ajándékba kapott ingatlan értékesítése

Fórum → adózás, illeték és pénzügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

oligaliga # 2018.03.09. 07:20

SaireyVMK

Mindkettőnknek igaza van.

Ha nem egyenesági rokonok között történik ajándékozás, akkor főszabály szerint van illetékfizetési kötelezettség, az illeték kiszabásánál pedig a szerződés szerinti érték az irányadó (ha ezzel nem ért egyet az adóhivatal, akkor szokott mást megállapítani). (Szja tv. 62.§ (2) bek. fb) pont.)

Ha egyenesági rokonok közötti ajándékról van szó, akkor az általad hivatkozott 62.§ (2) bek. gb) pont szerint adózik az eladás után a tulajdonos.

Ha - a példádból kiindulva - a vételár 16 millió forint, az ajándék értéke pedig 15 millió forint, akkor a jövedelem a megszerzés évében és az azt követő évben

  • nem egyenesági rokon ajándékozó esetén 1 millió forint
  • egyenesági rokon ajándékozó esetén 4 millió forint
gerbera317 # 2018.03.09. 06:11

Mert? Ha nem teszi, akkor mi van? Egyébként, minimum illik.

Bea1 # 2018.03.09. 05:15

Az lenne a kérdésem, hogy az ügyvédnek eladás esetén kell-e hitelt érdemlően tájékoztatnia az eladót az adóvonzatról például egy ilyen esetben?

SaireyVMK # 2018.03.08. 19:25

Én csak azt nem értem,hogy az ajándékozási szerződésben,hogy lehet az ingatlan értékét mint megszerzési összeg beszámítani, mikor ajándékozásnál feltétel az ingyenesség elve.Az abban megadott összeg nem csupán egy későbbi esetleges vitás helyzetből fakadó visszakövetelésnél ad jelentőséget? Például,ha az ajándékozott eladja az ingatlant, de az ajándékozó visszakövetelheti(jogilag elfogadható okkal) és mondjuk az adásvételiben összeg nem szerepel, vagy túl alacsony az értékhez képest.Ilyen esetben bíróságon tudom elképzelni,hogy legyen értelme annak az összegnek amit mindketten elfogadnak.

A másik opció szerint amit te is írsz, ha én beleírom az ajándékozási szerződésbe az értéket,amit mindketten elfogadunk, és az ajándékozottal egyenes ági rokonok vagyunk, tehát illetékmentesen történik az ajándékozás,akkor a beírt összeg után mégis illetéket kellene fizetnem, és akkor számolhatok azzal az értékkel?Vagy nem kell illetéket fizetnem és a bevétel 75%-a helyett azzal az értékkel számolhatok,mint belekerülési összeg?
Ha ebből a kettőből bármelyik,akkor ma is sokat tanultam és köszönöm. Ha nem,akkor is köszönöm,hogy tanulhattam, elvégre a nem egyenesági rokonok közötti ajándékozásnál az illeték alapjával lehet számolni a belekerülési költséget ezek szerint.

(Ezt az iratmintát meg csak azért,hogy lássam ,hogy tényleg bele lehet írni összeget az ajándékozási szerződésbe,mert 5 perce még el sem hittem volna)
http://www.ingatlanjog.hu/iratminta/4

oligaliga # 2018.03.08. 19:18

Mi nem?

drbjozsef # 2018.03.08. 19:09

Nem.

oligaliga # 2018.03.08. 17:21

Az ingatlan szerződés szerinti értéke az irányadó elsősorban akkor is, ha az eladni kívánt ingatlant a tulajdonos ajándékizással szerezte. Ha egyenesági rokonok közötti ajándékról van szó, mint a kérdezőnél, akkor illetékkiszabás sem történik, csak feljegyzik a tényt. Ezért fontos, hogy az ajándékozási szerződésből kell elöször kiindulni.

Az Szja. Tv. Hivatkozott rendelkezését akkor kell alkalmazji, ha sem a szerződés, sem az asóhivatal nem határozta meg az ingatlan megszerzésére fordított összeget.

SaireyVMK # 2018.03.08. 15:01

1995. évi CXVII. törvény
a személyi jövedelemadóról 58. § 4.pont az említett törvény az ingó vagyontárgyakra vonatkozik.

Ugyanezen törvény 62. § (2)A megszerzésre fordított összeg gb) ajándékozással szerzett ingatlan esetében

1. az átruházásból származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből, figyelembe véve, hogy az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetében - az előbbi szerzési érték levonása után fennmaradó összeg egésze az utolsó szerzési időponthoz tartozó számított összegnek minősül,

vagy

2. az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetén választható az átruházásból származó bevételből az e) pont szerinti érték, továbbá a ráépítéssel, létesítéssel, alapterület-növeléssel összefüggő egyéb kiadások és az átruházással kapcsolatos kiadások levonása, ha azok együttes összege meghaladja az átruházásból származó bevétel 75 százalékát azzal, hogy az így kapott teljes számított összegből (a bevétel fennmaradó részéből) a ráépítésre, a létesítésre, az alapterület-növelésre vonatkozó szerzési időpont(ok)hoz, valamint az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó számított összegeket az említett szerzési időpont(ok) szerinti szerzési érték(ek) arányában kell meghatározni úgy, hogy az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó szerzési értéknek az illetékekről szóló törvényben meghatározott forgalmi érték minősül.

Nyilván az egészet ki kellett volna emelni,de a lényeg itt nem az,hogy volt-e meghatározva érték, hanem hogy volt-e bizonyítható értéknövelés és az meghaladja-e a bevétel 75%-át. (Legalábbis én így értelmeztem)

SaireyVMK # 2018.03.08. 14:45

Na jó lehet elsiettem azt a "mindíget" :D

SaireyVMK # 2018.03.08. 14:38

Az ajándékozás feltételei közé tartozik,hogy azt ingyen,bérmentve ,cserébe nem kérve semmit teszik.(Legalábbis elméletben) Tehát nincs belekerülési költség. Az említett jogszabály az egyéb esetekre vonatkozik.

Ajándékozásnál MINDIG a bevétel 25%-át kell venni alapul(mivel a 75%-a számolható el,de ezen kívül semmi más)

Az ingatlan értéke az említett illetékkiszabásnál lényeges. Meg az információ miatt(tulajdoni lap).

drbjozsef # 2018.03.08. 14:32

„Így első körben azt kell megnézni, hogy az ajándékozási szerződésben milyen értékű volt a kapott ingatlan.”

Pontosabban : hogy milyen érték után szabtak ki illetéket - ekkor ez az adóalap. Az, hogy mi van az ajándékozási szerződésbe írva, önmagában egyáltalán nem számít (bár gyakran azonos a kettő, de egyáltalán nem mindig).

oligaliga # 2018.03.08. 14:19

SaeiryVMK
HéJoKá

Ez a 25% csak akkor igaz, ha az ajándékozott ingatlan értékét nem lehet megállapítani sem az eredeti ajándékozási szerződésből, sem az adóhivatal illetékkiszabó fizetési meghagyásából.

Az Szja. tv. szerint az eladásból származó bevételt csökkenteni kell - többek között - a megszerzésre fordított összeggel. A megszerzésre fordított összeg ajándékozás esetén is első körben az eredeti ajándékozási szerződésben meghatározott érték. Ha a szerződésben nincs összeg, akkor az illeték kiszabásánál figyelembe vett értéket kell alapul venni.

Ha az adóhivatal nem szabott ki illetéket, akkor a bevétel 75%-a minősül a megszerzésre fordított összegnek.

Így első körben azt kell megnézni, hogy az ajándékozási szerződésben milyen értékű volt a kapott ingatlan.

Nem tudom elképzelni, hogy bejegyezték volna a földhivatalba a tulajdonjogot, ha a szerződés nem tartalmazza, hogy a felek szerint mekkora értékű az ingatlan.

SaireyVMK # 2018.03.08. 14:02

Eladható,csak mivel AJÁNDÉKOZÁS jogcímén tetszett szerezni az ingatlant ,ezért az 5éven belüli eladás során mindenféleképpen a bevétel 25%-a lesz az adó alapja.
Ezt még csökkentheti,ha a szerzést követő 2., 3., 4. vagy 5.(illetve későbbi ) évben tetszik értékesíteni az ingatlant.
A szerzést követő 2.évben (90%-ot), 3.évben (60%-ot), 4.évben 30%-ot , 5 és annál több év elteltével pedig SZJA mentes lesz.

Tehát egy PÉLDA: ha ön 2016-ban szerezte, és idén(2018-ban) névleges 16millióért eladja, akkor az adó alapja annak 25%-a ,vagyis 4millió forint lesz, illetve mivel a szerzést követő 2. évben adta el, ezért egyéb kedvezmény,hogy ennek csak 90%-át, vagyis 3,6millió forintot kell venni a 15%-os SZJA alapjaként. Vagyis 3,6millió *0,15= 540ezer forint Személyi Jövedelem Adót(SZJA) kellene fizetnie.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.03.08. 09:25

Hát persze.

Héjoká # 2018.03.08. 08:40

Az első kérdésem arra vonatkozott, hogy egyáltalán eladható-e. Régen mintha lett volna egy olyan tv., amelyben kimondták, hogy 5 évig nem adható el.

Szóval minden gond nélkül eladható?

Kovács_Béla_Sándor # 2018.03.08. 06:24
  1. ?
  2. Ha a szerzést követő ötödik év után adod el.
Héjoká # 2018.03.07. 20:24

Tisztelt Szakértők!

A kérdésem az lenne, hogy

  1. ajándékba kapott ingatlant milyen feltételek mellett adhatom el nyugdíjasként (egyenes ágú rokontól kapott ajándék, értéke kb. 14M, rendezett jogi háttérrel) idő-év-adó-feltételek stb.
  2. az ajándékba kapott ingatlan eladása után milyen esetben nem kell adót fizetnem?

Válaszukat előre is köszönöm!

SaireyVMK # 2018.02.24. 16:58

1. Igen.

2. Csak maximum 15millió forint értékű ingatlannál van lehetőség a kedvezményes 2% os ingatlan vásárlási illetékre. Ott is csak a 35év alattiaknak és csak az első lakás megszerzésekor.

Tehát:
1. 20milliónál nincs rá lehetőség.
2. A 2%os kedvezménynél nem lehet az eladott ingatlan árát levonni, mivel nem rendelkezhet ilyennel első tulajdonosként.
Magyarul 4% az illeték a különbözet után. No de az illetékhatóság makacs ám. Ha tegyük fel trükköznének és 15milliót írnak az adásvételibe az ingatlanhatóság mondhatja azt ,hogy a saját rendszerük szerinti érték alapján a névleges 20millió forintot veszik alapul(már ha valóban szerepel annyi mondjuk a tulajdoni lapon). Ha meg nem annyi van rajta hanem kevesebb akkor megúsztátok.Persze az ilyesfajta trükközés nem épp legális.

3. „...eladás-után-... adókötelezettség van?”
Igen. Viszont SZJA(Személyi jövedelem adó) mentes,ha:
1. A tulajdon szerzés több mint 5 éve történt(tulajdoni lap).

Ha kevesebb mint 5éve tulajdonos és értékesíti ingatlanát akkor az idő elteltével arányos kedvezmények vannak. A tulajdon szerzés évében és az azt követő évben az adóalap 100%-át , a szerzést követő 2.évben 90%-át, 3.évben 60%-át, 4.évben 30%-át , 5. és azt követő évben pedig 0%-át kell az SZJA alapjának venni. Az szja mértéke 15%.

Mivel Ajándékozással szerzett ingatlannál a bevétel 25%-a lesz az adóalap és nem is vonható le ebből semmilyen befektetés, így csak az eltelt idő mentesít az SZJA fizetési kötelezettség alól.Illetve az eltelt idő csökkenti az alapot a fent említett százalékokban.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.02.23. 22:44
  1. Igen.
  2. Miért lenne 2% bármikor is?
  3. Azon nem múlik egyáltalán. (Annál inkább azon, mikor kaptad az ajándékot.)
Gondol # 2018.02.23. 21:57

Kérdés, amelyben a segítséget kérem: Édesanyámtól ajándékba =/szerződéssel/ kaptam egy kis lakást, amely illetékmentes volt 10 mill. értékben. Ebben az évben szeretném eladni mert kicsi a családnak és kb. 20 mill. forintért vásárolni egy nagyobbat.
1.Illetéket a két lakás értékkülönbségére kell fizetni?
2.Ilyenkor is érvényesül a 4 millióig 2% és a 6 mill-ra a 4 % illeték? Vagyis 80 e.+ 240 e = 320.e ?
3.Ha egy éven belül van az eladás és a vétel, adókötelezettség van? A eladási ár része lesz az új vételének természetesen.
Előre is köszönöm a választ.

SaireyVMK # 2018.02.17. 13:40

„Itt még kavarhattok tovább, ha akartok, a gyerek szerezzen különbözettel illetékelve, és ajándékozza az anyának illetékmentesen.”
Vagy csak írassa rá az édesanyját mint haszonélvező. Így legalább nem kell örökléssel lacafacázni, meg további ügyvédi meg földhivatali díjakat fizetgetni. Igaz, esetleges öröklés során édesanyja halálakor a férj és a többi gyerek sem szerez köteles részt a tulajdonból. Ha ez nem baj akkor inkább a haszonélvezeti jogot tűzném ki mellékesen az új ingatlan vásárlásánál az édesanya részére. Igaz, így az édesanya sem adhatja el az adott lakást a későbbiekben,ha esetleg megromlik a fiával a kapcsolata. Viszont lakhatása lesz az adott ingatlanban és több joga,mint a tulajnak.
Na jó. Mégiscsak az lehet a legjobb,amit drbubójózsef írt :D

wers # 2018.02.14. 12:34

Épp a kisebb településeken szokott mindenki mindenkit ismerni. Ezek szerint eddig mindent tökéletesen csinált. Remélni lehet, hogy a ti szerződéseiteket nagyobb sikerrel írja meg.

norsh # 2018.02.14. 11:33

wers

Nincs kiírva a névtáblájára hogy nem tud számolni. És az én bölcsességem sajnos nem végtelen, mint a szerencsésebbeké.
Köszönöm a segítő jellegű hozzászólásaid.

wers # 2018.02.14. 10:49

„Wers, igen, csak egy. Talán fura, de van aki kis helyen lakik.”
Képzeld, aholén lakom egy sincs. Kicsit menni kell utána. Nagyobb helyen válogatni is lehet. Én biztos olyant kesenék, aki tud számoni is.

norsh # 2018.02.14. 10:39

drbjozsef

Neked viszont tényleg köszönet, egyrészt a használható tanácsokért, másrészt az intelligens hozzáállásért.
Sokat segítettél, nagyon köszönöm.