Ingatlan megközelítés

Sziasztok!
Egy belterületi ingatlanról lenne szó. A telek egy zsákutcában található, melynek az az érdekessége, hogy útkapcsolattal rendelkező házak mögött, szintén ingatlanok találhatóak más helyrajzi számokon. Az utcában bevett szokás, hogy az utcafronti és a mögötte lévő ingatlan tulajdonosa együtt használja az udvart( szolgalmi jog bejegyzése nélkül), hogy a hátsó telek tulajdonosa is be tudjon menni a házához. Ebben az utcában vásároltam meg a zsákutca utolsó hátsó ingatlanát. Fontos megemlíteni, hogy a zsákutca folytatása egy nagy önkormányzati tulajdonú telek. Tehát az én epületem előtt van egy szomszédos telek, a telkem egyik oldalán pedig az önkormányzat területe. Az előttem lévő telek mindössze 200 nm nagyságú( a rajta lévő házzal együtt), így autóval áthajtani rajta lehetetlen, még a tulajdonos sem tud beparkolni csak a háza elé. Ez miatt felvettem az önkormányzattal a kapcsolatot, akik azt ígérték, hogy az utat meghosszabítják a telkemig, de az idei évtől érvényes új szabályozási tervben ez mégsem teljesült. Ezután újra felvettem velük a kapcsolatot, hogy mi történt és mit tehetünk? A válasz az volt, hogy az út meghosszabítását nem tartják indokoltnak, illetve szolgalmi jogot sem szeretnének a részemre bejegyezni, mert ez lehet, hogy "egy esetleges későbbi szándékot akadályozna". Azt mondták jegyezzek be szolgalmi jogot az előttem lévő telekre. Én ezt nem tartom jó megoldásnak a telek mérete, illetve a szomszéd kutyája miatt sem. Tudok valamit tenni? Az önkormányzatot nem lehet kötelezni szolgalmi jog bejegyzésére?(főleg annak tudatában, hogy az önkormányzati telek ugyanerre a részére, már szennyvízelvezetési jog bejegyzésre került) Esetleg egyébb megoldás? A válaszokat előre is köszönöm.

Tisztelettel, Varga István

ezeken érdemes lett volna az ingatlam megvásàrlása előtt törpölni, és rendezett szolgalommal megvásárolni.
De biztos jó olcsó volt a szolgalom hiányában!
Most már azt is tudod, miért.

„Az utcában bevett szokás”
az a baj, hogy az ingatlanjog ezt a felállast sajnos nem ismeri.

Te azt gondolod, az átjárási szolgalmi jog bejegyeztetése neked ingyen jár, a szóba jöhető ingatlantulajdonosok pedig nyilván nem akarnak kártalanítás nélkül jozzájárulni. Mi lenne, ha pénzt ajánlanál az önkormányzatnak vagy a szomszédnak? Mondjuk a piaci négyzetméterárat a szolgalommal érintett területre.

Amúgy a Ptk. 5:160. szakasz (2) bekezdése szerint "Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon".
Nem vagyok jogász, nem vagyok abban biztos, hogy a fenti Ptk rendelkezés művelésből kivett, beépített területre is vonatkozna.
Ha pedig igazából van közútkapcsolata az imgatlanodnak (csak nagy kerülő, nem aszfaltozott, nincs kiirtva rajta a csihatag), akkor egészen biztosan nem jár a ptk szerinti átjárási szolgalom a szomszédoktól.

Nem tudjuk, István. A korrekt válaszhoz térképet kellene nézegetni, tulajdoni lap kivonatokat, adásvételi szerződéseket.

Köszönöm szépen az eddigi hozzászólásokat. A szomszéd beleegyezik a szolgalmi jogba, ezzel nincs gond. Csak én nem ezt a megoldást szeretném. Felajánlottam már az önkormányzatnak, hogy fizetem a felmerülő költségek illetve a tereprendezést is, de nem akarnak szolgalmi jogba beleegyezni. Vételi ajánlatot is tettem az önkormányzati telek egy részére, de az egész terület kb 90000 nm, ezt nem tudom megvenni. Erre eddig nem kaptam választ. Ezekkel természetesen tisztában voltam a vétel előtt is. Csak azt szerettem volna megtudni, hogy van-e olyan szabály amely akár egy Önkormányzatot tud kötelezni a szolgalmi jog bejegyzésre. Semmilyen kapcsolat nincs jelenleg közúttal. Akinek ez a szakterülete és lenne oly kedves ránézni a térképre, annak szívesen átküldöm. Köszönöm

„van-e olyan szabály amely akár egy Önkormányzatot tud kötelezni a szolgalmi jog bejegyzésre.”
Nincs. Legalábbis a személyes szükségleteidet szolgáló átjárási szolgalmi jog kötelező földhivatali bejegyzésére nincs (közérdekű szolgalmi jogra [pl. vezetékjog] van, de az más tészta).
Ellenben van települési szabályozási terv (helyi építési szabályzat önk. rendelet melléklete, NJT-ben megtalálod) amin látszik, hogyan tervezi a településfejlesztést, utcakialakítást és -fejlesztést az önkormányzat, úgy 10-20 éves időhorizonton.

Küldd el Kbs-nek.

Tisztelt Kovács Béla Sándor átküldhetem Önnek? Kaphatok elérhetőséget? Előre is köszönöm

Az ügy kapcsán mindenképpen kérdés, hogy egyrészt a telked melletti önkormányzati teleknek mi az ingatlan-nyilvántartási besorolása?
Másik kérdés, hogy mit szeretnél a telkeden csinálni, a bukfencezés kivételével? Mert a szolgalmi jogi bejegyzéssel biztosan nem válik építési telekké.
Okosabb és végleges megoldás lenne, az önkormányzat telkéből 6 m széles csíkot megvenni, és telekhatárrendezéssel a telkedhez csatolni. Én ezzel próbálkoznék a helyedben. Kivéve, ha az önkoris telek forgalomképtelen, mert ahhoz szabályozási tervmódosítás is kellene. Bár lehet, hogy így is.

Köszönöm a választ. Igen, vételi szándékomat már jeleztem az önkormányzatnak, eddig nem kaptam választ. A telken lévő házat szeretném felújítani.

Azt megteheted így is,bár a szomszéd nem fog örülni a rajta átcsörtető anyag s munkagép dömpingnek.

Megtehetem, de nem szívesen költök addig rá, amég nem derül ki, hogy lesz-e saját bejáratom.

Kérdés, hogy mit tekintesz felújításnak? Ugyanis olyan "felújításra" ami valójában bővítés, nem fogsz engedélyt kapni, ugyanis a telked nem építési telek.

Köszönöm, ezekkel a dolgokkal tisztában vagyok. Az rajta lévő régi ház felújítása a célom

Nem lesz olcsó.

Megvettem egy kb 1200 m2-es belterületi telket, ami egy tavalyi önkormányzati rendelet alapján építési övezetbe került. Telekosztás után az egyik részen építkezni szeretnék és a megmaradó területet pedig eladnám. Az övezetváltozás hatályba lépése előtt volt az adásvétel, akkor azzal a kockázattal vásároltam meg, hogy esetleg mégsem kerül Lf besorolásba, de ez ellen senki sem lépett föl.

Jelenleg az én területemen van egy út, amit némelyik szomszéd használ a saját telkére bejárás céljára úgy, hogy a saját közterületi kapcsolódásuk helyett inkább ezt választották. Ezen kívül az utcában lakók rendszeresen átjárnak a telkemen (és szemétlerakónak is használják, de ezt bizonyítani nehéz lenne.)
A tulajdoni lapon szolgalmi jog nincs bejegyezve.

Most feltűnt nekik, hogy építkezni akarok, erre megindult a szervezkedés, hogy ne tudjam körbekeríteni a saját területemet.
A problémám, hogy az utcabeliek nyomására az önkormányzat most nem akar hozzájárulni a telekosztásomhoz anélkül, hogy egy 6 méter széles utat biztosítanék a további átjárás céljára. Ezzel viszont elbuknék 360 m2-t, amivel már annyira lecsökken a maradék területem, hogy nem lehet kettéosztani, mert a minimális telekméret 500 m2.

Az igazságérzetem azt súgja, hogy engem itt át akarnak verni. Azt akarják rám erőltetni, hogy engedjem az átjárást, ezzel együtt bukjak egy csomó pénzt, de persze az anyagi vonzatából senki más nem szeretne átvállalni semmit. Lentebb olvasom, hogy az utcában bevett szokás fogalmát a jog nem ismeri, ez nekem jól hangzik, de vajon érvényre tudom-e juttatni?

Hajlandó lennék gyalogútnak alkalmas átjárást biztosítani, mondjuk 1 vagy 2 méter széles úttal, de 6 métert semmiképp. (Ami egyik környékbeli telek közúti megközelítéséhez sem szükséges egyébként, mert máshol az megoldott.)

A kérdésem: ha a terület övezeti besorolásának változtatásánál senki sem szólalt fel, akkor (illetve ettől függetlenül) az utcabeliek vajon mi alapján formálhatnak jogot most az én területemre? Az átjárás igényével szemben mi védi az én tulajdonjogomat?
Köszönöm a segítséget!

„önkormányzat most nem akar hozzájárulni a telekosztásomhoz ”
Hogyan kerül az önkormányzat a képbe? A telekalakítások a kormányhivatalhoz (járási földhivatal) tartoznak, ami az országos szabályok és a HÉSZ alapján engedélyez. Az önkorminak/jegyzőnek nincs szerepe a folyamatban.

@Lajmantin
„Jelenleg az én területemen van egy út”
Út az az ingatlan, amit a földhivatal annak nevez.
Akkor az nem út, hanem kitaposott ösvény.

„megindult a szervezkedés, hogy ne tudjam körbekeríteni a saját területemet.”
sz@rni bele.

„önkormányzat most nem akar hozzájárulni a telekosztásomhoz anélkül, hogy egy 6 méter széles utat biztosítanék a további átjárás céljára.”
Hát ez a szabályozasi terv módosítása nélkül még az önkormányzatnak se fog menni.
Legyél te a gyorsabb.

„Hajlandó lennék gyalogútnak alkalmas átjárást biztosítani, mondjuk 1 vagy 2 méter széles úttal”
Ezzel a kompromisszumkészségedet tudod bizonyítani. Ezt az átjárást szolgalmat (kozárólag a szomszédos, uralkodó telkek javára, vázrajzzal-földmérővel akár be is jegyeztetheted a saját költségeden). Akkor a telekméret sem csökken - igaz, a szolgalmi jog területét mindenképp szabadon kell hagynod.
Vagy - mondhatod akár azt is hogy coki van, mivelhogy ott a közút, igaz kerülővel, de van.

„az utcabeliek vajon mi alapján formálhatnak jogot most az én területemre?”
Átjárási szolgalmat 15 év után elbirtoklással is lehet szerezni (Ptk 5:161. szakasz (3)). Ezzel nyilván nem értesz egyet, ezért ezt csak bíróság tudná kimondani - ha a szomszédok elbirtoklási pert indítanak és a feltételek fennállása esetén nyernek is.

@VargaIstván :: a kényszerszolgalom, mint intézmény, egy létező dolog. Pont olyan esetekben alkalmazható, mint amit leírtál. Hogy ki fog beengedni téged a telkedre az lehet egy megegyezés tárgya, de lehet hatósági eljárás eredménye is (tudtommal: földhivatal). Menj be a földhivatalba és próbálj informálódni. A lényeg: valakinek be kell téged engednie.

@entropia
Van, aki átengedi, de az neki nem jó.
(ez van, amikor filléres telket veszel, de forintos utcafrontot akarsz)

"„önkormányzat most nem akar hozzájárulni a telekosztásomhoz ”
Hogyan kerül az önkormányzat a képbe? "

A telekosztás elképzelésével először a helyi főépítészt kerestem meg, aki akkor azt mondta, az eddigi használók most majd nem használhatják és pont.
Aztán földmérővel egyeztettem a részletekről, aki javasolta megkeresni az állami (megyei) főépítészt, mert úgyis nekik kell majd jóváhagyni. Az ő igénye volt az, hogy nyilatkozzon a jegyző arról, hogy hozzájárul a telekosztáshoz. Ezen a ponton került képbe az önkormányzat és újra a helyi főépítész, akinek mostanra megváltozott a véleménye. Na az igaz, hogy kettő között polgármester-váltás volt, és ha jól hallom, az építésügyekben is voltak változások, de olyanról nem tudok, ami ezt a témát érintené.

"Akkor az nem út, hanem kitaposott ösvény."
Valaki korábban szilárd burkolatot tett egy szakaszra, aminek az állapota már leromlott, de én ezzel együtt vettem meg a telket. Szabad szemmel nézve valóban tűnhet útnak. A rendezési terv szerint nem az.

Elolvastam az elbirtoklásra vonatkozó Ptk 5:161(3) részt, nos én alig egy éve vagyok tulajdonos, ez alatt nem telhetett el 15 év.
Az előző tulajdonos viszont évtizedek óta tulajdonos volt. Hogy bárki valaha is elbirtoklást kért volna, azt nem tudom, de ha jól értem, akkor sikeres elbirtoklás után egy bejegyzett szolgalomnak kéne lennie a telken, ugye? Vagyis ha nincs bejegyezve, abból egyenesen következik, hogy nincs is ilyen joga senkinek?

Vajon birtokvédelem szóba jöhet? De nyilvánvalóan nem akarok pereskedni, ezért lennék kompromisszumkész, ha kapok cserébe valamit. De az úgy nem megy, hogy én fizetek azért, hogy mások jól járjanak.

Lajmatin,

A helyedben beadnám a megosztási kérelmet most. Akárkit is kérdez a megyei főépítész, ha egyáltalán kérdez, a hatályos jogszabályok alapján kell döntenie. A 'szervezkednek a szomszédok' pedig nem az. A HÉSZ-módosítás pedig idő, ami ez esetben ellened dolgozik.

@Lajmantin
„Vagyis ha nincs bejegyezve, abból egyenesen következik, hogy nincs is ilyen joga senkinek?”
Nem egészen. Az elbirtokolt átjárasi szolgalom lehet épp földhivatali nyilvántartáson kívüli is. Ha történetesen tényleg így van, azt perben fogja megállapítani a bírósag (de csak ha alperes leszel) és onnantól be lesz jegyezve a tulajdoni lapra is. Nyilván azok fognak pert indítani (ha fognak), akik 15 éven keresztül átjártak azon a telken.
Az adásvételi szerződésben mit nyilatkozott az eladó az ingatlan teher- és igénymentességéről? Te jóhiszemű vevő vagy, a tulajdoni lap közhiteles nyilvántartás, és ha az eladó nem említett kötelmi igényt (pedig lett volna), akkor ez bizony az eladó hibás teljesítése.
Nu, hát akkor te is perled majd az eladót.
Szerintem q gyorsan intézd a megosztást meg az elkerítést. Aki ebben a helyzetben birtokvédelmet fog kérni, az biztosan nem te leszel...

"azok fognak pert indítani (ha fognak), akik 15 éven keresztül átjártak azon a telken."

Akkor azt hiszem, az lesz az első megoldási kísérletem, hogy meghagyok egy 1m széles gyalogutat, és úgy adom be a kérelmet. A kérelemhez kell a rajz is, valahova be kell húzni a vonalat, ennyi területről képes vagyok lemondani a béke kedvéért.
Hiszen csak azt kérték a szervezkedők, hogy "maradjon meg az átjárás", nem pedig azt, hogy "maradjon meg a gépkocsis átjárás a jelenlegi állapot szerint". Az viszont igaz, hogy legalább 15, de inkább 50 éve átjárnak azon a területen. Csak hát sok olyan terület van, ahol korábban volt átjárás, most pedig nincs.

Igen, adásvételkor az eladó nyilatkozott, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes.

"Aki ebben a helyzetben birtokvédelmet fog kérni, az biztosan nem te leszel..."
Ezt nem értem. Miért? Akadályoznak engem a birtokom használatában azzal, hogy ők akarják használni és használják is.
Egyébként nem is tudom konkrétan, hogy ki lenne az ellenérdekű fél, mert a többek által aláírt papírból nem kaphattam másolatot, igazából ezt sem értem, miért titkos.

Most azt gondolom, hogy mindenekelőtt kerítéssel lezárom a telket az autóforgalom elől, de úgy, hogy gyalog át lehessen menni. Mert szeretnék építőanyagokat hozni, azt valahova le kell tenni, és nem szeretném ha bárki csak úgy odajárkálna. Márpedig a raklapos árunak az út lesz a legalkalmasabb hely, a terepviszonyok miatt nincs is más opció.
Ez alapján vajon beperelnek-e? Költői kérdés.
A jellemző helyekre menő alternatív útvonalak kb 150-500 méterrel hosszabbak, ez autóval nem lehet hivatkozási alap, a gyalogút pedig megmarad, tehát így az se, remélem…

„Ezt nem értem. Miért? Akadályoznak engem a birtokom használatában azzal, hogy ők akarják használni és használják is.”

Akarják csak.
Kérdés, hogy nem csinálsz semmit az átjárással, és pereskedsz, hogy csinálhass, vagy lezárod az átjárást (ill. leszűkíted ahogy neked tetszik), és hagyod, hogy pereskedjenek ők. Miért tennéd az elsőt? A te telked. Pereljék ki ők a szolgalmat - ha tényleg jár. De ha máshogy is megközelíthetőek, akkor egyáltalán nem biztos az.
És ha mégis úgy dönt a bíróság, na akkor lehetsz felperes, ha az eladó, aki neked "igénymentesen" eladta, nem kártalanít magától.

" a megyei főépítész, ha egyáltalán kérdez, a hatályos jogszabályok alapján kell döntenie. A 'szervezkednek a szomszédok' pedig nem az."

A "szervezkednek a szomszédok" azt jelenti, levelet írtak az önkormányzatnak, aláírták vagy 50-en. Nem is értem, hirtelen honnan ez a sok átjárási szándék.
Beszéltem már a megyés főéppel kb egy hónapja, akkor azt mondta, biztosan vissza fog kérdezni az önkormányzatra, hogy hozzájárult-e a jegyző, illetve mondta, hogy előzetesen kérjek hozzájárulást, na ezzel tartok most itt, a nagy sehol.
A hatályos jogszabályok alapján döntenie kéne kérdezés nélkül?
De oké, megrajzolja a földmérő és beadjuk.