Közös képviselő díjazása


Kála # 2005.06.02. 09:08

Mart a te véleményeddel csak az a baj, hogy a jogszabály sehol nem támasztja alá.
Egy szóval sem írtam, hogy jobb ha nincs képzettsége - kétszer is írtam, hogy a közgyűlés kötelezheti a képzettség megszerzésére, ha vállalja a kapcsolódó díjak megfizetését. Megjegyzem: ha csak felkérik, ne csodálkozzanak, ha nem megy el. Ha kötelezik, és úgy nem megy el, akkor viszont simán leválthatják.
Ha a képzettség hiánya kizáró ok lenne a közös képviselőségben, akkor ezt a jogszabály rögzítené - és mellesleg nem különböztetne társasházkezelő és közös képviselő között.
Az, hogy kit-milyen jogviszonyban foglalkoztatnak, az a közgyűlés döntésén kell, hogy alapuljon - az itt a nagy gond, hogy a lakók többségét ezek a részletek nem igazán érdeklik, és a közgyűlések igen alacsony létszám mellett működnek.

Mart # 2005.06.02. 08:48

Szia rite csillaggal !
Látom, a Te álláspontod sokkal közelebb van az enyémhez.
Szerintem egyetlen kk. sem részesülhet díjazásban, ha nincs képzettsége.
Tudomásom szerint a mandátom alapján végzett tevékenység ideje nem szolgálati idő, vagyis nem veszik figyelembea nyugdíj számításánál.
Jól látod a munkáltatói jog kérdését is.
A közös képviselet esetén nincs alá-fölé rendeltségi viszony. Furcsa, amikor egy frissen megválasztott kk. dönt a saját alkalmazásáról. és úgy véli, hogy ő a maga fönöke és beosztottjai is, hasonlítva magát az egyéni vállalkozóhoz.
a tevékenység Ptk 474 § szerint határozható meg, nem az Mt szerit.

Mart # 2005.06.02. 08:26

Szia Klára!
Szóval, ha valaki egy 100 lakásos házban lakik és annak a közös képviselője, nincs szüksége szakmai ismeretekre? A közgyűlés megállapíthat neki akár 150 ezer Ft képviseleti díjat is. A saját házát szaktudás nélkül is képviselheti, mert így ő csak közös képviselő, és ez nem minősül társasházkezelésnek? A két szomszédos 14 lakásos lépcsőházba jelentkezik közös képviselőnek, az már társaházkezelés, akkor már kell a szaktudás?
Én most is azt gondolom, hogy csak az 54 § szerint alkalmas személynek állapíthat meg közösség a 28. § szerint díjazást. Vagyis megválasztani bárkit lehet, de amint díjazást állapít meg a közgyűlés, kell a szakképzettség. Mindegy, hogy saját házában kap rendszeresen díjat vagy más házban, házakban. A havonta fizetett képviseleti dij a saját házában éppúgy a munkáért kapott ellenérték vagyis rendszeres jövedelem, mint idegen házakban.
Épp az a kérdés lényege, hogy sok szakképzetlen közös képviselő nem fogadja el a közösség felkérését, hogy szerezze meg a képzettséget. Az indoka pedig általában az, hogy ő csak annak az egy házanak a közös képviselője, vagy az, hogy nem vállalkozáként, hanem megbízási szerződéssel vagy épp munkaviszonyban teszi a dolgot.
Egyik társasház pl ötödik nekifutásra sem tudta felmenteni a közös képviselőjét. A fenti indokokkal utasítja el a képviselő a felmentésére vonatkozó napirendi pont kítűzését, és még azt is hozzáteszi, hogy neki három évre szól a szerződése, tehát nem menthetik fel. Amikor a tulajdonosok napirendi ponton kívül szeretnék felmenteni, és ezt alapos indokokkal is alátámasztják berekeszti a közgyűlést, mert a tulajdonosok nem a törvény szerint akarnak eljárni.
A másik házban akkor derült ki, hogy a volt közös képviselő a ház alkalmazpttja, amikor a közgyűlés napirendi ponton kovül leváltotta. A kk. megtámadta a határozatot. A bíróság helyt adott a keresetének, de nem azért, mert napirendi ponton kívül mentették fel, és nem is azért mert alkalmazott, hanem azért, mert ugyanabban a határozatban jelölték meg az utódját. Az indoklás szerint a törvény nem teszi lehetővé napirendi ponton kívül új képviselő választását. A felmentett kk. hivatkozva a Mt-re felmondási időhöhöz, ezen belül felmentési időhöz és végkielégítéshez ragaszkodik.
Szerintem nagyon is szükséges lenne a kérdésekben egyértelmű jogi állásfoglalás.

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2005.06.02. 08:05

Sziasztok!

Szerintem a legtöbb társasházban –anyagi okok miatt- nem alkalmaznak külön közös képviselőt és külön társasház-kezelőt. Az új Társasházi törvény 43. § (2) bekezdése szerint a közös képviselő a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Tapasztalatom szerint az 52. § és az 53. §-ban szabályzott feladatokat szintén a közös képviselők szokták ellátni.
Az 55. § (2) bekezdés rögzíti hogy az 54. § (1)-(2) bekezdéseiben meghatározott szakképesítési kötelezettség csak a nem üzletszerű társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőre nem vonatkozik.

Azaz ebből az következik, ha egy gazdálkodó szervezet látja el a közös képviselettettel egybekötött társasházkezelést /a Ptk.685. § c) pontja szerint az egyéni vállalkozó gazdálkodó szervezetnek minősül / és a tevékenységért külön megállapított a költségeit meghaladó mértékű díjazást kap, akkor üzletszerűen végzi a tevékenységét, és szüksége van a képesítés megszerzésére, és amíg ezt nem szeri meg csak a költségeinek a megtérítésére tarthat igényt.

A munkaviszonyról annyit hogy Kálának igaza van abban, hogy a közös képviselő választott tisztségviselő, -hasonló mint a Kft-nél az ügyvezető- akit a közgyűlés menthet fel. Azonban a Társasházi törvény szemben a Gt-vel nem szabályozza, hogy milyen jogviszony alapján látja el a tisztségét a közös képviselő. Megbízás vagy munkaviszony? Persze többnyire megbízás alapján szokták végezni, de a törvény nem tiltja munkaviszonyt ezért nyitott kérdés, hogy létesíthetőe e vele munkaviszony. /Míg a Gt. az Rt-nél határozottan kimondja, hogy az igazgatóság elnöke nem láthatja el a tisztségét munka viszony keretében a Kft-nél meg megengedi, hogy az ügyvezető munkaviszonyt létesítsen a tisztségére./ Azonban ha a közös képviselő mégis munkaviszony keretében látja el a feladatát akkor hiába menti fel a tisztségéből a közgyűlés a munkaviszonya attól még nem szűnik meg, azt fel kell mondani és mivel a legrövidebb felmondási idő 30 nap ezért eddig még biztosan munkajogviszonyban marad a társasházzal.

Tényleg ha lehet munkavállaló a közös képviselő, szerintetek ki gyakorolja vele szemben a munkáltatói jogokat, a nehezen összehívható közgyűlés vagy egy erre kijelölt személy, kicsoda? Egyáltalán kell e ezt a kérdéskört valahol szabályoznia a társasháznak?

Üdv

Kála # 2005.06.02. 05:18

Amíg nincs képzettsége és nem üzletszerűen végzi a tevékenységet (azaz rendszeresen, ebből kívánja eltartani magát) addig nem beszélhetünk társasházkezelőről.
Gyakorlatban általában a társasházkezelők több lépcsőház ügyeit viszik, míg a közös képviselő a sajátját. A díjazás pedig igen erősen különbözik, természetesen a közös képviselő az aki kevesebbért, a társasházkezelő aki többért szokott dolgozni.
Ha valaki közös képviselő, akkor jár neki, amennyit a kozgyűlés megszavaz a számára - magyarán, ha sokallják az összeget, fel kell vetni a közgyűlésen, és kevesebb összeget megszavazni. Ha a képzettség a gond, akkor kötelezzék a képzettség megszerzésére.

Magam részéről munkaviszonyban álló közös képviselővel még nem találkoztam - egyszerűen elég célszerűtlen lenne, de ha a társasház mazo, akkor konkrté tilalmat nem találtam. Ettől függetlenül egyetértünk, mivel választott tisztségviselő, és díjazást kap a lakóktól, szerintem felesleges tovább bonyolítani. DE megjegyzem, ha most munkaviszonyban dolgoznak, arról is a közgyűlésnek kellett döntenie...

Mart # 2005.06.01. 22:13

Az 54 § az üzletszerűen végzett társasházkezelés esetére szabja meg közelezően a végzettséget.
A törvényben szó nincs arról, hogy egy társasháznak társasházkezelőre is szüksége lenne a közös képviselő mellett.
A 43-50 § közös képviselőről beszél, de teljeskörű társasházkezelői és képviseleti feladatkört határoz meg, és ez a gyakorlatban is többnyire így van. Ha emlékeim nem csalnak, a társasházkezelő tanfolyamon is folyamatosan közös képviselőről volt szó. Ott sem bontották meg, hogy mi a társasházkezelő, és mi a közös képviselő feladaköre. A két feladatkör a gyakorlatban is összemosódik. A társasházak közös képviselőt választanak, de a tevékenysége kimeríti a tárasházkezelés fogalmát. Kevés az a közös képviselő, aki valóban csak képviseletet lát el, kezelői tevékenységet nem.
Ezért értelmezem úgy a törvényt, hogy aki a 43-50 § szerint látja el a közös képviseletet és ezért a 28 § szerinti díjazásban szeretne részesülni annak rendelkeznie kell az 54. § szerint meghatározott társasházkezelő végzettséggel.
Itt a vitatott rész inkább az "üzletszerű" értelmezése, ami sokak szerint azt jelenti, hogy aki egyéni vállalkozóként látja el a törvényben meghatározott közös képviselői feladatokat (végzi a társasházkezelést), annak kell rendelkeznie a végzettséggel. Megbízotti jogviszonyban, vagy a házak alkalmazottjaként viszont végezheti korlátlanul, mert az nem "üzletszerű", hanem csak rendszeres gazdasági tevékenység, illetve munkaviszony.
Ezért szerettem volna egy jogi szakértőtől választ kapni, hogy mit jelent az üzletszerűen végzett tevékenység, és ha már ennyire belemerültünk, azt sem bánom, ha pontos jogi értelmezzést kapunk a társasházkezelő és a közös képviselő vonatkozásában.
A másik állításomat alapoztam a 28. §-ra, ami szerint a közös képviselő választott tisztésgviselő, nem pedig munkavállaló, és nem a bérezéséről, hanem a díjazásáról dönt a közgyűlés. A MT. munkabért határoz meg főfoglalkozásban végzett tevékenységre, vagyis az alkalmazottak esetében. A díjazás a Ptk. szerinti polgári jogviszonyban lehetséges.
Nem a mi közös képviselőnkkel van a gond. A kérdés olyan közös képviselők kapcsán merült fel, akik képzettség nélkül, ráadásul főállású alkalmazottként végzik a munkájukat, és úgy ítélik meg, hogy ők értelmezik helyesen a törvényt mind a képzettség, mind a jogviszony tekintetében.

Kála # 2005.05.31. 07:59

Szia!
Azt még érdekes lenne tudni, hogy mire alapítod ezt a gondolatodat.
A társasházakról szóló törvény28.§ szerint ugye a közös képviselő díjazásáról a közgyűlés hoz határozatot. Amiről ott határoznak, az jár neki.
A közös képviselő nem keverendő össze a társasházkezelővel (arra tippelek, te erre gondolhatsz). A társasházkezelő az akinek rendelkeznie kell a törvény szerinti végzettséggel. Ha azt akarjátok elérni, hogy a közös képviselőtök tegyen ilyen vizsgát (és hat lakásnál több van a társasházban), akkor elő kell ezt írni neki, és a költségeit természetesen finanszírozni kell.

Mart # 2005.05.30. 18:18

Tisztelt Jogi Szakértők!
Kérem, cáfolják, vagy erősítsék meg az alábbi állításomat:
2005. január 01-től az a közös képviselő, aki nem rendelkeziik a törvényben meghatározott szakképesítéssel, képviseleti díjban nem részesülhet. Kizárólag a munkájával kapcsolatosan felmerült költségeit téríttetheti meg a társasházzal.
A másik állításom: a közös képviselő nem lehet a társasház alkalmazottja.