Ingatlanadó: havi négyezerből megússzuk?

2007.09.17. Piac & Profit

Nagy újdonságokat nem tartalmaz a jövő évi adótervezet, amelyeket a Deloitte állított össze hírlevelében. Némi egyszerűsítés mellett a legjelentősebb változás a építményadóban lesz, ám ezek a szabályok csak 2009-ben lesznek érvényben. Egy átlagos, 10 millió forintot érő ingatlan esetében az adó évi 50 ezer, azaz havonta 422 forint.

Céltartalékok

Az eddigi szabályozás szerint a céltartalékok közül a várható kötelezettségekre és a jövőbeni költségekre képzett céltartalékot az adótörvény nem ismeri el (növelni kell vele az adóalapot), és e céltartalékok feloldása nem adóköteles (csökkenteni kell vele az adóalapot). A javaslat szerint ez a jövőben minden céltartalékra vonatkozna, tehát a beruházási hitel árfolyamveszteségére képzett és az egyéb jogszabályok alapján képzett céltartalékra is.

Értékvesztés

A követelésekre elszámolt értékvesztést a társasági adó nem ismeri el mindaddig, amíg a követelés behajthatatlanná nem válik, vagyis ezzel az összeggel növelni kell az adóalapot. A javaslat megszünteti a kivételt is, így az adóalap-növelő tételt ezentúl a hitelintézeteknek és befektetési vállalkozásoknak is alkalmazniuk kellene. Természetesen ugyancsak vonatkozna rájuk az a szabály is, hogy az értékvesztésre elszámolt visszaírással csökkenteni kell az adóalapot.

Veszteségelhatárolás

A javaslat egyértelművé teszi, hogy ha az adózó önellenőrzéssel mutat ki további negatív adóalapot, és ennek elhatárolásához engedélyt kell kérnie, akkor ez a kérelem, illetve az engedély nem vonatkozik az eredetileg bevallott negatív adóalapra. További változás, hogy beolvadás esetén a beolvasztó társaságnál mint jogutódnál is figyelembe kell venni a jogelődnél eltelt adóéveket akkor, amikor azt határozzák meg, hogy a veszteségelhatárolás engedélyezése szempontjából az adókötelezettség keletkezése után hány év telt el.

Helyi adók

A helyi adók közül az építmény- és telekadó területén várható a legjelentősebb változás, melynek bevezetésére azonban csak 2009. január 1-jétől kerül sor. Ezen túlmenően a jogalkalmazást segítő, könnyítő intézkedések jelennek meg a helyi adótörvény tervezett módosításában, melyek a javaslat szerint 2008. január 1-jén lépnek hatályba.

Építményadó és telekadó

A javaslat szerint a jelenleg is létező, a helyi illetve kerületi önkormányzatok által bevezethető építmény- és telekadó alapjának és mértékének módosításával gyakorlatilag új, piaci érték (illetve ahhoz közelítő) alapú általános ingatlanadó kerülne bevezetésre 2009-től.

Az adó alapja

A tervezet szerint az adó alapja a terület vagy forgalmi érték helyett az ingatlannak a törvényben lefektetett módszerrel meghatározott számított értéke lesz.

A javasolt módszer szerint a törvény megyénként és azon belül település-típusonként - a fővárosban kerületenként - rögzíti az egyes ingatlanfajták négyzetméterre vetített forgalmi értékhatárait. Ezen országos érték-térkép alapján az ingatlanadót bevezető önkormányzatok - széles - értékhatárokon belül, a piaci értékviszonyok alapján határozzák meg az átlagos fizikai tulajdonságokkal rendelkező ingatlanra irányadó négyzetméterre vetített átlagos forgalmi értéket, azaz települési érték-térképet alkotnak.

Az önkormányzat az ingatlanra irányadó települési, településrészi átlagérték alkalmazásával kiszámítja az ingatlan alapterületére (épület hasznos alapterülete, telek építménnyel le nem fedett része) vetített forgalmi értéket. Az így kalkulált forgalmi értéket ezután bizonyos értékbefolyásoló fizikai jellemzők (az épület kora, falazata, komfortfokozata, fűtési módja, szobái száma, többlakásos lakóépületnél a lakás tájolása, épületen belüli megközelítése) alapján módosítja.
A törvény ezen értékbefolyásoló fizikai jellemzőkhöz korrekciós tényezőket rendel, melyek mértéke - 1-nél nagyobb vagy kisebb - attól függően, hogy az adott konkrét fizikai jellemző mennyire befolyásolja (növeli vagy csökkenti) a forgalmi értéket. Az ingatlan számított értéke, azaz az adóalap tehát az ingatlan alapterületére vetített forgalmi érték és a törvény mellékletében meghatározott korrekciós együtthatók szorzata.

Az adó mértéke

Az adó mértékét az önkormányzat a törvényben meghatározott korláton belül maga határozza meg. A törvény által előírt maximális mérték lakóingatlan (lakás illetve ahhoz tartozó telek) esetén 0,5%, a lakóingatlannak nem minősülő építmény és telek esetén pedig 1,5%. (Ez Európában nem számít magasnak: két százalékig terjednek az mértékek.) Az önkormányzat az ingatlanadó tekintetében különféle mentességeket, kedvezményeket határozhat meg, azonban vállalkozók üzleti célt szolgáló ingatlanjai tekintetében a mentességek erősen korlátozottak.

Eljárási szabályok

A tervezet szerint az adóköteles ingatlanok tulajdonosai bevallást nyújtanak be az ingatlan adatairól (alapterület, ingatlan fajtája, illetve fizikai jellemzők). A bevallások alapján az önkormányzati adóhatóság feldolgozza az adatokat, kiszámítja a számított értéket és a fizetendő adót, majd azt határozatban közli az ingatlantulajdonossal. Az adó két részletben, adóév március 15-ig, illetve szeptember 15-ig lesz esedékes.

Iparűzési adó

Egyszerűsítési célt szolgál az a tervezett módosítás, mely szerint az iparűzési adóalap eszközérték-arányos megosztásához - az eszközérték megállapításakor - a kis értékű (100 e Ft alatti) tárgyi eszközök csak egyszer, egy összegben, a bevezetés évében lennének figyelembe vehetők, a jelenlegi kétéves figyelembe-vételhez képest. (Az iparűzési adó ügye a luxemburgi bíróság előtt fekszik, a szakértők szerint valószínűleg nem emel majd kifogást ellene a testület.)
A jogdíj iparűzési adóalapból történő kétszeres levonhatóságának kiküszöbölése érdekében a közvetített szolgáltatások értéke fogalma a tervezet szerint annyiban módosul, hogy valamely költség az egyéb feltételek mellett csak akkor számolható el alvállalkozói teljesítés értékeként, ha azzal az adóalany nettó árbevételét jogdíj címén nem csökkentette.

  • kapcsolódó anyagok
ADÓZÁS