A törvény kit véd? A bérlőt, vagy a tulajt?


guba # 2009.01.20. 08:15

Tisztelt Tanár Úr!

Én Önt nem kutyapicsáztam, sőt név szerint meg sem említettem, pontosan azért, mert nem kívántam nyilvánvalóan szembesíteni a tévedéseivel. Az Ön által leírtakkal szemben fejtettem ki jogi álláspontot, korrekt stílusban.
Mielőtt megbuktatna :), azért adhatna egy egyetemi tanárhoz méltóan precíz magyarázatot arról, hogy a használat joga vajon szelvényjoga-e a tulajdonnak, és a bérlő által gyakorolt használat tulajdonosi részjogosítvány-e? Konkrétan az alábbi hozzászólásában kifejtettek világossá tételére gondolok:

Kedves Bérlő123!
Azt hiszem, itt akad némi félreértés. A lakásbérlet nem egyenlő a tulajdonjoggal, tehát soha nem lesznek egy bérlőnek a tulajdonossal egyenlő jogai. Akkor sem, ha a birtokvédelem megilleti a tulajjal szemben, ráadásul ez itt nem erről szól, vagyis nem a birtokláshoz való jog sérül. A tulajdonosi jogokat ugyanis a tulajdonos gyakorolja, más kérdés, hogy nem teheti ezeket visszaélésszerűen a Ptk. alapján. A bérlő a bérlői jogokat gyakorolhatja kizárólag. Ha valaki tulajdonosi jogokra vágyik, kell vennie egy lakást, és ott mindezeket gyakorolhatja. Üdv:
dr. Grád András”
„Tisztelt Bérlő123!
Az a nézetem, hogy bár a bérlőt természetesen a tulajdonossal szemben is megilleti a birtokvédelem, de ez nem igazán erre, hanem az ingatlan tényleges birtoklására vonatkozik. A belépés nem azonos a birtoklással, ezért az itt szerintem kevésbé jöhet szóba, mint a szerződésszegés. Viszont nem biztos, hogy érdemes egy ilyen ügyben bírósághoz fordulni, ha ennyire zavaró a lakás-mutogatás, szerintem is másikat kellene keresni. (Pláne, hogy az eladás nagy valószínűséggel amúgyis az elköltözésükhöz vezetne, mivel az új tulaj nem lesz köteles fenntartani a szerződést.) Üdv:
dr. Grád András

A birtoklás és a használat joga a bérlőt megilleti, és amikor a zavartalan birtoklása érdekében lép fel bárkivel szemben, akkor teljesen jogosan élhet a birtokvédelem eszközeivel, akár a tulajdonossal szemben is. A birtokvédelem, ellentétben az Ön álláspontjával, nem csak a birtokláshoz való jogi viták rendezésére áll rendelkezésre, hanem a zavartalan birtoklás jogát biztosítja minden zavaróval szemben.

Ptk. 188. § (1) Ha a birtokost birtokától jogalap nélkül megfosztják, vagy birtoklásában zavarják (tilos önhatalom), birtokvédelem illeti meg.

Abban igaza van szerintem is, hogy ebben az ügyben nem lenne érdemes bírósághoz fordulni, leginkább azért, mert ez a típusú birtokvédelmi eljárás főszabály szerint jegyzői hatáskör.
Ha továbbra is vitatkozni kíván mind a Ltv. Egyjogász által már többször beidézett rendelkezéseivel, illetve a törvény indoklásában világosan, expressis verbis módon szereplő magyarázattal, akkor legyen szíves fűzzön indoklást a véleményéhez. Erre gondolok:

A bérlőnek a lakásba történő bejutást arra alkalmas – tehát a mindkét félnek megfelelő – időben biztosítania kell és az ellenőrzést tűrni köteles, azonban őt szükségtelenül háborítani nem lehet; e szabályok megfelelően irányadók a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás elvégzésének biztosítása esetén.
A tv indoklása egyértelmű: a bérlő biztosítja a bérbeadó lakásba történő bejutását, és nem bármikor, hanem mindkét félnek megfelelő időpontban. Ebből is következik, hogy nem mehet be a bérbeadó bármikor, hanem csak egyeztetett időpontban, és a bérlő biztosítja a bejutását. Ez nem zárja ki azt, hogy közös megegyezéssel akár saját kulcsa is lehessen a bérbeadónak, de nyilván a törvény nem azokat az eseteket hivatott szabályozni amikor a felek között megegyezés született, hanem azokat, amikor nem. Ha tehát vitássá válik, hogy bemehet-e a bérbeadó a bérlő engedélye nélkül, akkor van alkalmazható jogszabály, amely alapján a válasz egyértelműen: nem.

Kacsa1111 # 2009.01.20. 08:14

Kedves Immaculata,

ne vagdalkozz, hanem vitatkozz!
ha kivetni valót találsz a másik hozzászólássában, akkor nevezd meg, és érvekkel cáfold!

Ez pedig azt jelenti számomra, hogyha valaki el akarja adni a tulajdonában álló ingatlanát, akkor nem adja bérbe, mert ezzel állandó zaklatásnak teszi ki a bérlőjét

miért is kéne elesnem a bérleti díjtól? ha hetente egyszer-kétszer, előre egyeztetett időben, 15 percre megmutatom a lakást valakinek, az akkora zaklatás?
Arról nem is beszélve, hogy adott esetben ezt a kérdést a bérleti szerződés rendezi...(akárcsak a zár cserét, és azt, hogy kinek hány kulcsa van az ingatlanhoz)

másrészt az adásvételi megkötésénél, a birtokbaadás kikötésénél számolnia kell a bérlő felmondási idejével.
ez pedig a napnál világosabb...


Kacsa11

Kacsa1111 # 2009.01.20. 08:06

Kedves Egyjogász,

ismétlem, hogy mindkét oldalon álltam már.
és ismét hangsúlyozom, hogy félig egyetértünk: a tulaj nem jelenhet meg csak úgy 6-8 emberrel, hogy megzavarja bérlőjét nemi tevékenysége közben (egyébként ehhez nem kell kulcs, elég ha becsönget)...:)))

azért mert van kulcsa, attól még nyílván egyeztetni köteles a bérlővel, még akkor is, ha nincs a bérlő otthon.
és ha olyankor akarna bemenni, amikor nincs otthon, és a bérlő azt mondja, hogy ne menjen be, amikor nincs otthon, akkor nem mehet be, mégha van is kulcsa!

én csak azt mondom, hogy a bérlő zakalatása (előzetes egyeztetés nélküli látogatása) és az, hogy a bérbeadónak van-e kulcsa két nagyon különböző dolog.
ugyanis az elsőt nem fogja biztosítani az, hogy ha nincs kulcsa a bérbeadónak, illetve nem következik feltétlenül az első, ha van.

asszem most már eléggé szájba rágtam:)


Kacsa11

Immaculata (törölt felhasználó) # 2009.01.20. 07:39

Igen. Tisztességtelen ilyen névvel idejönni fórumozni és közben oltári nagy butaságokat összehordani. Amikor meg kifogy az ellenérvekből, bedobja a bukás szót.

Valahogy szimpatikusabb volt, amikor még csak olvasott a fórumon.

Nincs mindenkinek irodája az ügyvédnegyedben, ami soha sem volt ügyvédnegyed, mindig is a színészeké volt. Nem is értem azt, aki egy felsőbbrendűnek vélt zárt világból néz kifelé, az hogyan tud olyan ügyfeleket képviselni, akikkel nem tud azonosulni.

A felek a szerződés megkötésénél együttműködni kötelesek, és figyelemmel kell lenniük egymás jogos érdekeire. A szerződéskötést megelőzően is tájékoztatniuk kell egymást a megkötendő szerződést érintő minden lényeges körülményről.
Ez pedig azt jelenti számomra, hogyha valaki el akarja adni a tulajdonában álló ingatlanát, akkor nem adja bérbe, mert ezzel állandó zaklatásnak teszi ki a bérlőjét, nem kevés pénzért, másrészt az adásvételi megkötésénél, a birtokbaadás kikötésénél számolnia kell a bérlő felmondási idejével.

Egyjogász # 2009.01.20. 06:58

Kedves Kacsa!

A törvény szövege szerint: "A bérlő arra alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani köteles."

Szerintem ez egyszerű nyelvre lefordítva azt jelenti, hogy a bérlő köteles arra alkalmas időben a tulajt beengedni a lakásba, nem pedig azt, hogy a tulajnak kulcsa lehet a lakáshoz, és akkor mehet be, amikor neki tetszik.

Én annó laktam "tanácsi bérlakásban" és ahhoz csak nekünk, bérlőknek volt kulcsunk.

Egyébként valószínűleg nem fogunk közös nevezőre jutni, mert Te tulajdonosi, én pedig bérlői oldalról nézem a problémát.

Tudom hogy nem jogi érv, de azért gondolj bele abba az élethelyzetbe, hogy bérelsz egy lakást és pont zuhanyozol vagy nemi életet élsz, és egyszer csak megjelenik a tulaj a fürdőben/szobában 6-8 ember kíséretében (ha kulcsa van, miért ne tehetné meg?), azzal, hogy "Folytassa nyugodtan bérlőkém, csak megmutatom a lakást a vevőjelölteknek!"

Ha Te lennél a bérlő, mit szólnál ilyen esetben?

Grád András # 2009.01.19. 20:54

Kedves Guba és még néhányan!

Azt hiszem, kezdünk elfeledkezni arról, miből is indult ki a vita. Arról volt ugyanis szó, hogy a tulajdonos árulja a lakást, és meg kívánja mutatni a vevőjelölteknek. Úgy vélem, hogy itt a felek együttműködési kötelezettségéről nem feledkezhetünk el, vagyis a tulajdonostól nem várható el, hogy havi 1 vevőjelöltnek mutassa meg az ingatlant stb., és ez nem azonos a l'art pour l'art bejárkálással, miként sokan írnak erről. Abban egyetértek, hogy lehetőleg szóljon előre a bérlőnek a látogatásokról, de el tudom fogadni ezt általános formában is: "Kedves Bérlő, február 1-től árulom a lakást, időnként megmutatom valakinek, előtte mindig fel fogom hívni, de ha nincs otthon, vagy nem veszi fel, bemegyünk."

Egyébként meg utolsó emlékeim szerint a tulajdon részjogosítványai nem a használat, hasznosítás, rendelkezés, hanem a birtoklás, használat, rendelkezés, és ezért kollokviumon buktatnának, úgyhogy nem árt némi önmérséklet mások lekutyapicsázásában! :-) Üdv:


dr. Grád Andrásügyvéd - egyetemi tanár1137 Budapest, Szent István krt. 12. I. 5.06-30-280-1846www.kapcsolattartas.hu

Kacsa1111 # 2009.01.19. 20:53

Kedves monalisa1,

Valamint olyan lakást ki sem bérelnék ahol esténként rághatom a körmöm (…) nehogy idejekorán cuccolnom kelljen…

ez most hogy?

Persze, mert ebben a pangásos ingatlanpiaci helyzetben pont akkor lesz neked vevő-jelölt…

pont ezért nem akarnám váratni...

egyébként még nem találkoztam olyan bérlővel, aki kifogásolta volna, hogy kulcsom legyen a saját lakásomhoz. És voltam a másik cipőben is (külföldön is) és a bérbeadónak mindig volt kulcsa a lakáshoz, amit béreltem...és eszembe nem jutott, hogy zárat cseréljek (pláne szó nélkül, mitha ez lenne a világ legtermészetesebb dolga...)


Kacsa11

monalisa1 # 2009.01.19. 20:46

Te vagy a jogász én mint laikus csak kontrázok...

monalisa1 # 2009.01.19. 20:41

Valamint olyan lakást ki sem bérelnék ahol esténként rághatom a körmöm (...) nehogy idejekorán cuccolnom kelljen...

monalisa1 # 2009.01.19. 20:38

Persze, mert ebben a pangásos ingatlanpiaci helyzetben pont akkor lesz neked vevő-jelölt... - majd jön mustrára ha itthon leszek ismét. Legalább is szerintem.

Kacsa1111 # 2009.01.19. 20:08

Kedves monalisa1,

és ha te két hétre elmész nyaralni, akkor én ne tudjam megmutatni a lakást egy esetleges vevőnek...
hogyne!


Kacsa11

monalisa1 # 2009.01.19. 19:52

Alant írtam, hogy amikor béreltem egy lakást csak nekem volt kulcsom. (A tulajdonos részéről fel sem merült ez ellen kifogás.) Arra az időre amíg én voltam bírtokon belül "az én házam az én váram" alapján ekként védtem az ingó dolgaimat bárki ellen is.

Mobiltelefonja mindenkinek van, ha a tulajdonosnak oly nagy hírtelen bemehetnékje támad a lakásba, egy rendkívüli látogatásra megbeszélhetik az időpontot - és tessék.

Kacsa1111 # 2009.01.19. 19:43

Kedves guba,

1)
te egy grál lovag vagy:)

2)
nem veled kezdtem vitába, hanem Egyjogásszal, aki azt írta, hogy a bérbeadónak nem lehet kulcsa a tulajdonát képező ingatlanhoz...
A felek által egyeztetett időpontban, a bérlő kíméletével mehet be a bérbeadó és nem bármikor.
ami nem zárja ki, hogy kulcsa legyen hozzá...

ha szerinted ennek nincs köze a topic-hoz, akkor a hiba a te készülékedben van.


Kacsa11

guba # 2009.01.19. 19:35

Kacsa, ha te feltűnsz egy topikban, akkor szükségszerűen valami fals irányba kell kényszerítened az amúgy addig értelmes vitát?

Ha tudsz olvasni, akkor láthatod, a törvény is meg az indoklás is világos: A felek által egyeztetett időpontban, a bérlő kíméletével mehet be a bérbeadó és nem bármikor.
Kit érdekel, hogy neked van-e kulcsod és hogy jogász? létedre milyen jogsértést követnél el bérbeadóként? Ezt Legislatorral meg Impivel beszéld meg.

Kacsa1111 # 2009.01.19. 17:53

Kedves guba,

el tudok képzelni olyan szükség(helyzetet), hogy be kell mennem.

semmi nem gátolja meg a bérlőt abban, hogy akár zárat cseréljen
csak én:)

Bár én még olyan bérbeadót nem láttam, aki ne cserélt volna zárat minden bérlő után.
stimmt.


Kacsa11

guba # 2009.01.19. 17:44

Megnyugtat, ha van hozzá kulcsod, de mégsem mehetsz az engedélye nélkül be? Ha te ettől jobban alszol biztos igazad van, de semmi nem gátolja meg a bérlőt abban, hogy akár zárat cseréljen, mert ő meg attól alszik jobban. Ha ezért kirúgod, akkor ezzel viszont "elk.rtad", mert máris jogellenesen jártál el.
Azt esetleg kérheted, hogy távozáskor a régi zár legyen az ajtóban, hogy tudjad használni. Bár én még olyan bérbeadót nem láttam, aki ne cserélt volna zárat minden bérlő után.

Kacsa1111 # 2009.01.19. 17:38

elnézést, kimaradt az, hogy egyetértek...:)

tehát "mélységesen egyetértek"


Kacsa11

Kacsa1111 # 2009.01.19. 17:26

Kedves Egyjogász,

Véleményem szerint a vastagított rendelkezésből nem vezethető le, hogy a tulajdonosnak kulcsa lehet a bérbeadott ingatlanhoz, és oda a bérbeadó a bérlő tudta nélkül bármikor szabadon bejárkálhat.

Én a budai lakásomat kiadom...de úgy sosem adnám ki, hogy nincs hozzá kulcsom. és ha a bérlő odáig merészkedne, hogy zárat cserél (pláne a tudtom nélkül) repülne...szó szerint.

Azonban azzal mélységesen, hogy a bérbeadó a bérlő tudta nélkül ne járkáljon be...és ezen a ponton csatlakozom gubához is, azzal a megjegyzéssel, hogy ez nem zárja ki azt, hogy a tulajdonosnak kulcsa legyen az ingatlanhoz.


Kacsa11

guba # 2009.01.19. 17:21

Valaki írta, hogy a szállodába is bemennek a vendég távollétében. Egyáltalán nem analóg példa.
Egyrészt az nem lakásbérlet, tehát a szálloda jogi helyzete messze nem azonos a bérbeadóéval. Másrészt a szállodában nem életvitelszerűen tartózkodsz, és ennek megfelelően viszel oda személyes tárgyakat és egyebeket, tudván arról, hogy minden nap bejönnek és ellenőrzik a szobádat. Mindezekért cserében a vendég dolgaiban keletkezett károkért a szálloda gyakorlatilag kimentést nem engedő felelősséget visel. Ha egy másik vendég lopja meg, a szálloda még akkor is felelősséggel tartozik. Hát, a bérbeadó? :)

guba # 2009.01.19. 16:56

Mivel láthatóan markánsan megfogalmazódott két ellentétes jogi álláspont az ügyben, úgy gondolom nem haszontalan, ha Egyjogász által leírtakhoz csatlakozom. Téves az az álláspont, hogy a bárbeadó a bérlő tudta nélkül bemehetne a tulajdonát képező lakásba. A bérlő valóban nem tekintheti tulajdonának a bérleményt, viszont bizonyos tulajdonosi jogokat gyakorol: a használat jogát. Tehát hibás dogmatikailag az az érvelés, hogy a tulajdonos tulajdonosi jogokat gyakorol, a bérlő meg bérlői jogokat:

A bérlő a bérlői jogokat gyakorolhatja kizárólag. Ha valaki tulajdonosi jogokra vágyik, kell vennie egy lakást, és ott mindezeket gyakorolhatja.

A tulajdonosi triász szelvényjogai: használat, hasznosítás, rendelkezés. A bérlő a bérleti szerződés alapján gyakorolja a használatot, és a bérlet tartama alatt ezt a jogot a bérbeadó nem gyakorolja.

A probléma megoldásában egyébként a jogszabály már idézett szövegén túl, a hoozzáfűzött indoklás is kellően egyértelmű támpontot nyújt:

A bérbeadó saját érdekét szolgáló évente legalább egyszeri ellenőrzés törvényi előírása, illetve a szerződésben a mindkét fél által tisztázott gyakoribb időszakonkénti (pl. negyedéves, féléves) ellenőrzés a bérbeadó kellő időben történő joggyakorlására, és a visszaélések megakadályozására ad módot. A bérlőnek a lakásba történő bejutást arra alkalmas - tehát a mindkét félnek megfelelő - időben biztosítania kell és az ellenőrzést tűrni köteles, azonban őt szükségtelenül háborítani nem lehet; e szabályok megfelelően irányadók a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás elvégzésének biztosítása esetén. Ennek alapján, ha pl. a lakáson belüli vízvezeték hibája a másik lakásban, vagy/és az épület közös részein kárt okoz, a bérlő nem akadályozhatja meg a lakáson belül szükséges hibaelhárítás elvégzését.

monalisa1 # 2009.01.19. 15:33

NEM azt mondtam hogy a hatósági eljásig kell vinni egy ügyet, nem, hanem elég lehet a bemászkálós tulajdonos fülébe bogarat ültetni...

matthiasi # 2009.01.19. 15:22

Mlisa !

(Ha ketten állítják hogy volt pénz az asztalon, slamasztikában találja magát…)

a hamitanúzást legalább annyira bünteti a törvény mint a lopást.
Mind a kettőt bizonyítani kell !

matthiasi # 2009.01.19. 15:17

Grád András # e-mail 2009.01.18. 13:20 -hoz !

A lakásbérlet nem egyenlő a tulajdonjoggal

Így van, de nem nálunk !

Nálunk a bérleti jog akár valami nemesi jog öröklödött, erősebb volt a tulajdonjognál.
A bérletet adták vették az boldog 'aranykorban'

Eredmény !

Lepusztult város, gyér bérlakás állomány.
Sokakban még mindig ez a beidegződés él.
Egyébként a bérlő távollétében tényleg nem kell bemászkálni a lakásba.
Más : mint rutinos bérbeadó mondom : a rendesen fizető bérlőt nem abalgatják és főleg nem rakják ki csak 'úgy '.
Egy bérlőváltás mindig veszteség !

Egyjogász # 2009.01.19. 06:53

Így korrekt, én is ezt mondom, hogy így kell csinálni.

monalisa1 # 2009.01.18. 22:23

Egy időszakban rövid időre béreltem lakást - a beköltözéskor azonnal zárcsere, de kulcsot a tulajdonos nem kapott. A tulajdonos havonta jött a lakbérért - előre megbeszélt időpontban, és akkor ha akarta körbejárt a lakásban. Amikor visszamondtam a bérleményt akkor kapta meg a lakás akkori kulcsát.

Ha lett volna kulcsa (...) és a bérlő távollétében tetszőleg jön-megy, könnyen a bíróságon találhatja magát: x ezer forint eltünt az asztalról... (Ha ketten állítják hogy volt pénz az asztalon, slamasztikában találja magát...)