ingatlan eladás után fizetendő adó

Fórum → adózás, illeték és pénzügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

Vivien66 # 2004.01.16. 11:16

Tisztelt Ügyvédek!
Segítségüket szeretném kérni problémám megoldásában.
2003.októberében eladtuk ingatlanunkat 3, 5 millio Ft-ért, építkezni szeretnénk. Építési engedély tavaly novemberben megkaptuk, az ingatlan eladásából származó összeget építőanyagokra elköltöttük. A házunkat 2004. márciusában kezdjük el építeni.
Adózás tekintetében mire számíthatunk? Be kell e fizetni a 20% ot, vagy kérelemmel lehet e hallasztást kérni?
Előre is köszönöm segítségét.

B.B. # 2004.01.15. 07:49

Pontosabban ami kapocs a két tranzakció között, az a jövedelem, illetve az adózási kérdés.

B.B. # 2004.01.15. 07:48

Igen, Bubó, én is úgy gondoltam, hogy két teljesen független tranzakcióról van szó (az eladás és a vétel), jogi szempontból semmi köze egyiknek a másikhoz, nem szabad egybemosni. Csak finanszírozásbeli köze van egymáshoz a kettőnek, ám jogállamban ez az én magánügyem. Két kolléganőm mesélte, hogy nekik nem engedte a bank (Raiffeisen, CIB), amit nekem, és hogy mekkora simlisséget csináltam. :-)

Ami itt érzékeny pont lehet, az az állami támogatás belépése - ám a vétel teljesen független az eladástól.

Bubó # 2004.01.14. 19:34

Igen, jól látod, vannak esetek, amikor nem lehet "kiszedni" pénz a tranzakcióból. De az sem az adóhivatalra, hanem a hitelt folyósító pénzintézetre tartozik.
Egyes esetekben "elszámolási kötelezettséggel" tartozol az 5 éven belül eladott ingatlan vételárával, vagyis kötelező beforgatni a teljes vételárat az új tranzakcióba. Ezek az esetek: pl. a szoc.pol igénybevétele, vagy az új lakás építésekor vagy vásárlásakor igényelhető max. 400 eFt-os forgalmi adó visszatérítés.
Ilyenkor a hitelt, ill. "támogatást" folyósító pénzintézetnél kell nyilatkozni - büntetőjogi felelősség tudatában - hogy nem volt lakáseladás.
De a te eseted az más, itt a banknak semmi köze hozzá, mikor, mit, mennyiért adtál el.

B.B. # 2004.01.14. 17:56

Kedves Bubó!

Köszönöm a választ! Hasonlóképp gondoltam én is.

Igen, kb. 90 éve meglévő lakásról van szó, nem épülőről. :-)

Egyébként nem a banki ügyintézőtől kértem adózási felvilágosítást, mondta ő magától a "frankót", hogy az márpedig adóköteles jövedelem. Mintha a bankhitel (könyör)adomány lenne... Sőt, közgazdász-kollégák, kolleginák, joghallgató-évfolyamtársak szerint is jövedelem. Igazából nekem és nekik is tudni kellene ezt, bár jogon az adójognál még nem tartunk, számvitelt és pénzügytant pedig 9-10 éve tanultunk, amikor még nem beszélhettünk érdemben lakáshitelről, gyakoralti "ügyintézéstani" tapasztalatunk pedig nem volt. Annak adtam egyébként esélyt, az bizonytalanított el, hogy állami kamattámogatásos hitelt vettem fel, és "kiszedek" pénzt a tranzakcióból, tehát áttételesen másra is hansználhatnék így állami kamattámogatásos lakáshitelt (felújításra, erre-arra el fog menni egyébként, azért kalkuláltam így) - s így akár kivethetnek rá adót. Persze ez sem lenne méltányos.

Bubó # 2004.01.14. 16:46

Kedves B.B.!
Itt az egyenes válasz: az ingatlan értékesítéséből származó 2003. évi jövedelmed után - az általad szolgáltatott adatok alapján - nem kell személyi jövedelemadót fizetned!
Véleményem szerint az alábbiakra kell még figyelmet fordítanod:

  • az adóbevallás elkészítésekor természetesen be kell vallanod az elkülönülten adózó jövedelmek között, hogy 8,75 millió bevételed volt, az 1,95 millió költség figyelembe vételével 6,8 millió jövedelmed keletkezett, ezt még további 20 %-kal csökkentve kell beírnod.
  • a fizetendő adó 0 Ft, de fel kell tüntetni, hogy az egyébként kiszámított kb. 1,088 millió Ft adóval szemben lakásszerzési kedvezményt érvényesítessz.
  • Remélem, a 12 milliós lakásvásárlásod valóban lakásvásárlás, nem pedig épülő lakás megvásárlása, mert arra más szabályok vonatkoznak.
  • Az adatlap kitöltése és az adás-vételi szerződéssel egyidőben történő benyújtása a földhivatalba, kötelező, ezt minden ügyvéd tudja, anélkül át sem veszik az okiratot.

Utolsó javaslat: Adózással kapcsolatos kérdéseidet ne az OTP ügyintézőnek, hanem az Apeh ügyfélszolgálaton tedd fel, biztos vagyok benne, hogy ott szakszerű választ kapsz.

B.B. # 2004.01.14. 15:33

Sziasztok!

Lehet, hogy lerágott csont, de egy olyan kérdésem lenne, amire eddig sem jogász, sem számvitellel foglalkozó ismerőseim nem tudtak egyenes választ adni, s bár azt tisztáztam, hogy mi lenne a méltányos, a valós megoldás számomra sem egyértelmű.

  1. Eladtam 2003. októberében egy lakást 8,75 millióért, amit 1996. novemberében vettem 1,95 millióért.
  2. Vettem 2003. novemberi szerződéssel egy lakást 12 millió Ft-ért, amiből 3,6 millió lakáshitel, 8,4 millió az önerő. Vagyis az eladott lakásom árából 350 ezer Ft-ot nem "tettem bele" a vásárolt NAGYOBB ÉRTÉKÛ lakás árába.

A banknál azt mondták, hogy a 350 ezer Ft "adóköteles jövedelem". Szerintem ez baromság, még ha a csökkentő tételeket sem vesszük figyelembe, akkor sincs jövedelem, hiszen eladtam egy olcsóbb lakást és pár héttel később vettem egy drágábbat - csak a finanszírozás "furcsa", mivel 350 ezer Ft-tal magasabb összegű hitelt vettem fel, mint amekkora csak a két tranzakciót tekintve szükséges lett volna. Egy kolléganőm egyenesen simlisnek titulált, merthogy neki ezt eleve nem engedte a bank. :-)))

Közgazdasági szempontból semmiképp sem jövedelem a 350 ezer Ft, hiszen hitelfelvétel (vagyis visszafizetendő összeg) adta a többletet - amiből persze le fog jönni az illeték, és eleve "mínuszba vágja" az 1996-os 1,95 millió Ft-os vételár. Kérdés, hogy kell-e ebben az esetben az a bizonyos APEH-adatlap a földhivatalba a szerződés mellékleteként (még nem csúsztunk ki a 30 napból, pár nap még van), illetve kell-e ezzel kapcsolatban bármit is feltüntetnem az adóbevallásomban.

Válaszotokat előre is köszönöm!

Bubó # 2004.01.11. 18:42

Kedves old-guy!
Arra kérnék tőled választ ebben a témában, hogy az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem lakáscélú felhasználásánál van-e jelentősége annak, hogy az adózó a vásárolt lakáscélú ingatlant készpénzzel, vagy lakásvásárlási hitelből fizeti ki?
Konkrét példával:

  • 2003-ban eladtam egy ingatlant, a keletkezett jövedelem (bevétel - költségek): 8 millió Ft.
  • Márc. 20-előtt vásárolok egy használt lakást, vételára: 8 millió Ft, ebből kp-ben 3 milliót fizetek, lakáshitelből pedig 5 milliót (+fedezettel)
  1. Nem kell bevallást tennem, nem kell adót fizetnem, csak a dokumentumokat kell eltennem?
  2. Márc. 20-án bevallást kell tennem, a jövedelem és a kp. vételárrész közötti 5 millió Ft után 20 % adót kell fizetnem?
  3. vagy 2. a helyes megoldás? Üdv. Bubó
Bubó # 2004.01.11. 18:23

Kedves Haszi!
Egy kis válasz-kiegészítés a 12. 01-i kérdésedhez: feltételezem, hogy a tetőtér-beépítéshez az anyósod ingatlanában tulajdononi részilletőséget kapott a feleséged, és az építési engedély is az ő nevére szól. Ha te is építtető vagy, pl. 50 %-ban, akkor az építési számlák értékének fele nem vehető figyelembe az anyósod adókedvezményénél. (Ugyanis csak közeli hozzátartozó számít, sajna a vej az nem az!)
Megerősíteném, hogy anyósodnak március 20-án mindenképpen be kell vallani az eladásból származó jövedelmet, és be is kell fizetnie a jövedelem 20 %-át, amennyiben nincs meg a lakhatási engedély márc. 20-ig.
A befizetett adó visszaigényléséhez - anyósod részére a következőket kell átadnotok, fénymásolatban:

  • jogerős használatbavételi engedély
  • az építkezésről szóló, az építtető (feleséged) nevére kiállított szabályos számlák, a bevallott jövedelemmel megegyező értékben
  • feleséged szül. anyakönyvi kivonata

Anyósod dolga, hogy a fentieket, + nemleges nyilatkozatot a köztartozásokról, valamint egy kérelmet nyújtson be az Apeh Eljárási osztályához az szja visszaigénylése érdekében.
Az adóvisszaigénylési kérelem hiánytalan benyújtását követően az Apeh 30 napon belül hoz határozatot, ez további 15 nap után emelkedik jogerőre, ezt követi egy újab 30-45 napos határidő a kiutalásra, úgyhogy kb. 2-3 hónapra számíthat anyósod a pénzre.

old-guy # 2003.12.04. 18:23

Kedves haszi ,

az ingatlan értékesítésének évéről szóló adóbevallásban (tehát az ezévi februári eladás miatt 2004. márc.20-ig) kell szerepeltetni anyósának a jövedelmet. A határidőn belüli visszatérítési procedúra általában 30 nap az ellenőrzések után. A mamától kapott összeg viszont ajándék, semmilyen formában nem játszik szerepet, és nem jelent lakáscélú felhasználást. Célszerű, ha a lánya nevére szólnak az építési számlák (anyag, szakiparosok, stb).

Üdv.

haszi # 2003.12.04. 07:23

Kedves old-guy!

Köszönöm a gyors válaszát. Már csak azt szeretném kérdezni, hogy az éves adóbevallásban kell megjelölni az így szerzett vagyont, vagy majd csak 60 hónap múlva? És ha az éves bevallásban vallja be, majd be is fizeti az adót, mekkora herce-hurcával jár azt az Adóhivataltól visszaigényleni (milyen gyorsan fizetik vissza) a lakhatási engedély megszerzésekor. Ezek kívül hogyan igazolom a lakhatási engedély birtokában, hogy az anyósomtól pontosan x millió forintot kaptuk, és az erre már korábban befizetett adót visszakapjuk?
Előre is köszönöm!

old-guy # 2003.12.01. 20:50

Kedves haszi ,

egy kiegészítés: ha az adóbevallás benyújtási határidőig nem történik meg a lakáscélú felhasználás, akkor az adót be kell fizetni, és a lakhatási engedély birtokában a jelzett határidőn belül lehet visszakérni.

Üdv.

old-guy # 2003.12.01. 20:45

Kedves haszi ,

Nem kell az anyósának az adót megfizetnie a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésekor a jövedelem azon része után, amelyet saját maga vagy közeli hozzátartozója, (= pl. leánya) részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon belül, vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordít.

Lakáscélú felhasználásnak minősül a belföldön fekvő:

  • lakás tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése;
  • lakás építése, építtetése;
  • lakás alapterületének növelése, ha legalább egy lakószobával történő bővítést eredményez

Tehát, amikor a tetőtér beépítése után kiadják a lakhatási engedélyt, az bizonyítja a jövedelem lakáscélú felhasználását.

Üdv.

haszi # 2003.12.01. 12:46

Kedves ügyvédek!

A következőkben szeretném a segítségüket kérni: anyósom (három testvérével együtt) 2 éve házat örökölt . Ezt a házat idén februárban eladták, fejenként 2,5 millió forinthoz jutottak így. Úgy tudjuk, hogy ennek bizonyos részét adó -ként be kell fizetni. Viszont a párommal jövőre építkezni fogunk, az anyósomék házának tetőterét fogjuk beépíteni. Anyósom az örökölt pénzből 2 millió forintot nekünk ad. Azt tudjuk, hogy amennyiben közeli családtag építkezéséhez, felújításhoz stb. ebből a pénzből hozzájárul, akkor nem kell adót fizetni utána. A kérdésem az lenne, hogy hogyan is szól pontosan a rendelet/törvény, illetve, hogy hol, milyen módon történik ennek bejelentése, BIZONYÍTÁSA, illetve nagyjából az eljárás módja.

Remélem, tudnak segíteni.
Köszönöm!

feccs # 2003.11.21. 22:46

Kedves Rexor!

Nagyon szépen köszönöm ismét.))

Egészen az utolsó mondatig értettem, még egyszer köszönöm!

Rexor # 2003.11.21. 16:35

Kedves feccs,

A 60%-os "kedvezményt" nem kell visszafizetni, viszont ha 5 éven belül eladják az ujonnan vásárolt házat, akkor az ebből származó bevétel teljes egész jövedelem, amit a már emlitett költségekkel lehet csökkenteni. Tehát ha mondjuk eladják a házat 6 millióért és 4,2 ésrt vették, akkor a kettő különbsége, minusz az egyéb költségek adja az adó alapját. Ha viszont a második adókedvezményt is érvényesitik, akkor ezt az összeget adónövelő tételként kell figyelembe venni.

Ha zavaros lettem volna jelezze :)

feccs # 2003.11.21. 10:08

Kedves Rexor !

Nagyon szépen köszönöm a gyors választ.

Bocsánat, hogy zavaros voltam.
a lakást 9,5 m. ft-ért adták el, 92-ben vették 2,5 m. ft.-ért. Ezért gondoltuk azt, hogy 7 m. ft a jövedelem, aminek a 60%-a vonható le, 4,2m ft, így maradt 2,8m ft.
Amit vennének házat, azt viszont csak 2-3 évre vennék. Ha majd eladják 2-3 év múlva, nem probléma, igénybevették ezt az 5 év utáni évenkénti 10%-os lehetőséget?
Már nem merem kedvezménynek nevezni, mert nagyon összekutyultam a dolgokat.
Köszönöm előre is.

Rexor # 2003.11.21. 09:28

Tehát a fenti két tételből a második a lakásszerzési kedvezmény, az első az független ettől.

Rexor # 2003.11.21. 09:24

Kedves feccs!

Azt hiszem itt gey kis kavarodás van. Ha a szülei 1992-ben vették a házat, akkor a megszerzett jövedelmet egyrészt csökkenteni kell a megszerzésre fordított költségekkel (tehát a megszerzéskori érték valamint az ügyvédi, földhivatali, stb. költségek). Ha ezt nem lehet megállapítani, akkor a bevételt 75 %-al kell csökkenteni. Továbbá ezt az összeget csökkenyeni kell 60 %-al.

Ezt követően kikalkulálják a 20 %-os adót. Majd ha egy éven belül veszenk ujabb lakást (a családi ház is annak tekinthető, ha lakás céljára használják) és csökkenthetik az erre jutó adóval a fenti adóösszeget. A lakáscélú kedvezmény megint egy másik téma.

feccs # 2003.11.21. 08:51

Kedves Ügyvédek!

Azt szeretném megkérdezni, hogy a szüleim eladták a lakásukat, vennének egy pici családi házat 2-3 évre, mert van egy telkük amire majd építeni szeretnének.
A lakás eladásából származó jövedelem 7 milió forint, ha érvényesítik a lakáskedvezményt, 1992-ben vásárolták, akkor 2,8 millió ft. után kellene adózni, a kis házat 4,6 millió forintért vásárolnák.
Az egyik kérdés volna:
ha 2-3 éven belül eladják a kis házat, akkor majd a 7 millió és 2,8 millió közötti különbözetre meg kell fizetni az adót? jól értem, hogy ha 5 éven belül eladják akkor az érvényesített adókedvezmény visszavonásra kerül?
a másik kérdés:
milyen következményi lennének ha 3 millió forintért vásárolnának ingatlant, mert adózni a 2,8 után kellene, 3 m. is elég volna?

köszönöm szépen .

Kmicic # 2003.11.14. 15:46

Mindig azután kell fizetni az illetéket, amit a valaki az adott ügyletben szerez meg. Ha jól értem, a testvére ugyanúgy a lakás 1/10 tulajdoni hányadát kepná Öntől ajándékba, tehát neki is e megszerzett 1/10 rész után kellene ajándékozási illetéket fizetnie. Azzal a különbséggel, hogy a testvér már másik rokoni kategóriába esik és az illeték nem 5, hanem 8%.

haszi # 2003.11.14. 13:44

Kedves Kmicic!

Ígérem, hogy nem"zaklatom" ma már, de felmerült még egy variácó. Mondjuk az én 50 %-omból 10 %-ot nem az édesanyámnak, hanem az öcsémnek ajándékozom. Gondolom, idáig ugyanaz a helyzet, mintha édesanyámnak adnám. De az öcsém az ingatlan másik 50 %-ának a tulajdonosa. Ami után ugye elvileg már nem kell(ene) fizetnie. Így neki lesz 60 %-a. Így is csak a 10 % után kell fizetnie?

Kmicic # 2003.11.14. 13:22

Ebben az esetben a holtig tartó haszonélvezeti jog értéke a forgalmi érték 4/20 része. Ezzel az értékkel csökken az illetékalap, feltéve persze, ha a haszonélvezet továbbra is fennmarad.

haszi # 2003.11.14. 13:15

Kedves Kmicic!

Köszönöm az újabb gyors választ! Azt is meg tudná mondani, hogy haszonélvezetnél - mint vagyon értékű jog - mennyi lehet az életkorból adódó szorzó, ha a haszonélvező 1928-ban született? Nagyjából ugyanis szeretném kiszmolni az esetleges illeték nagyságát, és ugye az ingatlan forgalmi értékénél ezt le kell vonni.
Köszönöm!

old-guy # 2003.11.14. 11:43

Kedves Tori25 ,

a másik lakás adásvételi szerződését a Földhivatalhoz legkésőbb az adóbevallási határidőig kell benyújtani, tehát vállalkozók esetében február 15.-ig, mezei magánszemélyek esetében március 20.-ig úgy, hogy "aznap" még a személyi jöv.adó bevallás is postára kerüljön!

Üdv.