osztatlan közös tulajdon vs elővételi jog


borbolya # 2006.11.29. 14:41

s

woodslave (törölt felhasználó) # 2006.11.29. 14:49

egy kicsit bővebben is kifejthetnéd :-)

borbolya # 2006.11.29. 14:55

üdv mindenkinek!

lakás eladásával kapcsolatban van néhány kérdésem, amelyben segítségeteket kérem!

a gondom a következő: társasházi lakásban lakom bérlőként 5 éve.a lakás 2 magánszemély osztatlan közös tulajdona.a társasház alapító okirata elővételi jogot keletkeztet a társasházban lévő lakások tulajdonosainak egymás lakására nézve.
nem tudom, hogy ez az elővételi jog ingatlannyilvántartásba bejegyzett- e vagy sem.
az osztatlan közös tulajdonban lévő lakást a tulajdonosok csak nekem kívánják eladni, az elővételi jogával élni szándékozó szomszédnak nem ( rossz viszony).az osztatlan közös tulajdon ( továbbiakban: OKT) szabályai szerint a tulajdonostársaknak egymás tulajdonrészére elővételi joguk van. valamint, ha elővételi jogával az OKT-ban maradó tulajdonos a vevők közül kiválaszthatja azt a személyt, akivel OKT-ba kíván kerülni. ergo, ha a lakás egyik tulajdonosa nekem kívánja eladni a saját tulajdonrészét és a másik tulajdonos csak velem hajlando OKT-ba kerülni, akkor ez az alapító okirat alapuló elővételi jogot megelőzi. alátámasztja: PTK. 373. § (3).

elnézést, de darabolom a szöveget, mert egyszer már eltűnt.

woodslave (törölt felhasználó) # 2006.11.29. 15:05

mondjuk elég necces megoldás, meg többletköltséggel jár, de meg lehet csinálni, hogy az egyik tulajdonos a saját tulajdonrésézt neked ajándékozza. Ilyenkor nincs elővásárlási jog. Persze ez színlelt szerződés, mert fogsz vételárat fizetni (persze ez csakakkor működik, ha van készoénzed) aztán mint tulajdonostárs megveszed a maradékot.

borbolya # 2006.11.29. 15:06

probléma: PTK 145. §. (3): a külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog - ha a tv kivételt nem tesz - megelőzi a tulajdonostárs elővételi jogát.
ha az elővételi jogot az ingatlannyilvántartásba bejegyezték, akkor minden elővételi jogot megelőz.
a társasházi tv-t átnéztem, de elővételi jogot keletkeztető szövegrészt nem találtam benne.

szerintetek, az OKT szabályain - jogszabályon - alapuló elővételi jog megelőzi a társasházi szomszéd alapító okiraton - szerződésen - alapuló elővételi jogát, ha az nincs az ingatlannyilvántartásba bejegyezve?

ha be van jegyze, egyértelmű a válasz: nem. vagyis a szomszédé lesz a lakás.

előre is köszönöm a választ!

sziatok

woodslave (törölt felhasználó) # 2006.11.29. 15:08

bár az is érdekes kérdés hogy ingatlanra alapított elővásárlási jog, ami nincs bejegyezve, az érvényes-e az ing. nyilvántartásban bízó jóhiszemű vevővel szemben.

woodslave (törölt felhasználó) # 2006.11.29. 15:09

a társasházi tulajdonostárs elővételi joga nem külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog.

woodslave (törölt felhasználó) # 2006.11.29. 15:13

ha nincs bejegyezve, akkor jóhiszeműséged vélelmezhető, ha ellenérték fejében szerzed.

borbolya # 2006.11.29. 15:15

köszönöm a választ!
lehet, hogy ajándékozással vagy cserével fogok belépni az OKT-ba, bár jobban szeretném, ha sikerülne az OKT szabályaira alapozva vásárolnom.

szerinted semmiképp nem előzheti meg az OKT szabályain alapuló elővételi jog a szomszéd szerződésen alapuló elővételi jogát?

köszönöm!

woodslave (törölt felhasználó) # 2006.11.29. 15:29

az OKT szaályai ( .-)) rád nem vonatkoznak, mert te nem vagy tulajdonostárs. Ha ez igy lenne ahogy mondod, akkor nem lenne értelme az elővásárlási jognak, mert akkor csak annyi lenne, hogy nem vagy szimpatikus és kész. Ez nem igy megy.

Lhotse # 2006.11.30. 06:40

Technika a szomszékok elővásárlási jogának elkerülésére (egy kicsit költséges, de biztosabb (legalábbis kevésbé "lóg ki a lóbál" kissebb az esélye, hogy a szerződést megtámadják), mint az imént vázolt "ajándékozásos" megoldás: 1. Alapítsatok egy Kft-t, amelyben a két tulajdonos + Te vagy benne és amelybe a tuladonosok apportkét beviszik az ingatlant. 2. Még aznap (ha bejegyzik a Kft-t) eladják Neked a Kft-ben meglévő üzletrészüket. Eredmény: Kft-é a lakás, a Kft a Tied, a lakók meg szívnak.

Ezt lehet cizellálni, stb. (Pl. mindezt egy rokonod "játsza el", majd Te megveszed a Kft-től a lakást, oszt jónapot...):)

Lhotse # 2006.11.30. 11:28

lóláb... természetesen... :)

borbolya # 2006.11.30. 11:40

köszönöm a válaszokat! :-)

még 1 kérdésem lenne: ha az egyik tulajdonostárs elcseréli velem a saját tulajdonrészét ( pl. nyilasy mihály egyik festményére, amely mással nem helyettesíthető), kikerülhető a szomszéd elővételi joga?

vagy ez olyan változatban, hogy a tulajdonrész nagyyobb része csere, kisebb része kp?

úgy tudom cserénél nem él az elővételi jog, de lehet hogy tévedek.

köszönöm még egyszer!

sziatok

borbolya # 2006.11.30. 17:18

találtam a Ptk-ban egy §-t, amely arról rendelkezik, hogy senki sem tartható mással közös tulajdonban akarata ellenére.

azaz, ha jól sejtem, az általam idézett vevőkiválasztási szabály ebből következően megállhatja a helyét, mivel osztatlan közös tulajdon esetén a közös tulajdonban maradó tulajdonostársat olyan személlyel kényszerítenék közös tulajdonban lenni, akivel ő nem akarja ezt .

válaszokat előre is köszönöm, sajna most pár napig nem leszek netközelben ( kiszálás vidékre). mindenkinek jó pihenést kívánok a hétvégére, de ha dolgoztok, ( mint én) akkor jó munkát!

sziatok

Kenderice # 2006.12.04. 12:54

Lenne egy gyors kérdésem.
Van egy ingatlan osztatlan közös tulajdonban 3 tulajdonossal. Az önkormányzat meg akarja venni az ingatlant vagy kisajátítani azt, amennyiben a tulajdonosok nem hajlandóak azt eladni. A 3 tulaj közül 2 eladná, a harmadik nem.
A kérdés az lenne, hogy ha a 2 tulaj eladja a saját tulajdonrészét az Ö.K.-nak, akkor nem csorbul-e a harmadik tulajdonos elővásárlási joga? Esetleg az Ö.K.-nak is van ilyen joga, amely erősebb a tulajdonostársak egymással szembeni elővásárlási jogánál?

_Lala_ # 2006.12.04. 13:41

A kérdés az lenne, hogy ha a 2 tulaj eladja a saját tulajdonrészét az Ö.K.-nak, akkor nem csorbul-e a harmadik tulajdonos elővásárlási joga? Esetleg az Ö.K.-nak is van ilyen joga, amely erősebb a tulajdonostársak egymással szembeni elővásárlási jogánál?

Az önkormányzat - bizonyos feltételek mellett (pl. tervezett kisajátítás) - az építési törvény felhatalmazása alapján, a terület rendezési tervében rendeletileg elővásárlási jogot alapíthat különböző közcélok szolgálatára. Ez az elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársak elővásárlási jogát.

_Lala_ # 2006.12.04. 13:43

25. § (1) A települési önkormányzatot elővásárlási jog illeti meg az építési szabályzatban és a szabályozási tervben meghatározott településrendezési célok megvalósítához szükséges ingatlanok esetében. (2) A települési önkormányzat rendeletben elővásárlási jogot állapíthat meg a településszerkezeti tervben rögzített közérdekű célok megvalósítása érdekében a beépítetlen telkekre, illetőleg az olyan területekre, ahol településrendezési intézkedéseket tervez, és a rendezett településfejlődés biztosítása azt megkívánja. A rendeletben meg kell jelölni azt a célt, amelyre a telket, területet az önkormányzat fel kívánja használni. (3) A fővárosban a fővárosi vagy azt a kerületi önkormányzatot illeti meg az elővásárlás joga, amely a megosztott feladatkör alapján az adott településrendezési cél megvalósítója. (4) Az (1)-(3) bekezdések szerinti elővásárlási jogot az önkormányzat köteles az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. Ha az elővásárlási jog fenntartásának indokai megszűnnek, az önkormányzatnak haladéktalanul kérni kell az ingatlan-nyilvántartásból való törlést. (5) Az önkormányzat (1)-(4) bekezdésekben szabályozott elővásárlási joga - az országos jelentőségű védett természeti területen lévő és a műemléki ingatlanra vonatkozó elővásárlási jogot kivéve - a más jogszabályokon, illetve szerződésen alapuló elővásárlási jogot megelőzi. (6) Ha az önkormányzat az elővásárlási joga gyakorlásával kapcsolatos megkereséstől számított hatvan napon belül nem nyilatkozik, az ingatlan elidegeníthető. A bejegyzett elővásárlási jogot az elidegenítés nem érinti.

Kenderice # 2006.12.04. 13:52

Köszi a gyors választ. Megnyugtató.

_Lala_ # 2006.12.04. 14:08

Ptk. 145. § (3) A külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog - ha törvény kivételt nem tesz - megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.

borbolya # 2006.12.07. 10:44

üdv mindenkinek ismét!

szerintetek egy sima cserével / tulajdonrészt festményre cserélve/ nem lehet belépni az OKT-ba?

cserére úgy tudom nem vonatkozik az elővételi jog.javítsatok, ha tévedek!

előre is köszönöm!

Kovács_Béla_Sándor # 2006.12.08. 08:58

Cserére értelemszerűen nem vonatkozik. (De a jog rendeltetésszerű használat azért itt is szem előtt tartandó...)

szta # 2007.01.24. 13:01

Sziasztok!
Osztatlan közös tulajdon 1/2 részét birtokoltuk azonos arányban a feleségemmel. Válás után az ő tulajdonrészét eladná nekem és az élettársamnak. Ebben az esetben is él az elővásárlási jog, a szomszédom megveheti előlem vagy a párom elől a tulajdonrészt?

Nem társasházról van szó, hanem egy természetben megosztott telekről két különálló házzal, csak a mérete miatt nem lehet hivatalosan két telekké nyilváníttatni.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.01.24. 13:23

Ha még mindig tulajdonostárs vagy te is, akkor a neked való eladásra nem vonatkozik az elővásárlési jog. Az élettársadnak való eladásra igen - de ott meg te is élhetsz az elővásárlási jogoddal; a volt feleséged dönti el, kinek adja. Nyilván neked.

lacirek # 2007.01.25. 10:07

Tisztelt Fórumozók!

Kérdésem a következő:
1999-ben elváltam, volt feleségemel közös lakáshasználatot ítélt meg a bíróság.
Õ válásunkkor is és azóta is a lakásban lakik élettársával.A lakást jelenleg ők ketten, a közös két gyemekünk, az azóta született gyermeke és a szintén azóta született unokánk lakják.
Én 2003 jan.-ban elköltöztem a tarthatatlan helyzet miatt. 2001-ben ügyvéd előtt szerződést kötöttünk a lakás közös értékesítésére és a vételár 50-50%-os megosztására. Õ ennek a szerződésnek azóta sem kíván eleget tenni, a tulajdonrészemet felajánlottam neki megváltásra. Erre ő mindössze egy SMS-ben válaszolt nemlegesen.
Ekkor én bírósághoz fordultam a köz. tul megszüntetése tekintetében.
Õ a házban üzemeltet egy kocsmát(ő a vállalkozó), kérhetek e a per során többlethasználatot, az eladást,ill. árverést megakadályozhatja-e olyan tény, hogy"a kiskorúnak joga van a lakásban lakni?
Az értékesítést a"ki akarod tenni a családodat az utcára?!"közismert szöveggel akarja megakadályozni, illetve közölte, hogy a lakást nem hajlandó eladni, inkáább az árverés!
Lehet-e a bíróságon a"Joggal való visszaélés tilalmára hivatkozni?
Van ötlete valakinek?

amatőr # 2007.01.25. 18:53

Eladás nem jöhet szóba, hiszen a volt feleséged ebben nem partner, marad a magához váltás vagy az árverés. Egyiknek sem akadálya az, hogy az ingatlan lakott, annak a megváltási ár illetve a legkisebb árverési vételár meghatározásánál van jelentősége.

De mondd, milyen módon kérted a perben a közös tulajdon megszüntetését ?