ingatlan eladás után fizetendő adó

Fórum → adózás, illeték és pénzügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

_Lala_ # 2006.01.23. 17:45

Az eladási árból (4MFt) le kell vonni a dokumentumokkal igazolhatóan a megszerzésre fordított költségeket: vételár (500kFt), befizetett illeték (?Ft), kifizetett ügyvédi munkadíj (?Ft), művelési ágból kivonás (14kFt), esetlegesen kifizetett közműbekötések díja (?Ft).
Ami ezután maradt, azt meg kell szorozni 0.8-cal (-20%), mivel az eladás éve (2006) és a vétel éve (1999) között 7 naptári évnyi különbség van. Ennyi a jövedelem, amely UTÁN adót kell majd fizetni.
Az adó az előzőekben kiszámolt jövedelem 25%-a.

Ezt - 2006-os eladás esetén - a 2007-ben esedékes SZJA befizetési határidőig kell befizetni (és a megfelelő bevallást benyújtani).

lehi # 2006.01.23. 08:45

Sziasztok!
1999 június végén vásároltam egy külterületi ingatlant, melynek művelési ága szántó, területe 1036m2, 1,89 AK értékű. Rajta egy 35m2 vegyes falazatú, még befejezetlen gazdasági épület volt. A vételár 500.000 Ft volt.
2000-ben kivásároltam 400m2-t a művelési ágból 13.870 Ft-ért, melyet be is fizettem a Magyar Államkincstárnak.
Sok pénzt, időt és energiát fektettem az ingatlanba (tetőszigetelés, tetőátfestés, tetőtérkialakítás, gipszkartonozás, hajópadlózás, rendeltem egy 3m3-es gáztartályt, be lett vezetve így a gáz és a fúrott kútból a víz, ki lett alakítva a központi fűtés, teraszt építettem, a kaput lecseréltem, etc.)
Amilyen munkát nem tudtam elvégezni azt szakemberrel csináltattam, de senki nem adott számlát, még a gáztartályt telepítő cég sem.
Most eladás előtt állok. A vevő le is foglalózta. A közösen kialkudott vételár 4 millió Ft.
Az a kérdésem, hogy mennyi adót kell fizessek és mikor az eladás után.
Köszönöm a válaszokat!
lehi

Bubó # 2006.01.15. 21:03

Bocsi, ehh... de tényleg érdemes előbb gondolkodni, esetleg odafigyelni, ha már segítünk, ne ártsunk.
Kicsit utánna kellene nézni annak a fránya adójóváírásnak és a kapcsolatának az ingatlan értékesítéséből származó jövedelemmel!
Nem lehetséges, hogy a frissítések hiányoznak a jogszabályismeretedből?
Üdv.

kilenc # 2006.01.15. 20:37

viktor99 !

Ehh, de jó, hogy rákérdeztél!
(Az első felére figyeltem, hogy nem jó helyen volt a 80%-os csökkentés.)

Az ajándék esetén megszerzésre fordított összegnek számít az ajándékozási illeték alapja, és természetesen megszerzésre fordított összeg maga az illeték is. Tehát mindkettő levonható. Valahogy így:

8,5 MFt * 0,45 - a.illeték - a.ill.alap :-))

Természetesen mindkét esetben (öröklés, ajándék) a részarányos, vagyis a Te részed számít.

viktor99 # 2006.01.15. 11:15

Köszönöm Kilenc !

Akkor ha jol értem az ajándékozási illetét az nem vonható le?!

kilenc # 2006.01.15. 09:07

Viktor99!

Nem egészen ...

Adóalap (jövedelem) = ((8,5 MFt * 0.25) - ö.illeték - ö.ill.alap) * 0.2 + 8,5 MFt * 0.45

Természetesen a felújítás levonható (ha az értéknövelő volt), persze igazolt összegben (számlák?). Viszont - szerintem - csak a megfelelő részarányban ... :-(

viktor99 # 2006.01.15. 08:44

Bocsi ,de még egy kérdés az ezsembe jutott:

amit 2000-ben ajándékba kaptam ,abból levonható az ajándékozási illeték is ugye ,vagy az illeték alapja vonható le ?

viktor99 # 2006.01.15. 08:33

1992 -ben örököltem 25% részt ,2000-ben pedig ajándékba kaptam 45% os részt ,és tavaly eladtuk a lakást 8.5Mft-ért akkor nekem mennyi a fizetendő adóm ?
(8.5Mft0.25)0.2-örökösödési illeték+8.5Mft *0.45= az adó alapja .

Ha 2000-ben felujjitottam az levonható valahol költségként ?

kilenc # 2006.01.15. 00:36

Bocsánat Bubó!

Már elküldtem az előző választ, mikor újra elolvastam...
Azt írtad, hogy mikor KELL bevallást adni. Így valóban a két feltétel együttes teljesülése esetén kell beadni bevallást :-(
(A többi ettől még igaz, amit írtam.)

kilenc # 2006.01.15. 00:31

Nem egészen pontos :-(
Nincs a két feltétel között ÉS kapcsolat, elég, ha egyik teljesül.

Akkor nem kell bevallani, ha nem keletkezik az eladásból jövedelem.
Ez többféle módon fordulhat elő. Pl. ha 15 évnél régebbi beszerzés, akkor se keletkezik belőle jövedelem. De akkor se, ha az eladási ár nem több, mint a beszerzésre fordított összeg. (vételi ár + egyebek)

Például, ha 2005-ben vette (örökölte), és ugyan annyiért (netán olcsóbban) eladja, akkor nem származik belőle jövedelem, így nem kell bevallani.

Ha nem kell bevallani, akkor (ettől még) lehet munkáltatós adózó, ha be kell vallani, akkor nem lehet munkáltatós.

Az előzőekhez semmi köze annak, hogy vásárolt-e új lakást, vagy nem. Az csak akkor lesz érdekes, ha van az eladás kapcsán jövedelem. (Ezt kell elkölteni.)

Megjegyzem, hogy ha jövedelem keletkezik, akkor előfordulhat, hogy az egyéként járó adójóváírási kedvezményre nem lesz jogosult. Vagyis előfordulhat pl. hogy egyébként minimálbéres alkalmazott ingatlan értékesítés esetén a minimálbére után köteles lesz a (18%) adót megfizetni. Ezt sem befolyásolja, hogy az ingatlanértékesítésből származó jövedelemét felhasználja lakás vásárlásra (építésre).

Jakuza kérdéséhez hozzászólva:
Ha a bevallásig nem költi el a keletkezett jövedelmet, akkor az adót meg kell fizetni :-(( Majd a későbbi (60 hónapon belüli) vásárlást/építést követően lehet az APEH-től visszakérni. (Nem a bevallásban)

Építés esetén tudok olyan esetről, amikor az APEH, külön kérelemre, megengedte, hogy ne fizessék be az adót. Nem volt egyszerű eset...

Bubó # 2006.01.13. 22:34

Szia!
Az a kérdés, hogy az eladott ingatlant 15 évnél régebben vetted-e, ill. keletkezett-e jövedelmed az eladásból.
Ha a válaszod az első kérdésre: nem, és a 2. kérdésre: igen, akkor bevallást kell tenned, annak ellenére, hogy a jövedelmet lakáscélra fordítottad. Ebben az esetben a munkáltatód helyett neked kell elkészítened az adóbevallást.
Üdv.

hanguska # 2006.01.13. 22:04

Sziasztok!

Mivel közeledik az ADÓ szezon és a cégem kérdezi, hogy én csinálom-e magamnak vagy ők csinálják meg nekem a bevallásomat az érdekelne, hogy ha volt év közben egy lakás eladásom és vételem is ami után elvileg nem kell adóznom, mert az amit vettem azt többért vettem, mint amennyiért az előzőt eladtam, tehát még kölcsönt is vettem fel hozzá. Szóval ezeket szerepeltetni kell-e az adóbevallásban, vagy ez autómatikusan megtörtént az ügyvédeknél kitöltött adóívekkel?

jakuza # 2006.01.13. 21:15

köszönöm, csak azért akartam mindenképp tudni, mert egy ismerős ügyvéd azt mondta,hogy ilyenkor egyáltalán nincs szja-fizetési kötelezettség , de én ilyet sehol sem találtam és sehogy nem is tudtam összehozni ezt a verziót...

obsitos # 2006.01.13. 16:44

1989 óta eltelt 15+2 év, tehát szja fizetési kötelezettséged az örökölt félrész
eladásakor már nincs.

A másik félrész eladásakor felmerülő költség pl. az ügyvédi költség stb., ez levonandó, a különbözet képezi a fizetendő adó összegének kiszámítási alapját.

jakuza # 2006.01.13. 16:13

mégis lenne még eyg kérdésem szja-val kapcsolatban, amit nem tudom értelmezni:
Az ingatlan átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket...a megszerzésre fordított összeget..... ami öröklés esetén,az az összeg , amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek ..

ez alapján nem kell szja-t fizetni?? vagy nagyon rosszul értelmezem a dolgot??

jakuza # 2006.01.13. 14:37

ennyi bőven elég, köszi szépen !!

obsitos # 2006.01.13. 14:20

Az 1989-ben örökölt félrész után - az azóta eltelt 15 évre figyelemmel - már nincs szja fizetési kötelezetséged.

A másik fészrész után a szja megfizetendő, de ha 4 év (= 48 hónap) éven belül ingatlanberuházást eszközölsz, a befizetett adót utóbb visszaigényelheted.

A visszaigényléssel egyidőben kell adásvételi szerződéssel igazolnod, hogy ténylegesen ingatlanra fordítottad a pénzt, illetve azzal is kiegészítetted az újabb ingatlan vételárát.

Mivel az 1989-ben örökölt felerész után már nincs adófizetési kötelezettséged, az öröklés megszerzése során felmerült kiadások már nem vonhatók le az adóalapból.

Részletesebbet a http://Ingatlanjog.lap.hu weblapon olvashatsz.

jakuza # 2006.01.12. 23:36

elnézést, hogy így magammal írkálok, de nem tudtam aludni, így közben mindennek utánanéztem :)) és csak az maradt hátra, hogy az egész ingatlan után kell jövedelemadót fizetnem, vagy csak az után, amit most örököltem??
Ez viszont télleg fontos lenne, mert erre semmit nem találtam, előre is kösz, ha vki tudja

jakuza # 2006.01.12. 23:13

közben megnéztem, hogy a jövedelemadó 25 % , de a többit illetően még várom a véleményeket :))

jakuza # 2006.01.12. 21:46

Ha gyerekként örököltem egy lakást felerészben most, felerészben pedig még 1989-ben, akkor hogyan alakulnak az adózási teendőim, ha értékesítem is az ingatlant??
kb felvázolom, hogy én mire jutottam és ebben szeretném, ha vki megerősítene vagy megcáfolna!!
Először a fennmaradt rész után kell fizetnem 2, 5 %-os öröklési illetéket.(4 milliót ér a felerész)
Aztán az értékesítés után jövedelemadó: ez 20 %. Ám nem tudom, hogy itt csak a felerész 20 %-át kell befizetnem, mert a másik felét már 90' előtt szereztem és az ingatlanátruházás a szerzést követő 15. évben adómentessé válik.
Viszont nem kell ezt sem befizetnem, ha 60 hónapon belül én vagy közeli hozzátartozóm lakásvásárlásra
fordítom. Utóbbi esetben mikor vagy meddig kell igazolnom, hogy ezt a pénzt mire fordítottam?? Elég, ha 50 hónap múlva igazolom, hogy ebből vettem egy lakást??
Ja, és még 1 az öröklési illeték és egyebek (az örökség megszerzése során felmerülő kiadások)költégként levonhatók-e vagy sem
Ha vki tudna pontos választ adni, akkor ezer hála!!!

obsitos # 2006.01.10. 16:22

Egész más lenne az adókulcs alapja akkor ha a lakást öröklitek a szüleitek után, de mivel csak a bérleti lakáshasználat jogát vittétek tovább, a lakás csak azt követően lett az önkormányzatól megvásárolva.

A fizetendő adó akkor lenne a legkedvezőbb, ha a különbözeti pénzt egy másik lakásingatlan megvásárlásába vinnétek tovább... (Erre az eladást követő 4 éven belül van lehetőség.)

obsitos # 2006.01.10. 15:56

Kedves Zoltán!
Hát én nem vagyok egy adószakértő..., ezért kutakodtam egy kicsit a kérdés után:

Az ingatlan és vagyonértékű jog átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 25%.

Az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az előírt határidőig befizetnie.

Adót a szerzéskori és eladáskor összeg különbözete utáni kell fizetni, melyből levonásba kerül a vásárláskor fizetett ügyvédi díj, vagy ha a lakásra valamely komolyabb felújítási, korszerűsítési munka történt, annak összege is.

A jelen példánál maradva: 1.5 MFt adóköteles jövedelemre tettek szert (- az ügyvédi díj), tehát ennek 25%-át kell megfizetni. És ez majd kétfelé oszlik köztetek. Nyomós indok alapján esetlegesen lehet kérni részletfizetésre ill. un. halasztásra kérelmet.

Ha a fentieket esetleg tévesen írtam, jobban hozzáértő bizonyára kijavítja majd.

Zoltán29 # 2006.01.10. 11:40

Kedves Obsitos !

Köszönöm a választ. Úgy néz ki, hogy a közeljövőben egyenlőre nem veszünk másik ingatlant. Mivel vidéki kisvárosban laktunk,
ezért csak 2,3 M Ft-ért tudtuk eladni, de ebből az összegből 800 e Ft- volt a lakás ára, ami ügyvéddel is érvényesítve lett.
Az 5 év sajnos nem volt meg, mert ugye megvétel után el is adtuk.
Akkor igazából mennyit kell adózni ? A lakást tulajdonképpen a kapott
vételi ár részéből fizettük ki, és az is beleszámít az adózási alapba ?

Előre is köszönöm a szíves válaszodat .

obsitos # 2006.01.10. 11:25

Kedves Zoltán29!
1979-től te és a testvéred un. jóhiszemű családtag laktatok a szüleitek"tanácsi" lakásában.

Szüleitek elhunyta után vásároltátok meg a lakást, tehát a "tulajdonlás" csak ezt követően állt be.

Egy ingatlan 15 év után eladás esetén szja adómentes, és az 5 - 15 év közti idő évenként 10%-kal csökken.

Azt hogy az eladott lakás után végül is mennyi adót kell fizetnetek, az attól is fűgg, hogy a pénzzel mit csináltatok.

Zoltán29 # 2006.01.09. 17:53

Üdvözlet ! Nekem egy olyan kérdésem lenne, hogy 1979 óta laktam egy akkor még "tanácsi"-nak nevezett lakótelepi lakásban, és a szüleim voltak a bérlők.
Sajnos 1996-ban elhaláloztak, és közel 18-évesen a bérleti jog rám és az öcsémre szállt. Nem rég eladtuk a lakást úgy, hogy először megvettük, amit a vevők fizettek ki ügyvéden keresztül, majd a többit is megkaptuk, amikor a tulajdonunk lett.
A kérdésem az lenne, hogy erre is vonatkozik az 20 év utáni adómentesség, hisz több mint húsz éve laktam ott állandóra bejelentve