Ingatlan adásvétel, kötbér


moni69 # 2019.01.29. 16:33

Tisztelt Jogi Fórum!

2018.szeptemberben adásvételi szerződést kötöttünk egy családi házra, ügyvédnél. A házon nagyon sok teher van. Az eladók megbízási szerződést kötöttek az ügyvéddel, hogy a szükséges tehermentesítést elvégezze. Az ügyvéd letéti számlájára, letéti szerződéssel mi el is utaltuk a meghatározott összeget. Az adásvételi szerződés úgy szólt, hogy 2018.november 15.-ig az eladók kötelezettséget vállalnak arra, hogy a tehermentes tulajdoni lapot igazolják. Hát ez nem történt meg, mert az ügyvéd úr, bár a határidőben bent volt, csak 13 nap után nyújtotta be a földhivatalba a papírt, de két nappal a benyújtás előtt végrehajtó iroda is bejegyzésre került. Majd még utána egy bank is, bár?? az már csak széljegy, mert az már a mi adásvételi szerződésünk utáni.
„A szerződő felek rögzítik, hogy az eladók az ingatlant a teljes vételár kifizetésének napján, de legkésőbb december 15-én kötelesek a vevők birtokába bocsájtani.
Birtokba adás késedelmes teljesítése esetén az eladók 10.000 Ft késedelmi kötbért kötelesek fizetni.” És ehhez kapcsolódik a kérdésem. Az ügyvéd felhívott december elején, hogy az eladók az ingatlant szeretnék nekünk birtokba adni, mert hát a kötbér. Meg hogy ez az ügy elfog húzódni még egy ideig. Amikor jeleztük, hogy csak tiszta tulajdoni lap után vagyunk hajlandóak birtokba venni, akkor megkérdezte az ügyvéd, hogy akkor igény tartunk a kötbérre? Azt válaszoltam, hogy igen. Majd az ügyvéd, hú akkor ebből per lesz. Kérdésem: jogos vagy nem jogos a követelésünk? Mert úgy érezzük, hogy az ügyvéd sem nézi jó szemmel, hogy igényt kötbérre.
Köszönöm előre is a választ!

MajorDomus # 2019.01.30. 19:12

Jogos!
az eladó ezt vállalta!
szerencsédre ez benne van a szerződésben!

wers # 2019.01.31. 08:37

Majd az ügyvéd, hú akkor ebből per lesz

Hogy meglepődött az ügyvéd, mit is írt anno a szerződésbe! ÓÓ

drbjozsef # 2019.01.31. 09:46

Azért ennek a szerződésnek a sokkal pontosabb ismeretére lenne szükség egy adekvát válaszhoz.

Abból, amit leírt a kérdező, egyáltalán nem biztos,hogy jogos a kötbérigény. Ha jól írta, az eladó a birtokbaadásra vállalta a kötbért, az pedig akkor jár, ha az az ő hibájából valósul meg - márpedig itt felajánlotta a birtokbaadást, a vevő nem fogadta el. Ha jól írta, akkor a tulajdoni lap tisztázására nem vállalt kötbért. Márpedig ez a két aktus (birtokbaadás/tehermentesítés) jogilag független egymástól. Jogilag csak akkor függ egymástól, ha azt a szerződést konkrétan úgy fogalmazták meg. A kérdésből ez nem derül ki.

drbjozsef # 2019.01.31. 09:47

ha az az ő hibájából valósul meg = ha az az ő hibájából nem valósul meg

wers # 2019.01.31. 09:55

kedves drbjozsef, ha jól olvasom, itt adott egy ügyvéd, aki
megkérdezte az ügyvéd, hogy akkor igény tartunk a kötbérre?”, tehát úgy véli, hogy a szerződés alapján tarthat rá igényt, majd átül magával szembe, és megállapítja, hogy akár nem is járhat, pert helyez kilátásba. Bazijól sikerült akkor ez a remekmű.

drbjozsef # 2019.01.31. 10:01

Hacsak nem tudatosan ilyen.

wers # 2019.01.31. 10:13

Én úgy vélem, hogy egy ügyvédnek mindkét felet kellene képviselnie. Ha én ingatlant vennék biztos a saját ügyvédemet bíznám meg. Még akkor is, ha az eladó meg mást akar.

Sherlock # 2019.01.31. 10:26

Én úgy vélem, hogy egy ügyvédnek mindkét felet kellene képviselnie.

A kamarának is van egy ilyen furcsa véleménye. Tehát képviseli az ügyvéd az eladót: ezért nem vállal semmiféle szavatosságot az eladó, sok kamatot kap fizetési késedelem esetén, nem büntetik semmivel, ha nem adja időben birtokba. Képviseli a vevőt: sok szavatosságvállalást ír bele, a vevő nem fizet kamatot késedelem esetén, magas használati díjat kap, ha az eladó nem ad időben birtokba.

Szerintem ez kimerül annyiban, hogy olyan dolgoknál ad tanácsot, ami nem sérti a megbízója (vevő) érdekeit; ha már sérti a megbízója érdekeit, akkor azzal az ügyvéd megszegi az ügyvédi törvény 1. §-t és az ügyvédi esküt (7. § (3) bek.) is.

gerbera317 # 2019.01.31. 10:32

Ez az adásvétel már kútba esett. És nem az eladó hibájából, hanem rajta kivülálló okok miatt (új vh-jog bejegyezés). Igaz, hogy annak is ő az oka, de nem közvetlenül, hanem csak közvetetten.
Vh-joggal terhelt ingatlant nem így kell megvásárolni, hanem a Vht. 157. § szerinti eljárásban. Ki-ki tanuljon belőle.

moni69 # 2019.01.31. 12:53

Birtokba vételt azért utasítottuk el, mert az ingatlan még mindig terhelt volt. Ki az, aki birtokba vesz így egy házat?A szerződésben is bent van, hogy tiszta tulajdoni lap után történik meg a birtokba adás. Az eladók nem tehermentesítették az adásvételi szerződés szerinti időpontra. Az hogy menet közben még előjöttek tartozások, azt hiszem, nem a mi hibánk. A ház vételárának a felét már kifizettük, áll bent a pénzünk 4 hónapja. A héten mi mentünk el kiegyenlíteni a két terhet, hogy már végre tiszta legyen a tulajdoni lap. Ezzel is szerettük volna felgyorsítani az ügymenetet. Az eladók az előlegből miért nem tudták ez már megtenni decemberben? Mi azt sem tudtuk, hogy miért akadt meg a tehermentesítés.
gerbera317: Nem vagyok törvényben járatos, ezért is bíztuk ezt ügyvédre.
Az eladók túlterhelték az ingatlant. Szerintem már azt sem tudták, hogy hány eljárás van velük szemben. (a végrehajtói irodában derült ki, hogy már árverezésre készítették elő a házat) A meghatározott időpontok nem lettek betartva. Mi már az aláírás utáni napon kiegyenlítettük volna a teljes vételárat. És velünk szórakoznak. Ez szerintem nem rajtuk kívülálló ok, hogy nem lett tiszta a tulajdoni lap.

gerbera317 # 2019.01.31. 12:55

Ki az, aki birtokba vesz így egy házat?
Például én. Simán. De a vételárat nem fizetném ki érte.

moni69 # 2019.01.31. 13:19

"Az eladók kötelezettséget vállalnak arra is, hogy a terhek törlése tárgyában kiadandó jogosulti nyilatkozatokat beszerzik, azokat az illetékes járási földhivatalhoz benyújtják, a földhivatali eljárási díjat kiegyenlítik, és a terhek törlésének megtörténtét földhivatali törlő határozat vagy tehermentes tulajdoni lap átadásával legkésőbb 2018.november 15.napjáig igazolják a vevők felé."

"Szerződő felek rögzítik, hogy az eladók az ingatlant a teljes vételár kifizetésének napján, de legkésőbb 2018.december 15-én kötelesek a vevők által megtekintett, mindennemű ingóságtól kiüríteni, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a vevők birtokába bocsájtani. Eladók nyilatkozzák, hogy az ingatlannal kapcsolatos valamennyi számla és költség hiánytalanul kifizetésre került, azaz az ingatlannal összefüggésben semminemű fizetési hátralék, egyéb tartozásuk nem áll fenn, és szavatolnak az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotáért. Eladók kötelezettséget vállalnak arra, hogy a birtokba adás napjáig esedékessé váló, ezen időpontig felmerülő közüzemi díjakat kiegyenlítik." Adásvételi szerződés készült: 2018.szeptember. Nyilatkozták, hogy semminemű fizetési hátralék, egyéb tartozás nem áll fent. Erre októberben még került a tulajdoni lapra végrehajtás.

"A birtokba adás késedelmes teljesítése esetén az eladók napi 10.000 Ft késedelmi kötbért kötelesek fizetni, ami a késedelemmel érintett tárgyhó utolsó napján esedékes"

Mi a szerződésben leírtak szerint szept.25-én utaltuk a terhermentesítéshez szükséges összeget az ügyvéd letéti számlájára.
És vitatják a kötbér fizetési kötelezettségüket!!

MajorDomus # 2019.01.31. 18:36

Mire???

drbjozsef # 2019.02.01. 06:10

moni69,

Látod, ezen idézetek alapján a "birtokbaadás" és a "tehermentsítés" fogalmak is különváltak, csak az előbbire vonatkozik a kötbér, utóbbira nem.
Márpedig miért ne lehetne birtokba venni egy nem tehermentes ingatlant? Csak ne fizessétek ki a teljes vételárat addig, ahogy gerbera írta. Már ha bíztok abban, hogy az eladó ezt megoldja - de ha nem teszi, azt kevéssé befolyásolja hogy birtokon belül vagy kívül vagytok (egy plusz költözést leszámítva, ha mégis kútba esik az egész).

drbjozsef # 2019.02.01. 06:11

Egyébként, ha perre kerülne a sor, akkor kötbért nem, de a tehermentesítésre vonatkozó kötelezettségük megszegéséért a károdat megfizettetheted vele.

pécs79 # 2019.02.01. 09:51

Tiszelt fórumozük!

Közel három hónapja vásároltam egy házat. A két tulajdonos közül a kisebb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos gyámság alá tartozik. Az adásvételi szerződés aláírásakor sem édesanyja, aki a gyámja, sem az ügyvéd nem jelezték, hogy ebből gond vagy fennakadás lehet . Az aláírás és az ingatlan átadása után beköltöztem és felújítási munkákat kezdtem. Az aláírás után másfél hónappal az illetékes földhivatal jelezte, hogy a tulajdonjog kérelmemet függőben tartják. Az ügyvéd megnyugtatott és türelmemet kérte. Majd közel három hónappal az adásvételi szerződés megkötése után a kisebb hányaddal rendelkező tulajdonos édesanyja azzal keresett meg telefonon, hogy szerezzek egy ingatlan értékbecslőt és én méressem fel vele a házat mert az kell a gyámhatóság felé.Gondolom ezt már meg kellett volna tennie a szerződés előtt, de erre az ügyvéd sem figyelmeztette. Az ügyvédnél rákérdeznék erre csak két napja nem érem el. Mivel felújítok növelem az ingatlan értékét és nem gondolom, hogy visszamenőleges értékbecslés létezik, bár lehet tévedek. Tanácstalan vagyok, mert az ügyvédet megfizetve és benne bízva nem gondoltam erre, ami azért is probléma, mert nem tudunk így bejelentkezni állandó lakcímre, sem biztosítást kötni, sem orvoshoz bejelentkezni ami a feleségem közelgő babavárasa miatt is roppant kellemetlen.
Válaszukat előre is köszönöm!

wers # 2019.02.01. 09:59

Szerintem nem neked kell felbecsültetned, hanem neki, főként nem a te költségeden, válasszon ő értékbecslőt, utólag ne reklamálhasson. Hogy mennyire becsüli nem a te gondod. Max. lehetővé kell tenned a bejutást, a felmérést.

mert nem tudunk így bejelentkezni állandó lakcímre

Dehogynem, az eladó írja alá a lakcímbejelentőt, és kész.

Silla # 2019.02.06. 12:34

Kedves Fórum,
2018. októberében elindítottunk egy ingatlanvásárlást, erről 2018.decemberben szerződést készítettünk. 2019. január 10.-én a tulajdonosok részére a vételár kiegyenlítésre került, 2019.02.12 kiköltözési határidővel megegyezve. Ma kaptuk a hírt, hogy a hölgy két gyerekkel nem tud elköltözni egy héttel a megállapodott időpont előtt, azonban nekünk már le van fixálva a festés, stb. Arra hivatkozik, a megállapodott időpont hétvégéjén 02.17.-ig kiköltözik, amiben nen hiszünk. Az ingatlan a mi nevünkön van, tulajdonilapon jegyezve. Hitelt már most fizetnünk kell és az albérletben csak február végéig maradhatunk. Mi tudunk ilyenkor tenni? Valóban nem lakoltathatjuk ki őket?

ObudaFan # 2019.02.06. 12:44

Ahhoz bírói ítélet kellene, amitek nyilván nem lesz ennyi idő alatt, plusz a kilakoltatási moratórium is fennállna.
Ha szerződéskötéskor előre láthatta, hogy milyen károtok származhat abból, ha nem költözik ki, akkor ezt a kárt érvényesíthetitek rajta.

Silla # 2019.02.06. 12:51

Gondolom hiába fogok vele aláíratni egy papírt, hogy elfogadom azt, hogy 02.17.-én legkésőbb kiköltézik azzal a kikötéssel, hogy amennyiben ez nem történik meg, akkor naponta x összeget kell fizetnie valamint, a többi költségem megfizetését követelem, elhúzhatja az időt és valószínűleg még pereskednem is kellene vele a károm miatt.
Ahhoz viszont van jogom, hogy beköltözzek a házba annak ellenére, hogy ő nem költözött ki?

ObudaFan # 2019.02.06. 14:08

Nincs jogod és lenne értelme a papírnak.

Silla # 2019.02.06. 19:24

Mihez van jogom háztulajdonosként és hitelfizetőnként?

MajorDomus # 2019.02.06. 19:57

Hogy élj a jogaiddal,ha sikerül!
.
költözz be mellé!

drbjozsef # 2019.02.07. 06:22

Silla,

Amíg birtokon belül van, nem sok mindenhez.

Mivel a jogcíme megszűnt a lakhatásra (ami nem jelenti azt, hogy jogcím nélküli lakó), tulajdonképpen bérlő vagy szívességi lakáshasználónak lehet tekinteni.

Én felhívnám a figyelmét, hogy keressen magának ő gyorsan albéreletet, különben minden károdat be fogod vasalni rajta perben vagy végrehajtással, ha szükséges.

Én odamennék a festővel a megállapodott időpontra, és megpróbálnék bejutni a lakásba. Ugyanis „a bérlő azt is köteles tűrni, hogy a bérbeadó a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatokat elvégezze, a korszerűsítést azonban csak akkor köteles tűrni, ha az a lakás használatát jelentősen nem korlátozza.

Ha nem enged be, közölném vele, hogy ezt a kárt is ő fogja kifizetni. Ha meg beenged, onnantól mehet a lakásban a dzsembori, nem fogja élvezni a pakolászást meg festést - de ennek minimális az esélye.

Ha korrekt akarsz lenni, inkább meg kellene vele állapodni, hogy fizessen egy normális bérleti díjat.

De ha nem együttműködő, nem sokat tehetsz, ha végre sikerül beköltöznöd, utána az okozott kárt követelheted tőle (fizetési felszólítás, fizetési meghagyás, per).

Előre kellett volna komoly kötbért kikötni erre az esetre, olyan komolyat, hogy inkább másik albérletbe menjen, mint hogy maradjon. Vagy még inkább nem kifizetni az utolsó részletet a kiköltözésig. De ez a hajó már sajnos elment.