Kedves Petrocelli!
A fogalmakat érdemes tisztázni: nem a megmaradt 4 milliód az illetékköteles.
Az illeték tárgya: a megvásárolt, 6 milliós lakás.
Az illték alapja: amennyiben az Itv. 21. § (5) feltételeinek megfelelsz, a megvásárolt és az eladott ingatlanok értékkülönbözete, tehát 4 millió.
Ez azt jelenti, hogy nem 6 millió után kell fizetned az illetéket, mert 2 millióval csökkent az illetékalap.
A vételárból megmaradt 4 milliódhoz az Illetékhivatalnak azonban nincsen semmi köze!
Az adóhivatal felé viszon a 10 milliós bevétellel kell elszámolni. Jövedelem biztosan keletkezik rajta, de a jövedelem lakáscélú felhasználása esetén, mint a te esetedben, valószínűleg nem marad adóköteles része.
Az ingatlan-értékesítés jövedelme kiszámításának viszont nem az a módja, ahogyan azt Rexor leírta!
Üdv.
drága ügyvédi baki
De végeredméynben igazad van, mert ha igy számítod az adót, szinte biztos, hogy nem kell adót fizetned.
No ez nem egészen így van. Mindenekelőttt levonod a 10 millióból a költségeket (megszerzésre fordított összeg, értéknövelő beruházás, ügyvédi költség, stb.), ha ez nem határozható meg 75%-ot. Ezt követően kijön a jövedelem, amit csökkenthetsz, ha 5 év után adod el a lakást 10-10 %-al évenként. Ezután kiszámítod az adót (20 %-al).
Majd kiszámold mennyi adó jut a 6 millió Ft-ra (20 %-1,2 millió), és et levonod a fent számított adóbol. Így kapod meg mennyi adót kell fizetned a végén.
Nekem is lenne egy kérdésem. Van 10 milliós lakás eladom veszek egy 6 milliósat. Marad 4 millióm. A 4 millió illetékköteles ez világos. De ezután a négy millió után kell-e szja-t fizetni ? Én értelmezésem szerint nem. Pontosabban ez nem ennek a függvénye, hanem annak, hogy a 10 millióért eladott lakásomat mennyiért vettem. De azért szívesen venném ha valaki tájékoztatna mert adójogban nem vagyok otthon.
P.
Köszönöm a magyarázatot, tényleg nem voltam elég alapos. A saját logikámat követtem.
Egyébként ugyanabból indultam ki, amit Te is írsz, mármint a csere analógiájából. Éppen ez vezetett félre, hiszenint azt Te is írtad csere esetén a drágább lakást szerző fél fizet(az egy dolog, hogy egyetemleges felelőssége van a másik féllel). Ezért nem találom a rációt(vagy a korrektséget) abban, hogy itt az olcsóbb lakást szerzőnek fizetnie kell. Az illetékhivatal így jóval többet kaszál, mert így mindenki fizet.
Gondolom az ügyvéd is a cseréből indult ki, de ugyanúgy "ész nélkül osztotta az észt", mint én. Igaz én nem vállaltam az ügyet, csak hirtelen felindulásból reagáltam. Bár ez sem mentség...kínos nekem, neki meg van felelősségbiztosítása, nem?
Kedves igen?
Az általános illetékkötelezettség mellett a törvényalkotók a lakásmobilitás elősegítésének a szándékával illetékmentességet biztosítanak a lakásukat elcserélőknek. Tehát ha pl. 10 milliós lakásomat ugyanilyen értékű lakásra cserélem, nincs illeték. Látható, hogy az azonos értékű ingatlanok cseréjét támogatja leginkább a törvény.
Az esetek nagy részében azonban nem így zajlik a lakáscsere. Van olyan, hogy 10 milliós lakásomat 8 milliósra, vagy 12 milliósra tudom elcserélni. Ez az ügylet már illetékkötelezettséggel jár, az értékkülönbözet után kell illetéket fizetni.
A legtöbb esetben azonban a „lakáscserét” úgy bonyolítom le, hogy nem attól veszem meg az újat, akinek eladtam a régit. Tehát két adásvételt bonyolítok le, pedig lényegében – csak az én oldalamról nézve – kvázi elcseréltem a lakásomat egy nagyobbra (vagy kisebbre).
E legutóbbi esetre is kiterjeszti az illetékkedvezményt a törvény, a „cserekedvezmény” analógiája szerint. Ugye, lakáscserénél a különbözet szerinti illetéket az értékesebb lakás szerzője fizeti, de a másik fél is egyetemleges kötelezett.
A mi esetünkben az illetékkötelezettség a lakásszerzés miatt következik be. Tehát alapesetben a megvásárolt ingatlan teljes vételára után kiszabják az illetéket. Ha azonban a vásárlással szemben egy vételt is fel tudok mutatni, a cserekedvezmény mintájára itt is a két lakásérték különbözete után kell illetékezni. Itt is látható, hogy az illetékkedvezmény a közel azonos értékű lakások „cseréje” esetén a legnagyobb.
Van olyan is, hogy pl. 20 milliós az eladott lakás, 10 millió alatti a vásárolt, a különbözet több mint 10 millió. Ebben az esetben „elfogyott” a kedvezmény, az illetéket a vásárolt lakás teljes értéke után meg kell fizetni.
Azt hiszem, egyértelműen kitűnik a fejtegetésemből, hogy ha eladott lakásomért értékesebb lakást szerzek, minden esetben élvezem az illetékkedvezményt, ha viszont kisebb értékű lakást szerzek az eladottnál, a kedvezmény egyre csökken, ha csak legfeljebb a bevétel felét költöm az új lakásra, meg is szűnik. Valószínűleg ez volt a törvényalkotók szándéka.
Üdv.
Elismerem, tévedtem. De akkor sem értem, miért van így. Ezek szerint (javítsatok ki, ha tévednék, vagy rúgjatok seggbe, hogy végre felfogjam), ha régi lakás eladása mellett újat vásárolok, az új lakás árának emelkedése mellett először csökken az illeték mértéke (egészen addig, míg utoléri az eladottét), majd ismét emelkedni fog(míg a két érték különbözete meg nem egyezik).
Tényleg nem értem, mi ebben a ráció?
Péter!
Bontsátok vissza a szerződést, és vedd meg a saját nevedre!
Aztán az Illetékhivatal kiny.....ja!
Péter!
Bontsátok vissza a szerződést, és vedd meg a saját nevedre!
Aztán az Illetékhivatal kiny.....ja!
Kedves Péter!
Sajnos – akárcsak egyesek itt a fórumon– az ügyvéded tévesen értelmezte az illetéktörvényt.
Az illetékhivatal nem foglalkozik azzal, hogy az eladott lakás a házassági vagyonközösség része-e, hanem csak azt nézi, hogy telekkönyvileg kinek a nevén volt.
Minden lakás-szerzőnek csak a saját nevén volt és eladott lakását számítja be a megvásárolt lakással szemben az illeték kiszabásakor!
Az illetéket neked nem a vagyoncsökkenésre, hanem a vagyonszerzésre szabták ki: vettél ugyanis egy fél lakást. Ugyancsak a megszerzett fél lakás után fizet a feleséged is illetéket.
Azt nem mondom, hogy helyes az illetékhivatal álláspontja, de sajnos törvényes!
Azt nem tudom, hogy igen? honnan vette azt, hogy nem egyszerűen a két érték különbözetét kell számítani, meg hogy a kisebből nem lehet kivonni a nagyobb értéket, meg hogy akkor nem lesz illetékfizetési kötelezettség. Ez így egyszerűen nem igaz.
Ha igen? a (6) bekezdést is elolvasta volna, nem írt volna sületlenségeket.
Az igazság az, hogy az új lakást egyedül a te nevedre kellett volna megvenni, az illeték-elkerülés miatt.
Csak mellékesen: az eladott lakást a házasságkötés előtt szerezted, úgy az a te külön-vagyonod volt!
Az adózással kapcsolatban viszont nincs semmi probléma, se így, se úgy nincs adókötelezettség, a jövedelem lakáscélú felhasználása miatt.
Üdv.
Aki ezt mondta, az ....inkább nem mondom. Az illetékfizetés az ingatlan megszerzéséhez kapcsolódik, és nem vagyonváltozáshoz. Ha veszek 1 milkóért egy putrit, úgy hogy előtte eladtam a 100millás villámat, akkor 99 milla után kéne fizetnem ? Ez hülyeség.
Van az iletéktörvényben egy szakasz,(21. § (5)bek.), amely szerint az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon értékének a különbözete. Nem egyszerűen két érték különbözete, hanem ebben a sorrendben számított különbözete. Ha a kevesebből vonom ki a nagyobbat, akkor nem lesz illetékfizetési kötelezettség (az persze nyilvánvaló, hogy a negatív előjelű összeg sem követelhető).
Ilyen alapon, ha valakit megillet egy kedvezmény, de azt nem tudja érvényesíteni, akkor az abszolút érték miatt még neki kéne fizetnie?
Kik dolgoznak az ügyön?
Kedves "igen?"!
Az Illetékhivatal a következő választ adta:ők az abszolut mértékét tekintik a vagyoni változásnak,függetlenül az előjeltől!
Az én esetemben : a régi lakásomon 10 milkó volt 1/1 tulajdonom,most az 1/2 tulajdonom 5 milkót tesz ki,vagyoni változás -5 milkó.
Egyébként én sem értem ezt az érvelést.
Ki tudja megmondani,helyes -e az Illetékhivatal álláspontja?
Üdv:Péter
Kedves p.péter!
Nem igazán értem az egészet. Az világos, hogy a kedves feleségednek meg kell fizetnie az illetéket, de Neked nem. Miért kellene illetéket fizetned "vagyoncsökkenésre"?
Neked az 1/2-ed ingatlan után kell illetéket fizetned, de az ingatlan árából levonhatod az (1 éven belül) értékesített ingatlanod értékét, tehát ebben az esetben neked nem kell illetéket fizetned. Sajnos gyakran téved az illetékhivatal, elsiklanak az ilyen kedvezmények beszámítása felett.
Be kell perelni, de ehhez kell egy másik ügyvéd :)
Az ügyvédek biztosítva vannak, a biztosító pedig nem sokat vacakol ha megvan a megfelelő ítélet (szóval fizet). A bíróság pedig (néhány tapasztalat alapján) ilyen esetben simán marasztalja az ügyvédet, mondván "úgyis van biztosítása".
Szóval keress egy másik ügyvédet, aztán hajrá.
Kedves Olvasó!
Segitséget kérnék egy adásvételi témában:
Még házasságkötésem előtt vettem egy 1/1 tulajdonú lakást.
Házasságkötés után ezt eladtam ,majd párommal kinéztünk egy másikat,
,emlynek értéke megegyezett az eladottéval.
Az ügyvédtől ennyit kértünk:HA nem jár adóval és illetékkel, úgy 1/2-1/2 arányban vennénk.
Az ügyvéd állitotta,hogy semmiféle adó,semmiféle illeték nem lesz,mivel azonos értékben,CSALÁDI alapon vesszük.
Sajna,elhittük:Való igaz,hogy adó nincs,mivel családtagnak lett átadva a vagyon egy része.
Csakhogy kiszabtak reám is 2+6% illetéket a vagyon csökkenésére,feleségemre is 2+6%-
ot az ingatlanszerzésre.Ráadásul újabb tulajdon szerzésénél még egyszer elbukok 2+6%-ot arra az összegre,amivel csökkent a vagyonom. "Családi alapon" véve cca 700000Ft bukta.
Az ügyvéddel a megbeszélések szóban zajlottak le,előszőr négyszemközt,majd tizszemközt,vevők+eladók+ügyvéd.
Mit lehet tenni az ügyvéd ellen? Be szeretném hajtani rajta a káromat,hiszen csak a törvényt kellett volna fellapoznia.
A lakás eladója azóta is kliense,nem számithatok arra,hogy mellettem tanuskodik majd.
Kérem,adjon valaki tanácsot.
Üdv:Péter
