Fórum ingatlanügyek régebbi elöl     új hozzászólás


Elővásárlási jog rövid határidővel

janika16 #   2017.11.14. 17:47

Köszönöm a válaszát nonolet nicknevü fórumozónak

nonolet # e-mail 2017.11.14. 15:37

amennyiben az alacsony vételár miatt a NAV vizsgálja a szerződést

A NAV-ot csak az illeték alapérdekli.

HA túl olcsón adtad el, akkor nem a szerződéses ár alapján fogja az illetéket kiszabni, hanem becsült piaci ár alapján.

Ez azonban téged mint eladót nem érint...

Csak a vevő fog több illetéket fizetni.

nonolet # e-mail 2017.11.14. 15:34

"1/Kérdésem:,ingatlan vásárlására kötött előszerződés átminősülhet-e automatikusan végleges szerződéssé? "

Arra kötelez az előszerződés, hogy megkösd a véglegest!!!

"Amennyiben itt nem stimmel valami,akkor támadható -e a szerződés"

Igen kevés olyan indok létezik amivel sikeresen támadható. De elvben támadható.

"külön tekintettel arra ,hogy a a lakást a piaci ár 60%-ért vették meg,folyósított kölcsön visszafizetési határidejének lejárta miatt. A vevő a lakást pár holnapon belül a vételi ár felett 80% haszonnal eladta."

SEMMI KÖZÖD HOZZÁ!!!
Eladtad, kész, vége.

"2./amennyiben az alacsony vételár miatt a NAV vizsgálja a szerződést,feltárható e a kötés körülméyei,ezt milyen formában kell igényelni?"

Nem fogja vizsgálni!!!
Miért is vizsgálná?
Hisz, nem történt adócsalás...

Te szabtad az árat, vazze!
Ha elkúrtad az árazást, hát elkúrtad... magán ügy.

Senki nem fog rajtad segíteni.
Így jártál.

janika16 #   2017.11.14. 15:26

Sürgős segítséget,tanácsot kérek!
1/Kérdésem:,ingatlan vásárlására kötött előszerződés átminősülhet-e automatikusan végleges szerződéssé? Amennyiben itt nem stimmel valami,akkor támadható -e a szerződés külön tekintettel arra ,hogy a a lakást a piaci ár 60%-ért vették meg,folyósított kölcsön visszafizetési határidejének lejárta miatt. A vevő a lakást pár holnapon belül a vételi ár felett 80% haszonnal eladta.
2./amennyiben az alacsony vételár miatt a NAV vizsgálja a szerződést,feltárható e a kötés körülméyei,ezt milyen formában kell igényelni?

Szomorú örökös # e-mail 2017.11.13. 20:30

nonolet

Nem azt írtam, hogy nem jár neki MAJD jutalék.
A szerződés megkötése után.
Hanem azt, hogy MÉG nem jár neki.

Hogy szerinted mikor és mi jár, illetve hogy mi a kialakult gyakorlat ilyen ügyleteknél, nos ez feltehetően nem egyezik. De ettől még akkor is az van, amiben megegyeznek. Márpedig ha egy vételi ajánlat vagy előszerződés esetén jutalék-fizetés van, akkor azt te úgysem tudnád megakadályozni. :-D

nonolet # e-mail 2017.11.13. 20:22

El vagy tévedve, megint...

Nem azt írtam, hogy nem jár neki MAJD jutalék.
A szerződés megkötése után.

Hanem azt, hogy MÉG nem jár neki.

Szomorú örökös # e-mail 2017.11.13. 19:54

nonolet

Azt már tudjuk, hogy te perre mennél az ingatlanossal egy ilyen esetben. De vajon miért tanácsolsz ilyet a kérdezőnek? Kifizeted a vesztes per költségét? Vagy esetleg - már amennyiben egyáltalán ügyvéd vagy, esetleg bármi közöd van a joghoz - vállalod a jogi képviseletét ingyen egy ilyen perben, ha már belehajszoltad? ;-)

És akkor jöjjön ismét a kúria határozatából az ide vonatkozó rész:

Ami a bizonyítási terhet illeti, a megbízottnak elegendő az üzlet létrehozására irányuló tevékenységét bizonyítani. Amennyiben a megbízó vitatja, hogy ennek nyomán, ennek eredményeként jött létre a szerződés, az utóbbit neki kell hitelt érdemlően bizonyítania.

Tehát ha az elővásárlási jogosulttal az adásvételi szerződés kötése létrejön, akkor bizony gáz van, mert az üzlet létrehozására irányuló tevékenysége simán bizonyítható, hiszen nem került volna sor az elővásárlási jog érvényesítésére, ha ő nem hozza a külső vevő-jelöltet, aki a vételi szándékát megteszi. Ott van fehéren-feketén, hogy amennyiben az eladó ezt vitatja, akkor azt bizony neki kell bizonyítania. Márpedig még a vételi ajánlatot sem ő küldte el a néninek, hanem az ingatlanos. Szóval szerintem fizetni kell és kész.

nonolet # e-mail 2017.11.13. 19:14

"az ingatlan adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettsége keletkezik."

Tehát: MÉG nem jött létre a szerződés,
ami alapján jutalékot lehetne követelni.

Az ajánlat aláírása és elfogadása mindkét fél számára egyfajta biztonságérzetet nyújt.

A vevő megnyugodhat, hogy feltehetően nem viszik el előle a hőn áhított ingatlant.
Az eladónak sem kell tovább vevő után kutatnia.

Azt azonban tudnunk kell, hogy
az esetek többségében egyik félnek sem származik hátránya abból, ha időközben meggondolja magát.

Ugyanis ha előleg címen adunk át bizonyos összeget a nyilatkozat megtételével egyidejűleg, akkor a szerződés létrejötte!!!! esetén az beleszámít a vételárba, ellenkező esetben pedig levonás mentesen visszakerül a zsebünkbe.

Röviden: a vételi ajánlat egész biztosan nem egy létrejött szerződés.

- -

Tehát kb. az előszerződéssel egyenértékű fogalomról beszélünk.

Magad írod, hogy: CSAK kb. azonos :-)

Létrejött szerződésről viszont biztosan szó sincs még.
Így a jutalék igény is kétséges...

Mi több a jutalék igény még az előszerződés esetén is kétséges.
Hisz amég aaz se m aszerződés, ami alapján az inagtlantulajdonjog amegváltozik.

Azaz

  • sem a vételi ajánlat elfogadása
  • sem az előszerződés megkötése

nem ad joglapot az ingatlanosnak a jutalék beszedésére.

Hisz MÉG NEM kelt el az ingatlan >> NEM ADTA MÉG EL!
Csak esély van rá... tényleg létrejön az adásvétel.

Szomorú örökös # e-mail 2017.11.13. 18:20

nonolet

Esetleg nem ártott volna utána nézni a vételi ajánlat fogalmának, pedig még nekem is sikerült, pedig én csak egy laikus vagyok. Gyanítom, hogy te se vagy több. :-)

A vételi szándéknyilatkozat jelentősége az ajánlattételnek és az ajánlat elfogadásának írásbeli rögzítése. Az eladónak és a vevőnek a vételi ajánlat elfogadásával az ingatlan adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettsége keletkezik. A vételi szándéknyilatkozatban a vevő az adásvétel lényeges elemeinek meghatározásával ajánlatot tesz az ingatlan megvételére. Lényeges kérdés általában, de nem kizárólagosan a vételár, a fizetési ütemezés, a foglaló,az ingatlan tehermentesítése, elővásárlásra jogosultak stb.

Ne feledd: írásban! Tehát kb. az előszerződéssel egyenértékű fogalomról beszélünk. ;-)

Jelen esetben az elővásárlásra jogosult élt a jogával, de mivel ezt a tranzakciót is az ingatlanos végezte, úgy sejtem, hogy valamilyen szinten jogos lesz az ő követelése jutalék ügyében.

Szomorú örökös # e-mail 2017.11.13. 18:15

nonolet

Az előszerződés viszont már több a vételi ajánlatnál.
Hisz az már maga a szerződés valójában.
(szerintem)

Nagyon jól írtad, csakis SZERINTED. Az előszerződés pont arra vonatkozik, hogy nem részletesen leírva, mit is vesz az illető, hanem csak nagy vonalakban felvázolva a vételi szándékot, rögzíti, ki az eladó és ki LESZ a vevő, és melyik ingatlanról is van szó. Ha a végleges szerződés kötésére kerül sor, akkor az bizony már tételesen felsorolja, hogy mi is az adásvétel tárgya.

Az ingatlan adásvételi előszerződés
Ingatlan adásvételi előszerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással ingatlan adásvételi szerződést kötnek, és megállapítják a szerződés lényeges feltételeit.

nonolet # e-mail 2017.11.13. 10:30

"Mi más ez, ha nem szerződés?"

Miért lenne szerződés?

A neve is csak ajánlat...
Ami alapján kell majd a szerződést megkötni.

- -

"előszerződés megkötése esetén, hiszen a valós szerződéskötéskor "

Az előszerződés viszont már több a vételi ajánlatnál.
Hisz az már maga a szerződés valójában.
(szerintem)

Szomorú örökös # e-mail 2017.11.13. 07:56

vpi123

Egyelőre csak egy vételi ajánlat van, amit elfogadtam. Semmi más.

No és az írásban történt előszerződéssel vagy csak szóban? Fizetett a vevő jelölt bármiféle foglalót rá?
Szerintem ezek azért fontosak lennének ahhoz, hogy kell-e fizetni az ingatlanosnak.

vpi123 # e-mail 2017.11.13. 07:45

Bocsánat, ha valaki igazán laikus a dologban, az én vagyok, a kérdező.

„Ha a szerződés (illetve a vételi szándék) minden pontja vonatkozik rá”

Egyelőre csak egy vételi ajánlat van, amit elfogadtam. Semmi más.

Szomorú örökös # e-mail 2017.11.13. 06:04

nonolet

Akkor nézzük csak sorjában:

aki vételi ajánlatot tett október 25-én, miszerint a házat kifizetné november 15-ig. Az ingatlanos elküldte a társtulajdonosnak a vételi szándékot

Tehát vállalta a vevő-jelölt, hogy november 15-i fizetési határidővel megveszi a házat. Ráadásul papír alapon tette, mivel az ingatlanos ezt el tudta küldeni a társtulajdonos felé, aki ezt átolvasván úgy döntött, hogy ő kívánja azonos feltételekkel megvenni az ingatlant. Mi más ez, ha nem szerződés?

Folytassuk:

de vele csak november 20-án mennénk az ügyvédhez szerződni

Nyilván ez is igaz, mert a társtulajdonossal ugyanazon feltételek beírásával, de teljesen új szerződést kell kötni, max. hivatkozni lehet rá, hogy a korábbi szerződés alapján történik és elővásárlási joggal való élés alapján.

Később mit is ír a kérdező?

Ha a szerződés (illetve a vételi szándék) minden pontja vonatkozik rá

Nos, akkor mégiscsak van szerződés. ;-)
Egyébként meg a vevő-jelölt nem balhézhat, mert a társtulajdonos a határidőn belül írásban jelezte, hogy ő kívánja megvenni az ingatlant, ergo semmilyen esélye nincs szerintem egy sikeres pereskedésre. Más kérdés, hogy vajon hogy tudna azon ingatlanban élni ezek után, ha mégis az övé lenne és nem a társtulajdonosé? Elég rossz indítás lenne a szomszéddal, szerintem jobb, ha inkább keres magának másik ingatlant. De ez már a morális része a történetnek, nem a jogi.

És nézzük csak a foglaló esetét! Csakis a régi PTK szabályozta úgy, hogy foglalót csakis szerződéskötéskor lehet fizetni, az új szerint már viszont valóban csak vételi szándék jelzésére, az ingatlan lekötésére szolgáló biztosíkként is ki lehet fizetni egy egyszerű előszerződés megkötése esetén, hiszen a valós szerződéskötéskor nyilván nem csak 10 % történik kifizetésre, ami a foglaló tipikus összege szokott lenni. :-)

Lehet, csak laikus vagyok, de ezt még én is tudom. :-)

nonolet # e-mail 2017.11.12. 22:54

"ennek eredményeként jött létre a szerződés"

Létrejött már?
Nem jött létre... hisz MÉG CSAK egy vételi ajánlat volt.

A szerződés még csak ezután jön létre majd.

(ha jól írta le a kérdező a történetet)

- -

"legtöbb esetben már a foglaló fizetésekor az ingatlanos kéri a jutalékát."

A foglaló adás ugyebár a már LÉTREJÖTT SZERZŐDÉS megerősítésére szolgál.
Tehát olyankor jogosan kéri a jutalékot, hisz már VAN létrejött szerződés.

Szomorú örökös # e-mail 2017.11.12. 19:37

nonolet

Sőt ne feledjük, hogy legtöbb esetben már a foglaló fizetésekor az ingatlanos kéri a jutalékát.

Szomorú örökös # e-mail 2017.11.12. 19:36

nonolet

És ezt a részt vajon elolvastad-e?

Ami a bizonyítási terhet illeti, a megbízottnak elegendő az üzlet létrehozására irányuló tevékenységét bizonyítani. Amennyiben a megbízó vitatja, hogy ennek nyomán, ennek eredményeként jött létre a szerződés, az utóbbit neki kell hitelt érdemlően bizonyítania.

Ez azért eléggé igaz a jelen helyzetre, hiszen erre hivatkozik az ingatlanos. Ehhez nem feltétlen szükséges a szerződéskötés, ahogy én értelmezem.

nonolet # e-mail 2017.11.12. 16:56

"Ez jó néhány nagyobb ingatlanirodánál így működik sajnos."

Sajnos bizony... mert a legtöbbször ez a kikötésük semmis.
Valójában.

nonolet # e-mail 2017.11.12. 16:55

Azért érdemes ezt a kúriai döntést figyelmesen tanulmányozni.

A jár-e a jutalék kérdése kapcsán.

http://www.kuria-birosag.hu/…vi-hatarozat

"A megbízott az ingatlanközvetítői szerződés szerint díjra csak akkor tarthat igényt, ha szerződéskötésre került sor. "

A jelen ügyben pedig szerződés kötésre MÉG nem került sor... csak egy ajánlat közlése+elfogadása történt eddig.

A szerződést pedig vagy megkötik a jövőben vagy nem.

- -

De az is kiderül belőle, hogy
a kizárólagosságot sem eszik olyan forrón,
ahogy azt az ingatlanosok gondolják... állítják.

Szomorú örökös # e-mail 2017.11.12. 13:03

nonolet

Ez bizony így van, ha kizárólagos a szerződés, akkor nem csak akkor jár jutalék az ingatlanosnak, ha ő adja el, hanem akkor is, ha mondjuk a tulaj talál rá vevőt. Ez jó néhány nagyobb ingatlanirodánál így működik sajnos.

vpi123

a szerződésükben az is benne áll, ha felmondja valaki velük a szerződést, akkor azt követően 12 hónapig még jár nekik a 3% jutalék, amennyiben eladja az ember valakinek az ingatlanját

Tudtommal ez azért nem teljesen így van. Akkor jár csak nekik, ha általuk korábban kiközvetített vevő veszi meg, azonban ezt igazolniuk is kell minden kétséget kizáróan. Mellesleg lehet még az egész ingatlan eladás eldöntésekor meg kellett volna keresni a szomszéd nénit, hogy szeretné-e ő esetleg megvenni, akkor az ingatlanosra nem is lett volna szükség.

Mondjuk arra, hogy elővásárlás esetén, mi a helyzet, nem tértek ki, de azt mondják, ez egyértelmű, hogy akkor is jár nekik

Ez a történet szempontjából irreleváns, mert mindegy, hogy ki adja el helyettük, jár nekik a jutalék.

Mondjuk egy ismerősöm, amikor bejelentkezett hozzá valaki vételi szándékkal, és ráadásul neki is kizárólagos szerződése volt, bement és "ráborította" a főnökre az asztalt, aki inkább a béke érdekében felbontotta következmények nélkül a szerződést és így el tudta adni a tulaj a saját maga által választott vevőnek. Lehet neked is egy jó ügyvéddel érdemes lenne átbogarászni a történetet és valamit kitalálni, hogy ne kapjon jutalékot. De készülj fel rá, hogy könnyen nem fognak róla lemondani.

vpi123 # e-mail 2017.11.12. 12:15

Most pont itt tart az ügy. Az ingatlanos már nem is annyira a november 15-i határidőre presszionál engem (minket), inkább a "siker"-díj a fő téma. Azt mondja, hogy ő szerezte a vevőt, aki miatt történik az elővásárlás, ezért értelemszerűen általa lesz eladva.
Mondjuk, a szerződésükben az is benne áll, ha felmondja valaki velük a szerződést, akkor azt követően 12 hónapig még jár nekik a 3% jutalék, amennyiben eladja az ember valakinek az ingatlanját. (és persze találnak egy-két olyan dinkát, mint én vagyok, aki ilyen feltételekkel belemegy, amikor fűt-fát ígérnek, hogy eladják két hét alatt. (1 éve árulom velük) Mondjuk arra, hogy elővásárlás esetén, mi a helyzet, nem tértek ki, de azt mondják, ez egyértelmű, hogy akkor is jár nekik)

De ez már a "kisebb" gond. A választ a kérdésemre úgy tűnik, megkaptam. A szomszéd lesz a vevő, az írásos nyilatkozatával és nem kell 2 nap alatt Nov 15-ig ügyvédhez rohannom velük.
Ráérek Nov 20-án. (mert nekem ez így megfelel)

nonolet # e-mail 2017.11.12. 11:29

" bár nem az ingatlanos által hozott vevő-jelölté lesz az ingatlan, mégis perkálni kell neki is a jutalékot, lévén kizárólagos a szerződés vele. "

Naaa ....

Szomorú örökös # e-mail 2017.11.12. 06:51

vpi123

Én laikusként úgy tudom, hogy az elővásárlási jog gyakorlására tett nyilatkozat elegendő a kijelölt határidőig, de azt a néninek írásban kell megtennie, szóban nem elegendő. Ha ezt megteszi, akkor tök felesleges lovagolni a harmadik személynek azon az 5 napon, úgyis az elővásárlásra jogosulté, azaz a társtulajdonosé lesz az ingatlan.

Itt a történetben a legbizarrabb, hogy bár nem az ingatlanos által hozott vevő-jelölté lesz az ingatlan, mégis perkálni kell neki is a jutalékot, lévén kizárólagos a szerződés vele. Én, amikor ingatlanost foglalkoztattam a házam eladása tekintetében, az utóbbi időben csakis nyílt szerződést kötöttem. Sok ingatlanirodánál ráadásul az olcsóbb is, mert ők belátták, hogy a kizárólagos szerződés nem kicsit gusztustalan. Főleg hogy ha nem találnak gyorsan vevőt, akkor képesek több hónapig "parkoltatni" az ingatlant, azaz semmi érdemleges esemény nem történik. :-O

bermuda háromszög # e-mail 2017.11.11. 21:23

Nálunk úgy volt, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozott hogy él az elővásárlási jogával.
Majd kiderült, hogy ugyanarra az időre nem tud fizetni csak egy hónappal később, ha megkapja a banki kölcsönt.
Ekkor megegyeztünk egy méltányos összegben amiért várok rá.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2017.11.11. 19:28

Elnézést, úgy tűnt, hogy arra biztatjátok, hogy ne is foglalkozzon az elővásárlásra jogosulttal, hiszen hiába nyilatkozott, mégsem ő lett a vevő.

www.kbs-ugyved.hu