Társasházak jogásza!

Fórum → ingatlanügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

siSsi56 # 2015.05.17. 11:59

Tisztelt Fórumozók!

Társasházunk 3.emeletén ( ott lakik a közöskpviselő),bő 15 éve elő tetőt csináltattunk- mindenki 16 lakás, adott x.-Ft-ot, azóta is kérjük 1.emeletiek, hogy nálunk is kell elő tető hó,szél,eső,nap ellen, na most végre a múlt héten napirendre tűzte a témát, erre azt mondták, hogy közös pénzből nem lesz mindenki csináljon amit akar a saját pénzén!

Na ebben a helyzetben mit lehet tenni??

Másik: a 2015-évi költségvetést köze 1 millió-többlettel zárjuk, én - mindig én- sérelmeztem mert nem vagyunk kereskedők és ha ennyi többlettel zárunk akkor nem jól van a kiadás/bevétel - erre lehurrogtak, hogy jó az ha van pénzünk ( megjegyzem van felújítási alapunk is amit szintén én harcoltam ki jó pár éve, van már rajta szépen), de a fenntartási számla már több milla többletben van és ez nekem gyanús, 4-5 ezer Ft-al többet fizetünk közösköltséget mint amennyit kellene és senki ,rajtam kívül nem kifogásolja!!

Mit tegyek????? ( bíróság?)Véleményt, tanácsot várok, azt tudom milyen a lakóközösségünk!

Válaszokat köszönöm.

MrWatson # 2015.05.17. 11:31

Teljesíti-e egy Társasház a megismételt közgyűlés követelményeit egy fél órával az eredeti határidejét követő megtartásával?

Ismerem a Tht. 37.§.(2)-t : "közgyűlést követő 15 napon belüli" "közgyűlés napjára is kitűzhető"

Azonban ez utóbbit alkotmányellenesnek vélem.
Egy kb. 2 órás közgyűlés határozatképtelensége esetén a kezdéshez képest fél órával későbbre kitűzött megismételt közgyűlés gyakorlatilag nem tekinthető az eredetitől elkülönülőnek (maximum meg hosszabbításásnak, vagy még annak sem), hiszen még az eredeti időtartamába is beleesne, nem értesülhetnek a tulajdonosok hogy az eredeti határozatképtelen volt, és nem biztosít lehetőséget valódi részvételre. Csorbítja a tulajdonosi jogokat ha a határozatképességet így semmibe lehet venni.

Ha ezt így meg lehet csinálni, akkor teljesen felesleges a Társasházi törvény határozatképességre előírt szabályozása.
Nem vagyok jogász ezért kérem a segítségeteket, hogy miként lenne helyes megfogalmazni egy alkotmányos felülvizsgálati kérést a bíróság számára!?

wers # 2015.05.17. 09:56

„Most képzelj egy adásvételi szerződést nyolcvan-kilencven vevővel.”
:))) ilyenkor mind fizetnek egyesével? Nem is olyan rossz akkor (mármint az ügyvédnek), de gyanítom a pénz nem nagyon, csak az élmény több vele.

Wildmann # 2015.05.17. 09:56

Köszönöm.

Így már teljes a válasz és nem csak annyi, hogy így van és kész.

Ajanlott honlapok témában: www.adminworld.hu
www.thazak.hu
www.tarsashaziblog.com

Kovács_Béla_Sándor # 2015.05.17. 09:16

„Akkor ezek szerint kizárt, hogy a korábban eladott gondnoki lakást a társasház ismételten megszerezze és a társasház közös tulajdonává tegye?”
Elvileg nem. De olyan feltételeknek kellene teljesülni, amelyek szinte biztosan nem állíthatók elő.

Technikailag ugyanis csak azt tudnák csinálni, hogy valamennyi tulajdonostárs közösen veszi meg azt a lakást, és aztán megint csak teljes egyetértéssel módosítják az alapító okiratot.
Most képzelj egy adásvételi szerződést nyolcvan-kilencven vevővel.

Wildmann # 2015.05.17. 09:07

Egyébként köszönöm a levezetést.

Ajanlott honlapok témában: www.adminworld.hu
www.thazak.hu
www.tarsashaziblog.com

Wildmann # 2015.05.17. 09:05

Akkor ezek szerint kizárt, hogy a korábban eladott gondnoki lakást a társasház ismételten megszerezze és a társasház közös tulajdonává tegye?

Magyarul a társasházi közös tulajdon csak fogyhat és soha nem gyarapodhat? Azaz leadhat de nem szerezhet?

Akkor ha úgy fordítom le a dolgot, (mert az volt a kérdése bookmarknak, hogy miként szeretheti meg a társasház egy nem fizető tulajdonos ingatlanát, ha meg szeretné szerezni?

Vegyék meg a társasházi tulajdonosok megfelelő arányban és tegyék társasházi tulajdonná?

Ajanlott honlapok témában: www.adminworld.hu
www.thazak.hu
www.tarsashaziblog.com

Kovács_Béla_Sándor # 2015.05.17. 08:54

Épp jogérzékkel nem szorul ez magyarázatra; de figyelj, a kedvedért levezetem:

Ptk. 5:13. § [A tulajdonjog]
(1) A tulajdonost tulajdonjogának tárgyán - jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között - teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg.
(2) A tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat,a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga.
(3) A tulajdonosnak joga van minden jogosulatlan behatás kizárására.

Tehát a tulajdonjog jog. Ki lehet jogok alanya? Akinek jogképessége van, azaz
a természetes személy [Ptk. 2:1. §] és a jogi személy [Ptk. 3:1. §]

A társasház nem természetes személy és nem is jogi személy. (Nem is személy egyáltalán.)
Felvetődik, hogy nem lehet egy nem személynek is jogképessége? De, kivételesen lehet:
Ptk. 3:3. § (3) Ha jogszabály nem jogi személy szervezeteket polgári jogi jogalanyisággal ruház fel, e jogalanyokra a jogi személyek általános szabályait kell megfelelően alkalmazni.
Felruházza-e a társasházat jogszabály jogalanyisággal?
Igen:
Tht. 3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.

Csakhogy - mint a kövér betűs részből látszik, ez egy korlátozott jogalanyiság, amiben az ingatlantulajdon megszerzése nincs benne.

Wildmann # 2015.05.16. 15:08

Érdekelne melyik törvény mondja ki, hogy csak magánszemély és jogi személy szerezhet ingatlan tulajdont.

Kérlek kedves kolléga ezt írd meg törvényhely szerinti pontos hivatkozással.

Lehet, hogy illene tudnom, de szerintem nem azért mert tudatlan vagyok, hanem azért mert nincs ilyen.

Ajanlott honlapok témában: www.adminworld.hu
www.thazak.hu
www.tarsashaziblog.com

MajorDomus # 2015.05.16. 14:56

Ez nem elmélet, ez a törvény!

Ha kolléga vagy, ezt illene tudni.

Wildmann # 2015.05.16. 07:56

Szerintem nem így van.

A Bt.-k nem jogi személyek mégis vannak ingatlanaik.
Szerintem ezzel meg is dőlt ez az elmélet.

A jogképesség pedig pont elegendő, hogy ingatlan tulajdont szerezzen. Pl. egy házmesteri lakás is ingatlan, a társasház tulajdonát képező telek is ingatlan. Erről még tulajdoni lapot is lehet kivenni, mint ahogy a társasházi törzslap is kivehető.

Ez nem győzött meg arról, hogy társasház a saját ingatlanában nem szerezhetne tulajdont, amely közös tulajdonban olvad bele.

Az egy másik kérdés, hogy technikailag lebonyolítható-e?

Ajanlott honlapok témában: www.adminworld.hu
www.thazak.hu
www.tarsashaziblog.com

MajorDomus # 2015.05.15. 19:29

Wildmann
ingatlant M. Országon csak természetes vagy jogi személy szerezhet.

A Társasház pedig ezek közül egyik sem, csak jogképes.

Az már csak hab a tortán hogy ezt mire keresztűlvinnéd egy 325 lakásos házban!?

Kovács_Béla_Sándor # 2015.05.15. 17:27

Az albetét külön tulajdonban van. Ezt a társasház nem szerezheti meg, mert nem állhat önálló ingatlan a tulajdonában.

Wildmann # 2015.05.15. 05:22

De kérném a magyarázatot.

Bár én nem ezt mondtam, hanem azt, hogy megszerez egy magántulajdont és az közös tulajdonná alakítja.

Azaz nem magántulajdont, hanem közös tulajdont fog szeretni.

Szinte lehetetlen végigcsinálni, de közöst szerintem akkor is szerezhet.

Ajanlott honlapok témában: www.adminworld.hu
www.thazak.hu
www.tarsashaziblog.com

Wildmann # 2015.05.15. 05:22

De kérném a magyarázatot.

Bár én nem ezt mondtam, hanem azt, hogy megszerez egy magántulajdont és az közös tulajdonná alakítja.

Azaz nem magántulajdont, hanem közös tulajdont fog szeretni.

Szinte lehetetlen végigcsinálni, de közöst szerintem akkor is szerezhet.

Ajanlott honlapok témában: www.adminworld.hu
www.thazak.hu
www.tarsashaziblog.com

Kovács_Béla_Sándor # 2015.05.15. 05:21

„Annak nem látnám akadályát, hogy az magántulajdont a társasház megvegyen ”
Pedig igen nagy akadálya van: a társasháznak nincs erre jogképessége.

MajorDomus # 2015.05.14. 20:35

Annak nem látnám akadályát, hogy az magántulajdont a társasház megvegyen és közös tulajdon legyen belőle, de az már egy kicsit faramuci, hogy egy magántulajdonban legyen közös tulajdon. Ez már szerintem nem összeegyeztethető a társasház korlátozott jogalanyiságával.

Én látnám. A Társasház nem szerezhet ingatlantulajdont. Sem lakást sem garázst.

Ugye nem kell elmagyaráznom, hogy miért?

Wildmann # 2015.05.14. 14:49

bookmark:

+Van valakinek tapasztalata abban, hogy mi történik akkor ha egy ház fizetésképtelenné válik?"

Fizetésképtelen társasház tartozásaiért a társasház tulajdonosok felelnek.

"Mikor kerülnek a magántulajdonba lévő ingatlanok is veszélybe?"

Abban a pillanatban amikor fizetésképtelenné válik a társasház.

"A közmű cégek mit szoktak csinálni ilyenkor?
Nem hallottam még olyanról, hogy egy társasház idáig eljutott volna."

A fizetésképtelen társasháznál rendkívüli befizetést szoktak elrendelni. Ennek oka, hogy a társasházakban baj idején előkerül a józan paraszti ész is és azok megértik, hogyha mindenképp ki kell fizetni (vagy elúszik akár a lakás is) akkor inkább kifizetem békésen, mint néhány év múlva az árverés előtt egy nappal a tripláját.

"Nálunk van olyan külföldi tulajdonos, aki nagyon sokkal tartozik a háznak, de lényegében eltűnt. Azt javasoltam a közös képviselőnek, hogy nézze meg, hogy mi van a tulajdoni lapra írva, de nem történt semmi azóta sem."

Tulajdoni lapba bárki betekinthet. Nem kell ahhoz a közös képviselő.

"Mit lehet végrehajtani egy olyan tulajdonoson, akit nem lehet elérni, és nem is fog tudni arról, hogy végrehajtás lesz ellene?"

Mondjuk az ingatlanát. Attól hogy nem elérhető, még a végrehajtó elárverezi.

"Kerülhet-e egy magán tulajdonban levő ingatlan részlegesen közös tulajdonba ha a tartozás értéke nem éri el az ingatlan piaci értéket?"

Érdekes kérdés. Szerintem nem. Annak nem látnám akadályát, hogy az magántulajdont a társasház megvegyen és közös tulajdon legyen belőle, de az már egy kicsit faramuci, hogy egy magántulajdonban legyen közös tulajdon. Ez már szerintem nem összeegyeztethető a társasház korlátozott jogalanyiságával.

Inkább keressetek valakit aki megvenné az ingatlan.

Ajanlott honlapok témában: www.adminworld.hu
www.thazak.hu
www.tarsashaziblog.com

Wildmann # 2015.05.14. 14:39

góliát2:

Nem. Mindegy hogy ajánlkozik vagy sem a meghatalmazást a meghatalmazó adja. A megtévesztés, kényszerítés más témakör.

Az ellenszer, hogy neki kell állni és ugyanolyan módszerrel, mint a szövetkezet alkalmazottja végig kell talpalni a szövetkezeti lakásokat és el kell kérni a meghatalmazásokat.

Akkor a te/ti kezedben lesz a többségi szavazat.

Ezt a "játékot" az nyeri akinek több ideje van és tovább bírja erővel.

Ha ez nem megfelelő, akkor meg kell támadni a közgyűlési/küldöttgyűlési határozatokat. Vagy összejön vagy nem. (Ha olyan segítséged van, aki ért hozzá, azért nem olyan nehéz jól dönteni, hogy összejöjjön)

Ajanlott honlapok témában: www.adminworld.hu
www.thazak.hu
www.tarsashaziblog.com

bookmark # 2015.05.14. 12:37

Tisztelt fórumozók!

Van valakinek tapasztalata abban, hogy mi történik akkor ha egy ház fizetésképtelenné válik? Mikor kerülnek a magántulajdonba lévő ingatlanok is veszélybe? (végrehajtás, jelzálog, árverezés). A közmű cégek mit szoktak csinálni ilyenkor?

Nálunk van olyan külföldi tulajdonos, aki nagyon sokkal tartozik a háznak, de lényegében eltűnt. Azt javasoltam a közös képviselőnek, hogy nézze meg, hogy mi van a tulajdoni lapra írva, de nem történt semmi azóta sem.

Mit lehet végrehajtani egy olyan tulajdonoson, akit nem lehet elérni, és nem is fog tudni arról, hogy végrehajtás lesz ellene?

Kerülhet-e egy magán tulajdonban levő ingatlan részlegesen közös tulajdonba ha a tartozás értéke nem éri el az ingatlan piaci értéket?

bookmark # 2015.05.14. 11:59

Kedves Wildmann!

Köszönöm a választ. Nagyon jó volt a meglátás, SZVB tagként próbálok részt venni a döntésekben és ennek oka van. Az előző közös képviselő sajnos nagyon sok anyagi kárt okozott évekig nem volt ellenőrizve. Aztán mi megvettük a lakást és szembesültem a ház ügyeivel. Megvallom, sokkal boldogabb voltam előtte. Nem pereltük be az előző közös képviselőt pedig lett volna miért. pl:2 év alatt 350 kg kálisót vetetett meg a házzal, amit nem tudunk, hogy hol van. A ház előtt levő járda 10 méter hosszú. Választottunk egy másikat. Kb 7 hónapig alig csinált valamit. Tavaly év végén derült ki, hogy rossz adatokkal lettek kiküldve a fizetési felszólítások és mára már kb 2 millió Ft hiányzik a kasszából, ami havonként növekszik. Ezenfelül a házban működő étterem miatt évek alatt milliókat fizetett a ház vízdíjként és nincs gazdája. Most május 31.ig lehet pályázni az önkormányzatnál támogatásért, de a közös képviselő nem küldött adatot arról, hogy milyen munkáról is lehetne szó. Nincs árajánlat sem. El fog a ház esni a támogatástól. A háznak van reklám szerződése az étteremmel, de nem fizet. Ez mind anyagi kár.
Az egyik lakó megvenne egy részt a közös tulajdonból, de a tulajdonosok nem hajlandóak szavazni így ettől a pénztől is el fog esni a ház.

Most napi szinten veszem észre a hibákat és próbálom elkerülni az anyagi károkozást. De nem mindenről tudok. Egyetértek azzal, hogy az SZVB-nek ellenőriznie kell, de ha hónapokkal később derül ki, hogy a közös képviselő úgy kért plusz szolgáltatást az OTP-től, hogy erre senki nem hatalmazta fel, akkor mit lehet csinálni azon kívül, hogy már ki van fizetve?

A többi tulajdonos a kényelmes passzív hozzáállást választja. Legtöbbje el sem jön a közgyűlésre. Hiába írogatom az email-eket, el sem olvassák. Válaszolni pedig kizárt dolog.

Tényleg mit lehet tenni? A többi SZVB tag mennyire felelős a károkért, hogy nem is válaszolnak az email-ekre? Ha én nem ellenőrzök valamit az nincs ellenőrizve és abból további anyag kár keletkezik.

A háznak fogy a pénze. Számításaim szerint 2 éven belül fizetésképtelen lesz a ház. Megvárjam?

góliát2 # 2015.05.14. 11:58

Tudom, hogy örök vitatéma a meghatalmazás.
Közgyűlés a lakásszövetkezetnél :
A tagok elenyésző hányada megy el, de már nem véletlenül.
Ugyanis a menetrend az, hogy a szavazásoknál egyszer csak felemel valaki egy táblát, hogy ő pl. 385 meghatalmazással rendelkezik, és ezzel természetesen übereli a közgyűlési szavazást.
(Így fogadták el azt a "pénzügyi tervnek" nevezett 8 sort is, amiben egyetlenegy szám nem szerepelt !! Pénzügyi ellenőrzésre sincs semmi esély, mivel számvizsgáló, aki előtte igazgatósági tag volt, ugyanúgy az elnök baráti köréhez tartozik, akárcsak a könyvvizsgáló. )

A probléma "mindössze" az, hogy ez az illető a lakásszövetkezet fizetett alkalmazottja - nem is tag, de mint meghatalmazott, nem kell tagnak lennie, ez tudjuk - tehát az összes napirendi pontot előterjesztő lakásszövetkezeti elnöknek a beosztottja.
(Emiatt gyakorlatilag nincs is szükség közgyűlésre, mert az van, amit az elnök és barátai akarnak.)
A meghatalmazások visszavonásig érvényesek - persze max. 5 év - ezért gyakorlatilag egy maffia kezébe kerültünk, a hozzátartozó jogász keze vastagon benne van.
Jogilag ugyan rendben van elvileg, egy kis kérdésem azért lenne.
Ha egy meghatalmazást nem a meghatalmazó, hanem a meghatalmazott kezdeményez, az nem minősülhet-e színlelt meghatalmazásnak.
(A gyakorlatban az folyik, hogy nem saját elhatározásukból kezdeményezik a közgyűlési meghatalmazást, hanem a szövetkezet alkalmazottja ajánlja fel nekik folyamatosan, amit ők egy idő után elfogadnak.

Tudom, hogy vannak kockafejű jogászok - mint, ahogy vannak akár a maffiával is együttműködő jogászok - akik azt mondják, hogy senkit sem kényszerítettek, tehát nincs gond, de azért a gyakorlati életben ez megtévesztésnek és visszaélésnek is nevezhető, nem beszélve az összeférhetetlenségről, amikor az elnök beosztottja übereli az elnök és a közgyűlés közti vitát.

Érdemes-e emiatt a szervezett bűnözés elleni hatósághoz fordulni ?
Mert ez bűnszervezetben elkövetett csalásnak tűnik.

Wildmann # 2015.05.13. 20:44

Ostenditur:
Közgyűlés megszavazhatja.
És közös költség módjára behajthatja. (fizetési felszólítás, Fizetési meghagyás és/vagy per, majd végrehajtó)
Az hogy valaki nemmel szavaz nem sokat jelent. A társasházi döntések nagyon ritka kivétellel többségi döntések. Azaz a többség akaratát a kisebbségnek is végre kell hajtani.

A kisebbségnek egy fegyvere marad az a per. Perrel lehet megtámadni a közgyűlési határozatokat, ha az nem szabályszerűen hozták meg, vagy kisebbségi jogokat sért. Az első egyszerű, a második nem. Mert attól nem sérti a kisebbségi jogokat, hogy nem értünk vele egyet.

Ajanlott honlapok témában: www.adminworld.hu
www.thazak.hu
www.tarsashaziblog.com

Wildmann # 2015.05.13. 20:34

mbalazs:

Előre had szögezzem le, hogy a társasházak életében nem ritka, hogy valamit kötelező megtennie, de nem teszi, vagy nem tehet meg, de megteszi.

Azaz a társasház véleményem szerint nem hozhat olyan döntést, mely szerint a saját tulajdonomhoz történő hozzáférésem mástól függ. Azaz a pincéhez hozzáférést mástól függetlenül biztosítani kell.

A lift szerintem más kérdés. Az hogy a tulajdonomat (a lift is ilyen) akkor használhatom, ha azonosítom magam, szerintem nem aggályos. Az egy másik kérdés, hogy ezt miként tehetem (csak telefon, csak mágneskártya)szűk lehetőségek már korlátozhatják a tulajdon használatát. Én inkább azt tartom aggályosnak, hogy az azonosítás megtörténte után megjegyzi-e a lift, hogy ki és mikor használta. Szeretném hinni, hogy nem.

Ajanlott honlapok témában: www.adminworld.hu
www.thazak.hu
www.tarsashaziblog.com

Wildmann # 2015.05.13. 20:00

Attila-2

Elméletileg nem.

A közös területek kizárólagos használatáról a közgyűlés dönthet. Az építő vállalkozás vagy magántulajdonba adja a területet vagy közösbe. Tehát a beálló ha nem magántulajdon, akkor közös lesz.

A fenti elméleti modellt rengeteg társasház megcáfolja azzal, hogy az építő cég "eladja" a beállókat és ezzel keres egy kis mellékes pénzt. Addig amíg ezt nem firtatja senki nincs is gond és a legtöbb esetben nem szoktak ezért elmenni a bíróságra.

Ajanlott honlapok témában: www.adminworld.hu
www.thazak.hu
www.tarsashaziblog.com