osztatlan közös tulajdon - használati megosztás

Fórum → ingatlanügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

kovácstamás # 2019.05.23. 07:08

MajorDomus, drbjozsef! Nagyon köszönöm a figyelmeteket, hozzászólásotokat!

3 ügyvéddel beszéltem, mindenkinek más volt az üggyel kapcsolatos meglátása. Nem találok semmi jogi kapaszkodót. (jogszabály stb), csak nézeteket.
Amúgy nem lenne lényeges az az ötven nm, de az új tulaj ott szeretné a házát kiszélesíteni. Az önkormányzaton azt mondták, nem kell neki építési engedély, sem a mi jóváhagyásunk, ha az ő tulajdoni és használati hányadán van a tervezett építkezési terület. Viszont az építkezési hely nagyon közel lenne apám szobájához, aki beteg. Nekünk ez a verzió több szempontból hátrányos.
Megpróbálok egy másik ügyvéddel is beszélni. Köszönöm.

drbjozsef # 2019.05.23. 05:26

Használat esetén NINCS "jogos" megoldás. Nincs törvény ami előírná.

Az új tulajdonosok tájékozódjanak előre, mi a használat módja, van-e szerződés, ha nincs ne vegyék meg, ha van de nem tetszik ne vegyék meg. Utólag a bíróság sem fogja megváltoztatni, csak nagyon indokolt esetben. Az, hogy 10-50-200 négyzetméterrel kisebb a kertjük, az nem indok önmagában.

MajorDomus # 2019.05.22. 19:53

Keress egy ügyvédet.

kovácstamás # 2019.05.22. 19:23

Akkor a bíróság ítélt tévesen.
Viszont ezzel a módszerrel többször el lehet adni a ház alatti telket...egyszer eladom a házat földhasználattal, majd később, eladhatok földrészletet, és újra beszámítom a ház alatti területet...nem rossz. De ha ez a jogos verzió, akkor értem. Köszönöm.

MajorDomus # 2019.05.22. 19:13

És igazuk is van!

kovácstamás # 2019.05.22. 16:19

Tisztelt MajorDomus!

Azért, mert nem tartják jogosnak az eredeti használati megosztást az új tulajdonosok.

A házat és a telket más tulajdonostól vettük. Így a telek használati hányadát úgy számolták ki, hogy a ház által kivett területen kívül, de levonták a ház szolgalmi joga miatt a tulajdoni hányad arányában a megterhelt területet. Így 350nm lett összesen a házzal együtt, és nem 300nm (ami a házzal együtt lenne), de nem 400nm (ami a ház és telek területe együtt). Az új tulajdonos az összesen 300nm verziót tartja jogosnak.

Én szeretnék korrektül eljárni, de nem tudom, hogy melyik verzió a jogszerű. (tudom, hogy a tulajdonosok bármilyen közös megállapodásra juthatnak, de az új tulajdonosok a pontos tulajdoni viszonyokat tükröző megosztáshoz ragaszkodnak)

dr_Egyed_Zoltán # 2019.05.21. 23:40

1.-2. Igen, eladhatja 1,-Ftért és ár alatt is, ugyanakkor illeték szempontjából az Itv. 19. szakasz (1) bek., 25. szakasz (1) bek., 68-69. szakasz az irányadó.
3. Szerintem erre nincs egységes “recept”, adott illetékosztálytól függ.
4. Igen, de a (volt) nem pusztán közös tulajdont szüntetnek meg, hanem házassági vagyonkozosseget. Kevesebb lenne az illeték ha fenntartására kerülne a haszonélvezeti jog az Itv. 20. szakasz (2) bek alapján, ugyanakkor a későbbre tervezett lemondasnál bejönne az ajándékozási illeték, ami több mint a visszterhes atruhazási, szóval ez öngól lenne.
5. Igen, az 5. évben történő értékesítés mar nem eredményez szja fizetési kötelezettséget, pontosabban 0% az adóalap.
6. Ezt passzolom, sorry.

dr. Egyed Zoltán
  ügyvéd 
www.facebook.com/dregyedzoltan/
https://dregyed.business.site/

kötelezett # 2019.05.21. 20:23

Segítséget kérnék, hogy mi lenne adó/illeték szempontjából a legoptimálisabb megoldása a közös tulajdon megszüntetésének két, adott ingatlant közösen lakó testvér esetében.

10+ éve örököltünk egy lakást 3-an egyenlő arányban. 2015-ben kivásároltuk harmadik testvérünk tulajdonrészét, de ehhez csak úgy kaptunk rokoni segítséget, ha a megszerzett rész kizárólag az egyikünk tulajdonába került, azaz 1/3 - 2/3 a megoszlás. A fennmaradó összeget közösen fizettük ennek ellenére.

Most szeretnénk azt megoldani (1-2 éven belül), hogy az 1/3 tulajdonrésszel rendelkező testvér nevére kerüljön az egész ingatlan, de valós pénzforgalom nem lenne, lévén másik testvér örökölt egy ingatlant.

Ajándékozás esetén a forgalmi értéket veszik alapul, ez nem járható út.

1.) Eladhatja-e egyik testvér a másiknak 1Ft-ért a tulajdonrészét? Ilyen esetben az 1 Ft után kell illetéket fizetni, vagy a forgalmi értéket fogják alapul venni?

2.) Mi van akkor, ha nem 1Ft-ért adja el, hanem pár millióért, de még így is jóval a piaci ár alatt? (feltűnő értékaránytalanság áll fent).
Pl ha 1m forint közös tartozás átvállalásáról, és az eladó testvér vevő testvér felé fenálló 1 millió forintos kölcsön (szóbeli, nem szerződéses) elengedéséről lenne szó, mint ellenérték. (érték kb 5-10%-a)

3.) Mi az az ár,értékarány, ahol már nem kötnek bele, ha ilyen módon oldjuk meg?

4.) Közös tulajdon megszüntetésénél az illetékkedvezmény csak házastársak esetében jár? Ha az eladó testvér papíron fenntartja a haszonélvezetét, amiről pár év múlva majd lemond, az csökkenti az illeték mértékét? Van-e bármi egyéb mód?

5.) Ha papíron magas összeg lenne az ellenérték, érdemesebb megvárni az 5 év elteltét a második 1/3 kivásárlásától számítva, hogy az eladó testvérnek ne keletkezzen SZJA fizetési kötelzettsége?

6.) Adott 1-1 3év múlva lejáró LTP szerződés. Érdemes megvárni a lejártát, és ezt felhasználni a tranzakcióban? A szerződés mindkettőnél a vásárló testvér nevén van, de az egyik kezdvezményezettje az eladó testvér. Ebben az esetben csak az egyiket tudjuk felhasználni ebben az ügyletben?

Köszönöm.

MajorDomus # 2019.05.21. 18:51

Akkor miért nem abban állapodtok meg?

kovácstamás # 2019.05.21. 17:45

És még annyit a témához, hogy a korábban (előző tulajdonos, aki most eladta) már volt bíróság által meghatározott földhasználati megosztás, és ott az első eljárás szerint számoltak. Konkrétan nem értem.

kovácstamás # 2019.05.21. 17:40

Igen, a jogász viszont azt mondta, hogy a két épület szolgalmi joga az egész ingatlant terheli, és ezt a tulajdoni hányadok arányában kell levonni a hányadok alapján kapott négyzetméterekből - mivel az épületek önállóan értékesíthetőek, és az alattuk levő földterület a mindenkori tulajdonost illeti meg. Így ha eladom pl. a házat, akkor csak 200nm föld terület marad a 300-ból?

kovácstamás # 2019.05.21. 17:35

Az előbb elírtam...:( Az egyik számítás házzal együtt 350nm, a másik 300nm.

drbjozsef # 2019.05.21. 17:32

kovácstamás,

Ha használati megosztási szerződést akartok létrehozni, akkor az egyszerű válasz az, hogy olyan megosztást beszéljetek meg, amit mindketten aláírtok. Amit mindenki elfogad.
Lehet úgy is, hogy az egyiké 100nm, a másiké 1300. Vagy fordítva. Nincs erre szabály.

Ha nincs megegyezés a bíróság hozza létre. Ez esetben minden körülményt figyelembe vesz, és mérlegel, hogy senki ne járjon lehetőleg méltánytalanul.

Egyébként a ház a telken áll, ha 300/1400 része van, és 1400nm a telek, akkor 300nm lenne reális, de nem a ház köré pluszban, hanem azzal együtt.

kovácstamás # 2019.05.21. 17:25

Tisztelettel érdeklődöm az ügyben, ha egy osztatlan közös tulajdonon két önálló építmény (földhasználati szolgalmi joggal) található, akkor a telek használati megosztásakor a tulajdoni hányadokat figyelembe véve, hogy kell eljárni? Pl az A épület (80nm) tulajdonosának van a telekből 300/1400 (1400nm) tulajdoni hányada, akkor a két épület (összesen 150nm) által lefoglalt területet elosztjuk a földterület méretével, a kapott százalékot levonjuk a tulajdoni hányad földterület mértékéből, majd ezt számoljuk ki az A épület köré (egy jogász szerinti eljárás)... vagy egyszerűen az A épület területét levonjuk a tulajdoni hányadból, és azt mérjük ki az épület köré (földhivatal szerint) ??Mivel az első esetben a házzal együtt 350 nm jön ki, a második esetben 220 nm.

MajorDomus # 2019.05.20. 19:46

Nem.a becsatolt szakértői véleményeket a biróság a felek előadásaként értékeli,az általa kirendelt szakértő vékeményét tekinti irányadónak.

öcsike2 # 2019.05.20. 07:08

Tisztelt MajorDomus!
Ennek a válóperi tárgyaláson kell megtörténnie?
A házat egy független szakértővel már felértékeltettük, / a tisztán látás érdekében/,mert nem tudtuk mennyi az értéke. Előfordulhat, hogy ezt elfogadja a Bíró Úr? Vagy ez nem jellemző?

drbjozsef # 2019.05.20. 03:46

Közös tulajdon megszüntetése csak az ingatlanra nemigen fog menni, amíg nem történik meg a házastársi közös vagyon megosztása...

MajorDomus # 2019.05.19. 20:43

Nem fog ha kéri a közös tulajdon megszüntetését,és a bíróságon vállalja a feleség kifizetését. A feleség erre nem tud mit lépni,mert neki nincs pénze.
A férjnek meg a család összeadja.
A héz értékét meg a kirendel szakértő megállapitja.

drbjozsef # 2019.05.19. 15:57

Hát ez így még jó sokáig el fog tartani.

öcsike2 # 2019.05.19. 12:45

Jaa értem már.Az öcsém nem ajánlott neki 2x annyit, a felesége kér az öcsémtől 2x annyit.Ha lenne annyi az öcsémnek kifizetné "oszt" annyi

öcsike2 # 2019.05.19. 11:28

A másik pedig, hogy Ő nem akarja a házat megtartani.Mindenképpen el fogja adni.Persze szíve-joga.De ne akarja az öcsém szemét 1-2 millióval kiszúrni, mert a fiúknak is új otthonra lesz szükségük.Fizesse ki tisztességesen a férjét, aztán ha szerinte 40-41 millát ér a ház adja el annyiért.

öcsike2 # 2019.05.19. 11:13

Bocsánat kicsit túlzásokba estem, de már a dühtől.
Egyébként a 13 milla pont kétszer annyi amennyi megilletné.
De így, akkor sem lesz előre lépés sem, ha Ő nem hajlandó nyilatkozni, hogy mennyiért váltaná meg.

drbjozsef # 2019.05.19. 10:47

Hol van itt a 2x? Hol van a 3x?

öcsike2 # 2019.05.19. 10:24

Azt azért még hozzátenném, hogy az öcsémnek gyakorlatilag nincs pénze az asszonyt kifizetni.
Ezért csak családi összefogással tudjuk a pénzt /6,5 milliót/ előteremteni. Ennél többet nem igen tudunk előteremteni.
A bankoknál is voltunk.Megérdeklődtük, hogy kiengedik-e a hitelekből a feleséget. Kiengedik.Ezt csak azért írtam, mert nem tudunk milliókkal dobálózni.Persze a feleség sem.

öcsike2 # 2019.05.19. 10:11

Tisztelt drbjozsef!

Az első felállás az volt, hogy az öcsém szerette volna megváltani a házat, ami kb.25-28 millió Ft-ot ér./ Likvid illetve piaci érték./Átvállalta volna az összes közös hitelüket, ami viszont 15 millió Ft.A fennmaradó összeget elfelezve ajánlott 6,5 millió Ft-ot a feleségnek.Erre Ő válaszként közölte, hogy az összes hitel átvállalását kéri + 13 millió Ft.ot. Tehát gyakorlatilag 20,5 milliót követel.Mindezt azért mert tudja, hogy az öcsém és a 18 éves gyermek aki az apjával maradt,mindenképpen szeretné a házat megtartani.
Az utolsó válóperi tárgyaláson közölte, hogy ŐŐŐŐŐ szeretné megváltani, de ajánlatot azóta sem hajlandó adni.Az öcsém viszont nem akar több vitát, ezért még a házról is lemondana,természetesen reális áron.
Nem tudom, hogyha az Öcsém most felajánlaná neki, hogy vállalja át Ő /mármint a feleség/ az összes hitelt és még fizessen az öcsémnek 6,5 milliót hogy reagálna.Jó-e az ha az öcsém tesz ajánlatot a feleségnek?Mivel tud még meglepni bennünket?