Fórum ingatlanügyek régebbi elöl     új hozzászólás


Telekhatárra épített ház problematikája

Nandiboy # e-mail 2014.04.29. 20:33

Korábban írt telekhatár problémám megoldódni látszik.

Kártérítési pert indítottam a szomszédommal szemben, mert a lebontott háza takarásában az én házamnak nagyobb lett a hővesztesége. Romlott az épületem energiaosztálya, következésképpen az ingatlanom forgalmi értéke is csökkent.

A bíró felhívott hiánypótlásra, hogy csatoljak egy magánszakértői véleményt, de visszaírtam neki, hogy az általam megjelölt összeget, egy szakértő számította ki. Azt saját tényállításomnak fogja értékelni, ezért tekintsen el ettől részletesebb véleménytől, a szomszédom úgysem fogadná el, tehát kirendelt szakértő bevonására lesz szükség. A bíró elfogadta az érvelést, és kitűzte a tárgyalást.

Most szüneteltetjük a pert, megegyeztünk peren kívül.
A telekhatáron álló fal már hőszigetelve van, azon a részen is ahol korábban takarta a szomszéd háza, és azon a részen is ahol nem. Erre a falra kicsit vékonyabb, de jobban hőszigetelő grafitreflex anyagot tettem.

A szomszéd telek most egy teljesen üres építési telek, tehát zavarásról szó sincs.
Felajánlottam a szomszédnak, hogy kártalanítom, az elfoglalt területért. De az ügyvédje leintett, hogy meg ne sértsem. Lehet, hogy sosem fogom megérteni a logikájukat. Ki érti ezt?

nanemaaa # e-mail 2013.06.05. 14:32

Tévedsz.

efi99 # e-mail 2013.06.05. 14:29

nanemaaa
Az lehet. Szerintem meg az itt kérdezőket nem csak az érdekli, hogy elméletben mik a szabályok, hanem az is, hogy ebből a gyakorlatban mire számíthat. Sőt igazából csak az utóbbi számít. Teljesen mindegy mi a szabály, ha annak senki nem szerez érvényt.

nanemaaa # e-mail 2013.06.05. 13:59

efi
Azért hívják ezt a weboldalt jogi fórumnak, mert itt azt írják le, hogy mik a szabályok és nem azt, hogy ki és mire tesz. Lehet, kellene egy olyan oldal is, hogy "jogszabálykijátszó". Valószínűleg az is népszerű lenne.
Egyébként az, ha ismered a szabályokat, az még nem jelenti azt, hogy be is fogod tartani.

efi99 # e-mail 2013.06.05. 11:00

nanemaaa
Kb fél millió ilyen "épület" lehet az országban, mégis mindenki tesz rá.
Minden szabály annyit ér, amennyit betartatnak belőle.

nanemaaa # e-mail 2013.06.05. 09:13

Szabály most is van, csak én most nem tudom előkapni a cilinderből. :)
(Hidd el, hogy épület.... és ezzel nagyobb bajod lehet, mint a tüzelő tárolással.)

edmam # e-mail 2013.06.03. 20:43

Köszönöm a választ, megpróbálok utána nézni a tüzelőtárolásnak.
Azt nem hiszem, hogy épület, szétcsavarozható vasoszlopokon 60 centi széles ferde lap, hogy ne áztassa az eső. Igazából engem ez az egy méteres üresen hagyandó hely érdekel, itt a fórumon többször is láttam feltéve kérdésként, tehát valami alapja van - de választ rá nem láttam. Törvényt sem láttam kutakodásom közben, lehet, hogy volt ilyen valamikor?

nanemaaa # e-mail 2013.06.03. 09:28

A tüzelő tárolása még csak-csak, no de a „tüzelő feletti tető”???? No, azt már oldalkertben nem építhetted volna meg, mert az már épület, amit viszont csak építési helyen belül szabad építeni. Még akkor is, ha szétszedhető. Egyébként ismersz olyan építési technológiát, amit nem lehet utólag szétbontani?

A tüzelő tárolására is vannak szakmai szabályok. Pláne, ha szomszédos épület mellé történik. Ezt viszont nem tudom. talán a tűzoltók, vagy a munkavédelmi felügyelet tudja.

edmam # e-mail 2013.05.30. 18:43

Tanácsot kérek.
20 éve építkeztünk, telekhatárra kellett, de persze mindenki 20-30 centivel beljebb kezdett.A házak háta mögött kevesen húztak kerítést, rendszerint csak a ház előtt és után, az a terület a házak mögött maradt a szomszédnak.
Az a ház, aminek a háta felénk néz, kb 10 éve cserélt gazdát. A szomszédasszony elég háklis, most azt követeli, hogy mi ne tegyünk semmit az ő háza közelébe egy méteren belül, mert ő majd egyszer festetni akar. Mi kihagytuk az ő általa épített járdát (ami 37 centis, holott csak 30 centi lenne az övé), és utána raktuk a tüzelőnket, ez bántja. Van-e joga ilyesmit követelni? Tudtommal karbantartáshoz be kell engednem, de más kötelezettségem nem hiszem, hogy lehetne. Sőt, szerintem ha el kell raknom a tüzelőt, ő tartozik kártérítéssel.A tüzelő feletti tető, és a tartószerkezet szétszedhető, épp ilyesmire gondolva.
Most át akar jönni, és tüzetesen végignézni a kerités mentét, keresi, hogy mibe köthetne még bele.

Csabi6213 # e-mail 2013.02.26. 18:07

Köszi a segítséget nanemaaa.

nanemaaa # e-mail 2013.02.25. 11:11

10 év az elévülési idő. Egyébként vagy bontás, vagy bírság. A kettő egyszerre nem lehet.

Csabi6213 # e-mail 2013.02.23. 19:35

Tisztelt szakértők!

Örököltem egy kertes házat, melyt még a 80-as években építettek. Szabályosan lett felépítve, azonban a szomszéd felől engedély nélkül (pár évvel később, a szomszéd szóbeli engedélyével) építve lett egy garázs és egy tároló, mely közvetlen a szomszéd (részben szintén engedély nélkül felépített) tárolója mellé lett építve. A garázsom egy vasszerkezetből épített palatető, külön tartóelemekkel, tehát a szomszéd épületét nem terheli meg.Egyik oldala téglafal, másik oldala a szomszéd tárolójának fala, és trapézlemezzel van az ajtaja bevonva. A jelenlegi építési szabály szerint a szomszéd felőli oldalra nem lehet építeni.
Jelenleg nagyon rossz viszonyban vagyunk, és szeretném megtudni, hogy ha eszébe jutna feljelenteni, akkor mire számíthatok. Gondolom bontani kell az építményt, de számíthatok e pénzbüntetésre is? Vagy van ennek elévülési ideje?

nanemaaa # e-mail 2013.01.30. 15:40

Az én felfogásom szerint igen, értelmezheted. :)

petfer # e-mail 2013.01.30. 07:25

T. nanemaa! A "korrekt hozzáállás" megjegyzésedet értelmezhetem úgy, hogy szerinted a szándékolt magatartásommal nem sértek sem jogi előírást, sem a tulajdonost az én ingatlanomat is érintő jogai gyakorlásában? (A házban lakó többi családtag pedig nem érdekel, mert az ő státusuk az ügyben: lakó.)
Arra persze elég nagy esélyem van, hogy az "öreg" valamiféle bosszút forral majd ellenem, de bízom abban, hogy az a mintegy 15 tételnyi építési és egyéb területű jogsértésüknek - ami jelenleg különösebb erőfeszítés nélkül megállapíthatóan, egyszerű ránézésre fennáll, -pusztán a megemlítése elveszi a kedvét a fenyegetésemtől.
Főleg azok után, ha a fákat kivágom. Mert akkor igencsak nehezen tudnak találni olyan momentumot, amellyel az ő érdekeiket sérteném.

nanemaaa # e-mail 2013.01.29. 20:25

Korrekt hozzáállás.
Már csak az a kérdés, hogy mit szól majd ehhez a papa? Alighanem ő nem lesz ennyire szomszédbarát. Gyanítom, majd ő fog téged lépten-nyomon feljelentgetni.

petfer # e-mail 2013.01.29. 11:57

Köszönöm a kommenteket!

Mint írtam, a jószomszédi viszony és kapcsolat fenntartása volt a célunk. (Egyes településeken nem egy egyszerű folyamat ám a "bevándorló gyüttment"-ek beilleszkedése, önmaguk elfogadtatása az őslakosokkal.)
Eszem ágába nem jutott, hogy egészen az említett eseményig, hogy bármiféle lépést is tegyek a szomszéd megregulázására.
És ha egy mód van rá, most sem szeretném az ügyet hivatalos útra terelni!
Egészen egyszerűen csak közölni óhajtanám a szomszéd ház tulajdonosával, - aki a középső generációs fiú, - hogy Ő és csakis Ő a partnerem a szomszédi együttműködésben, és a továbbiakban ezt az együttműködést a normál illemszabályok, és nem az általuk eddig gyakorolt szokások alapján kívánom működtetni.
Természetesnek tartom, hogy a javítási munkákhoz a területemre való belépés lehetőségét biztosítanom kell. De vajon akkor is biztosítanom kell ezt a lehetőséget, ha azt a munkát a kőműves, bádogos, festő, vagy akármilyen szakmai képesítéssel nem rendelkező személy akarja elvégezni, vagy akarják ilyen személlyel elvégeztetni?
Semmi akadályt nem fogok támasztani, ha a tulajdonos átjön, elmondja, hogy milyen munkát kíván elvégeztetni, milyen időpontban, várhatóan milyen időtartamban, ki lesz az a szakember, aki a munkát elvégzi-irányítja, ki lesz az, aki az előre megbeszélt munkaterületet átveszi, és a befejezés után nekem átadja, ...
De az viszont nem lesz, hogy az "ezermester papát", neadj'sten egy egész tetőfedő, vagy kőműves brigádot találjak a telkemen felállított létrák, vagy állványok tetején, amikor egy reggeli felkelés után kiteszem a lábam a házból.
Vajon ez az igényem sértené a szomszéd jogait? Mert ha nem, akkor ezt a regulát fogom közölni a tulajdonossal. Hangsúlyozom: A tulajdonossal, mert a továbbiakban őt fogom partnernek tekinteni, és nem az ezermester apját, aki az egész konfliktust generálta!

nanemaaa # e-mail 2013.01.29. 09:49

Ha már a szomszéd az építési hatósághoz fordult, s az kinn járt a telkeden, miért nem kérdeztél rá, hogy a szomszéd szabálytalan építkezéseit miért nem vizsgálják ki? Megjegyzem, hogy szerintem a szomszédnak nem az építési hatósághoz kellett volna fordulnia, hisz a fa és annak hatásai nem építésügyi kérdések. Elvileg birtokvédelem kérdésében lehetett volna kérelmet benyújtani a jegyzőhöz, bár ott is felmerült volna a kérdés, hogy melyik volt hamarabb. A fa vagy az épület.
Nem hiszem, hogy az egyik fél azt csinál a telkén amit akar, mely által a szomszéd köteles lenne a saját érdekeit alárendelni a szomszéd minden hóbortjának.

Én biztosan nem vágtam volna ki a fákat. Viszont erőteljesen firtatnám a szomszéd "jogos" építkezéseit. Ma ezt már csak a járási építési hivatalnál működő építésfelügyeleti hatóságnál kezdeményezheted.

Konkrétan a kérdéseidre a válasz: 1. Részben. Leginkább korlátozhatod. Bizonyos esetekben (pl jókarbantartási munkák elvégzéséhez) köteles vagy beengedni. 2. Nem. Biztosítanod kell a meghatalmazottja részére is. Ez lehet pl a tényleges munkát elvégző kőműves is. Természetesen az okozott kárt a tulajdonosnak kell megtérítenie.

MajorDomus # e-mail 2013.01.28. 21:57

van

igen,ha előtte engedélyt kér

petfer # e-mail 2013.01.28. 14:41

T. Szakértők!
Kérdéseim a következők:
Van-e jogom arra, hogy:
a./ a lakóingatlanom területére való belépést a közvetlen szomszéd ház egyes lakói részére megtiltsam, vagy hogy
b./ a belépést csak a szomszéd ház telekkönyvbe bejegyzett tulajdonosa számára tegyem lehetővé?
Kérdéseim megértéséhez az alábbi magyarázatot kívánom hozzáfűzni:
Egy faluban lakom, telekhatáron álló házas utcában, ahová közel 13 éve költöztünk. A hátfalával velem szomszédos házban egy három generációs család lakik. A család középső generációjának férfi tagja a tulajdonos, aki a munkája okán az év nagy részében a háztól távol van.
A legidősebb korosztály férfi tagja pedig egy notórius építkező ezermester, aki folyamatosan bontja a határvonalon álló építményeket, és épít helyettük mást, természetesen mindent építési engedély nélkül. Az építési szakipari képesítése nincs, gyakorlatát még a hajdani TSZ építő mellék-üzemágának építő brigádjában segédmunkásként szerezte. Ennek következtében az általa létrehozott alkotásokon az átlagosnál gyakrabban van olyan javítanivaló, amit az én területemről tud leginkább kényelmesen elvégezni.
Teszi mindezt annak képzetében, hogy a szomszéd – jelen esetben én – köteles e munkák elvégzését lehetővé tenni, bármiféle időbeli és térbeli korlátozás, illetve személyhez kötöttség nélkül. Bár néha-néha nagyon vissza kellett nyelnem a mérgemet, de a jó szomszédi viszony fenntartása érdekében ezt eddig szó, vagy megjegyzés nélkül biztosítottam a számára.
Ámde a közelmúltban az önkormányzathoz fordult, kérve, hogy az, mint elsőfokú építési hatóság vágassa ki a telkemen álló két fát, és 3 cserjét, amelyeknek az építményéhez való közelsége sérti az építési szabályokat, veszélyezteti az épületét, ezáltal sérti az érdekeit. (A szóban forgó (fenyö)fák mintegy 35 évesek, a mellettük lévő, veszélyeztetett, akár lakásnak is tekinthető, és természetesen engedély nélkül épült épületet pedig kb. 4 éve fejezte be, egy lebontott, sufniszerű épület helyén.)
Az önkormányzati szemléző megállapította, hogy a fák egészségesek, a törzsük középvonala 160-180 cm-re vannak a szomszéd faltól, közvetlen veszélyt nem jelentenek, és az építési szabályzat nem rendelkezik a fák távolságáról, ezért az önkormányzat nem kötelez a kivágásra. Ugyanakkor nemhivatalosan arra kérnek, hogy a konfliktus feloldás érdekében én engedjek, és csonkoljam a fák ágait. Ez viszont elvenné a fák funkcióját, ezért úgy döntöttem, hogy kivágatom azokat. (A nyírott tujacserjék kivágását még fontolgatom.)
Viszont itt elegem lett az „építőmesterből”, és a továbbiakban nem szándékozom őt a területemre beengedni. Csak a fiát, aki a tulajdonos, és őt is csak előzetes időpont- és feltétel-egyeztetés után.

Előre köszönettel várom a szíves véleményeket, magyarázatokat!

Nandiboy # e-mail 2012.12.04. 01:11

Azért előtte kérdezd meg az ügyvédedet.

Ügyvéd barátom azt mondta, hogy nem éri meg az utánajárás.
Idegen ügyvéd kártérítést emlegetett, és már rég pert indított volna.

A Polgármestri Hivatal jogásza azt mondta:

  • Ha be lenne fejezve a hőszigetelés, akkor a fennmaradás ill. túlépítés szabályai lennének irányadók.
  • Ha nincs befejezve, akkor nem tud jó tanácsot adni. De talán a szolgalmi jog szabályaiból kellene kiindulni.
  • Ha viszont a szomszéd bontása következtében maradt hőszigeteletlen a házam, akkor a szomszéd kártalanítani köteles, még akkor is ha szabályosan végezte a bontást, ezzel jobb belátásra lehet bírni. Hagyjuk, hogy a pénztárcája meggyőzze. Szerinte a szomszédunk önként fel fogja ajánlani, hogy inkább saját költségén fog hőszigetelni. Az indoklás szerint az épületem alacsonyabb energiaosztályba került a szomszéd bontása következtében, és ezáltal kimutatható forgalmi érték csökkenés állt be.

Idézetek a FŐVÁROSI ÍTÉLŐTÁBLA POLGÁRI KOLLÉGIUMVEZETŐJE Dr. Kertészné dr. Princzinger Márta írásából: ( forrás: http://www.itelotabla.hu/…2011/om1.pdf )
...a szomszédjogi sérelemre alapított kárigénynél a Ptk. 339. §-ában foglalt kártérítési felelősség jogalapját a Ptk. 100. §-ában foglalt szabály megsértése teremti meg, azaz a szükségtelen zavarás a jogellenes magatartás.
A kimentés feltétele is eltér, nem azt kell bizonyítania a tulajdonosnak, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható, hanem azt, hogy mint tulajdonosnak magatartása másokat szükségtelenül nem zavar, illetve jogai gyakorlását nem veszélyezteti. (3.Pf.21.038/2008/1.)
Más döntésekben viszont az kap hangsúlyt, hogy a tulajdonos kártérítési felelősségének az alapja nem önmagában a szomszédnak okozott kár, hátrány ténye, hanem az a magatartás, hogy a saját lényeges érdekeinek sérelme nélkül úgyis eljárhatott volna, hogy ezáltal egyáltalán nem, vagy csak kisebb mértékben okoz kárt. (Pf.I.21.358/2009/7.)

nanemaaa # e-mail 2012.12.03. 09:04

Ugyanis, a felmerült többlet fűtési költségem miatt (illetve házam értékcsökkenése miatt), ha kártérítéssel nem is, de kártalanítással tartoznak nekem.
Valószínűleg ez lesz a harmadik polgári per.
Amúgy nincs harag, csak a szabályokat nekik is be kell tartani.

Azért előtte kérdezd meg az ügyvédedet. Szerintem nem fogod megnyerni. A házad hőháztartásának úgy kellene megfelelőnek lennie, hogy ne függjön attól, hogy a szomszédban van-a avagy nem-e van-e háza. ;)

Nandiboy # e-mail 2012.12.01. 23:48

Nanemaaa!

"akkor vegye meg tőle azt a telekrészt amire a szigetelést tervezi"

Ez természetes. -Gondoltam én is.-
A hőszigetelésünk által elfoglalni kívánt terület 0,6 m2. Ez telekárban számolva 18 eFt, ezért kezdetben ezt az összeget kínáltam.
Később 50 eFt-al is licitáltam.
De mondták, hogy ők nem olyanok, akiket pénzzel meg lehet kenni. Szabálytalanságot nem lehet pénzzel legalizálni -mondták-.
Felajánlottak azonban egy szerződést, amiben mégiscsak megengedték a hőszigetelést, ám az is benne állt, hogy az építkezésük költségei engem fognak terhelni. Tekintve, hogy tervezett épületük egy 2 szintes társasház volt, ez aránytalanul magas ellenszolgáltatás lett volna. Gondoltam, hogy biztosan csak tévedésből írtak le ilyet, vagy csak én értettem félre, ezért mondtam hogy, kissé át fogalmazom a szerződést, mert vannak benne olyan pontok, amit ebben a formában nem tudok elfogadni. Változtatásról azonban hallani sem akartak.
A levelemet nem vették át. Ellenben kaptam fenyegetéseket, hogy majd jól megcsesz a hatóság, meg polgári per, meg kés a hátba, ha nem fogadom el a megállapodást. Mondtam, jóval kezdtetek ki, mert eddig még senkinek sem maradtam adósa, megígérhetem, hogy mindennek a háromszorosát fogjátok visszakapni.
Megrongálták a félkész hőszigetelésemet.
Azóta volt már néhány büntetőeljárás, 2 birtokvédelmi eljárás, folyamatban van 2 polgári per. Több mint négy éve a második építéshatóság próbálja átlátni az azóta kövérre hízott iratanyagot.
Most egy újabb büntető eljárás van folyamatban.
Tehát adunk munkát bőven a hatóságoknak.
Végül de nem utolsó sorban az Építész Kamarát is foglalkoztatjuk vice versa.

Visszagondolva az egész ügy úgy kezdődött:

  • Persze nyugodtan hőszigeteljétek a házatokat. (mondták).
  • Papír írjunk? (kérdeztem)
  • Á dehogy, minek? Olyan kedves aranyos szomszédok vagytok. Gyertek be nézzétek meg a házunkat. Kértek egy kis süteményt? Stb. stb.

És mi belesétáltunk a hálójukba, mint Jancsi és Juliska a mézeskalács házikóba.
Azóta „kóstolgatjuk” egymást.

Kedves aranyos szomszédaim, akik lebontották a házukat az én házam mellől, nem is sejtik mekkora ostobaságot csináltak, amiért nem hőszigetelték, és nem hagyták hőszigetelni a házamat. Ugyanis, a felmerült többlet fűtési költségem miatt (illetve házam értékcsökkenése miatt), ha kártérítéssel nem is, de kártalanítással tartoznak nekem.
Valószínűleg ez lesz a harmadik polgári per.
Amúgy nincs harag, csak a szabályokat nekik is be kell tartani.

nanemaaa # e-mail 2012.11.30. 09:46

Szerintem nem fognak rá fennmaradási engedélyt adni.
Sőt láttam már bírói ítéletet is, ami a bontás elrendelését helyben hagyta.
Sőt olyat is, ahol az ügy nem került az építési hatóság elé sem, mivel már birtokvédelmi perben megszületett a bontási kötelezés.
Szóval nem egyszerű a történet. Ha valaki ennyire jóban van a szomszédjával, akkor vegye meg tőle azt a telekrészt amire a szigetelést tervezi. Így nincs se joggal való visszaélés, se más f@szával csalán verés, és még a szomszéd kártalanítása is megtörténik. Mert az azért mégis csak furcsa lenne, hogy nekem mindenhez van jogom, még a szomszéd telken építkezni is, de az én telkemen a magam ura maradok, s ha valaki csak benéz, már azt is lelövöm. Mert ugyi ilyen is létezik. :)

Nandiboy # e-mail 2012.11.29. 12:46

nanemaaa!

és a felügyelet bontatni fog” ?
van más alternatíva is: fennmaradási engedély

1997. évi LXXVIII. Törvény (Étv.)
48. § (1) „Ha az építményt, építményrészt szabálytalanul építették meg, az építésügyi hatóság arra - az építtető vagy az ingatlannal rendelkezni jogosult kérelme alapján - fennmaradási engedélyt ad, ha a 36. §-ban meghatározott feltételek fennállnak vagy megteremthetők és az építtető az építési jogosultságát igazolta...
(2) Fennmaradási engedély az (1) bekezdésben foglaltak érvényesítése mellett kiadható akkor is, ha...

  1. a szabálytalansággal okozott érdeksérelem jelentéktelen, közérdeket nem sért,...

Az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájárulása bírósági ítélettel pótolható.

Ptk. 5. § (3)
Ha a joggal való visszaélés jogszabály által megkívánt nyilatkozat megtagadásában áll, és ez a magatartás nyomós közérdeket vagy különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért, a bíróság a fél jognyilatkozatát ítéletével pótolhatja, feltéve, hogy az érdeksérelem másképpen nem hárítható el. A jognyilatkozat pótlására különösen akkor kerülhet sor, ha a jognyilatkozat megtételét illetéktelen előny juttatásától tették függővé.

lásd még:
Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága Pfv.I.20.837/2009/6. sorszámú ítélete.
...A többlethasználat akár szabad területtel, akár pénzzel kompenzálható, így ennek ismerete az ezzel kapcsolatos későbbi fellépést is alkalmatlanná teszi a felperesek lényeges és jogos érdekei megvalósításának megakadályozására...

Nem mondom, hogy egyszerű, de kivitelezhető megoldás.
Egy már elkészült hőszigetelés megtartásáért nyilván mindenki komolyabb erőfeszítéseket tesz.

Egy gépész kiszámolta, hogy 16 m2 régi építésű tömör téglafalon 277 m3 többlet gáz füstöl el évente a hőszigetelés hiánya miatt (kb. 40 eFt/év).

efi99 # e-mail 2012.11.28. 16:37

Wazze, pedig már én is azt hittem, hogy valakiknek megjött az esze és rájött, hogy tök felesleges azon a 10 centit rúgózni (adott esetben, meg 10 mm-en, ha vakolatot csapnak rá).
Egyébként fájdalommentesen le lehetett volna szabályozni már évtizedek óta: ház és telekhatár között legalább 10 cm-t kellett volna előírni.
Nálunk magától volt mindenkinek ennyi esze, mert mindenki 20-30 centire építkezett.