Közös képviselő felelősségre vonása és egyéb problémák!


adzam # 2009.02.11. 08:41

Nyugodtan elvállalhatod, ha megválasztanak.
Tanulmányozd a társasházakról szóló törvényt, amit megtalálsz a neten:
http://www.jogiforum.hu/…1zakr%C3%B3l-

monka7 # 2009.02.11. 07:59

Szép Jó reggelt!
Segítséget szeretnék kérni.1,5 éve költöztem egy 10 lakásos Társasházba. Nem rég volt a tavalyi elszámolás. Már tavaly sem tetszett, hogy a közösképviselő semmivel nem foglalkozik. A házon lenne mit csinálni, de egyszerűen nem foglalkozik semmivel. Beszedi a pénzt, a nagy semmire. A közösképviselet egy Külsős cég. A lakók többsége idős emberek, nem mernek felszólalni vagy pedig beeteti Őket a Maga dumájával. Én nem hagytam annyiba, számon kértem a dolgokat. Természetesen nem tetszett neki. Sokan mellém álltak és igazat adtak a házból. Megbeszéltük, mi lenne ha Saját kézbe vennénk ezt a Közösképviselést és ha én elvállalnám. Ezzel kapcsolatosan lenne kérdésem. Elvállahatom én ezt a titulust, hogy nincs hozzá végzettségem. Fontos, hogy külsős cég legyen megbízva a Közösképviselettel, vagy a házból valaki bevállalhatja. Próbáltam ennek utánna járni, de sehol nem találtam konkrétumokat. Ha valaki tudna nekem ebben segíteni, megköszönném.
Üdv.: Mónika

Iucundus # 2009.02.02. 14:07

Érvényes határozatot csak a közgyűlési meghívóban előre meghírdetett napirendi pontok szerint hozhat a közgyűlés. Ezért kevés "csak szólni a közgyűlésnek". A napirendi pontok között szerepelnie kell pl. a "közös képviselő visszahívása" napirendi pontként.


Ddr

Iucundus # 2009.02.02. 14:03

Kedves Ormi5!

Joghatályosan nem tud érvényes közgyűlést összehívni a "volt közös képviselő". Ezért a közgyűlés összehívása jogsértő lesz valószínűleg.

Kérdés megtámadta-e valaki ezen a határozatot a bíróságon és letelt-e a megtámadási 60 nap?


Ddr

Ormi5 # 2009.02.02. 13:43

Sziasztok!

Még nem sikerült megválnunk a közös képviselőnktől. Segítséget szeretnék kérni jogszabály értelmezésben.
November végén adtunk át egy levelet (több mint 10 % írta alá) a KK-nak, melyben napirendi pontként szerepelt a feladatainak elszámoltatása és döntés a tovább foglalkoztatása ügyében. Kettemn adtuk át, de sajnos a sajt példányon nem vetettük át írásban vele) Nem hívta össze a közgyűlést, és nem is jelzett semmit. Én mint SZVB elnök kerestem fel telefonon, hogy mikor lesz már gyűlés, mert letelet a 15 nap. Azt mondta, ő már megy el szabadságra és egyébként sem ér rá állandóan, mert elő kell készíteni a közgyűlést, és már karácsony lesz, stb. (Ekkor még azt mondta, hogy majd kiírja a házban, ki helyettesíti a szabadsága alatt.)

Erre én összehívtam a közgyűlést (ahogy kell), kifüggesztettem a házban a meghívót 8 nappal a kiírt időpont előtt, és mindenkinek dobtam be a ládájába, a kivitelezőnek, egy lakónak és a KK-nak emailben küldtem el a meghívót. (Erre azt mondta, hogy hetek óta nem működik a levelező rendszere.)
47 %-ban vettünk részt a megismételt közgyűlésen, és döntöttünk is arról, hogy visszahívjuk őt.

Januárban (már decemberben sem és január legelején sem értem el telefonon, vissza sem hívott) végre sikerült beszélnem a KK-val, aki kérdőre vont, mit szervezkedek a háta mögött. És mit lihegek azon, hogy ő miért nem küld ki felszólító leveleket azoknak, akik nem fizetnek közös költséget. És hogy ő nem köteles helyettesítőről gondoskodni, amíg szabadságon van, mert pl az önkormányzat is bezár az ünnepek között. (Megbízási szerződés áll fenn köztünk, szerintem ez azt jelenti, hogy rendelkezésre áll, vagy a díjazását kéne csökkenteni, nem?)

Most kaptunk meghívót a februári kgyűlésre, a meghívóban szerepel napirendi pontként a "törvénytelen decemberi közgyűlés" határozatainak megsemmisítése, mert idézem: számára alkalmatlan időpontban volt megtartva. Eközben tértivevényes levélben kéri tőlem a jegyzőkönyvet és a névsort. (A kivonatot bedobtam a KK postaládába a közgyűlésünk után.) Nem értem, hogy most mit gondol, ha törvénytelen volt, minek neki az okmány róla?

Na mármost a kérdésem az, hogy amit novemberi levelünkben megjelöltünk napirendi pontokat, azokat nem vette fel a mostani közgyűlésre. Mit lehet tenni? Hogyan vethetnénk fel ezeket a pontokat (vagy legalább a leváltásáról szólót)

KÉRDÉSEM TEHÁT:
29. § (2) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a szám­vizsgáló bizottságot bármikor felmentheti.
Ez bármikor él, vagy vannak feltételei? Ha bármikor él, akkor csak szólnunk kell a közgyűlésen és szavazni?

Köszönöm a türelmetek és segítségetek.

Ster # 2009.01.13. 07:15

T. Fórumozók!

Az alábbi esettel kapcsolatban szeretnék némi információt kapni.

Mi a teendője (ha van egyáltalán) a közös képviselőnek, ha hosszabb időre elutazik?

Sajnos, igen gyakran van nálunk dugulás, amit nem kell magyaráznom, hogy mennyire kellemetlen! A közös képviselőt egyszer sem tudtam elérni, mert "pihent" valahol. (Ezt is egy lakó mondta nekem, hogy most éppen hová utazott.)
Semmi elérhetőséget nem hagyott, tudtommal feladatait sem adta át senkinek ez időre,...semmi telefonszámot nem hagyott a hirdetőn, hogy gond esetén melyik szakihoz fordulhatunk.

Egy esetben a dugulás megszüntetése után nekem kellett saját zsebbő kifizetnem a majd' 20e forintos számlát. Ezt csak napok múlva tudtam "behajtani" a közös képviselő, mert akkor ért haza "jól megérdemelt" pihenéséből. (De itt is feljelentéssel kellett fenyegetőznöm, mert nem akarta kifizetni.)

Minden egyes dugulás után az aktuális szaki elmondja, hogy mennyire tönkrement a társasház lefolyó rendszere. (Nem a lakásé, hanem a Társasházé.)Ezt hiába mondom hónapok óta a közös képviselőnek, nem tesz semmit!

Bírósági kereset esetén ez a paragrafus megállná a helyét ilyen esetben?:
43. § (1) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles:

  1. minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntar­tásának biztosítása érdekében,

...valamint...
Amikor saját zsebből voltam kénytelen "hitelezni a Háznak, a közös képviselőnek napokon keresztül....engem anyagi kár is ért...(most az elv a lényeg)
Ezzel kapcsolatos kárigényt be lehetnyújtani? Ha igen...Milyen jogcímen?

Előre is köszöm megtisztelő válaszukat!

Hoffmann Róbert # 2008.12.16. 09:45

Őszinte vagyok én is sajnálom, hogy nem erre a célra fenn tartót fórumon névtelenül rágalmaz valaki és nevét nem vállalva vádaskodik.
Nem nehéz kitalálni melyik házról van szó, mivel idén 1 ház távozott a kezelésünkből, de gondoltam van annyi kurázsija az ellenem vádaskodónak , hogy vállalja kilétét.
Tudomásom szerint a munkánkkal nem volt baj tehát a megjegyzéseit legyen szíves megtartani.
Morális konfliktus miatt történt váltás, amire azt hiszem nem munkánk volt az oka.
Részemről is lezártnak tekintem a névtelen beszélgetésünket.


Üdvözlettel Hoffmann Róbert
Tempo Csé+R
Közös képviselet
www.tempo-cs.net/…haz/info.htm

who.net # 2008.12.14. 21:31

Kedves Hoffmann Úr, majd ha én is reklámozom a cégemet, mint ahogy Ön teszi az aláírásában, akkor én is feltüntetem a nevem, címem, ha akarja még a vércsoportomat is. Addig viszont ne tessék elvárni ilyeneket.
Egyébként a társasház nem ment sehova...csak éppen az Önök cége ment el onnan, miután elküldték. Nyilván nyomós okkal. Érdekes, hogy nem tud róla, pedig a jegyzőkönyv szerint Ön is jelen volt a közgyűlésen. Ennyit a vádaskodásról.
Úgyhogy a magam részéről ezt a kérdést le is zárom, a továbbiakban nem kívánom offolni a fórumot.Üdv.

Hoffmann Róbert # 2008.12.04. 22:59

Kedves Who.net!

Amennyiben én vállalom a nevem feltüntetését elvárom az ellenem vádaskodóknak.
Nem tudok ilyen leválltásról kérem tájékoztasson ez ügyben melyik társasházunk ment el tudomásom nélkül így.
Várom válaszát.

who.net # e-mail 2008.11.26. 00:17

Ugyan már…rendkívüli, azonnali hatályú felmondás esetén dehogy kell kifizetni a felmondási időre járó díjat. Az csak a rendes felmondás esetén jár. De ezt nyilván Hoffmann Róbert is tudja.
Már csak azért is, mert mi társasházunk épp így szüntette meg az aláírásában is reklámozott cégével a közös képviselői megbízást.


Üdvözlettel Hoffmann Róbert
Tempo Csé+R
Közös képviselet
www.tempo-cs.net/…haz/info.htm

ObudaFan # 2008.11.26. 17:55

A Ptk szerint a határozott idejű megbízási szerződést is felmondhatja (indoklás nélkül is) a megbízó, és ezt a jogot kizárni nem lehet, tartós megbízás esetén korlátozni lehet csak. Ebből a bírói gyakorlat arra a következtetésre jutott, hogy általában nem jár a megbízási díj ilyenkor a határozott idő végéig, hanem legfeljebb egy méltányos időtartamig.

kisperec # 2008.11.26. 09:19

Természetesen fel lehet mondani a képviseletet, de először is meg kell nézni, mi van a megbízási szerződésben rögzítve! Ha még ráadásul határozott idejű is - ez a ritkább - és nem nem peres jellegű okok miatt mondotok fel neki, akkor bizony jár neki a tiszteletdíja. Sőt, követelni is fogja valószínű.

who.net # 2008.11.25. 23:17

Ugyan már...rendkívüli, azonnali hatályú felmondás esetén dehogy kell kifizetni a felmondási időre járó díjat. Az csak a rendes felmondás esetén jár. De ezt nyilván Hoffmann Róbert is tudja.
Már csak azért is, mert mi társasházunk épp így szüntette meg az aláírásában is reklámozott cégével a közös képviselői megbízást.

Hoffmann Róbert # 2008.11.22. 11:05

Kedves Ormi5!

Felmondani csak közgyűlésen tudtok, és igen lehet azonnali hatállyal, de a 3 hónap felmondási időt akkor is ki kell fizetni, amennyiben nem csinál jelentős kárt a passzívságával társasháznak akkor javaslom töltse le a felmondási idejét.
Amennyiben esetleg nem látja el a feladatát 100%-osan akkor visszalehet tartani a díjazásából.


Üdvözlettel Hoffmann Róbert
Tempo Csé+R
Közös képviselet
www.tempo-cs.net/…haz/info.htm

nanemaaa # 2008.11.03. 13:01

4 lakás felet kötelező. A lakógyűlésen választják a tagjaik közül, vagy megbízhatnak külsőst is. Azonban ha erre szakosodott és abből élő személyt, vagy szervezetet választanak, annak megfelelő képesítésssel kell rendelkeznie. Tagok közül választott képviselővel szemben nincsenek ilyen kötöttségek. Feladatok, kötelezettségek eléggé szerteágazóak, a társasházi törvényben rögzítettek.

teni77 # 2008.11.03. 09:31

Sziasztok!

Szeretném megkérdezni, hogy egy 8 lakásos társasházban kötelező-e a közös képviselő fogadása, vagy a lakók is megoldhatják ezt. Ha igen milyen feladatai vannak, kell-e végzettség hozzá? Gondolkodok rajta, hogy elvállaljuk, mint tulajdonos, mert évek óta csak vesződünk velük.

Tisztelettel teni77

nanemaaa # 2008.10.28. 07:48

Ha valaki utólag megváltoztatja egy jegyzőkönyv tartalmát, az már okirathamisítás, így nem igazán ajánlanám.
A közös képviselőt a lakógyűlésen lehet leváltani. Felmondási időnek az SZTMSZ-ben, vagy a megbízási szerződésben kellene szerepelnie.

Ormi5 # 2008.10.27. 15:04
Sziasztok! Adtunk még egy (néhány) esélyt a közös képviselőnknek, de úgy látszik, nem érdemli meg. Aki emlékszik a korábbi ügyekre... Szóval szeptember végén volt közgyűlésünk. Én voltam a jegyzőkönyvvezető. El is küldtem neki a legépelt jegyzőkönyvet, később aláírtuk a hitelesítőkkel. A kivonatot a mai napig nem adta át senkinek. A fűtéselszámolással kapcsolatban van vitánk. Ő a közgyűlésre hozott 2 összeget, ami közül szavaztatatott, hogy melyiket fogadjuk el. Nem igazán sikerült megértetnie egyikünkkel sem (több mint 12-15 fő, nem hiszem, hogy mind olya suták lennénk), hogy hogyan is számolt. A víz melegítésére 1410 Ft/m3-t számolt ki, amit nagyon magasnak találtunk. Mint a megalakuló Számvizsgáló Bizottság tagja, mi is számoltunk a gázszámnlák és a hőmennyiségmérők alapján. Sajnos rosszul volt beállítva a kazánunk, ezért nyáron is volt fűtés pár lakásban (legfőképp olyanokban, amik még a kivitelező tulajdonában voltak), viszont ott ugye vízfogyasztás nem volt, így nekik egyértelműen kedvező ez a számítás. A hőmérők mutattak változást, fogyasztást, ezzel szemben kedves közös képviselőnk szerint egyértelmű, hogy nem volt fűtés (a mi lakásunkban is volt, hiszen a fürdőben lévő törölközőszárító 1-2 hideg éjjel működött). Végülis hosszas levelezés, találkozók után kiderült, hogy ő úgy számolt most nyárra, hogy a gázszámla 30
  • át vette alapdíjnak. A fennmaradó összeg 70 %-át vette melegvíz melegítésnek és 30 %-ot fűtésnek (annak ellenére, hogy szerinte egyértelműen nem volt fűtés). Mi pont fordítva számoltunk, és nagyon nagy eltérés jött ki. Eddig ezen vitatkoztunk.
Ami leginkább megdöbbentett: legutóbb leírta nekem levélben, hogy azért nem adta még át a kivonatokat a közgyűlésről, mert ha másképp számolunk, akkor átírja benne a megszavazott díjakat. Ugye nem egyedül gondolom, hogy ez teljesen kizárt dolog? Szerintem újabb szavazást kéne tartania erről, nem? Ja, az SZMSZ-t is átbeszéltük, de még azt sem javította ki a kérésünk szerint. Oda akarta nekem adni, hogy csináljam meg (bár a fizetését nem ígérte...). Kérdésem az volna, ha ilyen (szerintem) törvénysértő dolgokat ír le, fel lehet-e mondani neki azonnali hatállyal vagy ekkor is meg kell várnunk az általa megadott 3 hónapot? És ilyenkor mi vonatkozik a díjazásra? Mert a normál felmondásnál a 3 hónapot +1 hónapot kellene neki fizetnünk. Köszönöüm előre is a válaszokat!
nanemaaa # 2008.10.26. 22:18

A referencia kérése nem került volna semmibe. Az meg, hogy az ember elmegy, megnézi, megkérdezi a tulajdonosokat, hogy mennyire voltak-vannak megelégedve, ki volt a műszaki ellenőrük....stb. Szerintem ezek nem pénz kérdése. Illetőleg mégis, mivel egy kis utánajárással nagyon sokat lehet keresni. Pl ha kiderül, hogy a többi házat fele annyiért csinálta.....

Immaculata (törölt felhasználó) # 2008.10.26. 21:13

Ezért kell a pályázatban bekérni a cégkivonatot, referenciákat, nyilatkozatokat, igazolásokat.

50m Ft elköltéséhez gondosabb eljárás szükséges.

nandy # 2008.10.26. 13:06

Azért egy átlagemberről ne feltételezzük, hogy hozzáférése van egy viszonylag drága adatbázishoz.
(Nekem is csak nemrég nyílt rá lehetőségem, első dolgom volt ezt a céget ellenőrizni, akkor derült ki).

kisperec # 2008.10.25. 15:45

Nandy!
Én értem a gondodat, nem is gondolod mennyire összetett a probléma! A jövő héten szakítassz időt arra, hogy ügyiratokat fogsz átnézni, addig feltételezéseid vannak, igazából nem láttad a dokumentumokat, nem mondhatunk semmit, amig nem győződtünk meg mindennek a valódiságáról. Nem biztos, hogy ez így teljesen korrekt. Ekkora volumenű munkánál a leírtak alapján sokakat lehetne, ill. lehet felelősségre vonni a képviselőn kívül a ház bizottságát,téged is és a többi tulajdonost is, hol voltatok eddig? A ti pénzetekről, házatokról volt, van szó, olyan nincs, hogy nem volt beleszólása a tulajdonosoknak, a közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozatali szerve, akkor minek a társasházi törvény, ha nem annak szellemében mőködtök? De egyébként a pályázat beadásához is sok-sok minden kell,többek között a közgyűlési jegyzőkönyv, ahol a tulajdonosok határoztak a felújításról. A bíróság megoldás, de hosszadalmas, a végkimenetel pedig bizonytalan. Kiváncsian várom a fejleményeket.

nandy # 2008.10.25. 09:55

Köszönöm eddigi válaszaitokat.

Nos, a kivitelező cég kiválasztásába a lakóközösségnek nem volt beleszólása (mivel pályázat útján történt a kiválasztás). Éppen ezért talán jogos az az elvárás, hogy kölültekintőbben kellett volna eljárnia a pályázatot elbíráló személyeknek. Nem hiszem, hogy a lakók felelőssége megállapítható lenne.

2005-ben alakult a cég, a pályázatot 2007-ben írták ki, akkor még nem is működott három éve. Utólag már az is kérdéses, hogy egyáltalán milyen referenciával rendelkezik, hiszen a pénzügyi adatok alapján először 2006-ban végzett hasonló jellegű/nagyságrendű munkát, és 2007-ben már meg is nyerte a pályázatot.

Jövő héten - amint lesz egy kis időm - el fogom kérni a vonatkozó iratokat.

Van műszaki ellenőr, kérdés, hogy eddig mit lépett, nagy valószínűséggel semmit. De jövő héten ez is kiderül majd.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2008.10.22. 10:46

Nagy probléma ez Nandy!

A felelősségi kör mindenkire kiterjed.

Felelős a ház, ha a közös kéviselő olyan feladat ellátásával lett megbízva, amihez nem volt meg a képesítése.

A közös képviselő a pályázat során - felhatalmazása alapján - képviselte a házat, és építési beruházáshoz kivitelezőket pályáztatott, amihez sem műszaki, sem eljárási ismerete nem volt.

Gondolom a ház, sem a pályáztatásban nem vett részt, sem pedig az ajánlatok alapos átnézésében, csak - a végösszeg alapján - a kiválasztásban.

Azt sem írtad, hogy a szerződést hogyan kötöttétek. A vállalkozó hozott egy előre megírt szerződést és azt aláírta a képviselő, vagy ügyvédhez mentetek és a kiírás szerinti jogokat és kötelezettségeket írtátok bele.

Azt, hogy minek kellett volna benne lennie az ajánlati kiírásban, azt most nem írom le, a Közbeszerzési tv. lenne az irányadó.

Az elbírálásnál vizsgálni kell a szakmai alkalmasságot,(képzettségek,referencia igazolások, felelős kivitelező megjelölése, bekérése, műszaki felszereltségének ellenőrzése) pénzügyi alkalmasságot, valamint, hogy a vállalkozó ellen az utóbbi 3 évben volt-e eljárás folyamatban (csőd-, felszámolási, végelszámolási), van-e tartozása az állammal szemben (adó-, vám, TB), tevékenysége fel volt-e függesztve, és van-e felelősségbiztosítása.

A szerződésbe nagyon fontos beleírni, hogy a kifizetés a teljesítéskor esedékes, a teljesítés pedig az előre kitűzött átadás-átvétel során, egy teljesítésigazolást követően igazolható.

A ház felelőssége továbbá, hogy a munkát műszaki elenőrrel kellett volna ellenőriztetni, aki az építési naplóba minden egyes alkalommal beleírta volna a kifogásait. Az építési napló bejegyzései alkalmasak minőségi és határidős kifogásokra és szavatossági igények alátámasztására.

A vállalkozó felelős, mert nem tájékoztatta a megrendelőt az előre látható csúszásról, a pénzügyi nehézségeiről. Ez azt jelenti, hogy a határidőn túli eredménytelenségből okozott kárért ő a felelős.

A szerződéstől elállhattok, kötelesek vagytok azonban a vállalkozó eddigi munkáját megfizetni.
A késésért és az abból eredő kárért, pedig kártérítést követelhettek a vállalkozótól.

nanemaaa # 2008.10.21. 20:51

Véleményem szerint a kivitelező kiválasztását is meg kellett szavazni. íha mindenki megszavazta, és senkinek nem jutott eszébe, hogy a jelentkezőktől referenciát is kellene kérni, akkor mindannyian felelősek vagytok. Viszont amíg nem klső, most kellene még lépni a várható veszteségek csökkentésére.
szerintem.

nandy # 2008.10.21. 20:40

Egy kis segítségre lenne szükségem.

Adott egy társasház, a lakók a tavalyi közgyűlésen jóváhagyták a ház külső homlokzatának szigetelését és a "fűtéskorszerűsítési" munkákat. A th. a panelprogram keretében 2/3-os állami támogatást kapott a felújítási munkák elvégzéséhez.

A pályázaton nyertes kivitelezővel tavaly megkötötte a th. a szerződést. A munkák idén tavasszal kezdődtek, jelenleg is tartanak (kb. 60%-ban kész). A szerződésben meghatározott határidőt már rég túllépték - az eredeti határidő július közepe volt.
A kivitelezéssel kapcsolatban már eddig is minőségi kifogások tömkelege merült fel.

Most kiderült, hogy a kivitelező cég felszámolás alatt áll, a cégjegyzék szerint 2008. szeptember eleje óta.

Kicsit kutakodtam, kb. 15 perc alatt kiderült, hogy a kivitelező cég tulaja "nem kezdő", ez a cég 10 év alatt a hatodik olyan, mely éppen felszámolás alá kerül, vagy jelentősen eladósodott.

Ez a helyzet több problémát is felvet. Egyrészt gyanítom, hogy a kivitelező már előre felvett pénzt (ez csak sejtés, jövő hét elején válik bizonyossá), másrészt a garancia is kérdésessé vált.

Kérdem én: a közös képviselőtől nem lett volna elvárható, hogy a szerződés megkötése előtt utána nézzen a cég és a tulajok előéletének? Egyáltalán felelősségre vonható-e a kialakult helyzet miatt? Vagy nyeljük le az egészet (több, mint 50 millió forintos munkáról van szó)?