osztatlan közös tulajdon - használati megosztás

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

Mika111 # 2012.05.13. 13:33

Kedves Fórumozók!

Osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan 2/3 tulajdoni hányadát vásároltam meg. Kb 10 évvel ezelőtt a jogutódokra is kiterjedő használati megállapodás született, mely a kertet és a házat egyértelműen kizárólagos használatú és közös használatú területekre osztja. Én ennek ismeretében kötöttem szerződést. A tulajdonostárs mindenképpen rá akar kényszeríteni a módosításra, mert neki "élhetetlen" a terület - túl keskeny (egyébként ő utánam lett tulajdonos cserével). Számomra minden más megoldás előnytelen, mert viszonylag tagolt a kert egy hatalmas terasz miatt, ami alatt pince, garázs helyezkedik el (120nm), amit egy kb 50 méteres úton lehet megközelíteni.
Milyen esélye van a bíróságon? Akaratom ellenére a bíróság kötelezhet a módosításra?
Illetve a kizárólagos használat mire jogosít fel? Kell-e engedélyt kérnem a tulajdonostárstól ha fel akarom újítani a terasz burkolatát, vagy mondjuk a gépkocsibeállómat térkövezném ki? A 2/3 tulajdoni hányadommal dönthetek a a lekerítésről? Semmilyen költséget nem kívánok áthárítani rá, egyszerűen használható, esztétikus kertet szeretnék. Ő viszont agresszív és semmibe veszi az elődeink megállapodását.

Válaszukat előre is köszönöm!

Mika

ObudaFan # 2012.05.14. 10:54

Nincs kizárva, hogy a bíróság módosítsa a megállapodást, ebben az esetben mindkét fél jogos érdekét figyelembe kell venni, és azt is, hogy a megállapodás megkötése óta történt-e olyan lényeges változás a körülményekben, amely miatt a megállapodás már valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti.

Kovács_Béla_Sándor # 2012.05.14. 11:03

„és azt is, hogy a megállapodás megkötése óta történt-e olyan lényeges változás a körülményekben, amely miatt a megállapodás már valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti.”
Első sorban azt. Ha nincs ilyen megváltozott körülmény, akkor a bíróság nem nyúlhat bele a felek megállapodásába.

Mika111 # 2012.05.14. 12:37

Köszönöm a válaszokat!

És csupán a tulajdonosok személyében történő változás lényeges körülménynek számít?
Még csak idegenek sem vagyunk egymásnak, 20 évig volt a szomszédom, soha semmilyen problémánk sem volt egymással. Ő gyerekkorában ebben a házban lakott, én pedig a szemköztiben.

Kovács_Béla_Sándor # 2012.05.14. 14:14

Nem.

kanyobara # 2012.05.16. 11:02

Üdvözlöm!
Nemrégen vettünk egy házrészt. A kert közös osztatlan. Korábban készült a volt tulajdonos illetve a szomszéd házrész tulajdonosa között használati megállapodás, de csak az ingatlanra vonatkozóan.
A közös kertet tulajdonképpen úgy "vettük át", hogy teljesen gondozatlan, a szomszéd mindenféle lomokat, oltott meszet stb. tart a közös területen. Kértük, hogy a felesleges holmijait pakolja el- egyrészről esztétikailag igen ronda, másrészt két kisgyerekkel fogunk odaköltözni, nem szeretnénk, ha a gyerekek meszet ennének, illetve rozsdás szögbe nyúlkálnának. A kertet azért nem gondozza, mert szerinte a fűnyírás női munka, és nincs is fűnyírója. Elég gáncsoskodónak tűnik az eddigi kommunikációja során. (egyébként keveset van otthon, a kertet nem használja.)
A kérdésem az lenne: 1. a korábbi használati megállapodás érvényes-e köztünk is, vagy célszerű újat csináltatni?
2. Ha esetleg területileg megosztható a telek, de ő nem egyezik bele, mi kérhetjük-e ezt földhivatal, bíróság útján - hivatkozva az előbb leírt problémákra?
3. Milyen egyéb megoldás létezik?
Köszönettel: Barbara

nanemaaa # 2012.05.16. 12:43
  1. Igen, célszerű lenne.
  2. Elvileg igen, gyakorlatilag kétséges. Ha a két lakás nem két önálló épületben van, akkor gyakorlatilag megfizethetetlenül költséges lenne az utólagos kettéválasztása, mely viszont a megosztás alap követelménye.
  3. Egyéb és legkézenfekvőbb megoldás az lett volna, ha ezeket a kérdéseket még vásárlás előtt tisztázod, és messze kerülöd az ingatlant.

3/b. Elvileg lehetne az ingatlant társasházzá alakítani, de ezzel sem kerülsz sokkal messzebbre, mivel az udvar társasház esetén is osztatlan közös tulajdon marad. Viszont sok olyan egyéb probléma megelőzhető vele, amik majd még ez után fognak egyébként jelentkezni.

Kovács_Béla_Sándor # 2012.05.16. 13:17

3/b. Meg lehet csinálni, hogy nagyrészt a telek is az albetétekhez tartozzon. (Készítettünk már olyan társasházi alapító okiratot, ahol csak a telek közepére húzott kerítés volt közös tulajdon és a vezetékek a mérőkig.)

nanemaaa # 2012.05.16. 14:16

Mások is csináltak már ilyet, de egy LFB ítélet szerint ez nem jogszerű. Ott telken kizárólagos használatú parkolók kijelöléséről és "tulajdonba adásáról" volt szó, ha jól emlékszem.
Analóg ez a telekhasználati kérdés is erre hajaz.

Kovács_Béla_Sándor # 2012.05.16. 14:51

Az nem ugyanaz. Ha a terasz tartozhat az önálló tulajdonú lakáshoz, akkor az udvar, a kert jól lehatárolt része miért ne tartozhatna hozzá?
Nem tudom biztosan, milyen döntvényre gondolsz; de egy teremgarázsosat ismerek ami hasonló, de messze nem ugyanaz.

nanemaaa # 2012.05.17. 08:51

Nem teremgarázs, udvari parkoló.
Építési vállalkozók nagy lelkesedéssel értékesítik akár kívülállók részére is a telken kialakított (és egyébként az OTÉK szerint a lakáshoz tartozó) parkolókat.
BH.2007. 167
Legf. Bír. Kfv. IV. 37.232/2006. ??? talán ez az.

Kovács_Béla_Sándor # 2012.05.17. 09:25

Az nem arról szól.

nanemaaa # 2012.05.17. 13:05

De közel van hozzá. ;)

Kovács_Béla_Sándor # 2012.05.17. 14:06

Közel. :)

Lakó40 # 2012.05.25. 05:37

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Egy 32 lakásos társasházban lakunk, és sokszorra felmerült a téma, hogy nem helyesen van megállapítva a közös költség fizetési módja.
A lakások alapterülete a 150-tól a 35 ig terjed, és emigyen van megállapítva minden lakás fizetendő havi közös költsége:
alap : 6000 ft

  • felújítási alap m2 x 12ft
  • tároló (amennyiben van a tulajnak) m2 x 12 ft
  • pince villany(közös tul) 80 ft.

Végösszeg/ hó : az adott tulajdonos esetében.....

A vitát az okozza, hogy ez pár száz firinttal tér csak el, a 34 és a 150 n2 -es lakások esetébn is.

Illetve, amikor szavazásra kerül sor, akkor tulajdoni hányad alapján számolják a szavazatokat, fizetéskor viszont a fenti módszer van alkalmazva.
Ön szerint ez jogszerű-e így?
Köszönettel:

Kovács_Béla_Sándor # 2012.05.25. 10:30

Jogszerű. Aki nem hiszi, az a legközelebbi határozatot, próbaként 60 napon belül perrel megtámadhatja. Akkor majd ugyanezt bíróságtól is meg fogja tudni. Igaz, nem ingyen.

cajmika # 2012.06.03. 10:56

Tisztelt Fórumozók!

Felújítással kapcsolatos kérdésem lenne.
Osztatlan közös tulajdon 1/4 része az enyém. Ezen a közös tulajdonon a házon kívül van egy melléképület ami szintén a tulajdonom. ( A szüleim vették meg jó 20 évvel ezelőtt mert probléma volt hogy ki hogy használhatja és mit és mennyit pakolhat bele. Így külön adásvételi szerződés van róla ) Vályogból van és gazdasági okok miatt eléggé leromlott az állapota (beázik, bemosódik a vályog stb stb.) Úgy gondolom veszélyessé vált.

1. Kell-e a többi tulajdonos beleegyezése ha én azt lebontanám/felújítanám/újat építenék?

2.Ha lebontanám és újat építenék ugyanolyat ugyanoda,(igy a földhivatalnál nem változik sem a beépített hányad, sem semmi más), akkor ütközhetek olyan problémába hogy csak lebonthatok és nem építhetek ,mert mondjuk építési osztály nem engedi? pl: ott nem lehet építeni, nincs meg az x méter a telekhatártól, stb stb ?

3. Ha valóban nem tehetek semmit mit tudnának ajánlani hogy megmaradhasson az épület és fel tudjam úgy újítani hogy az ne ütközzön a szabályokkal?
Hallottam állagmegóvásról. Az mit takar? Mit tehet meg ilyenkor az ember?

A válaszokat előre is nagyon köszönöm.

Kovács_Béla_Sándor # 2012.06.03. 11:04
  1. Ha tényleg veszélyes, akkor nem kell a hozzájárulás. De vita esetén nem lesz elég, hogy te veszélyesnek gondolod.
  2. Az attól függ, hogy engedélyköteles-e, hogy it mondanak a helyi építési szabályok. De nem építkezhetsz a többiek hozzájárulása nélkül - még nem engedélyköteles építményt se.
  3. Mondjuk, megegyezel a tulajdonostársakkal. Ugyanis nem valószínű, hogy az az építmény a tiéd lenne. Legfeljebb kizárólagosan használod.
cajmika # 2012.06.03. 11:29

Nagyon köszönöm a gyors választ. :)

Akkor kérnem kell a hivataltól vmiféle állapotfelmérést és ha ők is azt mondják hogy baj van vele,akkor egyben jó esetben a lehetőségeket is felvázolják.

Nem engedélyköteles azt jelenit hogy pl nem lehet sufnim a kerti szerszámoknak sem??

Megegyezés kizárt.
Sajnos a vásárlásnál nem voltam résen és elővásárlási jogomat sem tudtam érvényesíteni ( mert nem kérdeztek meg,arról meg nem tudtam hogy meg lehet "támadni a vásárlást") Azóta eltelt jó két év, sok utánajárás után annyit mondtak hogy most már mindegy mert eltelt bizonyos idő és semmit sem tehetek. Az előző tulajdonos a saját részét önkényesen lekerítette állítólag benne van a szerződésükben hogy a "kerítéssel lekerített részt" vették meg. Igaz kicsit nagyobb mint 1/4, de ez senkit nem érdekelt..
Ebbe már más nem lévén belenyugodtam..
Építget ezt azt a kerítésén belül- belenyugodtam.
De sajnos ezen felül érvényesíti minden jogát a kerítésen kívüli részre is ( megértem mert az övé is de nekem semmi jogom a kerítésen belüli részhez :( )
Szóval ezen okok miatt semmilyen megegyezés nem lehetséges..

Ezek szerint egy utam ha mások is úgy gondolják hogy veszélyes..

Köszönöm még egyszer.

cajmika # 2012.06.03. 11:31

Jah az építmény..

A szerződésben világosan megvételről és nem kizárólagos használatról van szó.

Akkor az enyém vagy nem? :/

Ítélet # 2012.06.03. 14:50

Tisztelt Ügyvéd Úr !

A 40 év munkaviszony után szeretnék nyugdíjba menni.

Kérdésem, hogy a rokkantsági nyugdíj mellett való munkavégzés beszámít-e a 40 évbe .

Előre is köszönöm válaszát.

Kovács_Béla_Sándor # 2012.06.03. 17:54

„Akkor az enyém vagy nem? :/”
A szerződést tartalma szerint kell minősíteni. Ha nincs saját helyrajzi száma annak az építménynek, akkor ugyanúgy közös tulajdon, ahogyan a telek (pontosabban azzal együtt közös), és csak a kizárólagos használatát váltottad meg.

spielman3 # 2015.04.12. 19:51

paragrafusokat keresek, bár permben már egyértelműen kiderült, a bíró ki is mondta a törvények szövegét, de az ellenfelem mivel csak formális kifogási lehetnek, most azt vetette be hogy keresetem szabálytalan lenne mivel nem tartalmazza a jogszabályokat

a következőket keresem:

  • Azt a paragrafust, mely alapján a bíróság meg tudja állapítani egy osztatlan közösben lévő ingatlanon a már kialakult használatot. Tehát rögzíteni azt, ami már kialakult hogy azt pl. ne lehessen eltagadni vagy elvenni a féltől.
  • Azt a paragrafust, melyne használatával a bíróság meg tudja változtatni egy osztatlan ingatlan használatának szokását. Pl. azért mert egyik fél erőszakosan, jogain túlterjeszkedve, vagy nem méltányos érdekből stb. alakított ki valamilyen szokást.

Ha valaki tudja kérem írja ide.

Shacci # 2015.06.05. 18:51

Kedves Ugyved Ur!

Egy csaladi hazat szeretnek venni. A telken 2 haz van (mindketton jelzalog hitel van), osztatlan kozos tulajdon. A tulajdonosok hasznalati megallapodast kotottek. A hazat csak ugy vennem meg, ha az osztatlan kozos tulajdon csak a keritesre terjedne ki. A kerdesem:

  • Ez megoldhato-e?
  • Ha igen, mit kell tenni, kb. mennyi a koltsege es mennyi idot vesz igenybe?
  • Ezaltal a haz es a telekreszem a tulajdonomba kerul?
  • Kesobbiekben ezt egy kevesbe kedves szomszed megtamadhatja?

Valaszat koszonom.
Udvozlettel,
Sarolta

Riaa # 2016.02.02. 19:22

Tisztelt Fórumozók, Kedves Mindenki,

Használati Megosztási Szerződéshez Mintanyagot Szeretnék kérni,(Nyomtatványok kozott hol fellelhető,)

m e r t megoldást keresek: Több kérdésem is van, kisajátításon túl vagyunk, tulajdonosok külföldön vannak, nem találhatóak, így a használati megosztás sikere kérdéses)

Egy vidéki telken sajnos egy helyrajzi szám alatt vagyunk 5-en tulajdonosok, plusz egy fő haszonélvező. A Foldhivatal részére beadjuk a használati vázrajzot, a használati megosztási szerződést.
Az egyik tulajdonostársnak nincs építménye, mégis fizet már 20 éve építményadót,
annak ellenére, hogy 2006-ban az utat szélesítették, az ő telkéből 76 m2-t le kellett adnia, (volt 370 m2, fennmaradt 294 m2,)
amire ugye építeni nem lehet, emiatt eladhatatlan!!!

Azért is eladhatatlan, másodlagosan mert patak parti telek, ör. szerint 50 méterre nem lehet építkezni a patak medertől, ez pedig ennek a szegény tul.társnak a telke vége, de sem a 2007/CXXIII.tv. szerint kisajátításba nem mennek bele, az önkormányzat, sem el nem lehet adni, az építési kicsisége miatt és a tetejébe még elvárnak, hogy építmény adót is fizessünk, (építmény nélkül) hogy is van ez? Ki tudja? ű
Harmadlagosan:
Tulajdonjogtól ha nem tudjuk eladni hogyan lehet megszabadulni? Államkincstár, vagy kinek lehet odaadni?
(csak azért, hogy az ükunokánk ne fizessen építmény adót a semmire)
Mi a megoldás? Aki tudja írjon már ötletet, megoldást, stb, Minden köszönök, és Kívánom aki segít ebben a kegyetlen, embertelen helyzetben nyerjen lottó ötöst,kaparós főnyereményt, Áldja meg a Jóisten, legyen milliárdos, csak segítsen már kivezetni ebből a helyzetből,
Tisztelettel köszönöm a figyelmet, a segítséget, hátha van megoldás a tulajdon jog felhagyására (nem kell a fenti okok miatt senkinek) (Bocs, hogy végigvezettem az összes lehetséges általam áttekintett megoldást, de nem látok kiutat, csak az ükunokák is fizessenek építményadót a semmire! Van ember, aki tudja mit csináljak?