Ingatlan Adás - vétel


wers # 2020.06.30. 06:27

upsz, tényleg.

A vevőtől fél? Biztos abban is van kockázat. Pl. hamis pénzzel fizet.

SolnesM # 2020.06.30. 07:18

Vannak fura dolgok a vevővel kapcsolatban de nem tudom, hogy hogyan tudnának a helyzettel visszaélni.
kérdezte A.. majd egy napja.
Vannak bizony , nem is kevés !
Pl. az hogy ingatlan szeretnének, de nincs pénzük, vagy nincs elég.
Viszont rendelkeznek szép szavakkal, néha nagy rábeszélő képességgel. És néha van naiv eladó aki ezeknek bedől.
Elindul az ügylet az ingatlannal rendelkező eladó és a kevés pénzzel vagy egyáltalán azzal nem rendelkező vevő jelölt között. hogy hogyan jut pénzhez azt számtalan módon ecseteli. A célja az ingatlan megszerzése, elsőként a birtokba jutás.
Ja és azt azért soha sem mondja , hogy nem fizet, azt a szándékát (fizetési ) mindig megerősíti, csak azt nem , hogy mikor !!

drbjozsef # 2020.06.30. 07:23

Ezt levédeni ujjgyakorlat. Megfelelő szerződést kell kötni, foglaló elvesztésével, konkrét fizetési határidőkkel. Az eladó legfeljebb egy kevés időt bukik. Persze ehhez az is kell, hogy ne szorítsa az eladót a szükség, és ne menjen bele olyanba, ami neki hátrányos. Inkább keressen másik vevőt.

SolnesM # 2020.06.30. 07:30

Jó érzék kell a naiv eladók megtalálásához.
Vannak akik az eladandó ingatlanjukhoz érzelmi szálakat fűznek ( semmi értelme, nem menyasszony az, akire annak eladása után is vigyázni kell ).
A jó érzékű 'szélhámosok' leendő szélhámosok ezt hamar kiszúrják és az ingatlant nagyon olcsón, akár ingyen is megszerzik. Mondván jó gazdája lesz az ingatlannak.
A mikro környezetemben két eset is volt amikor a tulajok a koros érzelmi ragaszkodásuk miatt mélyen áron alul, sőt gyakorlatilag ingyen megváltak az ingatlanjaiktól.
Általában azzal védték a hüjeségüket, hogy jó gazdához került az ingatlanjuk.
Pedig csak nagy balekok voltak.

SolnesM # 2020.06.30. 07:42

Ameddig ébren van az ördög, addig bármi lehet. Nem véletlenül ügyvédköteles az ügylet.
w.. szerint.
ja az ördög tényleg mindig éber, de azért az ügyvédkötelezettségnek a sok ok közül nem ez az első. Hanem az ügyvédek jó érdek érvényesítő képessége.
Nem volt ez mindig így. Kb. 50 éve ügyvédi közre működés nélkül vettünk ingatlant. Minden zökkenőmentesen ment.
Ez az ügyvédi közreműködés már csak azért is hibádzik, mert az esetek többségében, a döntő többségben a vevő hozza az ügyvédet , tehát ő fizeti és a zenész mindig annak húzza aki fizeti.

wers # 2020.06.30. 07:53

Hanem az ügyvédek jó érdek érvényesítő képessége.

:)

Ezzel nem lehet vitatkozni.

Nikollka # 2020.07.01. 17:38

Tisztelt Fórumozók!
Hitellel vásárolt ingatlan esetén is kérhet előleget vagy foglalót a vevő? Az adásvételit elkészítő ügyvéd szerint nem (szó szerint: „nem szoktunk ilyet beleírni”). Ha véletlen a bank elutasítja a hitel iránti kérelmet, akkor mi a helyzet? Bele lehet írni az adásvételi szerződésbe?
Segítségüket köszönöm!

drbjozsef # 2020.07.01. 17:53

Nikollka,

Dehogynem, nagyonis, sőt.

A hitel esetén is van önerő, amiből tud foglalót lerakni a vevő, ha akar. A szerződés aláírása előtt a vevő vagy kérjen előzetes hitelminősítést, vagy bízzon magában nagyon, hogy ő aztán simán megkapja.

Ugyanis a hitelkérelem elutasítása a gyakorlat szerint egyáltalán nem vis maior, hanem kifejezetten a vevő érdekkörében felmerülő meghiúsulási ok. Ezért MINDENKÉPPEN érdemes kikötni foglalót, konkrétan foglalót, felhívni rá a figyelmét, hogy azt elveszítheti ha nem kap hitelt.

A hitellel vásárlás eleve egy sokkal hosszabb procedúra, hónapokig vár az eladó, és a végén hoppon marad, mert a vevő nem tud fizetni.

Ha inkább a te érdeked, hogy eladd az ingatlant, és jó vevőt találtál neked jó áron, akkor kockáztathatsz, hogy foglaló nélkül bevállalod a szerződést. Ha inkább a vevő érdeke, hogy neki jó áron most megvegye az ingatlant, akkor vállalja be ő a kockázatot, hogy elveszíti a foglalóját.

(Fogadok, hogy az ügyvédet a vevőd hozta. Bár mindkettőtök érdekeit kellene képviselnie, ennyire hülye nem lehet. Vagy azt se tudja mi az ingatlan adásvétel, vagy finoman szólva sem pártatlan.)

Én tuti kikötnék egy 5-10% foglalót.

Zöldövezeti11 # 2020.07.01. 20:08

Hitellel vásárolt ingatlan esetén is kérhet előleget vagy foglalót a vevő?
Ez felettébb érdekes. A vevő ád foglalót és nem kér . Az eladó viszont kérhet. Ha nem kap, akkor mással is tárgyal.

drbjozsef # 2020.07.02. 04:16

Zöldövezeti11,

Jogos, ezt észre sem vettem.

Ha elírás, ami valószínű, hiszen miféle biztosíték kellene a vevőnek, akkor a lenti érvényes.

Ha nem elírás, és tényleg a vevő akar foglalót, akkor igaza van az ügyvédnek, hogy ilyet nem szokás, de ez esetben nem is tudom értelmezni a foglaló igényét.

Nikollka # 2020.07.02. 06:27

"Hitellel vásárolt ingatlan esetén is kérhet előleget vagy foglalót a vevő?"

Bocsánat, elírtam. Nem vevő, eladó.

drbjozsef
Nagyon köszönöm a gyors választ!

Zöldövezeti11
Köszönöm az észrevételt!

Zöldövezeti11 # 2020.07.02. 08:13

De ha már csevegünk, akkor a következőkre hínám fel a figyelmet.

Én tuti kikötnék egy 5-10% foglalót.
Legyen az inkább 15 % és még így is nagyvonalú az eladó... egy pénztelen vevő irányába.
Mondjuk függ az ügylet átfutási idejétől. Nem mindegy hogy 3 hónap vagy 6 hónap a folyamat.

A hitel esetén is van önerő, amiből tud foglalót lerakni a vevő, ha akar.
Olyan nincs ,hogy ne lenne önerő.... legalább is a normál ügyletek világában. Aki semmi pénzért akar megoldani bármely problémát ( Lakhatás, vállalkozás ) az egy sima álmodozó, az ilyen általában az elején ki kell ,hogy szűrje az eladó.

Zöldövezeti11 # 2020.07.02. 08:33

Az eladó és a bérbeadó sok mindent kérhet- kérdezhet.
Így a vevő és a leendő bérbevevő is sok mindent.
Csakhogy ezen szerepekben mást és mást kérdeznek.
Az eladó és a bérbeadó az érdeklődő / vevő, leendő bérlő / anyagi helyzetéről, kondícióíról, míg a vevő bérbevevő a z ingatlan műszaki jellemzőiről.
Néha kapnak választ néha nem. Ha nincs válasz újra kell kérdezni... direktbe keresztkérdésekkel. Ha ekkor sincs akkor a kérdezett fél sumákol, ilyenkor viszontlátásra. vagy inkább pá... !
De általában az ilyen viselkedés nem tűnik fel /sumákolás /, ezért az ilyen nagyságú ügyleteknél mindig jó egy kísérő.

Ha néha egy cipővásárlásra bevonunk egy kísérőt... nagy hibát követünk el ha ennél 100 - 1000 x jelentősebbnél egyedül partizánkodunk.

Nikollka # 2020.07.09. 06:19

Tisztelt Szakértők!
Nagyon el vagyok keseredve...
Ingatlan adásvételi szerződésünket megírta az ügyvéd. Sajnos, a vevő nem tudja igénybe venni a CSOK-ot, így szerződésmódosításra van szükség. Egy hete ezt meg is beszéltük, de azóta sem történt semmi. Az ügyvéd nem veszi fel a telefont, se vevőnek, se eladónak. Mit tudok tenni? Tudok még ügyvédet váltani? Kicsit aggaszt az ügyvéd hozzáállása, hozzáértése….
Segítségüket előre is köszönöm

drbjozsef # 2020.07.09. 06:24

Nikollka,

Miért ne tudnál? A mostani szerződés kuka, úgyse lesz beadva sehova. Lényegében újat kell csinálni. Keress másikat.

Nikollka # 2020.07.09. 06:35

drbjozsef köszönöm a gyors hozzászólást!

Az ügyvéddel mit tudok kezdeni? A szerződés már be volt adva. Visszakérheti a pénzt a vevő, amit kifizetett neki a szerződés megkötéséért? Sajnos, az ügyvédet én ajánlottam neki, amiért nem győzők tőle elnézést kérni.
Egyébként egy szerződésmódosítás tényleg olyan nagy munka, ami egy hetet vesz igénybe?
Elnézést kérek a sok kérdésért

drbjozsef # 2020.07.09. 06:54

Nikollka,

Az ügyvéddel mit tudok kezdeni?
Mit szeretnél? Megmasszírozni?

A szerződés már be volt adva. Visszakérheti a pénzt a vevő, amit kifizetett neki a szerződés megkötéséért?

Be lett adva a földhivatalhoz? És? bejegyeztek az alapján valamit? Lehet, azt is előbb el kell intézni.

A pénzt nem kérhetitek vissza. Azt azért fizettétek, mert megszerkesztett egy okiratot. Ezt megcsinálta. Az, hogy a vevőd nem kapott CSOK-ot, nem az ügyvéd hibája, hanem a vevőé. Fizesse ő az új ügyvédet is.

SolnesM # 2020.07.09. 12:23

Nikollka Nikollka !
Nem kell elkeseredni !
Kérdezed :

Tudok még ügyvédet váltani? Kicsit aggaszt az ügyvéd hozzáállása, hozzáértése….

” Abszolute feleslesges, egyáltalán minek neked az ügyvéd ? Azt a vevőnek kell produkálni.
Viszont az az ügyvéd még elő kerülhet (most nagy valószínűséggel nyaral ) és szerkeszt egy új szerződést, ( elő a számítógépet, kb. 2 óra ), a vevő fizet elsősorban neked és az ügyvédnek is és csak akkor adhatják be az iratot.

A szerződés már be volt adva.

Valaki nagy hibát követett el. Egy szerződés nincs addiog beadva amig a felek alá nem írják. Aláírni pedig az eladó részéről csak pénz átvétele után (jó néha annak jelentős hányada után szabad ) Balga az aki pénz nélkül aláír egy szerződést. Tehát ha aláírtad, akkor elvileg feltételezni lehet hogy kaptál pénzt. Ha így van akkor szabályos volt az ügyvéd eljárása. Azért az ügyvédnek csak fel kellett tűnnie, hogy tulajdonképen még minden nincs rendbe a Csok igéret csak egy remény. A vevő bizonyos része reményből akar ingatlant venni, általában nem megy.
Még egy kérdés :
Visszakérheti a pénzt a vevő, amit kifizetett neki a szerződés megkötéséért?” Kérni kérheti, de nem kapja. Talán a második szerződést jutányosabb áron készíti !

SolnesM # 2020.07.09. 12:26

Ok. néha hosszú bonyolult ügyeknél beadhatják un. széljegyzet készítésre. Ezt vagy elmondta Nikolka és üzlettársának vagy nem.
Vagy nem értették meg .

Nikollka # 2020.07.09. 17:12

SolnesM
Köszönöm a választ!

Elnézést, ha nem voltam érthető. Tehát:
Máj. 18-án kelt ingatlan adásvételi szerződésünket elkészítette az ügyvéd, amiben a következők szerepelnek:

  • a szerződő felek adatai
  • ingatlan pontos megjelölése
  • per-, teher- és igénymentes ingatlan
  • jogcím
  • vételárnak összege, megfizetésének módja és ütemezése (ebben a sorrendben: OTP, CSOK, önerő) – még egy fillér nincs a számlán
  • mikor léphet a vevő az ingatlanba
  • eladó hozzájárulása a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez, függőben tartás
  • önálló jelzálogjog és elidegenítési tilalom az állam javára
  • a szerződés megkötésével kapcsolatos költségek és illetékek a vevőt terhelik
  • energetikai tanúsítvány
  • állampolgárság, szerzőképesség
  • az ügyvéd megbízása és meghatalmazása
  • továbbiakban a Ptk. adásvételre vonatkozó rendelkezései az irányadóak
  • pénzmosás, terrorizmus
  • tényvázlat, teljes körű tájékoztatás az ügyvédtől
  • az adatok a valóságnak megfelelnek
  • ha a szerződést a hitelfolyósítás miatt módosítani kell, haladéktalanul megteszik
  • dátum, aláírások, készítettem, ellenjegyzem

Sajnos, múlt héten (júl. 1) derült ki, hogy az ingatlan nem alkalmas CSOK-ra, így a vevő nem tudja igénybe venni azt, de úgy döntött, hogy ezt az összeget kifizeti. Azt mondta az ügyvéd, hogy emiatt a megírt és aláírt szerződés módosítására van szükség. De a módosítás azóta sem készült el, telefonon az ügyvédet nem lehet elérni. Se nekem, se a vevőnek nem sikerül. Ma annyit írt : „Folyamatban van”. Természetesen ismét hívtam, de továbbra sem veszi fel a telefont. Tulajdoni lap (ma néztem): Széljegy: tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem

Kovács_Béla_Sándor # 2020.07.09. 17:18

Jól értem, kifizeti a vételárat a vevő támogatás és kölcsön nélkül? Akkor nem kell módosítani a szerződést. Legalábbis olyan módosítást, amelyet a földhivatalba is be kellene adni, nem kell készíteni.
Sőt, a földhivatal egyáltalán semmiféle módosítást nem kér, neki mindegy. Ha megkapja a bejegyzéshez hozzájárul nyilatkozatot, bejegyzi a vevő tulajdonjogát a már beadott szerződés alapján.

Nikollka # 2020.07.09. 17:25

Kovács_Béla_Sándor

Nem. Jelzáloghitel + önerő. A CSOK így kimarad.

Kovács_Béla_Sándor # 2020.07.09. 17:51

Akkor a bank kéri a módosítást. (Mellesleg jegyzem meg, hogy amire nem jár a csok, arra a bankok kölcsönt sem szoktak adni.)

Nikollka # 2020.07.09. 18:07

Kovács_Béla_Sándor

Köszönöm hozzászólását!
Igen, a bank kéri.
Tehát ha jól értem, a vevő nagyon jó eséllyel nem fog hozzájutni a hitelhez, így nem tudja megvenni az ingatlant. Mi meg vártunk két hónapot, aztán ennyi... tényleg nem lehetett volna beleírni a szerződésbe foglalót? (az ügyvéd szerint "nem szoktunk")

MajorDomus # 2020.07.09. 19:11

Hát pedig "szoktunk" minden esetben.
Akkor kezd komollyá válni a vételi szándék.