Lakás kiürítése nemperes eljárásban


drbjozsef # 2018.11.28. 13:19

A lakás kiadása egy befektetés. Ennek van általában hozama, de van kockázata is. Ez egy ilyen dolog.
Nézd a jó oldalát. A teljes "befektetésedet" (a lakást) nem veszítheted el, mint a Buda-Cash károsultak.

drbjozsef # 2018.11.28. 13:17

Ha a bérlő vitatja a felmondás jogszerűségét - ami az esetek többségében általában sima rosszhiszeműség, de időt jó sokat nyerhet vele -, akkor igen. Sőt. Az a 6+2 hónap inkább 6+4 vagy 6+6 lesz, ha pereskedni akar...

vaer # 2018.11.28. 13:11

Akkor összefoglalom!

  1. Hiába van a gondos bérlő kiválasztás,
  2. a közjegyő által készített, közjegyzői okiratba foglalt "kiköltözési nyilatkozat" melyben a bérlő vállalja azt, ha megszünik a szerződés akkor kiköltözik,
  3. ha véletlenül úgy esik hogy tél van, akkor akár várhat a szerencsétlen bérbeadó min. 6 hónapot
  4. aztán mire a végrehajtóhoz kerül az eset és intézkedik az min. 2 hónap

Szóljanak, ha valamit rosszul értelmeztem!

Nesze neked bérbeadó, ezt megszívtad! Ki hozta ezeket a jogszabályokat?????? És akkor csodálkoznak, ha valaki a kezé be veszi az intézkedést?!

A vicc az, hogy ha nem csinálták volna a balhékat, akkor tőlem évekig maradhattak volna.

drbjozsef # 2018.11.28. 11:16

Tehát igen.

Grave7 # 2018.11.28. 10:53

@drbjozsef:
Vht.
182/A. § (1) A végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását [174. § d) pont] a november 15-től április 30-ig terjedő időszakot követő időszakra halasztja el, ha a kötelezett magánszemély. Nincs helye halasztásnak az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése során, vagy ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki.

drbjozsef # 2018.11.28. 10:28

Egyébként, ha már moratóriumról van szó, jól értelmezem, hogy az ún. "esettanulmány"-ban szereplő tényállásra nem vonatkozik?

Ott a ház kezelője egy céggel kötött bérleti szerződést, tehát a lakás kiüríttethető a moratórium alatt is. Itt nem jelent problémát, hogy a valóságban nem egy céget kell kilakoltatni, hanem amúgy embereket?

gerbera317 # 2018.11.28. 09:40

A moratórium sem nem felmondási, sem nem kiköltözési tilalom. Ha a kötelezettnek olyanja van, a tél kellős közepén is elhagyhatja az átadandó ingatlant, ebben őt nem lehet megakadályozni.
A tilalom arra vonatkozik, hogy ha a kilakoltatás iránt végrehajtás folyik, akkor annak foganatosítását a végrehajtó tavaszra halasztja el.

drbjozsef # 2018.11.28. 08:52

Szerintem csak akkor nem vonatkozna rájuk a moratórium, ha nem kiköltözési, hanem befogadói nyilatkozatot hoztak volna, és az lett volna közjegyzői okiratba foglalva. Ha az van, akkor van hova költözniük, tehát kilakoltathatóak.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.11.28. 08:34

Szerintem van. (De az nem kiköltöztetési, hanem kilakoltatási moratórium.)

vaer # 2018.11.28. 08:17

Igen, közokiratban mondok fel. Most megyek a közjegyzőhöz! Bár próbáltam közös megegyezéssel, de az egyik fél elérhetetlen, ezért kell a közokirat.
Kedves Ügyvéd Úr! Ilyen esetben van kiköltözési moratórium a télre való tekintettel?

Kovács_Béla_Sándor # 2018.11.28. 08:07

Csak akkor láthatja el a végrehajtó a közokiratok végrehajtási záradékkal, ha a felmondás is közokiratban történik.

vaer # 2018.11.28. 07:28

Kedves Jogász Urak!
Szeptembertől albérletbe adtam a lakásom közjegyzői kiköltözési nyilatkozattal. A bérlők novemberben (és már előtte is) veszekedtek, hangoskodtak, de novemberben verekedés is volt, kiszállt a rendőrség is és mentő is volt. Akkor közöltem szóban, hogy még egy ilyen eset és felmondok. Megigérték, ill. hazudoztak mindent. Most ismét probléma volt, ezért írásban felmondtam. Az egyik fél aláírta a felmondásom,a másik állítólag nem lakik a lakásban és hiába üzentem nem jelentkezik, ezért elindítom a hivatalos utat.
Kérdésem az lenne, hogy van-e kiköltözési moratórium a télre való tekintettel, ill. hogy tudnám felgyorsítani az ügyintézést?
Köszönöm a választ!

_Zoltán_ # 2018.11.26. 20:53

Kedves Gerbera, köszönöm a válaszodat. Az első visszautasító végzésben azt írták, hogy „A bíróságnak azt kellett vizsgálnia, hogy a kérelmező a kérelmét a felek közötti jogviszony megszűnését követően terjesztette-e elő a Vht. 183. és 183/A §-i alapján, ekként a kérelem beérkezésének időpontjában a kötelezettek önkényes lakásfoglalónak minősülnek-e vagy sem.” Valamint azt, hogy a jogviszony 3 hét múlva fog letelni, ekként nem a megfelelő időpontban adtam be a kérelmet. Vagyis az indoklásban szó sem volt arról, hogy nincs hatásköre a bíróságnak, és a határozott idő nem lejártára sem hivatkoztak. Másrészt az indoklásból az következik, hogy a jogviszony lejárta után a kötelezettek önkényes lakásfoglalókká válnak! Ennek fényében az újabb panasznapon a bírósági segítő javaslatára ismét beadtam a kérelmemet a jogviszony megszűnését követően. Ezt a második kérelmemet arra hivatkozással utasították el, hogy a másik fél vitatja a felmondásomat, miközben a kérelmemben igazoltam, hogy a másik fél indoklása nem alapos (valótlan). A vitatás megalapozatlansága olyannyira tényállás, mint amikor egy dátum eltelik, tehát nem igényelt volna bizonyítást, de erre tekintettel lehetett volna előzetes bizonyítást elrendelnie a bíróságnak, mert a jogszabályok szerint úgy tűnik a számomra, hogy ez nemperes eljárásban is lehetséges.

Mivel ebben a végzésben sem esett szó arról, hogy a bíróságnak ne lenne hatásköre, vagy hogy még nem telt volna el a határozott idő, ezért fellebbezést nyújtottam be, ugyanis az újabb panasznapon a bírósági segítő sem értette, hogy miért utasították vissza. Egy biztos: a bíróság ellentmondásos határozatot hozott a két esetben, hiszen ugyanazon ügyben teljesen más indoklást adott. Ráadásul az itteni válaszadók is mással indokolnák az elutasítást (a hatáskör hiányával). A lényegen mindez nem változtat, vagyis az illetékes hatóság nem tud hatékonyan segíteni a károsult bérbeadón, nem találja meg erre a megoldást, például előzetes bizonyítás elrendelésével, vagy bármilyen eszközzel, ami jogszerű megoldást eredményezne. Akkor induljunk ki abból, hogy ilyen a magyar jog, ennyit ér a bírósági jogi segítség, és nincs hatékony megoldás, mert a felmondás fabatkát sem ér, és meg kell várni a határozott idő lejártát. Ezt ezek szerint csaknem mindenki tudja, vélhetően azok az illetékesek is, akik ezen a helyzeten változtathatnának, ha a törvények valóban nem védik a bérbeadót ilyen esetben (közjegyzői közokiratba foglalt szerződés hiányában).

Nincs bajom a peres eljárással is, mert azt is lehetett volna indítani, de a jogvégzett bírósági segítők és egy jogvégzett jogi segítő (ügyvéd) is a nemperes eljárást javasolta. Innentől kezdve bárki nyugodtan tovább rugózhat azon, hogy én tévedtem.
Most várom a másodfokú végzést, hogy beadhassam a keresetet, nehogy most ez legyen a baj, mert a becsületes kérelmező nem tévedhet, a rosszhiszemű bérlő pedig szinte bármit megtehet. Persze azt is el tudom képzelni, hogy a másodfokú végzés indoklása sem ejt majd egyetlen szót sem arról, hogy nincs hatásköre a bíróságnak, vagy hogy a lényeg a határozott idő nem lejárta lenne, így aztán bizonyára csak egy újabb fellebbezés után derülne ki mindez, hogy a rosszhiszemű bérlők annál több kárt okozhassanak. (Azt pedig nehogy figyelembe vegyék, hogy a "bérlők" semmit nem fizetnek.)

gerbera317 # 2018.11.26. 10:07

Egyszer láttam olyat, hogy a titkár "benézte" a tényállást, és felmondott bérleti jogviszonynál végzéssel rendelte el a kiürítést. Nem érkezett jogorvoslati kérelem ellene, úgyhogy ezzel ment végig az ügy. Sőt, a végén helyszíni kényszer sem kellett, mert önként kiment a renitens bérlő.
A 183/A. § szerinti kérelmet kétféle módon dobhatja vissza a bíróság:
1. Hatáskör hiányában, érdemi vizsgálat nélkül visszautasítva, mivel a határozott idő még nem telt el, a felmondás miatti kiürítést pedig ítéletet követően, végrehajtási lappal kell elrendelni.
2. Érdemben vizsgálva és elutasítva, mert a kérelem alaptalanul állítja, hogy a határozott idő már eltelt.
Ha a hatáskör hiánya miatt nem utasítják vissza, akkor biztos, hogy érdemben elutasítani sem fogják, hiszen éppen azért foglalkoznak vele érdemben, mert a felmondással a határozott időt is lejártnak látják. De ehhez nagyon „be kell nézni” a dolgot (ld. Grave részletekbe menő hozzászólását), és a kötelezettnek is igencsak kukának kell lennie.
Hajlok rá, hogy Zoltánt el fogja utasítani a bíróság, és csak a peres út marad.

_Zoltán_ # 2018.11.24. 21:32

Megértettem, és nagyon köszönöm a hozzászólásokat.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.11.24. 20:56

OFF
Ezt az utolsó hozzászólásodat már nem olvastam el. Szerintem más se nagyon fogja.
ON

Kovács_Béla_Sándor # 2018.11.24. 20:54

Egy dolgot kellene megértened: a 'lejárt időtartamú' és a 'megszűnt' szerződés nem ugyanaz. Ez a tévedésed magja.

_Zoltán_ # 2018.11.24. 20:21

Kedves József! Köszönöm, és teljesen igazad van. Mindezt elmulasztottam, de a következő alkalommal nem fogom. Ebből is látszik, hogy a lakás kiürítése kapcsán nem lehet számítani a bíróságra, mint hatákony jogorvoslati eszközre, hanem csak a közvetlen végrehajthatóságot biztosító közjegyzői közokiratra.

Ha valaki bérbeadóként mégis a bíróságra számít, akkor legfeljebb 1-3 hónapos határozott időre szóló bérleti szerződést célszerű csak kötni, mert (a hozzászólások alapján) így a lakás kiürítése belátható és még ésszerű időn belül végrehajtható, ha a bíróság tartja a határidőket. Az 5 napos döntési határidő után még akár hetek telhetnek el, amíg a végzést leírják, postázzák, egyéb intézkedéseket megteszik. Tehát az 5 nap a talapsztalataim alapján jellemzően nem 5 nap.

drbjozsef # 2018.11.24. 19:57

_Zoltán_

Aki rászánja a pénzt, hogy közjegyző előtt közokiratba foglalja a bérleti szerződést, végrehajtási záradékkal látja el, valamint a bérlőtől befogadási nyilatkozatot kérsz, akkor jelentősen csökkenthető a kockázat, és jócskán lerövidíthető az idő a kiköltöztetésre.

_Zoltán_ # 2018.11.24. 19:00

Kedves Béla, köszönöm a válaszaidat. Ezek szerint a jogalkotó kizárólag arra az esetre korlátozta a Vht. 183/A. § (1) bekezdésében foglaltak alkalmazhatóságát, ha eltelt a bérleti szerződésben meghatározott idő abban az értelemben, hogy a jogviszony a végső dátum előtt nem szűnt meg. A felmondással megszűnő jogviszony esetén ezek szerint a bérbeadó csak úgy kérheti a Vht. 183/A. § (1) bekezdésében foglaltak alkalmazását, hogy kivárja a végső dátum elteltét, és úgy kéri a lakás kiürítését, hogy már több hónapja megszűnt a jogviszony. Ráadásul a nevezett jogszabályban van egy 60 napos jogvesztő határidő is. Ez is határozott idő végső dátumához kapcsolódik, tehát felmondás esetén akár még hosszú hónapokig nem történhet jogérvényesítés, és nyilvánvaló, hogy ez nem igazán „rendezi” a jogviszonyokat, hanem felborítja, a bérbeadó hátrányára, a bérlő előnyére. Különösen egy indokolt azonnali felmondás veszíti értelmét, hiszen a jogérvényesítés nem azonnal, hanem akár több mint egy év múlva válik lehetségessé, egy peres eljárás lezárulása után. Ez is a jogsértő, csaló bérlők malmára hajtja a vizet. Szintén a jogsértő bérlőket segíti, hogy a lakás kiürítésére nemperes eljárásban felmondás alapján nincs lehetőség, ahogy ezt megerősítetted. Akkor legyen így, ha a jogalkotó így akarta. Sok birka becsületes magyar keményen dolgozik, megtakarít, milliókat fizet a lakásért és százezreket a vagyonszerzési illetékért, a jó eszű csaló meg inkább elveszi a mások munkájának gyümölcsét, például jogcím nélküli lakáshasználat formájában.

Szerintem egyes anyagi jogi kérdések, körülmények ismerete nélkül eljárásbeli jogi segítség jellemzően nem lehet hatékony, sőt hátrányos is lehet, erre az én esetem is jó példa lehetne. Ebből is látszik, hogy mire jó a bíróság egyre jobban reklámozott segítségnyújtó szolgáltatása. De legyen így. Természetesen nem szeretném megvárni, hogy a határozott idő elteljen. Viszont szomorú, hogy mire a bíróság az indítandó peres eljárásban dönteni fog, addigra valószínűleg el fog telni a határozott idő. Ennyit arról, hogy a becsületes, jogkövető embereket mennyire védi a törvény Magyarországon.

Kedves Grave, köszönöm szépen a részletes válaszodat. Ez megerősíti, hogy félreértelmezés történt a részemről, pontosabban a bírósági segítők részéről. A fordított helyzetet el tudom képzelni, és gyakran a másik fél szempontjából is mérlegelem a helyzetet: fellebbezhetek, és kérhetem az eredeti helyzet visszaállítását, és kártérítést. Ez egy oda-vissza költözés költségének felel meg. Ez nyilvánvalóan nagyon bosszantó és hátrányos lenne. Az én esetemben a bérlők hónapok óta nem fizetnek sem bérleti díjat, sem közös költséget, korlátozzák az összes tulajdonosi/bérbeadói jogomat, kárt okoznak a lakásban: ha belegondolsz, ez nagyságrendileg bosszantóbb és hátrányosabb egy peres eljárás lezárulása után, mint egy oda-vissza költözés. Azt is vedd figyelembe, hogy a bérbeadóval szemben egy kártérítés sokkal könnyebben érvényesíthető, min egy bérlővel szemben.

Teljesen egyetértek, hogy a bérbeadás kockázattal jár. Ha viszont valami ésszerűtlenül nagy kockázattal jár azáltal, mert a jogsértő, csaló bérlőkkel szembe adott esetben csak évek után lehet a jogokat, követeléseket érvényesíteni (vagy akkor már nem is lehet), akkor a tulajdonosok vagy nem adnak bérbe (mint ahogyan a statisztikák ezt igazolják), vagy a kockázatot a bérleti díjba bekalkulálják, és emiatt a becsületes bérlők is szenvednek. Tehát a néhány jogsértő, csaló miatt legyen a bérleti díjak jó magasak amiatt, hogy a bérbeadás kockázatos a jelenlegi részrehajló jogi szabályozás miatt. Akkor legyen így.

Az esettanulmányhoz képest valóban jól látod az eltérést, köszönöm. Ha valaki tehát szerződést köt és utána visszaél a jogaival, az jelentős jogvédelemben részesül ahhoz képest, aki ugyanúgy visszaél a jogaival és ugyanolyan jelentős kárt okoz, csak előtte nem kötött szerződést. Erre írtam (igen, én), hogy akkor a bérleti szerződés megkötése a megoldás azok számára, akik mások lakását utólag bitorolni kívánják, és hónapokig ingyen kívánnak lakni.
Köszönöm a jogi háttérinformációkat a kivételszabályok megalkotásával kapcsolatban, és teljesen érthető a magyarázatod. Én sem ragaszkodtam volna a nemperes eljáráshoz, ha a bírósági panasznapon szolgálatot teljesítők nem ezt javasolták volna.

Kedves Blackjack, köszönöm a hivatkozott tanulmányra vonatkozó linket. Ezt is ismerem. Dr. Lénárd-Komjáthy Kitti Katalin ebben többek között ezt írja „Fentiek alapján a határozott időre lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség vonatkozásában kötött bérleti szerződés lejártát követően is lehetőség van arra, hogy a bérbeadó (nem feltétlenül tulajdonos) a gyorsabb és általában olcsóbb nemperes eljárás keretében kérje a bíróságtól az elhagyásra kötelezést.” Nos, az esetemben is lejárt a bérleti szerződés, tekintettel arra, hogy felmondtam. Ezt is olvastam, de ezek szerint a szerző is téved, mert nem az számít, ha a szerződés lejár, hanem az ha a benne foglalt meghatározott idő jár le.

A tanulság a számomra egyértelmű: a jog hatékonyan, vagyis nemperes eljárás formájában nem védi a bérbeadókat a jogukkal visszaélő, károkozó bérlőkkel szemben, ha a bérbeadó a károkat enyhíteni kívánja egy felmondással. A károkozó félnek ugyanis nem kell semmit bizonyítania, bizonyítás nélkül szinte korlátlanul kárt okozhat, bizonyítás nélkül birtokban maradhat, nem fizethet akár hónapokig, a bizonyítás a károsult félre hárul. A lakás kiürítése egyébként egy kárenyhítő eljárás lehetne, ami valóban sértené egy jóhiszemű bérlő jogait egy rosszhiszemű bérbeadóval szemben. Ilyen esetben akár jelentős bírsággal is lehetne sújtani a bérbeadót, de nem méltányos, hogy egy szinte korlátlan károkozást, hosszas pereskedést kell elviselnie a magyar jog alapján.
Azt is figyelembe kellene venni, hogy mi az esélye annak, hogy egy rosszhiszemű bérbeadó indokolatlanul felmond egy jóhiszemű bérlőnek és ennek milyen teljes kár a következménye, és mi az esélye annak, hogy egy rosszhiszemű bérlőnek kénytelen felmondani egy jóhiszemű bérbeadó, és ennek milyen teljes kár a következménye. Ha valaki készítene egy tanulmányt (talán van ilyen), akkor nyilvánvalóvá válna, hogy egy rosszhiszemű bérlőnek lényegesen több indítéka van, mint egy rosszhiszemű bérbeadónak, többek között amiatt, hogy egy rosszhiszemű bérlő sokkal nagyobb károkat tud okozni, mint egy rosszhiszemű bérbeadó.

Sombokor # 2018.11.24. 18:32

Grave7:
Vagy ezt a linket használod, és arra kattintasz, amire akarsz: http://www.ingatlankezeles.com/esettanulmany/
De szerintem nem nagyon érdemes, elégé szappanopera stílusban van megírva. És nem is fejezte be. Úgy ér véget, hogy nem tudjuk meg az ügy végét, pedig azóta biztosan lezárult.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.11.24. 18:29

OFF
No jó, azért a stílusból te is láthatod, hogy nem kell mindent készpénznek venni, itt-ott osztani kell kettővel. Vagy hárommal.
ON

Grave7 # 2018.11.24. 18:02

@Kovács_Béla_Sándor: Nem egyértelmű, hogy másodfokon történt a felfüggesztés:
[...] a végzés ellen halasztó hatállyal nem lehet fellebbezni, de a cégnek mégis sikerült. [...] a bíróság aznap döntött a végrehajtás elhalasztásáról, amikor ők a papírjaikat beadták” (az esettanulmányból az idézet).
Nem szokott már rögtön a beadás napján másodfokra kerülni az irat, illetve a másodfok sem szokott ilyen gyors lenni. De lehet csak én ismertem meg lassabbnak a helyi törvényszéket :D
Szerintem a kiürítést elrendelő elsőfokú bíróság függesztette fel a végrehajtást.

.
Ha átírod a link végén a 6-os számot ("...esettanulmany6.pdf") 1-5 között más számra, az előzmények is kiderülnek, arra írtam, hogy érdekes; illetve azokból derül ki több a bérleti szerződésről.

Blackjack21 (törölt felhasználó) # 2018.11.24. 17:16
Kovács_Béla_Sándor # 2018.11.24. 17:09

Éppenséggel nem reménytelen kérdező helyzete.
Legfeljebb akkor van esélye, ha az eljárás közben a határozott idő, amelyre a szerződést kötötték, eltelik.