Lakástulajdonos felelős-e a bérlő károkozásáért

Társasházi SZMSZ-ben szerepel, hogy a lakástulajdonos kártérítési kötele-zettséggel tartozik a bérlő által a lakóknak vagy a társasháznak okozott kárért.

Az a tulajdonos, akinek bérlő használja a lakását, azt mondja, a kárt az fizesse meg, aki okozta, neki csak a közös költség és a rezsiköltség után van helytállási kötelezettsége a társasház, illetve a szolgáltatók felé. A bérleti szerződésben viszont kötelezte a bérlőt a Házirend és az elvárható együttélési szabályok betartására.

A többi tulajdonos azt mondja, a bérlőt a tulajdonos választotta, és felel érte, ha bármilyen kárt okoz a bérlő a házban, fizessen a bérbeadó, majd hajtsa be a bérlőn. Nyilvánvalóan többségben van ez a vélemény.

Kiváncsi vagyok objektív véleményetekre, melyik álláspont a megalapozott jogilag.

"A többi tulajdonos azt mondja, a bérlőt a tulajdonos választotta, és felel érte, ha bármilyen kárt okoz a bérlő a házban, fizessen a bérbeadó, majd hajtsa be a bérlőn. Nyilvánvalóan többségben van ez a vélemény."

Szerintem ez az álláspont az elfogadható.

Ha pedig a Társasháznak van egy elfogadott Szmsz akkor az köti az érintett tulajdonost is.

Ha nem tetszik neki az Szmsz akkor támadja meg azt a közgyűlési határozatot, amely elfogadta az Szmszt, feltéve ha nem futott ki a jogvesztő határidőből.

Kit képviselsz a tulajdonost vagy a Társasházat?

CSak azért kérdezem, mert ha atulajdonost képviseled, akkor szerintem lehet kötözködni az Szmsz elfogadásának menetével kapcsolatban ugyanis senki sem tartja be a Társasházi tv előírásait.

Azért azt ne felejtsük el, hogy létezik egy Ptk. is...

Az világos, hogy az SZMSZ elfogadásakor, a tulajdonosok többségének igen szavazatával hozott közgyűlési határozatot meg lehet támadni a bíróságon.
Ismerős mindenki számára a Ptk, valamint a társasházi törvény is. Indokolt és méltányolható a többségi tulajdonosok szándéka is, de nem sérti-e a vitatott SZMSZ-rendelkezés a kisebbségban maradók jogos érdekeit, vagy valamely jogszabályt? (Az SZMSZ-t ügyvéd készítette.)

Sem a tulajdonost, sem a társasházat nem képviselem, viszont olyan megol-dást szeretnék találni, ami jogilag kellőképpen megalapozott, védhető, és akkor várhatóan mindkét fél elfogadja.
Egyébként ezidáig nem találtam olyan jogszabályt, amelyik alapján egyér-telműen kimondható a lakástulajdonos felelőssége a bérlője károkozásárt, így ha az SZMSZ hatályba lép, csupán csak az szolgáltathat jogi alapot a kártérítésre kötelezésre.

Természetes, hogy a károsultat kártalanítani kell, de szerintem csak az ál-talános szabályok szerint. Más személy károkozásáért csak törvényben meghatározott esetekben feleljen az ember, mint pl. a szülő a kiskorú gyermeke, vagy a munkáltató az alkalmazottja által okozott kárért.

Nem tudom, ha egy bérbeadó tulajdonos bírósághoz fordulna az SZMSZ miatt, neki adnának-e igazat a többségi véleménnyel szemben.
És szerintetek?

Az én véleményem a következő:
a hatályos magyar jogszabályok a károsultat védik inkább (ami szerintem érthető is, ha megnézzük, hogy ő cak szenvedő alanya az egész dolognak. Az más, hogy megadja a jog a károkozónk is az esélyt, hogy kibújjon a felelősség alól.)

Ptk. 339."Aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. (...)" Az alapeset ez. Vagyis ez alapján elsődlegesen mindig a károkozónak kell a kárt megtéríteni. Azonban: Ptk. 99. § "A tulajdonos jogosult a dolgot használni és a dologból folyó hasznokat szedni, viseli a dologgal járó terheket és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni." Tehát a menete szerintem ennek az egésznek: először a bérlőt kell elővenni és kötelezni a kártérítésre, de ha ő vitázik ezzel, nem akar fizetni, akármi, akkor a tulajdonos háttérfelelőssége előlép és neki kell a felelősséget vállalnia. Ez egyébként az épületről lehulló tárgy által okozott károknál konkrétan szabályozott is: Ptk. 353. § (3) Valamely tárgynak az épület közös használatára szolgáló helyiségeiből való kidobásával, kiejtésével vagy kiöntésével okozott kárért a károsulttal szemben az épület tulajdonosa felelős. Ha a tulajdonos a károkozót megnevezi, kezesként felel.(4) Ezek a szabályok nem érintik a felelős személynek azt a jogát, hogy a kárért egyébként felelős személytől a kár megtérítését követelhesse.

Véleményem szerint tehát a ház SZMSZ-ének, illetve a többségben lévőknek igaza van.

Kedves Banyamancs!

Először megköszönöm, hogy kifejtetted véleményedet a felvetett kérdésben.

Közel vagy a megoldáshoz, csak sajnos a Ptk. 353. § (3) bekezdéséből idé-zett jogszabály nem a kérdés tárgyára és alanyára, a társasházi lakásra, és a lakásbérlőre vonatkozik, hanem kizárólag a társasház közös helyiségeire, ill. a (társasház)épület, bérház tulajdonosára, tulajdonosaira.

A Ptk. 353. § (1) az általad jelzett cselekmény (lakásból kidobott, kiejtett, kiöntött tárggyal történő károkozás) esetén éppenhogy a lakás bérlője, használója felelősségét mondja ki a károsulttal szemben, és nem a tulajdo-nosét. (Itt a tulajdonos csak akkor felelős, ha saját maga használja a lakást) Természetesen vannak kivételek is, de a bérlő nem kivétel. Itt is igaz vi-szont, hogy ha a bérlő, a használó a károkozót megnevezi, kezesként felel.

Jó az alapesetre való hivatkozásod is (339. §), én is azt mondtam a kérdés-felvetésben, hogy az fizesse meg a kárt, aki okozta. Az idézett 99. §-ból szerintem viszont rossz következtetést vontál le. A mondat vége: ... amely-nek megtérítésére senkit nem lehet kötelezni. Ezt úgy értelmezted: ha a bérlő ... vitázik ezzel, nem akar fizetni ... a tulajdonos háttérfelelőssége előlép ... Hát szerintem a 99. § idézett rendelkezése nem arra az esetre vonatkozik, hogy ha a károkozótól nem lehet behajtani, akkor fizessen a tulajdonos, hanem arra az esetre, hogy ha nincs meg a károkozó, akit kötelezni lehet a kár megtérítésére, csak ekkor lép be a tulajdonos.

Te is olyan szabályra hivatkoztál, idézem: a tulajdonos háttérfelelőssége előlép, amely jogszabályt nem találom: hol van előírva a tulajdonos háttér-felelőssége (mögöttes felelőssége, helytállási kötelezettsége), amikor ismert a károkozó (a lakásbérlő), és a károkozása pl. gondatlan vagy szándékos rongálás. Milyen jogcímen követelheti ilyenkor a károsult szomszéd lakás társasházi tulajdonostársa a bérlemény tulajdonosától a kára megtérítését?

Üdv.

Általánosságban, a tulajdonjog alapján felel. Egyébként meg a kártól függ, mert mentesülhet a felelősség alól. Erre kellenének példák.

Tudnátok nekem segíteni, mi a helyzet akkor, ha a lakásban nem bérlő, hanem a haszonélvező szülő lakik?
Én, mint tulajdonos, felelek-e az édesanyám által okozott károkért (ő a haszonélvező). Sajnos szereti a szemetet az erkélyen ledobálni, annyira telezsúfolja az erkélyt és a folyosót, hogy nehéz közlekedni, a bakonyi szél mindig lefúj valamit az erélyről...Sajnos hiába próbálom rávenni, hogy gondoljon másokra is, nem hallgat semmire és senkire. Azt mondja, ő már ledolgozta az életét, neki mindenhez joga van. Ha véletlenül valakinek a fejére dobja a szemetet és megsérül(nem igazán szokott odafigyelni), kinek kell kártérítést fizetni? Elég igazságtalan lenne, ha én felelnék érte, hiszen a haszonélvezőt nem én választom, mint a bérlőt és nem is szólhatok bele, mit csinál a lakásban. Nekem, mint tulajdonosnak, milyen jogaim vannak?
Kérhetek-e valami kártérítést a lakásom értékcsökkenése miatt? Sajnos nem engedi felújítani és ő sem csinál vele semmit. Igaz, még mi is itt lakunk a férjemmel, megtűr a kisszobában, de annyi beleszólást sem enged, hogy a málló vakolatot rendbehozzuk a konyhában. Neki lenne rá pénze, de csak hagyja romlani. Két éve még tízmilliót ért, ma legfeljebb hetet kapnánk érte, pedig a környéken nőttek az árak.

A problémád egyik felére javaslok megoldást: a lakásbiztosítást. A biztosító fizeti a kárt a tulajdonos helyett, ha az ablakon vagy erkélyen keresztül valami kiesik, vagy kidobják, és valakinek emiatt kára keletkezett.

Évek óta fizetek a lakásra biztosítást, eddig még megúsztam. Talán vigyáz rám a biztosító őrangyala, nehogy fizetniük kelljen:) Tudnál nekem arra is válaszolni, kinek milyen jogai és kötelességei vannak, mit tehet a tulaj és mit a haszonélvező?
Az igazság kedvéért elmondom, hogy nem mi akartunk odaköltözni, anyu könyörgött, hogy segítsünk, mikor apu beteg lett. Hónapokig feküdt (rákos volt) ágytálazni, mosdatni kellett. Anyu addig könyörgött, amíg otthagytuk az albérletet, és ideköltöztünk a párommal. A lakás akkor már évek óta az enyém volt, azért kaptam, mert a nővéremmel ellentétben én törődtem velük. De megtartották rajta a holtig tartó haszonélvezetüket, fele-fele arányban. Apu azóta meghalt, de kénytelenek voltunk maradni, mert nem volt hova mennünk. Anyu nagyon érezteti velünk, hogy útban vagyunk. Bezzeg amikor szükség volt rám, hízelkedett. Szerinte most neki az egész lakásra haszonélvezeti joga van, szerintem csak a felére. Melyikünknek van igaza?
Előre is köszönöm a segítséget. Bocs, hogy csak este tudok válaszolni, de csak ilyenkor jutok netközelbe.
Mónika

Szerintem a szüleidnek nem fele-fele arányban volt haszonélvezetük, hanem mindkettejüknek. Nem ugyanaz!
Ez esetben természetesen joga van, lakáskiürítési pert indítani, vagy lakáshasználati (bérleti) díjat kérni tőletek.
A bíróságon elmondhatod, hogy miért és hogyan kerültetek birtokon belülre...

Ha viszont ennyire "Önfejű", azaz dobálja a szemetet, nem mérlegeli a lakásfelújítás szükségességét, akkor helyeztessétek gyámság alá.

Az adásvételi szerződésben és a földhivatalban a tulajdoni lapon is fele-fele arányban szerepel, és nem örököltem, hanem már évekkel apu halála előtt vettük. Azért az én nevemre, mert a nővéremmel ellentétben én végig velük maradtam, erről írásos papír is van. Bele is írták, hogy azért kapom, hogy legyen miből elindulnom, ha férjhez megyek.
Sajnos a gyámság alá helyezés nem működik, mert nagyon is tudatában van annak, mit csinál. Csak egyszerűen élvezi, hogy szemétkedhet. Nagyon ügyes, nehéz lenne rábizonyítani bármit is. Nem is tudom, miért nem ment színésznőnek, ahhoz remekül ért :)
Nincsen valami törvény arra, hogy valahogy hozzájuthassunk hitelhez? Akkor itt tudnánk hagyni mindent. Sajnos mi semmilyen kedvezményt nem kaphatunk, mert elmúltunk 30 évesek és van lakástulajdonunk (igaz, csak papíron). Miért kap több kedvezményt a milliomos miniszter gyereke, akinek van több lakása is (igaz, papíron nincstelen), mint mi? Érti ezt valaki?