Védett kilátás - Egy felértékelődött szomszédjog: a kilátásvédelem

2017.03.21. Jogi Fórum / Rideg–Németh Balázs

A panoráma a különleges kilátást nyújtó területeken jelentős hányadot képvisel az érintett ingatlan forgalmi értékében, ezért annak egyoldalú elvonása - szomszédjogi sérelem alapján - kártérítési igényt keletkeztethet a kilátásvesztéssel érintett telek, vagy épület tulajdonosa oldalán.

A tavalyi év során lezajlott ingatlanár–robbanás következtében felértékelődtek az ingatlanok önmagukban is vagyoni értéket képviselő olyan adottságai, mint a panoráma, vagy a kert háborítatlansága (intimitása), esetleg a lakóingatlan helyiségeinek természetes megvilágítása (a benapozás). Utóbbiak a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben és a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. törvényben önálló szomszédjogként nem nevesített, azonban a vonatkozó bírósági gyakorlatban kikristályosodott és peres úton érvényesíthető jogosultságokként, pontosabban szomszédjogi igényekként jelennek meg. Ezek közül a szabad kilátás elvonása rendszeresen polgári perek - kártérítési keresetek - tárgya, hiszen a panoráma elvesztéséből előálló értékcsökkenés akár az adott ingatlan fogalmi értékének 20–25 százalékát is meghaladhatja.

A szomszédjogok - rendszertani értelemben - a tulajdon egyes magánjogi korlátai közé tartoznak, melyek meghatározott magánszemélyek (tulajdonosok és egyéb alanyi jogosultak) érdek–összeütközései esetén kiegyenlítő szabályként funkcionálnak. Lenkovics Barnabás megfogalmazása szerint: „A szomszédjogok azok a jogi határok, amelyek között a szomszédok az egy más tulajdonosi érdekkörébe való szükségszerű áthatásokat tűrni kötelesek.” (Lenkovics Barnabás: Jogi ismeretek II. - Polgári jogi alapok, Győri Egyetemi Kiadványok, Budapest, 2000.

A szomszédjogok (iura vicinitatis) szabályozásának - mint szinte valamennyi klasszikus magánjogi intézményünknek - római jogi gyökerei vannak; első írásos megjelenésük a Kr.e. 451–450. között keletkezett XII táblás törvényekben lelhető fel. Ebben már szabályozták a házak közti távolság minimumát és megtiltották az építkezést, ha az elvenné a szomszéd elől a természetes fényt. (Lásd: Sereg András: Jog a szomszédban)

Az ókori rómaiak a szomszédjogi viszonyokból fakadó korlátozásokat törvényi szolgalmaknak tekintették és az ún. városi telki szolgalmak (servitutes praediorum urbanorum) közé sorolták (tehát szintén a tulajdon magánjogi korlátjának tekintették, de egyfajta használati jogként). A római – és később a középkori jog – a telki szolgalmak egyik fajtájaként határozta meg az ablakjogot (az ablakvágás jogát), amely azt biztosította, hogy a szomszéd felé eső falon is lehessen ablakot nyitni, a szabad kilátás biztosításának pedig külön szolgalma volt. (Lásd bővebben: Andrasovszky Zsófia: Jogági jogellenesség a szomszédjogokban, különös tekintettel a szabad kilátáshoz való jog kérdésére – hazánkban és Németországban. De Lege Ferenda – Válogatott tanulmányok joghallgatók tollából. 14.–15. oldal).

A szabad kilátás védelmének előképei tehát már a korai szabályrendszerekben is megjelennek, a társadalmi–gazdasági környezetben bekövetkező változások - azon belül főként a technikai (műszaki) fejlődés - pedig folyamtatos kihívások elé állítják a szomszédjogi szabályozást; a kilátásvédelem vonatkozásában az utóbbi évtized során főként az üdülő- és lakóingatlanok közelében épített mobil–átjátszótornyok generáltak újabb és újabb kártérítési pereket.

A Polgári Törvénykönyv 5:23. § a dolog használatának általános magánjogi korlátja cím alatt tartalmazza a szomszédjog „fő szabályát”, a szomszédjogi generálklauzulát, a következők szerint: „A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.”

A bíróság a vonatkozó jogvitákban a szomszédok érdekeinek összemérése alapján dönt, mert a „szembenálló érdekek mérlegelése nyomán kialakított érdekegyensúly az a támpont, amelyhez képest a zavarás szükségessége vagy szükségtelensége megállapítható, és amelynek segítségével meghatározható, hogy mi a zavarásnak azon mértéke, amelyet a sérelmet szenvedett még tűrni tartozik” (Szakértői Javaslat az új Polgári Törvénykönyv tervezetéhez Complex Kiadó Kft., Budapest 2008., 612. oldal).

Amennyiben a zavarás a szükségtelen mértéket nem haladja meg, úgy annak elszenvedőjét (a „megzavart” felet) tűrési kötelezettség terheli, ellenkező esetben úgynevezett elhárítási igénye keletkezik (birtokvédelem, Ptk. 5:21. §, 5:5. §), illetve a károsodás veszélye esetén az eset körülményeihez képest a Ptk. 6:523. §-ban foglalt lehetőségek közül választhat (a veszélyeztető magatartástól való eltiltás, a kár megelőzéséhez szükséges intézkedések megtételére kötelezés, illetve biztosíték adására való kötelezés), konkrét kár bekövetkezése esetén pedig a deliktuális felelősség szabályai szerint követelheti annak megtérítését a „zavaró” féltől (Ptk. 6:519. §). A Kúria a 13/2014. számú polgári elvi döntésben is rámutat: „A szomszédjogi sérelemre alapított, a szükségtelen zavarástól való tartózkodás tilalmának megsértésével keletkezett károk megtérítése iránti követeléseket a szerződésen kívül okozott  károkért való felelősségre vonatkozó általános szabályok alapján kell elbírálni.”

A szükségtelen zavarás tilalmát jelentő generálklauzula ún. nyitott törvényi tényállás, ezért a szomszédjogok területén az ítélkezési gyakorlatnak a civiljog többi területéhez képest is kiemelt jelentősége van. Utóbbiból a közel és régmúlt során az alábbi jogelvek kristályosodtak ki:

  • a helyben szokásosság, mint a szomszédjog alaptétele,
  • a jogági jogellenesség függetlenségének elve és
  • a később építtető felelősségének elve.

(Lásd erről bővebben: Fuglinszky Réka a „Szomszédjogi generálklauzula”: változatlan koncepció, változó kihívások I.”, Polgári Jog 2016/11. szám.)

A legfontosabb szomszédjogi tétel, a helyben szokásosság a panorámavédelem tekintetében relatíve kisebb szerephez jut (mert az építkezéssel megvalósított kilátásmegvonás szempontjai az adott jogeset referenciakörnyékein túlontúl speciálisak, vagy éppen összehasonlíthatatlanul azonosak.)

A jogági jogellenesség függetlenségének tétele szerint a más jogágba tartozó előírások - tipikusan a közigazgatási előírások, az építéshatósági határozatokban foglaltak - betartása nem zárja ki a szomszédjogi zavarás megállapíthatóságát; tehát ami az egyik jogág szerint jogszerű magatartás, az egy másik jogág szerint - polgári jogi szempontból - jogellenes magatartásnak minősülhet. Egyes nézetek szerint a kilátásvédelemmel összefüggő jogesetek két jogág - a közjog és a civiljog - metszetében helyezkednek el, a fenti elv pedig „egyensúlyba hozza” a magánjogi és a közjogi jogellenesség közötti különbségeket. Ennek megfelelően egy, az építési engedélynek egyébként megfelelő kivitelezés is vonhat maga után kártérítést, ugyanakkor a hatósági előírásokba ütköző építkezés sem feltétlenül eredményez polgári jogi jogellenességet.

A panorámavédelem vonatkozásában a legfontosabb talán a később építtető felelősségének tétele, amely szerint az utóbb építtető akkor is felelős a szükségtelen zavarásért - konkrétan a kilátás elvonásáért -, ha a kivitelezés építési engedély birtokában, az építéshatósági előírások betartása mellett zajlott, mert építményével eleve a környékben már meglévő épületek adottságaihoz kell igazodnia. Meghatározó tehát az újonnan emelendő ingatlan környezete: az építkezéssel szükségképpen együtt járó kilátáselvonás - természetesen építési engedély birtokában -  egy átlagos, urbanizált környezetben polgári jogi felelősséget tipikusan nem keletkeztet, azonban ott, ahol az ingatlanok létesítésének kiemelt szempontja a panoráma, a kilátáselvonás a később építkező oldalán kártérítési felelősséget eredményezhet (például a Balaton partján, ahol a kilátás és maga a parti jelleg is védelemben részesül).

Az eljáró bíróságok a fenti elvek vizsgálata révén - az azokba „foglalt” jogkérdések megválaszolásával - határozhatják meg, hogy egy ingatlanból nyíló kilátás elvonása a szomszéd részéről szükségtelen zavarásnak minősül-e és megalapozza-e a „zavaró” fél kártérítési felelősségét.

  • kapcsolódó anyagok
POLGÁRI JOG
KÁRTÉRÍTÉS
PTK
ÚJ PTK