéddel.

- -

Az, jó ha jegyző támogatja...
De a képviselő testület dönt!

Az első lépés épp ezért
a belterületbe vonási kérelem beadása
a képviselő testületnek.

Ha ők rá bólintanak az ülésen, akkor indulhat a buli.
Vázrajz készítés, stb.

- -

A fenti szerencsés esetben szerintem add be
a bevonási kérelmed mielőbb és várd meg a döntést!

Ami akár gyorsan is meglehet, ha már
a következő ülésen napirendre tűzik a kérelmed.

A döntés birtokában tudsz dönteni a továbbiakról.

Kelleni fog vázrajz, földvédelmi eljárás és pénz.

Kis szerencsével ezt is lehet zongorázni
akár 1 hónap alatt is, de inkább 3-5 hónap szokott lenni.

gorick # e-mail 2018.05.04. 11:26

Köszönöm a gyors válaszokat, megnyugtató, hogy itt is azt a választ kaptam, amit mi is gondolunk. Eredetileg a vevőnek azt a lehetőséget ajánlottuk, hogy indítsuk el az eladást, majd utána ő kiveteti azt a 400 nm területet, ahova építhet. Az építési osztálytól már megkaptuk, hogy milyen feltételekkel építkezhet, az rendben van.
Ennek ellenére ő azt kéri, hogy ne legyen rajta az aranykorona érték és legyen belterület, amiről a jegyzővel is beszélt már, és a jegyző is állítólag ezt támogatja.(Nem értem miért)
A rendezési terven a terület határvonala jelölés szerint ezt jelenti: beépített és beépítésre szánt, ill beépítésre nem szánt területek határa egyben módosított belterületi határ. Ez mit jelent? A tulajdoni lapon csak annyi szerepel, hogy zártkert.
A jegyzőt próbáljuk elérni, de még nem sikerült.

nonolet # e-mail 2018.05.04. 08:36

gorick

A vevő csak vegye meg így ahogy van és indítsa el ő az ügyeket.

Mi lópikuláért kéne neked a vevő kérésére ilyesmit tenni.

Egyáltalán milyen atombiztos biztosítékot adna, hogy

1.
Megveszi a folyamat végén.
Ami ki tudja mikor ér véget, ha egyáltalán sikeres lesz.
Leteszi előre az árát?! vagy mi a biztosítékod?
Mert egy szerződés az nem túl sokat ér...

Az ár a sikeres folyamat végén NYILVÁN JÓVAL magasabb mint most!
Hisz az építési telek ára már többszöröse szokott lenni a mg-i művelés ingatlanénak.
Megadja a magasabb árat is?

2.
Ki állja az ügyviteli költségeket?! és a munkadíjad.
A vevő fizeti a saját kockázatára?
Mert elég sok pénz és idő az ügyvitel is...

- -

Röviden: a vevő kívánságát elfogadni nem tűnik okos dolognak, mert nehézkes biztosra menni vele.
Pláne, hogy a siker sem garantálható.

RÁADÁSUL a kivonás sem lesz meg hamarabb
még ha sikerül is, mint meghirdetéses ügymenet!
Pláne nem a belterületbe vonás.
ÉS pláne-pláne nem , ha MOST még NEM IS távaltilag belterületbe vonandó az ingatlan.

Az tudod-e, hogy: belterületbe vonni
CSAK olyan ingatlant lehet, ami
MÁR ÉRINTKEZIK valahol a meglévő belterülettel!!!

Egyáltalán minek a belterületbe vonás?!
Építeni anélkül is lehet rá!!!!
HA!!!! OTÉK és HÉSZ szabályai megengedik.
(ezek adják meg az övezetet, beépíthetőséget és a minimum telek méretet)

- -

Szóval, a vevő vegye meg és várja ki a folyamatot amíg végül az övé lesz, erre elég jó esélye van, csak idő kérdése.
(vagy ha netán mégis másé lesz, az neked ugye mindegy, te pénzednél leszel)

Amikor az övé, akkor
1.
Alakítsa építési telekké (telekrendezés, útleadás, ha szükséges)

2.
Vonassa ki az udvar+épület területét.
Tulajdonosonként!!! 400 m2 biztosan kivonatható építési célra.
HA tudja akkor pedig kivontja az egészet.

3.
Aztán építsen rá...

- -

Szóval: én nem foglalkoznék a kérésével.
Döntse el, hogy így ahogy van: kell neki vagy nem kell.

lajcsó # e-mail 2018.05.04. 07:40

"A vevő kérése továbbá, hogy minősíttessük át a területet belterületté."
Ez nem úgy működik, hogy benyújtunk az önkormányzathoz egy kérelmet és a kívánságunk teljesül is.
Az ingatlan belterületbe vonásához az önkormányzatnak jogszabályt kell alkotnia (rendezési terv módosítása) ami adott esetben, több éves procedúra meg több százezer Forint költséget jelent.
Röviden és tömören: ezt az opciót felejtsétek el!

Dr. Szücs Lajos
Ügyvéd

gorick # e-mail 2018.05.03. 23:54

Kedves Fórumozók!
Van a tulajdonomban egy külterületi zártkert, gyümölcsös, a rendezési terv szerint üdülőterület.
Sajnos a művelés alól nincs kivonva, de el szeretném adni,s van is rá egy vevőm. Értelmezésem szerint ez úgy lehetséges, hogy miután megkötjük az adás-vételi szerződést, meg kell hirdetni a helyi gazdáknak, s elkezdődik a több hónapos folyamat.
A másik út, hogy végleges más célú hasznosítást folytatunk le, de szerintem ez a mi esetünkben nem tud működni, hiszen lakóház udvarral - ez lenne az átminősítés célja, amit nem én, hanem a vevő építene rá. Viszont az aranykorona érték addig nem kerül le, amíg a ház használatba vételi engedélye nincs meg, tehát addig a telek az én nevemen maradna?
A vevő kérése továbbá, hogy minősíttessük át a területet belterületté. Ezt nem értem, mert ilyen kérvényezést csak az önkormányzat tehet a törvény szerint. Ha az önkormányzat támogatja a belterületté minősítést, akkor nekem a fenti átminősítést kell kérnem?
Válaszukat előre is nagyon köszönöm!

Ráns Belgór # e-mail 2018.05.02. 11:17

Köszönöm, a lenti pdf már megvolt, ezek szerint pont ebben olvastam a külterületi arborétumokat. Akkor ha sikerül az ügylet, csak bejelentem. (Vagy kicsit később, idén úgysem tudok már semmit kezdeni vele egy esetleges őszi füvesítést, részleges szántást leszámítva.)

Kert művelési ágra itt találtam pontosabb definíciót:

http://kormanyablak.hu/…4/FOLDH00021

Ez elég jól leírja azt, amit én szeretnék kezdeni vele.

nonolet # e-mail 2018.05.02. 10:01

A művelési ágról alapvetően te döntesz.
Hisz te műveled tetszésed szerint.

Alapban tehát csak bejelented a változást.

Kivéve amikor nem... mert előzetes engedély kell.
E miatt kell kérdezni, célszerűen ÍRÁSBAN!

Két helyre érdemes egy-egy levelet megereszteni

  • illetékes földhivatal
  • illetékes környezetvédelmi hatóság

Úgy 3-4 hét alatt szoktak válaszolni.

nonolet # e-mail 2018.05.02. 09:55
Ráns Belgór # e-mail 2018.05.02. 08:38

Köszönöm válaszod! Nem áll semmilyen védettség vagy különleges szabályozás alatt, de biztos ami biztos erre még rákérdezek.

Igen, azt olvastam valahol, hogy külterületi arborétumokat, botanikus kerteket erdőként kell számon tartani, de nálam kevés egzóta lenne, fa meg alig-alig, talán összesen 10-15 elszórva néhány alacsonyabb, mert az a meglévő területemen már rengeteg van. Cserje (dísz és gyümölcstermő) viszont sokszáz lenne, egyrészt a park-jelleg miatt, másrészt szaporításhoz. (Szeretném őstermelőként árulni azt, amit eddig ingyen osztogattam az ismerősöknek, kis keresetkiegészítés gyanánt). Ezért gondoltam a kert művelési ágat, mert az egyébként is jobban passzolna a jellegére. Csak az zavar ezzel a kert művelési ággal, hogy szinte mindenhol keverik a szépemlékű zártkerttel, így alig találok rá releváns információt (azt leszámítva, hogy mit lehet bele ültetni), példát hasonló változtatásra (külterületi szántó -> kert) egyáltalán nem találtam (csak olyat ahol kiderült, hogy zártkertről van szó).

Akkor az 5 év szerencsére nekem nem okozna gondot, mert mezőgazdasági célra használnám, és saját magam akarom művelni.

nonolet # e-mail 2018.05.01. 18:24

Amit akarsz az "művelési ág változtatás".
Szántóról, kertre.
Ebben a témában olvasgass...

Amihez csak akkor kell ELŐZETES engedély (tudtommal),
HA
valamiféle védettséggel-korlátozással érintett a terület.

Megkérdezed a földhivatalt, hogy: kell-e előzetes engedély?
Ha kell beszerzed, ha tudod-akarod...

HA NEM kell, akkor pedig csak simán bejelented a változás tényét.

- -

" 5 évig másra nem használhatnám, vagyis maradnia kéne szántónak? "

Maradnia kell mezőgazdasági művelésűnek...
Kivéve a kivételeket persze.
Plusz csak TE hasznosíthatod az 5 év alatt.

Derítsd ki, hogy kell-e engedély.
Aztán az info birtokában vedd meg szántóként.
(kertként drágábbra kell értékelnie az önkorinak és nem is érdekük bajlódni az üggyel egy vevő kedvéért)
Amikor tiéd műveli ágat váltasz és kész.

Mondjuk a célhoz inkább a fásítás passzolna jobban, talán.
De annak vannak-lehetnek kisebb hátulütői is.
Lásd: erdő törvény

Ráns Belgór # e-mail 2018.05.01. 15:53

Ja igen, az kimaradt a második begépelésből, hogy kivonatni nem szeretném sem most, sem később, és a végső cél (10-20 éves távlatban hogy nagyobb részben őshonos növényfajokat (kivéve fák) bemutató botanikus kertet (de nyílván nem közparkot) alakítsak ki, ez a jelenlegi telkemen már nagyjából ki is alakult).

Ráns Belgór # e-mail 2018.05.01. 15:25

Tisztelt fórumozók!

(Elnézést, az előző hozzászólásomat a kisebb mint kacsacsőrtől megette a fórummotor...)

Szóval a közeljövőben szeretnék megvásárolni egy külterületi szántó művelési ágú földterületet (kisebb mint 5000m2). Ez jelenleg önkormányzati tulajdon. A terület saját belterületi ingatlanommal határos, másik két szomszédja szintén szántó, illetve még egy közút (földút) határolja, bár ez inkább már csak papíron létezik. Én nem szántóként szeretném hasznosítani, hanem a kertem afféle "folytatásaként" dísznövényeket, gyümölcsfákat (nem fasort, csak elszórva párat), gyümölcstermő bokrokat szeretnék rá ültetni, illetve egy kisebb részen zöldséget, dísznövényeket (cserjéket) termeszteni. Emiatt nekem talán a KERT művelési ág lenne ideális választás, szeretném erre (ha sor kerül az adás-vételre) átminősíttetni a területet. Lehet-e ennek akadálya Önök szerint a földhivatal részéről (pl mert két szomszéd szántó)? A növények jellege miatt szeretném állandó kerítéssel el is keríteni, ha jól tudom ehhez a helyi vadásztársaság engedélye lesz szükséges - talán ezzel nem is lesz gond, lévén egyébként is belterülettel határos telek, és a környéken számos terület már most is el van kerítve. Jelenleg nem vagyok őstermelő, semmilyen elővásárlási jogom nincs. A kérdésem, lehet-e jogi akadálya az átminősítésnek, rémlik, hogy 5 évig másra nem használhatnám, vagyis maradnia kéne szántónak? Ez sem lenne gond, legfeljebb ugaroltatom, és kevés növényt (fát, sövényt) telepítek addig. Vagy ilyen esetben nincs ilyen kötelezettség? Másnak nem szeretném bérbeadni, magam hasznosítanám. Épületet nem szeretnék rá emelni (mivel a szomszédos telkemen van a lakóházam és gazdasági épületek), leszámítva talán egy 12-15m2-es üvegházat és egy 5m alatti kilátót (vadászles-szerűt, de nem vadászati célra), de ezek bármelyike lehet ideiglenes. Van-e esetleg valamilyen jogi buktató, amire figyeljek? Köszönöm!

Ráns Belgór # e-mail 2018.05.01. 15:10

Tisztelt Fórumozók!

A közeljövőben szeretnék megvásárolni egy külterületi telket (

nonolet # e-mail 2018.04.26. 20:32

HA nincs gaztenger és/vagy rovarinvázió az már művelt!

Ha ezek vannak, akkor meg kivonás esetén is kapod a büntit...

gylab # e-mail 2018.04.26. 12:34

Sajna azért nem ennyire olcsó. Én a föld értékére írtam a kb. 170e-t. Ezen azonban van egy kis ház is. Így már 700e. AK értéket persze a ház nem befolyásolja.
Azonban a gond, hogy mindenképpen ki kell vonnom, mert nem tudom művelni, ezért akár évente kaphatom a bírságot.

nonolet # e-mail 2018.04.26. 12:09

342000/2/2000=85,5 Ft/m2

Inkább ez feltűnően olcsó... nem a járulék sok.

Az AK az földterület jövedelmezőségi mutatója.

Ami függ

  • a föld minőségétől
  • művelési módjától
  • egyéb gazdasági körülményeitől

(mint pl. út minőség, piactól való távolság)

Az AK felülvizsgálat a földhivatal a hatásköre.
Akkor esedékes ha valami változás történt a fentikben.
(pl. a művelési ág)

- -

Manapság a földpiac jellemzően 50-100 eFt/AK sávban értékeli a földet.
A szélsőséges estektől eltekintve.

Jelen esetben lévén kert elég magas 1 m2-re eső jövedelem érhető el az üzemszerű művelésével.

Az elvárt éves jövedelme az AK alapján 5,7x60000=342000 Ft
Ami 342000/2000=171 Ft/m2 fajlagosan.
Ez kertként művelve nem egy extrém magas mutató.

Avagy földként nézve rendben van dolog

- -

A te bajod sem ez, hanem az e miatti hosszú eladási eljárásrend.

Mint már írtam, szerintem.

  • vedd meg így
  • vedd birtokba
  • használd, bővítsd

Pláne, ha tényleg csak potom 170 eFt körüli ára van a 2000 m2-nek.

Annak az esélye, hogy rájelentkezik valaki elég kicsi.

De kétségtelen, hogy ez esetben nem sima ügy visszakapni, ha költesz rá, mi több kétséges.

Ez a kockázatod.
Cserébe egy olcsó vételért.

DE!! a kifüggesztés elég gyorsan leketyeg ~2,5 hónap
ügyvéd 2 nap
jegyző max 15 nap
kifüggesztve 60 napig

HA ezt kivárod, akkor már szinte kizárt, hogy ne te legyél a tulajdonos végül.

Innentől lehet rá költeni szinte nulla kockázattal.
De csak szinte nulla... ez a maradék kockázatod.

Ha most szerződsz, akkor ez július eleje körül esedékes.

Nyár végére az előzetes eljárás is meg lesz.
Utána a kamara jön, ami lassú, de vélhetően nem emel kifogást.

- -

Ha tetszik, akkor ennyire olcsón én megvenném.

Aztán július elejéig nem nagyon költenék rá.
Utána az idén nyárra éppen használható állapotba hoznám... saját kockázatra.

Valamikor ősz vége felétől tél végéig pedig végleg lezárul az ügy.

(jómagam két ingatlant vettem már így előre birtokba véve, egyiknél sem lett gond, bár ez semmit nem jelent rád nézve)

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2018.04.26. 11:54

(Az egyiptomiak kifejezetten csak ott termesztettek növényeket, ahova a Nílus kiáradt.)

www.kbs-ugyved.hu

gylab # e-mail 2018.04.26. 11:17

Megtúrtam a netet, találtam táblázatot a földvédelmi járulékra. A tulajdoni lap szerint kert III, 5.7 AK.
Ennek járuléka 5.7 x 60e = 342 e. Ez a föld értékének kb. kétszerese. Hm. Viszont művelési kötelezettség is van, ha ezt elmulasztja a tulaj, akkor ezt akár évente is kivethetik földvédelmi bírság címén.
Valami nagyon nincsen itt rendben.
Amit viszont nem értek, hogy a terület 1/5 ha, azaz a minősége 28.5 AK / ha. Ez magasan az átlag feletti (az átlag 19). Ez hogy lehet? Árterület, gyakorlatilag művelhetetlen. Tavaszi árvíz/belvíz eláztatja (ha nem kerül teljesen víz alá), járművel nem is megközelíthető.
Nincs is művelt telek a környéken. Hogyan lehet felülvizsgáltatni ezt az Ak illetve kert III besorolást?

gylab # e-mail 2018.04.25. 11:36

Gondolta a fene. Ha meghirdetnek egy nyaralót egy olyan helyen, ahol csak nyaralók vannak, gazdálkodás nincsen - nem is lehet, időnként elönti a Tisza - az az egy adott telek pont nincsen kivonva.

Sajna nem tudom valóságban birtokba venni, mert erősen felújítandó. Azt utolsó árvíz megrongálta, közmű sincsen benne. Így számomra teljesen használhatatlan. Ha pedig felújítom, számításaim szerint majd' annyit kell rá költeni, mint a vételár, akkor persze hogy viszi bárki, hiszen kétszer annyit ér, mint ami a szerződéses állapot. Amit ráköltök, nem tudom kivenni belőle, és elvinni. Az eladóra sem lehet semmit ráterhelni, hiszen olcsó az ingatlan.

Sajnos azt hiszem, keresem tovább a nekem való nyaralót, mert nem ez az, bár mindenben pont megfelel, árban is, csak a törvényeknek nem. :( Már egy éve keresem aktívan...

nonolet # e-mail 2018.04.24. 17:28

A tudás az ügymenethez ebben van... egyébként.

Földforgalmi szabályozás kézikönyv
https://www.nak.hu/…zikonyv/file

nonolet # e-mail 2018.04.24. 17:27

gylab

"eladó nem tudta, hogy ez ilyen macerás"

....és te sem.

Vagyis közös a hiba!
Ne csak őt okold.