Mindenki nagy álma, hogy saját, jól berendezett lakásában tölthesse szabadideje nagy részét. Sajnos nem mindenki olyan szerencsés, – itt most főleg a fiatalokra gondolok – hogy a lakásvásárlás „luxusát” megengedjék maguknak. De elkeseredésre nincs ok, egyéb módon is szerezhetünk tulajdonjogot ingatlanon!
Az alábbiakban foglalom össze, hogy adásvételi szerződésen kívül milyen esetekben lehet ingatlanon tulajdonjogot szerezni. Nem kecsegtetek senkit azzal, hogy az itt leírtak csodával szolgálnak, jelen publikációt csak gondolatébresztőnek szánom azoknak, akiknek ingatlan tulajdonszerzési szándékuk van, de nem tudják, hogy milyen keretek között gondolkodhatnak. Főszabály szerint tulajdonjogot csak tulajdonostól lehet szerezni, azonban ez alól is számos kivétel van. Senkit sem biztatok joggal való visszaélésre!
1. Tartási szerződés
Amennyiben önerő és a bankhitel hiánya nincs lehetőség lakásvásárlásra, úgy a tartási szerződés az ingatlan tulajdonjogának leggyakoribb megszerzési módja:
Tartási szerződés alapján az egyik fél köteles a másik felet megfelelően eltartani. Tartási szerződést kötelezettként jogi személy is köthet. A tartási szerződést írásban kell megkötni. A tartás kötelezettsége a gondozásra, a gyógyíttatásra, az ápolásra és az eltemettetésre is kiterjed. A szerződés a jogosult haláláig áll fenn; a tartási kötelezettség – az örökhagyó tartozásaiért való felelősség szabályai szerint – annyiban száll át, amennyiben a kötelezett haláláig nyújtott tartás az ellenszolgáltatást nem fedezi.
Ha a jogosult tartása fejében a tulajdonában levő ingatlant a kötelezettre átruházza, a tartási jogot az ingatlan-nyilvántartásba be lehet jegyezni. Ha a tartási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, a jogosult a tartási kötelezettség elmulasztása esetén az ingatlanból a végrehajtásra vonatkozó szabályok szerint kielégítést kereshet. Ha az ingatlant a tartásra kötelezett elidegeníti, az új tulajdonos köteles a kielégítést tűrni.
Figyelem (!): Ha a körülményekből más nem következik, a közeli hozzátartozók között létrejött tartási szerződésből folyó kötelezettségek teljesítéséért ellenszolgáltatás nem jár. Az ingyenes tartási szerződés azonban a kötelezett halálával is megszűnik. A kötelezett az ingyenes tartási szerződés megszüntetését követelheti, ha annak teljesítése vagy életjáradéki szerződéssé átalakítása a szerződéskötés után megváltozott vagyoni körülményeinél fogva reá nézve túlságos megterheléssel járna.
2. Öröklés
Hatályos jogunk elvi éllel rögzíti, hogy örökölni törvény vagy végintézkedés alapján lehet. Amennyiben az örökhagyó után végintézkedés maradt, az öröklés rendjét ez határozza meg. Végintézkedés hiányában az öröklés rendjére a törvény az irányadó.
Természetesen senki sem javaslom, hogy szeretett családtagjára, rokonára már most azzal a szándékkal gondoljon, hogy ingatlan várományosa lehet. Ez egy ölünkben pottyanó lehetőség – sajnos ezt a szerzést azonban szerettünk halálával „megfizetjük”… Ebben ne gondolkodjunk, ezt hagyjuk magára az életre. Hatályos jogunk azonban ismer öröklés kapcsolódó egyéb szerzésmódokat:
Öröklési szerződés
Öröklési szerződéssel az örökhagyó arra kötelezi magát, hogy a vele szerződő felet tartás vagy életjáradék fejében örökösévé teszi. Fontos (!): Az örökhagyó az öröklési szerződésben bármilyen végrendeleti rendelkezést tehet. Az örökhagyóval szerződő másik félnek az öröklési szerződésbe foglalt ilyen rendelkezése érvénytelen. A házastársaknak ugyanabba az okiratba foglalt öröklési szerződése érvényes, ha mint örökhagyók kötnek harmadik személlyel szerződést.
Fontos rendelkezés, hogy az örökhagyó arról a vagyonáról, amelyet öröklési szerződéssel lekötött, sem élők között, sem halál esetére nem rendelkezhet. Az öröklési szerződéssel lekötött ingatlanra – az örökhagyóval szerződő fél javára – az ingatlan-nyilvántartásban elidegenítési és terhelési tilalmat kell bejegyezni.
Halál esetére szóló ajándékozás
Ha az ajándékozás azzal a feltétellel történt, hogy a megajándékozott az ajándékozót túléli, a szerződésre az ajándékozás szabályait kell alkalmazni.
Rendelkezés várt öröklésről
Az örökhagyó leszármazói egymás között az örökhagyó életében is köthetnek szerződést várt örökségük tárgyában. Más személyek ilyen szerződést nem köthetnek. A szerződés csak írásban érvényes.
3. Az ajándékozás
Gyakori a tulajdonszerzés körében ingatlanok ajándékozása. Nem biztos, hogy akad a rokonságunkban ingatlant ajándékozni kívánó nagybácsi, de azért felkutatására tegyünk egy kísérletet!
Ajándékozási szerződés alapján az egyik fél saját vagyona rovására a másiknak ingyenes vagyoni előny juttatására köteles. Ingatlan ajándékozásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Eddig minden szépen és jól hangzott azonban készüljünk fel, hogy hatályos jogunk az ajándékozót védi!
Megtagadás, visszakövetelés:
Az ajándékozási szerződés teljesítését az ajándékozó megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az ajánlattétel, illetőleg a szerződés megkötése után körülményeiben, különösen a megajándékozotthoz való viszonyában olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle többé el nem várható.
A még meglévő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti annyiban, amennyiben arra létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti.
Ha a megajándékozott vagy vele együttélő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket.
Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket akkor is, ha az a feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és enélkül az ajándékozásra nem került volna sor.
Visszakövetelésnek nincs helye, amennyiben az ajándék vagy a helyébe lépett érték a jogsértés elkövetése időpontjában már nincs meg, továbbá ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta; megbocsátásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb ideig nem követeli vissza.
Ajándékozó felelőssége:
Az ajándékozó a megajándékozott tulajdonszerzésének, továbbá az ajándék tárgyának lényeges fogyatékosságáért vagy az ajándékozás során abban beálló kárért csak akkor felel, ha a megajándékozott bizonyítja, hogy az ajándékozó szándékosan vagy súlyosan gondatlanul járt el; a felelősség a kárért akkor is terheli az ajándékozót, ha a megajándékozottat nem tájékoztatja az ajándék olyan lényeges tulajdonságáról, amelyet a megajándékozott nem ismer.
Az ajándékozó az általános szabályok szerint felelős azért a kárért, amelyet az ajándékozással kapcsolatosan a megajándékozott egyéb vagyontárgyában okoz.
4. Elbirtoklás
Nem túl gyakori lakás tulajdonjogának elbirtoklása (inkább telek esetében gyakori) mindesetre az élet szolgál meglepetésekkel:
Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként ingatlan esetében tizenöt, más dolog esetében pedig tíz éven át szakadatlanul birtokolja. Fontos kitétel azonban, hogy aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot, továbbá az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján akkor sem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozólag állnak fenn, és a föld nem osztható meg. Viszont az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült.
Az elbirtoklás megszakad, ha a tulajdonos a birtokost a dolog kiadására írásban felszólítja, vagy eziránt bírósághoz fordul vagy a tulajdonos a dologgal rendelkezik (megterheli, birtokba adja, eladja stb.) vagy a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, illetőleg egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza. Ha az elbirtoklás megszakad, a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.
Ügyeljünk arra, hogy amennyiben az elbirtoklás megtörtént, úgy a tulajdonjogot haladéktalanul jegyeztessük be, ellenkező esetben, ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett.
Kétségtelen tény, hogy nem biztos, hogy a fent leírt szerzésmódokra megvan a lehetőségünk. Gazdag nagybácsi ritkán toppan be ajándékozási szándékkal, és a szomszéd sem valószínű, hogy minket kér meg, hogy 15 évig vigyázzunk a lakására. Javaslom, hogy (amennyiben tehetik) próbálják a kiszemelt ingatlant megvenni, a már teljesített vásárláshoz a jövőben kevesebb veszély kapcsolódhat, jogi szempontból az adásvételi szerződés a legveszélytelenebb a fent leírtak közül (természetesen ott is számos probléma adódhat). De ha lakást venni nem tudnak, de más lehetőség adódott úgy ne féljenek belevágni a fent részletezett szerzésmódokba!
Kellemes gondolkodást!
dr. Saly Tamás
a szerző a Saly Ügyvédi Iroda névadó ügyvédje
