Tulajdonjog bejegyzés jelzáloggal terhelt ingatlan esetén

Tisztelt Jogi Fórum!

Az alábbiakban kérem segítségüket.
Van egy jelzálogjoggal terhelt ingatlan. A házastársak elválnak, a férj marad tovább az ingatlanban és fizeti tovább az ingatlanra felvett lakáshitelt. A feleség 50%-os tulajdonrészét 3. fél megvásárolná (nem családtag, nem közeli hozzátartozó) . A kérdésem az, hogy a 3. fél a vételár kifizetését követően bejegyzésre kerül - e, mint 1/2 rész tulajdonos vagy az ingatlanon lévő jelzálogjog miatt a fennálló hitel teljes rendezéséig ez nem lehetséges?

Anett0124,

Önmagában a jelzálog egyáltalán nem lenne akadálya a tulajdonosváltozásnak, és az új tulajdonos bejegyzésének. Legfeljebb a jelzáloggal terhelten szerezné meg a tulajdonjogot, vagyis vállalná annak kockázatát, hogy a hitel nemfizetése esetén a bank viszi az ingatlant. Mert ugye a jelzálog lényegében ezt jelenti. Van aki megvenné így?

De a baj az, hogy bármibe mernék fogadni, hogy ha megnézed azt a tulajdoni lapot, akkor a jelzálog mellett van még egy terhelési- és elidegenítési tilalom is bejegyezve, ahogy az minden jelzáloghitel biztosítására fel szokott rá kerülni. Ahogy a neve is mutatja, ez már igenis megakadályozza nem csak az új tulajdonos bejegyzését, de magát az adásvételt is érvénytelenné teszi.

Jobb ha a feleség tudja, hogy bármiben is állapodik meg a férjjel, a hitelnek ugyanúgy adósa marad, a bank felé nem változik semmi, a feleség ugyanúgy egyetemleges adós, úgyhogy ha a férj nem tudja/akarja fizetni a hitelt, akkor bizony a (volt)feleségen is be fogja hajtani a tartozást a bank. A házastársak által kötött szerződés semmire sem kötelezi a bankot természetesen.
Nagyon kockázatos, amit csinál, ezt érdemes a fejben tartania.

A tiszta ilyenkor az, hogy a bankot is bevonják a megegyezésbe, kérik a bank beleegyezését az elidegenítésbe - ennek természetesen meg fogja kérni az árát a bank. Minimum egy ugyanolyan hitelképességű új adósnak kell beszállnia a hitelbe az exférj mellé, vagy egy nagyértékű plusz ingatlanfedezetet kell bevonni. Ha egyik sem megy, akkor marad minden ugyanúgy a bank szempontjából : adős az exférj és az exfeleség, mindketten egyetemlegesen, tökmindegy, hogy ők egymás között miben egyeztek meg.

Kedves drbjozsef!

Köszönöm eddigi válaszát.
A férj új párja vásárolná meg a feleség 50%—os tulajdoni részét.
A tulajdoni lapon valóban szerepel a bank által elidegenítési és terhelési tilalom. Egy korábbi telefonos egyeztetés során a bank azonban azt a tájékoztatást adta, hogy, ha a férj benyújtja a bank felé a házassági vagyonközösség megszüntetéséről szóló megállapodást, akkor módosítják a hitelt és kiveszik a feleségét, mint adóstársat, illetve felülvizsgálják, hogy a fennmaradó hitelösszeg szempontjából szükséges - e újabb adóstárs /kezes.
Ebben az esetben sem lehetséges sehogyan az új pár adásvétele a tulajdonrész szempontjából és a hivatalos bejegyzése a tulajdoni lapra?
Köszönettel

Anett0124,

De, természetesen ebben az esetben lehetséges. A bank a jogosultja a jelzálognak, és a tilalmaknak is, amibe a bank beleegyezik, azt lehet.
Bár én a "telefonban azt mondák"-ot eléggé óvatosan kezelném a bankok esetében. Ráadásul a "megvizsgáljuk" a saját biztonságuk okán is az esetek 97%-ában úgy végződik hogy kezes/adós/pluszfedezet kell.

Ami még fontos lehet, hogy a vagyonközösség megállapodásának szerződését ügyvédnek vagy közjegyzőnek ellenjegyeznie kell, csak úgy érvényes.

Kérni kell írásban a módosítást, és ha írásban van jóváhagyás, akkor simán lehetséges lesz.

Anett0124

„Egy korábbi telefonos egyeztetés során a bank azonban azt a tájékoztatást adta, hogy, ha a férj benyújtja a bank felé a házassági vagyonközösség megszüntetéséről szóló megállapodást, akkor módosítják a hitelt és kiveszik a feleségét, mint adóstársat”

Mielőtt nagyon beleélnéd magad, azért ezt én nem venném ezt egyből készpénznek.
Főleg hogy mindössze csak egy telefonos tájékoztatásról beszélünk.
Egy közösen felvett lakáshitelből nem lehet csak úgy kitáncolni, mert épp elváltunk.