Ingatlan-nyilvántartási kérdések - A Kúria joggyakorlat-elemzésének tanulságai

2016.10.28. Jogi Fórum / Szilágyi Emese

Szeptemberben zárta le az ingatlan-nyilvántartási joggyakorlat áttekintését a Kúria joggyakorlat-elemző csoportja. A Közigazgatási-Munkaügyi Kollégium által is elfogadott vélemény legfontosabb tanulságait Kalas Tibor, a Kúria Közigazgatási-Munkaügyi Kollégiumának vezetője foglalta össze.

„Ne gondolják, hogy ez holmi száraz jogterület!” – kezdte mondandóját Kalas Tibor a sajtó munkatársai számára rendezett háttérbeszélgetésen. A Buzinkay Zoltán, a Kúria Közigazgatási-Munkaügyi Kollégiuma tanácselnöke vezette csoport által készített dokumentum a nyilvánosság számára is elérhető. Az elemzés a meglehetősen szerteágazó jogterület valamennyi fontosabb csomópontját érintette.

Az ingatlan-nyilvántartási jog a közigazgatásnak olyan sajátos jogterülete, amely sajátos szabályai révén jól elkülöníthető a rendes közigazgatási eljárástól. A joggyakorlat-elemzés szükségességét támasztotta alá, hogy a közigazgatási perek jelentős területéről van szó, számos, más jogágat is érintő kapcsolódási ponttal. "Országosan a közigazgatási ügyérkezés 5-8%-át is kitehetik az ide tartozó ügyek, amely szám azonban a jogterület szétaprózottsága miatt jelentősnek mondható" – húzta alá Kalas Tibor. Ez évente országosan 500-800 peres ügyet is jelenthet.

A vizsgált kérdések könnyebb érthetősége érdekében érdemes felidézni, hogy a jelenlegi regisztratív ingatlanügyi hatóság a 70-es évek elején váltotta fel az addig működő telekkönyvi rendszert. Érdemi különbség, hogy a telekkönyvben a nyilvántartással összefüggő, az alapjogviszonyokat érintő jogvitákat is meg lehetett oldani, hiszen a telekkönyvet a bíróság vezette. Azonban a rendszer a modern kor követelményeinek már nem tudott megfelelni, hiszen nem volt képes a szükséges adatok teljeskörű megjelenítésére. A modern kor követelményeinek jobban megfelelő jelenlegi regisztratív ingatlan-nyilvántartás azonban a felek jogviszonyukkal kapcsolatos vitái megoldására nem képes, annak eldöntése a polgári bíróság hatáskörébe tartozik.

"Ez az a kettősség, amelyet mind a mai napig nehezen értenek a jogkereső állampolgárok" – mondta el a kollégiumvezető, aki egyúttal arra is felhívta a figyelmet, hogy a közhitelesség ténye ellenére a hatóságot nem jogosítják fel arra a jogszabályok, hogy az alapul fekvő jogviszonyt vizsgálja. A hatóság tehát nem vizsgálhatja a bírói ítélet vagy a hatósági határozat tartalmát akkor sem, ha azt a felek vitatják. Ugyanígy nem végezheti el az adásvételi szerződés tartalmi vizsgálatát sem, csupán azokat a körülményeket vizsgálhatja meg, amelyre a jogszabály kifejezetten feljogosítja. Azon túl legfeljebb annyit tehet, hogy amennyiben nyilvánvaló problémát érzékel, az ügyészséghez fordul. A további eljárás szükségességéről való döntés innentől az ügyészség feladata.

Mindezekkel összefüggésben időről időre felmerülő javaslat, hogy az ingatlan-nyilvántartás rendszerén belül kellene biztosítani a korábban a telekkönyvi rendszer által garantált lehetőséget, vagyis hogy a szerződésekkel kapcsolatos jogvitákat egységes eljárásban bírálják el, ily módon kiküszöbölve a kettősséget. Ez a telekkönyvi irányba történő elmozdulás lehetősége alapvetően jogalkotási kérdés.

A problémakör szemléltethetősége érdekében hozta fel a kollégiumvezető bíró a „jó-e a térkép?” problémáját. Ez olyan ingatlan-nyilvántartási kérdés, amelyet egy konkrét eljárás során a közigazgatási bíró dönt el, míg a konkrét ingatlant érintő jogvitában a polgári peres bíró feladata annak eldöntése, hogy helyesen van-e meghúzva a telekhatár. Elképzelhető tehát olyan, telekhatár-vitára koncentráló polgári per, amelyben a polgári bíró felteszi azt az előkérdést, hogy megfelelő-e a térképezés. Erről lezajlik egy közigazgatási per, amelynek keretén belül szakvélemény készül a térképről, majd ezt követően folytatódhat a polgári per a telekhatárról. A példa jól mutatja a kettősséget. Az azonban, hogy az ingatlan-nyilvántartással összefüggő perek nem oldhatják meg az alapjogviszonyt érintő a polgári jogi eredetű vitát, nem tekinthető kodifikációs hibának, hanem ez a nem telekkönyvi típusú rendszer természetéből fakadó feszültség.

Kalas Tibor azt is elmondta, hogy az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok terjedelme egyre nagyobb, a jogterületet szinte egyáltalán nem érinti a máshol megjelenő deregulációs szándék. Az egyre bonyolultabbá váló rendszer egyre több követelményt tartalmaz, amelynek hátterében a visszaélések megelőzésének szükségessége áll. Ez indokolja az ingatlantulajdon-átruházására irányuló szerződések egyre nagyobb adattartalmát is. Ez lényeges eltérés a nyugati jogrendszerekhez képest, amelyet azonban magyarázhat, hogy ott a nyilvántartási rendszerek ezt a plusz adattartalmat maguk tartalmazzák. A terjedelmesség másik indoka, hogy sok esetben az ingatlan leírása sem egyszerű feladat, helytelen feltüntetés esetén azonban bejegyzésre nem alkalmas az okirat.

A joggyakorlat-elemző csoport vizsgálta a polgári ügyekben hozott bírósági ítéletek bejegyezhetőségének kérdését is. A jogszabályok számos tartalmi és formai feltételt fogalmaznak meg a bejegyezhetőség érdekében, ezek azonban nem azonosak a bírói ítéletek tekintetében a perjogi kódexek által előírt követelményekkel. Ennek a feszültségnek a gyakorlati következménye, hogy a polgári bíróság ítélete nem mindig felel meg az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés követelményeinek. A bírói ítélet tehát olyan közokirat, amely nem azzal az adattartalommal jön létre, ami a bejegyzéshez szükséges. Kérdéses, hogy ilyen esetekben a bíróság tekinthető-e olyan ügyfélnek, akinek hiánypótlási felhívás küldhető? Kihez kell a hiánypótlási felhívást címezni és mi a következménye annak, ha a bíróság elmulasztja a hiánypótlást teljesíteni? Itt tehát olyan összhang-hiányról van szó, amelyet a legjobb volna jogalkotási úton rendezni, azonban átmenetileg jogértelmezéssel is feloldható. A joggyakorlat-elemző csoport véleményében közös közigazgatási-polgári kollégiumi állásfoglalás megalkotását javasolta a Kúria számára annak kimondása érdekében, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló bírósági ítéleteknek milyen formai követelményeknek kell eleget tenniük. Erre feltehetően a jövő évben sor is fog kerülni.

Más típusú, de hasonlóan izgalmas kérdés, hogy azokban az esetekben, amikor a bíróság eljárásához hiteles tulajdoni lap-másolat szükséges, kit terheljen az illeték megfizetésének kötelezettsége? Része-e az a feleket terhelő perköltségnek, vagy esetleg a bíróságoknak saját költségvetésükből kell ezt fedezniük?

Szintén izgalmas problémákat vet fel a gyakorlati jogalkalmazásban a jogcím kérdése, vagyis az az esetkör, amikor olyan sajátos jogcímet kell a nyilvántartásban feltüntetni, amely nem áll összhangban az ingatlan-nyilvántartás szabályaival. Számos jogvita származik az új típusú beépítésekből: ilyenek például a lakópark, a teremgarázs-használat bejegyezhetősége, a felszíni beálló. Ezek olyan új jelenségeknek tekinthetők, amelyeknek korábban nem volt gyakorlata, ilyesfajta kategóriákat pedig a releváns jogszabályok nem tartalmaztak. A megoldás során a jelenlegi társasházi törvényre kellett támaszkodni, amely azonban szintén nem tér ki ezekre a fogalmakra.

A joggyakorlat-elemző csoport további javaslata a kollégiumi állásfoglalás megalkotásán túl két, egymásnak ellentmondó elvi bírósági döntés kapcsán – amelyek középpontjában az állami tulajdonnal összefüggő bejegyzés egyes feltételei állnak – jogegységi határozat meghozatala. Továbbá a vélemény elvi határozat közzétételét is szorgalmazza a hatóság regisztratív jogkörének és a polgári jogi kérdések vizsgálata tilalmának megerősítése érdekében.

  • kapcsolódó anyagok
KÖZIGAZGATÁS
FÖLDHIVATAL
INGATLANJOG
KÚRIA
KÚRIA JOGGYAKORLAT-ELEMZÉS