Fórum ingatlanügyek régebbi elöl     új hozzászólás


ingatlan adózás változása 2004.

baccardi22 # e-mail 2007.12.18. 18:54

Nem nem. Tisztelt KBS nem mosok össze semmit. Folyamatosan figyelemmel kísérem az ÁFA-val kapcsolatos dolgokat és egyre jobban az igazam felé hajlok, mint amit már leírtam. Teszek hozzá még egy kis olvasmányt, ami az konkrét ingatlan FORGALMAZÁSRA vonatkozik. De ha mégis keverném, inkább elmenek mixernek. :)

üdv

"Adófizetési kötelezettség keletkezése, az adómentességre vonatkozó szabályok:

Főszabály szerint adómentességet élveznek alól – akár lakóingatlan, akár egyéb ingatlan értékesítéséről van szó, továbbá akárhányadik értékesítés történik is – a nem új (azaz a használatba vett és két évnél régebbi használatbavételi engedéllyel bíró) ingatlan-értékesítések, és a telkek értékesítése, valamint minden ingatlan bérbe- és haszonbérbeadása. Mindenképpen adóköteles azonban az új, tehát használatba még nem vett, vagy legfeljebb két éves használatbavételi engedéllyel bíró ingatlan és ehhez tartozó földterületet (továbbiakban új ingatlan), vagy építési telek értékesítése.

Az adóalany dönthet azonban úgy is, hogy a fenti termékértékesítésre, szolgáltatásnyújtásra irányuló ügyleteket adókötelessé teszi. Választásától az adóalany a választása évét követő ötödik év végéig ugyanakkor nem térhet el. (A választás lehetősége nem ingatlanonként külön-külön értendő, hanem a tevékenységek szerint, azaz választható adózás külön a bérbeadásra és külön az értékesítésre.) Jövőre tehát áfa-mentessé válik minden „használt” ingatlan értékesítése, amelyre azonban az értékesítő választhat áfa-kötelezettséget is.

Fontos újítás, hogy ha a terméket – így az ingatlant – most eladó adóalany előzőleg a terméket kizárólag tárgyi mentes tevékenységhez használta (így az előzetesen felszámított áfát nem tudta levonni még részben sem) akkor ennek az eszköznek a továbbértékesítése is tárgyi mentes lesz. Ehhez hasonlóan tárgyi mentes lesz az olyan termék (így ingatlan) értékesítése is, amelynek a külön nevesített, a termékhez kötődő levonási tilalom miatt nem lehetett levonni az áfáját (pl. lakóingatlan nem továbbértékesítési célú beszerzése). Ez a tárgyi mentesség a nem új ingatlan értékesítésére csak akkor vonatkozik, ha az értékesítő nem választott adókötelezettséget.

Ugyanakkor ezzel egyidejűleg ebben az esetben értelemszerűen megszűnik az a lehetőség, hogy a továbbértékesítéskor a korábban le nem vonható adó időarányos része visszajár. Ha viszont a beszerzéskor a termék (az ingatlan is) csak részben esett levonási tilalom alá, mert például a nem lakóingatlan részben szolgált tárgyi mentes, részben adóköteles tevékenységet, akkor az értékesítést adókötelezettség választása esetén adó terheli, azonban tárgyi eszköznek minősülő ingatlan esetében a beszerzéskor részben le nem vonható adóra vonatkozó pótlólagos korrekcióval az értékesítéskor lehet élni.

Visszaigénylési szabályok
A törvény az adó-visszaigénylés feltételeit jelentős mértékben megkönnyíti, és egyszerűsíti a jelenlegi szabályozáshoz képest. Így az adó éves göngyölített bevételi határtól függetlenül, és tárgyi eszköz beszerzés hiányában is visszaigényelhető, ugyanakkor továbbra is tisztában kell lenni azzal, hogy csak a megfizetett adó igényelhető vissza.

baccardi22

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2007.12.18. 18:40

Baccardi, te összemosod a jelenleg hatályos meg a január elsejétől életbe lépő szabályokat. Valamint az ingatlanforgalmazást is kevered az ingatlan értékesítésével.

www.kbs-ugyved.hu

monalisa1 #   2007.12.18. 17:26

Részletesen leírtad, bizonyára úgy is van. Köszönet érte.

(Prívát megjegyzés: hogyan- miként tud egy ingatlanforgalmazó/értékesítő megélni amikor szinte minden második utcasarkon található egy ilyesmi cég, valamint az újságok és az internet is tele hírdetéssel. Vélem a palimadártól felveszik az eladni kívánt ingatlan adatait, aztán majd-, esetleg- talán betéved egy vevő., ha mégsem, akkor is jár valamiféle "munkadíj" a 90 napi szorgos (?) fáradozásuk gyanánt - lévén okosan van megszerkesztve a megállapodás...)

baccardi22 # e-mail 2007.12.18. 17:08

"A 2008. január 1-jétől hatályos új áfatörvény számos új rendelkezést tartalmaz az ingatlanokkal kapcsolatos tevékenységekre. A lakóingatlan, a beépített ingatlan valamint a beépítetlen ingatlan értékesítése a főszabály szerint adólevonásra nem jogosító adómentes értékesítésnek minősül majd. Kivételt jelent az építési telek, az új ingatlan és a beépítés alatt álló ingatlan, amelyek első rendeltetésszerű használata még nem történt meg, vagy a használatbavételtől számított 2 év még nem telt el."

továbbá ...

"Az új áfa törvény az ingatlan bérbeadásán túl az előbbiek szerint újnak nem minősülő lakóingatlan és egyéb ingatlan értékesítésére is kiterjesztette az általános szabályok szerinti adózás választásának lehetőségét. Ezen túl tehát nemcsak a bérbeadásra, hanem a fenti kritériumoknak megfelelő, tehát 2 évnél régebben kiadott használatba vételi engedéllyel rendelkező ingatlanok értékesítése esetén is lehetőség van az általános szabályok szerinti adózás választására. (Ugyanakkor ilyen esetben az ingatlan értékesítése a fordított adózás alá eső ügyletnek fog minősülni, így az adófizetési kötelezettség áthárul a vevőre).

Ez teljesen új tartalmú jogszabályi rendelkezés, így ha az adóalany áfás adózást választ az ingatlanértékesítésre vagy az ingatlan bérbeadásra, ezt be kell jelentenie az adóhatósághoz 2007. december 31-éig."

Na még ezt találtam hirtelen, de végül is az olvasatomban az ÁFA fizetés elkerülhető, ha cég 2007. dec 31-ig az alanyi adómentességet választja.

Ha mégis valamit rosszul értelmeznék, akkor várom a pontos kijavítást.

Köszönöm üdv

baccardi22

baccardi22 # e-mail 2007.12.18. 16:27

Nos ezt most ollóztam ki az új ÁFA törvénnyel kapcsolatban egy másik fórumból:

"Az ingatlannal kapcsolatban számos új elem került a törvénybe. Az uniós előírásokkal egyezően a fő szabály az, hogy az ingatlan értékesítése áfamentes. Ha viszont az értékesítő már benne van az áfakörben, akkor választhatja azt is, hogy áfásan értékesíti az ingatlant (ekkor az adólevonás joga is megilleti). Az áfát nem neki, hanem a vevőnek kell befizetnie (ez a fordított adózás egyik esete). Amelyik cég az adóalanyiságot választja, az a választás évét követő ötödik év végéig kötelezően bent marad az ingatlanos áfakörben."

Na ugye, hogy nem adóköteles az ingatlan értékesítés, csak némely esetben? mármint aki ezt a formát kívánja választani.

üdv

baccardi22

baccardi22 # e-mail 2007.12.18. 16:12

Nem mulasztottam el semmit, mert választható volt és én ezt választottam.

De köszi a figyelmeztetést.

baccardi22

monalisa1 #   2007.12.17. 21:02

baccardi22,

ha f. évben már nem volt tárgyi adómentes a tevékenységed (...), akkor iparkodni kell az elmulasztott adót mielőbb befizetni - gáz van...

ObudaFan # e-mail 2007.12.17. 19:24

Az ingatlanforgalmazók szerették úgy kezelni, mintha az lenne, ez igaz. :)

Ügyvéd / Lawyer / Abogado - Budapest

tarczayaron@freemail.hu

http://biroigyakorlat.blog.hu/
http://members.upcweb.hu//tarczay/

Jack13 # e-mail 2007.12.16. 21:43

Rosszul tudod, mert az ingatlanforgalmazás idén már biztosan nem volt tárgyi mentes...

baccardi22 # e-mail 2007.12.16. 13:35

Aha.

Csakhogy eddig a ingatlanforgalmazás tárgyi adó mentes volt. Legaláb is eddig!!!! Akkor ez hogy is van?

üdv

baccardi22

ObudaFan # e-mail 2007.12.16. 11:31

Ez pont az ingatlanforgalmazókra lett kitalálva. Speciel nekik eddig is kellett volna áfát fizetniük, mert mindenben megfelelnek az áfa törvény meghatározásainak, csak éppen nem tették, és nem is lehetett ezt eddig ellenőrizni. Nem az ötödikre, hanem a negyedikre már meg kell fizetni.

Ügyvéd / Lawyer / Abogado - Budapest

tarczayaron@freemail.hu

http://biroigyakorlat.blog.hu/
http://members.upcweb.hu//tarczay/

baccardi22 # e-mail 2007.12.15. 17:00

........ Illetve milyen ingatlanokra vonatkozik az adó mentesség?

Visszatérve a magánszemélyek esetében megértem a 2 éven belül értékesített ingatlanok esetébeni ÁFA-terhet, mert hát ugye ők nem nem cégszerűen vásárolnak és máshogy adóznak illetve szja-ba számolják be a nyereséget.

Mondjuk így visszalehet szorítani a nem cégszerű ingatlankereskedelmet.

üdv

baccardi22

baccardi22 # e-mail 2007.12.15. 16:56

Ez vonatkozik az ingatlanforgalmazókra is, vagy csak magán személyekre?

Mert hát az inagtlan forgalmazó abból él, vaszi-adja az ingatlanokat, és ugyebár elképzelhető, hogy akár 4 hónap alatt el is adja a vett 4 db ingatlanját. És akkor utána már az 5.-nél meg kell fizetni az ÁFA-t????

Akkor melyik ingatlanra vonatkozik az adó mentesség?
üdv

baccardi22

ObudaFan # e-mail 2007.12.15. 12:04

Nem az ingatlan jellege a döntő. Az áfát meg kell fizetni a 2 éven belül eladott 4. ingatlantól kezdve, kivéve, ha azt az eladó öröklés vagy kisajátítás útján szerezte.

Ügyvéd / Lawyer / Abogado - Budapest

tarczayaron@freemail.hu

http://biroigyakorlat.blog.hu/
http://members.upcweb.hu//tarczay/

baccardi22 # e-mail 2007.12.15. 11:41

Köszi ÓbudaFan a tájékoztatást.

De abban tudna valaki segíteni, hogy mely ingatlanokat terheli, illetve melyeket nem?

konkrétan: a 2 évnél idősebb panel, vagy tégla lakásokat terheli ÁFA? Engem ezek jobban érdekelnek, mert ilyenekben utazom. Ugyan is ezen ingatlanok gyorsabban megforgathatók ( mármint a befektetett összeg), mint a nagyértékű családi házak, vagy ipari létesítmények.

Illetve hol tudok pntosan utána nézni. Trv, rendelet, §, esetleg bekezdés.

Köszi előre is a választ.

baccardi22

ObudaFan # e-mail 2007.12.14. 19:25

De.:) Csak nem közvetlenül az APEH-nak.
(Már ha terheli ÁFA egyáltalán.)

Pont ez az, hogy többségében nem terheli. :)

Ügyvéd / Lawyer / Abogado - Budapest

tarczayaron@freemail.hu

http://biroigyakorlat.blog.hu/
http://members.upcweb.hu//tarczay/

baccardi22 # e-mail 2007.12.14. 10:46

Az ingatlan forgalmazó az effectíve megveszi az ingatlant és ha akrja felújítja, ha akarja nem.
Aztán tovább értékesíti. Azokat akik csak az ingatlan paramétereit tartják nyilván és csak kiközvetítik, azok ingatlan közvetítők. Nekik kevesebb a bukni valójuk, de kevesebb a hasznuk is.

Így az ingatlanforgalmazó nem teheti meg, mert nem kerül a nevére az ingatlan. Ha nem kerül a nevére, akkor visszaélésekre adhat lehetőséget, amit sokan már eddig is megtettek. Egy ügyfél csak adig jó szándékú ügyfél, amíg az égő házat eloltják a feje felett. Ha már elaludt, akkor nyílik ki a csipája és kezdődik a gond, meg a pereskedés.

Mind ilyen szinte egytől egyig. Kevés a kivétel.

üdv

baccardi22

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2007.12.14. 08:37

De.:) Csak nem közvetlenül az APEH-nak.
(Már ha terheli ÁFA egyáltalán.)

www.kbs-ugyved.hu

ObudaFan # e-mail 2007.12.13. 21:39

ha valaki vesz egy ingatlant, akkor a vevőnek kell majd megfizetnie az ingatlan vételárának ÁFA tartalmát”?

Nem.

Ügyvéd / Lawyer / Abogado - Budapest

tarczayaron@freemail.hu

http://biroigyakorlat.blog.hu/
http://members.upcweb.hu//tarczay/

monalisa1 #   2007.12.13. 21:11

A 2x áfa fizetést kikerülendő, a használtautó-kereskedők legtöbbször csak bizományi értékesitésre veszik át az autót., adózzon az aki ténylegesen megveszi majd.

Vélem az ingatlanforgalmazó is megteheti ezt, legfeljebb nem spájzol be önmaga kockázatára saját készlettel...

baccardi22 # e-mail 2007.12.13. 19:34

Üdv mindenki.

Egy olyan kérdést vetnék fel, miszerint ugye 2008-től bevezetik az úgynevezett fordított adózást, azaz ha valaki vesz egy ingatlant, akkor a vevőnek kell majd megfizetnie az ingatlan vételárának ÁFA tartalmát?

Kérdezem én, hogy aki ingatlanforgalmazó, és ÁFA körös és a főtevékenységi köre a TEAOR besorolás szerint a 7012, - „azok eddigiek szerinti ingatlanforgalmazói tevékenysége tárgyi adómentes volt ”- akkor most nekik is meg kell fizetni, mint kereskedőknek a vett ingatlan ÁFA-ját?

Mert, hogy ez eléggé visszás helyzetet alakít ki, miszerint az állam 1 db ingatlanról annyi ÁFA-t nyúz le, ahányszor eladják, és + a vevőt még terheli a vételi ár utánni illeték is !!!! Tehát ha egy 7 millás ingatlant vesz egy ingatlanforgalamzó cég, annak ÁFA-ja = 1.4 millió és + az illeték (2%-kal számolva) = 140 ezer, azaz 1,52 milió !!!! Nem is beszélve a magán szmély vásárlásánál, ahol ugye 4 millióig 2%, afölött 6% az illeték.

Véleményem szerint ez visszaveti, vagy akár csődbe is viheti az ingatlanokkal foglalkozó cégeket,vagy akár az ingatlan piacot, továbbá az ingatlanok ára is leeshet, mivel nem sok embernek lesz kedve majd megfizetni - ennek a jó indulatú államnak - azt a bizonyos ÁFA összeget.

Most lehet hogy rosszul értelmezem az új trv. használt ingatlanokra vonatkozó részét, vagy ha jól, akkor ez nagy szemétség lenne az államtól.

Válaszukat előre is köszönöm. üdv.

baccardi22

Kati #   2004.04.07. 13:41

Ez most jelent meg az APEH oldalán. Rexor szeretném felhívni a figyelmedet az írás utolsó mondatára.

"Rendszeresen vagy üzletszerűen végzett tevékenység fogalma az ingatlan átruházás témakörében
A személyi jövedelemadóról szóló törvény 2004. január l-jétől hatályos 63/A. §-ában foglalt rendszeresség vagy üzletszerűség tényállás megvalósulása esetén nem alkalmazhatók az ingatlan átruházásnak a törvény 59-63. §-ában foglalt különös szabályai. Az üzletszerűség vagy a rendszeresség megállapítása esetén az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

A személyi jövedelemadóról szóló törvény nem határozza meg sem a rendszeresség, sem pedig az üzletszerűség fogalmát, sőt ezeket a fogalmakat más adójogszabályok sem tartalmazzák, ezért az adott szó általános, köznapi értelmezését kell alapul venni, illetve - figyelemmel a Szja törvény l. § (4) bekezdése, és az Art. 1. § (7) bekezdése és a 2. §-ában foglaltakra is - az eset összes körülményeinek, és a magánszemély tevékenységének alapos vizsgálatával kell eljárni.

A közfelfogás szerint üzletszerű az a tevékenység, amelyet akár eseti alkalommal, akár ismétlődően vagy állandó jelleggel végez a magánszemély ellenérték fejében, haszonszerzés céljából.
Ilyen gazdasági tevékenység például az, ha a magánszemély abból a célból vásárol meg egy rossz állapotban lévő lakást, hogy azt felújítás után (az abba való beköltözés nélkül) jelentős haszonnal továbbadjon. Eseti jellegű ugyan, mégis üzletszerűnek minősíthető.
Üzletszerűnek minősül továbbá az az eset is, amikor a magánszemély azzal a szándékkal vásárol meg egy nagyméretű telek-ingatlant, hogy azt felparcellázás után akár egyedi lakóház, akár társasház építés céljára továbbadjon, függetlenül attól, hogy az értékesítés egyszerre, vagy részletekben történik-e.

Ugyanakkor nem tekinthető üzletszerűnek az az eset, ha a magánszemély a családi körülményeiben bekövetkezett változások (pl. a gyerekszám megnövekedése, idős szülőkkel való összeköltözés, haláleset stb.) miatt akár egy adóéven belül is többszörös lakásváltást hajt végre.

A rendszeresség esetében ugyanakkor mindegy, hogy a tevékenységet nyereség vagy haszonszerzés céljából végzik-e, a hangsúly az ismétlődésen van. Ez esetben sem mellőzhető az eset összes körülményeinek és a magánszemély tevékenységének a vizsgálata.

Ezt a szabályt a 2004. január 1-jétől megszerzett jövedelmekre és keletkezett adókötelezettségekre kell alkalmazni. "

nagrol # e-mail 2004.04.05. 11:55

Tisztelt Tanácsadók,
Kérdésem:
Hogyan adózik az a magánszemély aki értékesítés céljából épít új lakást és azt eladja?
Egy társasház tetőterét készülünk megvenni (2 magánszemély).
3 lakás készül, kettő saját célra 1 pedig értékesítésre. Erről nyilatkoznunk is kell, hogy a leendő vevő szocpolt kaphasson.
üdv
nagrol

Rexor # e-mail 2004.03.23. 13:48

Az Áfa törvényben már kezdetektől fogva szerepel az, hogy gazdasági tevékenység a renszeresen vagy üzletszerűen végzett tevékenység. Tehát nem az Szja törvény bővült egy plusz fogalommal, hanem betették egyfajta magyarázó szakaszként ide is az üzletszerűség fogalmát. Pontosan azért módosították így a törvényt, mert sokan "összekeverték" az üzeltszerűséget és a magáncélú lakásvásárlást bővítést. Azért gondoljunk bele: mikor van szükség arra normál esetben, hogy egy magánszemély, aki nem akar "üzletszerűen" lakást venni-eladni, hogy évente négyszer ötször cserélgesse a lakását?

Senkire nem fogja ráhúzni az Apeh, még ha rosszhiszemű sem, hogy üzletszerűen végez ilyen tevékenységet, ha saját lakását eladva más, nagyobb lakásba költözik.

anubis # e-mail 2004.03.23. 12:44

Inkább egyetértek Rexorral, mert ha van egy lakásod, ami még nem bűn, illetve egyenlőre nem számít gazdasági tevékenységnek, pl. egy garzon, elég hülye dolog lenne azt vagyongyarapodásnak minősíteni, ha egy másfél szobásra növeled, hogy emberi körülmények között élhess. Bár ez a gusztustalan mai modern rabszolgatartó világ már ezt is elkobozná, ill. megadóztatná legszívesebben.