Fennmaradási engedély

Fórum → ingatlanügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

lorddragon20 # 2023.07.01. 23:45

Hali!

Ez teljesen ellentmondásos amit írtál. Nem bontatják le, de fennmaradási engedélyt sem kapok rá .... tehát akkor maradhat, de mégse maradhat? :DD

Majordomus # 2023.06.30. 19:01

Egyszerű. Nézd meg mikor épült az ingatlan.
Ha 10 évnél régebben akkor már nem kell lebontanod. De fennmaradási engedélyt sem kapsz rá.

lorddragon20 # 2023.06.30. 10:18

Tiszteletem!

Segítséget kérnék egy tisztázatlan kérdés ügyében:
Házvásárlás küszöbén állunk és felmerült, hogy a megvásárolni kívánt ingatlanon van egy nagy méretű terasz, ami szerintünk engedély köteles lenne, de nincs rá engedély. Az ingatlanos kétséget kizáróan állítja, hogy ez a terasz nem engedély köteles. Mi bementünk az építési hatósághoz, ahol 1-2 fénykép megmutatása után azt az információt kaptuk, hogy mindenképpen engedély köteles a terasz, mivel fedett is és meghaladja a 100 légköbmétert a mérete. Ezt az információt csak szóban közölték velünk. Így az ingatlanos továbbra is állítja, hogy nem engedély köteles és félretájékoztattak minket. Hogyan tudnánk ennek minden kétséget kizáróan utána járni? Hogyan tudnánk erről valami papírt szerezni, hogy akkor most kell vagy nem kell rá engedély? Mert jogilag rendezetlen ingatlant nem akarunk vásárolni. Nem hiányzik, hogy utólag megbüntessenek vagy lebontassák vagy fizetni kelljen 100.000 -reket az engedélyeztetésre.

Előre is köszönöm a segítségüket!

Majordomus # 2023.06.24. 19:13

Lehet.
Mikor azok felépültek anno domini 1867-ben akkor sem Oték sem kormányhivatal nem létezett sőt még Tanács sem.

A Jegyző meg a szolgabíró pedig nem hülyeségekkel foglalkozott ha a négyökrös szekér elfért az úton.

Rorlund # 2023.06.23. 20:41

Tehát úgy olvasnád, hogy: "A hátsókert legkisebb mélységét a HÉSZ állapítja meg, ha a HÉSZ erről nem rendelkezik, akkor aszerint kell eljárni, "ahogy felépültek anno házak és hátsó fertályuk", a HÉSZ rendelkezése és a "szokásos rend" hiányában pedig... 6 méter... stb..."

Mert nekem ez máshogy nem áll össze se tartalmilag, se nyelvtanilag. De így olvasva meg olyan mintha azt akarná mondani, hogy adott esetben lehet tolerálni ma is, ha egy terület korábbi szokásai alapján a szóban forgó épületpozíció nem felel meg a mai OTÉK előírásainak.

Majordomus # 2023.06.23. 19:13

Ahogy felépültek anno házak és hátsó fertályuk....

Rorlund # 2023.06.23. 12:07

"Arról nem is beszélve ha te vagy örököseid el szeretnék adni a nyaralót akkor tiszta viszonyokat tudnak felmutatni."

Igen, ez is fontos szempont, de úgy tűnik a hátsókert-probléma miatt erre tulajdonképpen nincs esélyem, hacsak ki nem derül, hogy a régi épületnek valamilyen korábbi HÉSZ alapján mégiscsak volt engedélye.
Most a HÉSZ nem rendelkezik erről és az OTÉK pedig legalább 6 métert ír elő, ami az adott területen körbenézve vagy akár ránézve a földhivatali térképre a telkek 80%-án nincs meg.

Erről eszembe jutott most még egy kérdés, amit korábban is meg akartam kérdezni tőletek, csak elfelejtettem... :)

Az OTÉK 35. § (4) így szól a hátsókertről: "A hátsókert legkisebb mélységét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ha a szabályzat erről nem rendelkezik, akkor az a kialakult állapotnak megfelelő, ennek hiányában nem lehet kisebb:

  • sem 6,0 m-nél,
  • sem az épület hátsókertre néző tényleges beépítési magasságának mértékénél."

Az "...akkor az a kialakult állapotnak megfelelő..." szövegrészt ezerszeri olvasás után sem vagyok képes értelmezni. Tudtok ebben segíteni, hogy mire vonatkozik ez?

nanemaaa # 2023.06.23. 07:09

„bár mivel itt egy nyaralóról van szó, a hitelezhetőség, esetleg CSOK eleve nem játszik”
Ezt azért kategorikusan kijelenteni nem lehet. Pontosítsuk úgy, hogy mindenki részére nem játszik. Ha tudnál focizni..... ;)

Majordomus # 2023.06.22. 19:40

Arról nem is beszélve ha te vagy örököseid el szeretnék adni a nyaralót akkor tiszta viszonyokat tudnak felmutatni.

Rorlund # 2023.06.22. 15:58

Azt, hogy a mostani épület miből állt elő jól dokumentálta a jelenlegi tulajdonos. Hogy az ugyanaz, mint ami 2011-es google ucaképen látható, nem igazán vitatható, a képek jó minőségűek. Azt, hogy ez a 2011-es állapot korábban is fennállt még viszonylag jól azonosíthatóan lehet ellenőrizni google műholdképeken 2004-ig. Abban bízom, hogy ami dokumentum esetleg előkerül, talán ebből az időszakból származik vagy a tartalma alapján összekapcsolható egyértelműen az előd-épületről rendelkezésre álló fotókkal. És akkor tulajdonképpen a kezemben van a döntés lehetősége, hogy teremtek-e olyan helyzetet a mostani épülettel kapcsolatban, amitől a kialakitott állapot immár szabályosnak tekinthető és így a korábbi épület engedélyei relevánssá válnak.

Persze még a környezetemben lévők sem értik igazán, hogy miért hajtom annyira a fennmaradási megszerzésének lehetőségét (az eladó meg persze, hogy nem akarja érteni :)), akkor, amikor a hátsókert-ügy úgysem szankcionálható az elévülés miatt, a többi szabálytalanság pedig viszonylag jól becsülhető és tolerálható ráfordítással rendezhető, ha úgy alakul (ehhez képest még abban is megnyugtattál, hogy a bontás mellett még csak a bírsággal se kell számolnom).... valahogy mégis úgy érzem, hogy a hatóság részéről "tűrt" vagy inkább "tűrni kénytelen" állapot helyett a legalitás fontos szempont, bár mivel itt egy nyaralóról van szó, a hitelezhetőség, esetleg CSOK eleve nem játszik, legalábbis a mai banki gyakorlat szerint. De ettől függetlenül sem nyújtok szívesen esetleges későbbi támadási felületet bármilyen hatóság számára.... de ez ügyben biztos bennem van a hiba! :)

Köszi az együttgondolkodást, valóban sokat segített a véleményed a tisztá(bba)nlátásban! :)

nanemaaa # 2023.06.22. 12:51

Annak, ami a térképen szerepel, nagy valószínűséggel igen. Az egy másik kérdés, hogy a két épület ugyanaz az épület-e?
A tulajdonosnak - vagy meghatalmazottjának - jogában áll az épületfeltüntetés alapját képező iratokba betekinteni, és azokról másolatot kérni a földhivatalól. Nem selejtezhető iratfajta, de nem csodálkoznék, ha azt mondanák majd, hogy megették az egerek. ;) :D
De az építési hatóságnál is meg kell lennie. Az más kérdés, hogy sose lehet tudni, hogy melyiknél? Mert olyan sok helyen volt már az elmúlt 30 évben, hogy ember legyen a talpán, aki végig tudja követni.

Rorlund # 2023.06.22. 11:56

Akkor már csak az utolsó kérdés: Abból, hogy az eredeti épület fel van tüntetve a földhivatali térképen lehet arra következtetni, hogy annak lehet valamilyen hivatalban fellelhető használatba vételi vagy fennmaradási vagy építési stb. engedélye, noha a jelenlegi tulajdonos nem tud róla?

nanemaaa # 2023.06.22. 11:43

„Engem a helyzetben első sorban éppen az zavar, hogy bár a jogszabályok tényleg nem adhatnak 100%-os megoldást minden egyedi helyzetre, ebben a konkrét esetben - az én olvasatomban - világos a jogszabály előírása: a hátsókert kicsi, tehát nem adható fennmaradási engedély.”
Helyes gondolat, nem adható fennmaradási. Ebben nincs mérlegelési kérdés.
„Ezért kérdeztem azt, hogy ennek ellenére a tapasztalat alapján volt-e már precedens arra, hogy bármilyen hatóság ezt ne így, hanem bármilyen hivatkozással rugalmasan kezelte volna.”
Nem.
„Egyébként mielőtt itt a fórumban kérdeztem volna a területileg illetékes hatóságnak is elküldtem a kérdést, de mivel nem vagyok tulajdonos és csak általánosságban kérdezhettem, hiszen nem lenne etikus a tulajdonossal szemben, ha az ő konkrét tulajdonával kapcsolatban vonnám be a hatóságot, nem válaszoltak... persze nem kizárt, hogy ez még megtörténik.”
Attól még így is, úgy is válaszolniuk kellene. legfeljebb azt, hogy nem vagy ügyfél az ügyben, és ezért nem tájékoztat. Egyébként nem lehetetlen, hogy mégis megtudj mindent amit akarsz, legfeljebb erre vonatkozóan kérned kell egy meghatalmazást a tulajdonostól.

Rorlund # 2023.06.22. 10:35

Lehet, hogy nem fogalmaztam pontosan a helyzet leírásában: a bővítmény és a hátsókert-ügy nincs összefüggésben egymással. A bővítmény a telek közepe felé nyúlik túl, a hátsókert pedig olyan mint valószínűleg 30-40 éve, ott nem történt változás, de épp ezért átalakítani sem lehet, még a legjobb indulattal se, csak magának az épületnek a szinte teljes bontásával.

Engem a helyzetben első sorban éppen az zavar, hogy bár a jogszabályok tényleg nem adhatnak 100%-os megoldást minden egyedi helyzetre, ebben a konkrét esetben - az én olvasatomban - világos a jogszabály előírása: a hátsókert kicsi, tehát nem adható fennmaradási engedély. Ezért kérdeztem azt, hogy ennek ellenére a tapasztalat alapján volt-e már precedens arra, hogy bármilyen hatóság ezt ne így, hanem bármilyen hivatkozással rugalmasan kezelte volna.

Egyébként mielőtt itt a fórumban kérdeztem volna a területileg illetékes hatóságnak is elküldtem a kérdést, de mivel nem vagyok tulajdonos és csak általánosságban kérdezhettem, hiszen nem lenne etikus a tulajdonossal szemben, ha az ő konkrét tulajdonával kapcsolatban vonnám be a hatóságot, nem válaszoltak... persze nem kizárt, hogy ez még megtörténik.

nanemaaa # 2023.06.22. 10:12

A jogszabályok minden eshetőségre nem adnak 100%-os megoldást, így minden hatóságnak ki kell alakítania egy jogalkalmazási gyakorlatot. Előfordulhat, hogy azt mondja, ad a bővítményre engedélyt, ha az nem lóg bele a hátsókertbe. De lehetséges a helyi építési szabályzatban is kezelni ilyen kérdéseket, és akkor nem érheti a hatóságot az a vád, hogy a hasára ütött, vagy a jogszabály - lényegében nem ismert szellemiségével - ellentétes döntést hozott.
Szóval irány a hatóság!

Rorlund # 2023.06.22. 09:59

Kedves nanemaaa!

Köszönöm a világos értékelést.

"A hatóság kialakított joggyakorlatától is függ." - ez azt jelenti, hogy fordult már elő olyan eset, amikor a hatóság mégis adott fennmaradási engedélyt egy ilyen hátsókert-méret jellegű probléma ellenére, tekintettel mondjuk a helyzet több évtizedes fennállására és/vagy a területen általánosan kialakult hasonló helyzetre? Nyilván az elévülési időn túl ezt egy kérelemmel megkísérelni nem túl kockázatos... a beépítettség miatt elutasító határozatban feltehetően kitérnének arra, hogy ha a méretviszonyokat rendezem, akkor a hátsókertet akadálynak tekintik-e a továbbiakban és ez alapján el tudom majd dönteni, hogy belevágok-e a bontásba. Viszont nekem így vásárlás előtt mégis fontos szempont, hogy egyáltalán elképzelhető-e olyan kimenetel hosszú távon, hogy az épület egyszer mégis rendelkezhet majd fennmaradási engedéllyel a hátsókert-probléma mellett.

Köszönöm még egyszer!!

nanemaaa # 2023.06.22. 09:34
  1. Igaz.
  2. A hatóság kialakított joggyakorlatától is függ. De alapból igaznak kellene lennie.
  3. Nem bírságol, bontat. Végrehajtást a NAV végzi, ha a bontást a kötelezésnek megfelelően nem végzed el. (nyilván csak a bővítményt bontatja.)
  4. Igaz.
  5. Természetesen a bővítmény alapterülete alapján szabna bírságot. De nem szab, mert elbontatja.
Rorlund # 2023.06.21. 20:46

Kedves Fórumozók!

Egy megvásárolandó ingatlannal kapcsolatban lenne szükségem feltételezéseim megerősítésére részetekről. A helyzet a következő:

Adott egy 15%-os beépíthetőségű telek, amelyen évtizedek óta, de google utcaképpel bizonyíthatóan 2011 óta áll egy épület, amelyet egy korábbi tulajdonos épített. A jelenlegi tulajdonos szerint az épületnek nem áll rendelkezésre bármiféle dokumentációja. A tulajdoni lap szerint az ingatlan jogi helyzete egyértelmű és rendezett, a jelzett épület a földhivatali térképmásolaton is szerepel.
A jelenlegi tulajdonos 2021-ben felújította a házat, amelyhez - állítólag - az Önkormányzat szóbeli állásfoglalása alapján nem kért engedélyt, sem egyszerűsített bejelentés nem történt azon az alapon, hogy ez "felújításhoz" nem szükséges. Az épület a felújítás során megőrizte eredeti jellegét, a falak mérete, elhelyezkedése nem változott, de a terasz méretét a tulajdonos meghosszabbította és a tetőszerkezetet megynyújtotta úgy, hogy az lefedje a teljes meghosszabbított teraszt. (A tető korábban is fedte az akkor még kisebb teraszt.) A munkálatok fotókkal jól dokumentáltak, egyéb azonban nincs. A jelzett módosítással a beépítettség túllépte a megengedett 15%-os határt és a valóság immár eltér a földhivatali térképen mutatott állapottól.

A fentiek mellett a ház mögötti hátsókert láthatóan nem felel meg a jelenlegi előírásoknak, ami az adott területen egyébként messze nem kirívó jelenség. Mivel a ház falai nem változtak a felújítás során, ez az állapot tehát egybevág azzal, ami a földhivatali térképen is látható. A HÉSZ nem rendelkezik elő-, oldal- és hátsókert méretekről, tehát az OTÉK előírása a mérvadó.

Áttanulmányozva a vonatkozó jogszabályokat a következő megállapításokra jutottam:

  • mivel megnőtt a fedett terasz területe, a munka bővítésnek minősül és ennek megfelelően engedélyköteles lett volna (vagy legalábbis egyszerűsített bejelentéshez kötött)
  • az épület az engedély lététől függetlenül sem lett volna kialakítható jelenlegi formájában, mivel sérti a 15%-os beépítettségi mérethatárt.

A kérdésem az, hogy igazam van-e az alábbi következtetésekben, amikor a helyzet kockázatait latolgatom:

1 - A legszerencsésebb esetben ha 8 évig nem történik semmi, akkor sem bírságot nem szabhat ki a hatóság, sem bontást nem rendelhetnek el, de fennmaradási engedélyt nem kaphatok az épületre, mivel túllépi a 15%-ot és a jelenlegi előírás szerint kicsi a hátsókert.
2 - Amennyiben mindenképp szükségem lenne későbbiekben fennmaradási engedélyre és magam kérelmezem, akkor - elvben - lerövidítve a túlnyúló tetőt a szükséges mértékig az megadható lenne a beépítettség szempontjából, de mégsem adható meg a hátsókert mérete miatt.
3 - Ha a hatóság 8 éven belül (2021 óta kész az épület) valamilyen okból saját hatáskörben indít eljárást, akkor bírságot szab ki az engedély nélkül végzett bővítésért ÉS a mérettúllépésért, valamint elrendeli az épület átalakítását, ami a tető lerövidítését jelenti. A hátsókert méretével kapcsolatban azonban sem bírság, sem átalakítási/bontási kötelezettség nem merülhet fel, mivel az épület bizonyíthatóan 10 évnél régebben áll ugyanabban a pozícióban.
4 - A hátsókert mérete - az előző pontnak is megfelelően - így bármely későbbi pillanatban is akadálya lesz annak, hogy az épület valaha is fennmaradási engedélyt kaphasson (ide nem értve azt a helyzetet, ha jogszabályváltozás olyan helyzetet teremt a későbbiekben, amely mellett ez már nem merül fel szempontként).
5 - A bírságolással járó esetben a bírság számításának alapja az az alapterület, amely a szabálytalanságot előidézi vagyis az a mérték, amennyivel a szóban forgó terasz mérete növekedett, hiszen ez idézte elő az engedélykötelezettséget és ennyivel lépi túl az épület a beépítettségi határt.

Minden segítő észrevételért hálás vagyok!

Majordomus # 2023.03.23. 20:07

Hát akkor arra kell engedélyt kérni.

mematyi95 # 2023.03.23. 09:18

Üdv!
A beépítettségi százaléknak megfelelne, csak az építménymagasságnak nem, a teraszbővítés nélkül.

nanemaaa # 2023.03.23. 07:58

Okosabbak lennénk, ha látnánk magát az engedély határozatot, és annak érvényét. De lehet, ha meglenne, akkor te is az lennél, hiszen abból minden számodra fontos kérdésre kaphatnál választ.
Egyelőre csak szóbeszéd az alapja az egésznek, ami ugyebár közel áll műfajában a népmesékhez.
Ha lenne ilyen engedély, és hozzá tervek, azok nem veszhetnének el, mert 2013. óta építéshatósági ügyekben elektronikus ügyintézés van, és abból a rendszerből nem veszik el semmi.
Azonban abból amit leírtál kizártnak tartom, hogy valaha is volt fennmaradási engedélye, hiszen te magad írtad, hogy az építmény nem felel meg a helyi építési szabályzatnak. Ha eleve nagyobb volt a telek beépítettsége, akkor pláne mese, hogy a további bővítésre adtak volna engedélyt.

mematyi95 # 2023.03.23. 06:29

Üdv!
Az előbb tárgyalt megoldást nem 20 éve tervezték, hanem 2019ben.

A háznak nincs meg semmi eredeti terve. Volt minden, aki anno építette, azt mondta, be is adta az önkormányzatnak, de az ő példánya is elveszett, elsikkadt, elváltak, stb. Mivel nem vagyok tulaj, nekem nem segítenek a főépítésznél. Nem is volt fennmaradási engedélye 2019-ig, csak állt 20 évet a város szélén, nem bontatták el.
Aki építtette 2000 körül, annak "megígérték benn", hogy csinálja csak, mg.-i épületként, majd utólag hozzáalakítják a beépíthetőséget. Csak aztán ez elmaradt.

2019-ben amikor eladásra készítették fel, akkor csináltattak hozzá egy fennmaradáai és továbbépítési engedélyt, amiben van egy nagyon rövid vélemény az eredeti szerkezetről, hogy az biztonságos és ép, de az engedély többi része az akkor kitalált terasz-hozzáépítésről szól. Az alaprajzokon, homlokzatokon is kiemelve rajta van ez a továbbépítés, sűrű feketével kisraffozva.

Az nem világos csak, hogy ahhoz, hogy hivatalosan lakható legyen, feltétlenül meg kell-e építtetni az érvényes továbbépítési engedélyben foglaltakat.

Majordomus # 2023.03.22. 22:17

20 év után nincs jelentősége hogy akkoriban mit terveztek.

Ha van fennmaradási akkor nincs gond.

mematyi95 # 2023.03.22. 19:11

Köszönöm mindenkinek a hozzászólást! Végül is a szomszéd segített, elmondta, hogy ott ment a vezeték valóban, de aztán földbe tették, Ő is most veszi le a telkéről a vezetékjogot.
Viszont:
Felmerült még egy dolog, amit eddig nem tudatosítottunk magunkban, szerencsére.
Az épület Lf kategóriás területen áll, max. 4.5m építménymagassággal. A minimum telekterület értékét sem éri el, de ez más dolog.
A telek dombos, a ház a domboldalban van, alatta garázs/pinceszinttel, a földszint kb. a dombtető szintje, és van egy teljes értékű emelet. Akárhogy, akárhonnan nézzük, ez nem 4.5m, inkább 6. A ház egyszerű téglatest alakú, tudomásom szerint ilyenkor nem lehet trükközni a számítással.

Namost, a fennmaradási és továbbépítési engedélyben van elől hátul emeleti terasz bővítés hozzátervezve. Sajnos nincs nálunk a dokumentáció, de valóban láttam, hivatalos, az előlapon csomó ember által aláírt paksaméta. Ebben az építménymagasság valami 3.9m-re van kiszámolva. Jól sejtem, hogy a teraszt alibi alapon ezért tervezhették hozzá, hogy a számítási képletet és kedvezményeket kihasználva beférjen a 4.5 alá?

Ha így adtál ki rá ezt az engedélyt, akkor kötelező megépíteni is ezeket a bővítéseket, vagy lehet módosítást kérni?
Maga a ház kb. 3x90négyzetméter, szóval valóságos igény szerintem aligha lehet a teraszokra, és maga a kialakítása sem igazán segíti elő ezt a fajta bővítést, rengeteg alapozással és földmunkával járna. Konkrétan a ház elé és mögé, de az emelet padló magasságában kellene építeni egy teraszt vasbetonból. Alatta nincs semmi, csak a föld és gaz.

Majordomus # 2023.03.10. 20:53

Első körben - és legolcsóbban - rgy tértis levél az Eon jogi osztályára! Pofon nem vágnak,de 30 napon belül kapsz egy reakciót!
.
Utána eldöntheted merre tovább.