Tulajdonjog fenntartással történt eladás


weblex # 2009.04.21. 09:25

Tulajdonjog fenntartással adtam el egy csekélyebb értékű ingatlant. A szerződés-kötés után még három alkalommal szerződés-módosítást készítettünk a vevő érdekében, mert mégsem kapott banki hitelt (bár határozottan állította, hogy már meg is kapta).

Két éve polgári peres útra kényszerültem, mert a vevő hallani sem akart a szerződés bontásról.

Azóta is birtokolja az ingatlant, akadályozva engem abban, hogy ténylegesen eladjam s azzal kapcsolatos összes problémám megoldódjon.

A bírósági perek folyamán oly sok bosszúságot okozott nekem, hogy 500 000 Ft. nem anyagi kárigényt is benyúlytottam, mert alapvető jogaimat sérti véleményem szerint azzal, hogy akadályoz engem saját tulajdonomhoz fűződő jogaim gyakorlásában.

Azt szeretném kérdezni, ha az alperes hibájából történt a szerződés meghiúsulása (nem fizette ki a vételárat) melyik törvény alapján "nézi" a bíróság, hogy önkényesen birtokolja más tulajdonát??

Ha az alperes hibájából történt a szerződés meghiúsulása (nem fizette ki a vételárat) miért fogadta el a bíróság a viszontkeresetét, miért vizsgálja jogos e a pénz követelése (családtagjaival házilagosan lemeszeltek ilyen apróságok, erről a szakértő azt a véleményt írta "láthatóan házilagos kontárkodás")?

Ha beismerte hogy nem fizetett, egyetlen tárgyalás kitűzésének is mi értelme van???

De az ominózus kérdésem: meddig birtokolhatja még mindenféle ellenszolgáltatás nélkül az ingatlanomat, ha az alperes hibájából hiúsult meg a szerződés???

Kovács_Béla_Sándor # 2009.04.21. 09:30

Szvsz nem vagyoni jellegű kártérítést nem fogsz kapni. Miért nem bízol meg ügyvédet?

Grád András # 2009.04.21. 09:31

Kedves Weblex!

Az ügyet a Ptk. alapján az adásvétel szabályai szerint fogja abíróság elbírálni. Az alperes nyilván beszámítási kifogással élt az Ön kártérítési igényével szemben, és az ingatlanra fordított értéknövelő beruházásaira hivatkozott. Ehhez a Ptk. alapján joga van, vagyis a tárgylás egyáltalán nem fölösleges, hiszen el kell bírálni, jogos-e a beszámítási kifogás, az összegszerűség pedig szakkérdés, ami eleve szakértőt igényel. Ezekre szoktam mondani, hogy ügyvédhez fordulni biztosan pénzbe kerül, nem fordulni általában sokkal többe, úgyhogy szerintem keressen magának egyet. Üdv:


dr. Grád Andrásügyvéd - egyetemi tanár1137 Budapest, Szent István krt. 12. I. 5.06-30-280-1846www.kapcsolattartas.hu

weblex # 2009.04.21. 18:53

Köszönöm a válaszokat!

A helyzet az, hogy értéknövelő beruházásokról szó sincs. Ahogy a szakértő is lejegyezte a szakvéleményébe "házilagos kontárkodásról" van szó. Semmit számlákkal igazolni nem tudott, velem a tulajjal semmilyen megállapodást nem kötött a tekintetben, hogy a vételár kifizetése előtt ott ő beruházásokat hajt végre.

Én a pénzemen azt veszek amit akarok, nem hinném, hogy engem arra kötelezhetnek, hogy fizessem ki a kontármunkákat, hiszen a szakmunkákat is megreklamálhatom. S ha úgy látom visszakérhetem a pénzem.

Továbbra sem értem, milyen alapon van joga az ingatlant birtokolni, azok után hogy nem fizetett.

greenpeace # 2009.05.03. 18:02

Üdv Mindenkienk!

Holnap eladja egy barátnőm a lakását, de nem tudja kifizetni a vevő egyben a 12,6 milliót (kitudná, de akkor nem marad nekik semmi), és az ingatlan irodás azt az lehetőséget vetette fel, hogy meg lehet oldani tulajdonjog fenntartással is, de maximum fél évig!
Ez a barátnőmnek jó is lenne, mert úgyis építkezés előtt áll, és nem kell albérletbe mennie.
Úgy egyeztek meg, hogy fél évig itt marad a saját lakásában, és nem fizet érte bérleti díjat. A vevő pedig holnap átad neki 6 millió forintot, amit az ingatlanos szerint úgy írják a szerződésre, hogy ebből 1,2M a foglaló, és a többi előleg („vagy nem tudom pontosan hogy mondta”...).
Állítólag fél évig lehet tulajdonjog fenntartást gyakorolni, és addig nem kerül rá az ingatlan a vevő nevére...

A kérdésem a következő: valóban megállja a helyét ez a tulajdonjog fenntartás? mennyire biztonságos? Mire kell nagyon figyelni, nehogy csalók kezei közé kerüljön az ingatlan, és a tulajdonos elmehet a 6 milliójával ahova tud...!?

Mivel ingatlaniroda végzi, akik megbizható iroda hírében állnak (nem franchise), ez nyújt-e valami biztonságot az eladó részére?

Köszönöm előre is a válaszokat!

Dr.Attika # 2009.05.03. 18:46

Ingatlan esetében a tulajdon jog fentartással történő eladás teljesen értelmetlen. Ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez az ingatlan -nyilvántartásba történő bejegyzés szükséges. Ehhez viszont főszabály szerint az eladó bejegyzési engedélye szükséges.

A következőt javslom: ha a barátnő el akarja adni és a vevő megakarja venni az ingatlant, akkor kössék meg a szerződést. Ehhez még ügyvéd sem kell. Eladó vegye át a 6 milliót előlegként és írja bele a szerződésbe, hogy a bejegyzési engedélyt a hátralékos 6 millió megfizetésekor adja ki. Az ingatlant viszont ezen időpontig ne adja használatba a vevő részére.

Még két tanács:

  1. "jogilag félművelt ingatlanközvetítők" tanácsaiba sose bízzon meg.
  2. Ingatlan adásvétel esetében a kezdetektől szükséges a jogi tanács, nem pedig az aláírást követő napon.
Immaculata (törölt felhasználó) # 2009.05.03. 18:57

Semmi biztosítékot nem nyújt az ingatlaniroda.

Fogadjatok ti egy ügyvédet, egy nap alatt találhattok és azzal menjetek szerződést kötni. Ha nem így tennétek, nagy-nagy hibát követnétek el.

Egyelőre kössetek előszerződést, amiben átveszitek az előleget, vagy a foglalót, és majd azután szerződjetek, ha meglesz a pénz többi része.

Valóban lehet tulajdonjog fenntartással eladni az ingatlan, ez azt jelenti, hogy a vételár kifizetéséig a tulajdonos nem mond le az ingatlanáról, de előre megírják a bejegyéshez szükséges hozzájáruló nyilatkozatot és a teljes vételár kifizetéséig az ügyvédnél lesz letétben. Ezért nem bíznék abban, ha az ingatlaniroda ügyvédje, vagy a vevő ügyvédjénél lenne a hozzájáruló nyilatkozat letétben.

A 6 hónapos határidő, az nem a tulajdonjog fenntartáshoz, hanem a függőben tartáshoz kapcsolódik. Ilyenkor a földhivataltól azt kérik, hogy a tulajdonjog bejegyzését legfeljebb 6 hónapi időtartamra tartsák függőben. Majdnem ugyanúgy működik, mint a tulajdonjog fenntartás, tehát itt is a kifizetés után adja meg az eladó a hozzájáruló nyilatkozatát, csak itt a vevő van kicsit jobban védve a rangsortartás miatt. 6 hónap eltelte után módosítani kell a szerződést, mert a földhivatal elutasítja a kérelmet, nem hosszabbítható.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2009.05.03. 19:00

:) Attika mindkét tanácsa nagyon megfogadandó!

greenpeace # 2009.05.03. 20:03

Köszönöm a gyors, és tartalmas válaszokat!
Holnap akkor egy ügyvéddel megyünk!!!

Még 1x köszönöm!

ObudaFan # 2009.05.03. 20:44

Alapvetően nem értek egyet sem Attikával, sem Immaculátával.

Egyrészt: a tulajdonjog-fenntartással történő eladás teljesen bevett dolog. A vevő helyében speciel nem is mennék bele ebbe az ügyvéd nélkül (elő)szerződéskötésbe, mert akkor semmi biztosíték nincs arra, hogy az eladó másnak is emadja az ingatlant, és akkor nem lesz semmi fedezete az átadott pénznek. Ezzel szemben a bejegyzett tulajdonjog-fenntartás hatálya gyakorlatilag azonos az elidegenítési és terhelési tilalom hatályával. Ingatlan adásvétel esetén az előszerződés véleményem szerint csak akkor alkalmazandó, ha az adott esetben semmilyen más lehetőség nincs, ez pedig nem az az eset.

Másrészt: a tulajdonjog-fenntartásos adásvétel egyáltalán nem csak úgy képzelhető el, hogy az eladó előre adja a tulajdonjog bejegyzéséhez való hozzájárulását, és azt ügyvédi letétbe helyezi ezt a megoldást a bankok erőltetik általában a bankhiteles szerződéseknél, de egyébként nem szükségszerű.

Harmadrészt pedig még ez a letétbe helyezés is teljesen biztonságot, akkor is, ha a vevő hozta az ügyvédet, mert ebben az esetben az ügyvéd mindkét felet képviseli, és a letétbe helyezett okirattal való visszaélés kamarai kizárást von maga után, amit nem fog megkockáztatni az ingatlanközvetítő ügyvédje.

greenpeace # 2009.05.03. 23:40

Tehát akkor tulajdonképpen nyugodtan írja alá a barátnőm?
Azért biztos ami biztos, felhív egy ügyvédet...
Az biztos, hogy az ingatlanos úriembernek 10 éve müködő ingatlanirodája van, és elég jó referenciákkal bír! Ráadásul egy ügyvédi kamaránál magas beosztásban dolgozó hölgy lesz a lebonyolító, („de persze a mai világban kitudja kiben bízhat meg az ember...”)
Gondolom ez sem hátrány?!

Még 1x köszönöm ObudaFan a részletes infót!

Dr.Attika # 2009.05.04. 13:48

Az a tény, miszerint ObudaFan nem ért velem egyet már-már "tök normál". Bármit javaslok ő "megkontráz".

Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés eleve tulajdonjog fenntartás. Hiszen az új tulajdonos tulajdonjogának keletkezéséhez annak az Inyvt-ba történő bejegyzése is szükséges. Ezt nevezi a jog konstutitív hatálynak. Ez a bejegyzés pedig főszabály szerint az előző tulajdonos bejegyzési engedélyének földhivatlhoz benyújtása után valósulhat meg.

A szerződés kötelmi jogviszonyt hoz csak létre és tulajdonos változást nem eredményez. ObudaFan által támogatott és az ingatlanügynök által javasolt formula annyit jelent, mint a "népköztársaság" (nép néptársasága).

Grád András # 2009.05.04. 14:32

Bocs, Dr.Attika, a korábbi vitáikat Obudafannal nem ismerem, de itt kettejük közül neki van igaza. A tulajdonjog fenntartással történő eladás értelemszerűen nem keletkeztet tulajdonjogot, viszont mivel bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, elejét veszi, hogy az ingatlant bárki másnak még egyszer eladják, ergo nem értelmetlen, sőt! A bejegyzéshez szükséges eladói nyilatkozat ügyvédi letétbe helyezése is remekül működik a mindennapokban stb. Azért kérem, hogy ne soroljon be potenciális ellenségei táborába! :-)

Azt viszont nem igazán értem, Obudafan Immaculataval miért és miben nem ért egyet, aki alapvetően helyes dolgokat írt, csak egyetlen dologban volt némileg pontatlan, a 6 hónap körül. Ez ugyanis arra vonatkozik, hogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás bejegyzés csak 6 hónapra szólhat, utána lépni kell. (És ha a felek elmulasztják, a földhivatal felhívja őket rá.) Üdv:


dr. Grád Andrásügyvéd - egyetemi tanár1137 Budapest, Szent István krt. 12. I. 5.06-30-280-1846www.kapcsolattartas.hu

ObudaFan # 2009.05.04. 16:30

Attika

Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés eleve tulajdonjog fenntartás. Hiszen az új tulajdonos tulajdonjogának keletkezéséhez annak az Inyvt-ba történő bejegyzése is szükséges.

Ez konkrétan nem így van. A tulajdonjog-fenntartás ugyanis külön feljegyzendő az ingatlan-nyilvántartásba.

Mellesleg te azt javasoltad, hogy ügyvéd nélkül kössenek valamilyen szerződést. ezzel pedig az a gond, hogy ez így az ingatlan-nyilvántartásban semmilyen bejegyzésre nem alkalmas, és így a te általad javasolt megoldással az eladó ismét eladhatja az ingatlant. Ezt azonban nem teheti meg, ha a tulajdonjog-fenntartás fel van jegyezve, mert annak a hatálya az Inytv szerint azonos az elidegenítési és terhelési tilalommal.

ObudaFan # 2009.05.04. 16:32

Azt viszont nem igazán értem, Obudafan Immaculataval miért és miben nem ért egyet

Két dologban semmiképpen.

  1. Azt írta, hogy a tulajdonjog-fenntartásos adásvétel feltételezi a hozzájáruló nyilatkozat letétbe helyezését. Nem feltételezi.
  2. Azt írja, hogy ez a letétbe helyezéses megoldás nem megbízható. Szerintem megbízható.
Dr.Attika # 2009.05.04. 16:32

Tisztelt Tanár úr!
Nem kívánom ellenségeim táborába sorolni, mint ahogy Áront sem. Az ötvenedik évembe lépve megtapasztaltam már sok féle embert. Többek között a "csakazértsem " félét is.Úgy látom, hogy Áron ilyen. Tisztelem Őt, elméletileg felkészült jogásznk tartom, csak nem igazán a probléma megoldó típus. Visszatérve az alpproblémához. A kérdező az eladó érdekeire hivatkozva kért tanácsot. Az, hogy a vevőnek mi a biztosíték arra, hogy ne lehessen eladni az ingatlant többször, neki lényegtelen. Az ingatlan vonatkozásában a tulajdonjog fenntartással kapcsolatos adásvétel mennyire felesleges azt Ön is kiolvashatja a jogirodalomból és a jogi kommentárokból.
A fő gond az- ahogy már volt errő szó a fórumon, hogy kérdeznek emberek. Kapnak két ellentétes jogászi választ és kialakul a "nesze semmi fogd meg jól". Mégegyszer hangsúlyozom, hogy ObudaFan tanácsa nem megalapozott.
Üdvözlettel:
Dr. Béres-Deák Attila

ObudaFan # 2009.05.04. 16:34

Nézd, ne haragudj, de az álláspontod az Inytv-ból messze nem vezethető le. Ezt szerintem meg is indokoltam.

Én a személyeskedést hagynám is.

Dr.Attika # 2009.05.04. 19:39

Nem abból kell levezetni, hanem a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseiből. Csak és kizárólag az ingatlan adásvétele kapcsán szükséges a tulajdonjog konstituálásához az állami nyilvántartásba ( ingatlan-nyilvántartás) történő bejegyzés. Vagyis nem elég a konszenzus és a tradíció, hanem még ez is szükséges. A bejegyzéshez pedig főszabály szerinti az eladó engedélye szükséges ami eleve tulajdonjog fenntartást jelent.

Nem személyeskedem, de nem szerencsés az automatikus kontra.Az ultiban igen, mert az teszi igazán érdekessé a játékot.

Kovács_Béla_Sándor # 2009.05.04. 20:05

Csak és kizárólag az ingatlan adásvétele kapcsán szükséges a tulajdonjog konstituálásához az állami nyilvántartásba ( ingatlan-nyilvántartás) történő bejegyzés.
Nana. Ez csak úgy igaz, mint a jereváni rádió hírei. És most jöhet az, hogy én is reflexből mondok neked ellent. S persze, problémamegoldó sem vagyok.

Dr.Attika # 2009.05.06. 12:36

Örülök Béla, hogy csatlakozol a vitához. Mi a konkrét véleményed?

ObudaFan # 2009.05.06. 18:37

Ha jól értem, az, hogy nem csak és kizárólag az ingatlan adásvétele kapcsán szükséges a tulajdonjog konstituálásához az állami nyilvántartásba ( ingatlan-nyilvántartás) történő bejegyzés.

Ugye, nem kell az Inytv-t idézni ahhoz, hogy ráébredj az állításodban rejlő hibára?

Dr.Attika # 2009.05.07. 10:44

Mi köze ehhez az Inytv-nek? A Ptk. rögzíti, hogy ingatlan adásvétele esetén a tulajdonjogot nem csak a konszenzus és tradíció, hanem többlet követelményként az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés keletkezteti. Ingó esetében e többlet nem szükségeltetik. nem értem miért értetlenkedtek egy második évfolyamon megtanult szabályon?

Kovács_Béla_Sándor # 2009.05.07. 10:46

Jól értetted, ObudFan. Te jól értetted. :)

Dr. Mohos Gábor ügyvéd (törölt felhasználó) # 2009.05.07. 12:00

Dr. Attika: például az ingatlan öröklése kapcsán is szükséges a tulajdonjog konstitulásához az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés.

Kovács_Béla_Sándor # 2009.05.07. 14:20

:)
Ez sem igaz. Az öröklés momentán ingatlan-nyilvántartáson kívüli szerzésmód. A hagyatékátadó végzés és a bejegyzés csak deklarálja az örökös tulajdonjogát, nem keletkezteti.

De az ajándékozásnál például kell a bejegyzés. És, ugye, az sem adásvétel.