árverésen kívül, de árverési hatállyal


enn§ # 2021.12.05. 19:41

Nagyon köszönöm mindkettőtöknek a választ!

Az eladónak/képviselőjének senkije nem vagyok, egy rakat pénzt fizetnék az ingatlanért, a tulajdoni lapra semmi sincs rávezetve (se korlátozás, se perfeljegyzés), a közhiteles adatokból nem derül ki, mire van az az eljárás (csak a cégkivonatból az üzletrész korlátozás alapján tudunk róla, és mert utána nyomoztunk), a bíróság tájékoztatást nekünk, mint vevőnek nem adhat (próbáltuk), még a végrehajtó sem kaphat betekintési jogot, mivel a magánszemélyhez semmi közü(n)k. 

Szerintetek megkérdőjelezhető lehetne az én jóhiszeműségem ebben az egészben?

(Biztosan nyugodtabb lenne kivárni a végét..., csak a már lehívott hitelünk miatt meg amúgy is sürgős a vásárlás, nem valószínű, hogy tudunk erre az ingatlanra várni egy (minimum) fél évet.)

gerbera317 # 2021.12.02. 13:00

Nos, Grave gyorsabb volt. Sebaj.
Ha később itt valami firtatható lesz, az a jóhiszeműséged. Legjobb volna megvárni annak a büntetőügynek a végét, és csak azt követően elindítani a 157. § szerinti eljárást.

Grave7 # 2021.12.02. 11:59

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről
5:41. § [Tulajdonszerzés hatósági határozattal vagy hatósági árverés útján]
(1) Aki a dolgot hatósági határozat vagy hatósági árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos.
[...]
(3) Hatósági árverés esetén az árverési vevő a tulajdonjogot az ingó dolog birtokának a hatósági árverést végző általi átruházásával, ingatlan esetén a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével szerzi meg.
(4) A dolog tulajdonának hatósági határozattal vagy hatósági árverés útján való megszerzésével megszűnnek a harmadik személynek a dolgot terhelő jogai, kivéve, ha a hatósági határozattal vagy hatósági árverés útján szerző e jogok tekintetében nem volt jóhiszemű.

enn§ # 2021.12.01. 12:40

Jó, írom, hogy milyen kérdés (ugyanúgy felmerül az árverési vételben is, mint a Vt. 157-ben is, csak most szembesített vele a végrehajtó):

Eleve azért akartam Vht. 157-et adásvétel helyett, mert galibás az ingatlan (agyonterhelt tulajdoni lap, képviselő ellen folyamatban levő eljárás). Szeretném, ha az ingatlan úgy lenne az enyém, hogy ne tudja később visszaperelni rajtam senki.

A végrehajtó viszont állítja nekem, hogy ebben az eljárásban ugyanúgy visszaperelhető rajtam az ingatlan, ha utóbb kiderül, hogy valami nem jól volt (lásd alább).

Ami a bonyodalmat adja, ami miatt aggódik, hogy "valami nem jól lehetne":

Az adós (egy egyszemélyes Kft) tulajdonosa-képviselője ellen van egy pótmagánvádas büntetőeljárás. (Első fokon felmentették, de másodfokon még tart). Cégkivonata mutatja, hogy a képviselő üzletrészére (nem az ingatlanra) korlátozást vezettek rá. (A tulajdoni lapra nincs rávezetve semmi ebből). Ha másodfokon pert vesztene, a végrehajtó szerint a pótmagánvádlók ugyanúgy követelhetnék az eredeti állapot visszaállítását.
Érdekelne, hogy ez rám nézve pontosan mit jelentene, és valóban így van-e. (Velem pereskednének egyáltalán? Én nekem kéne utána mennem a pénzem után, hogy visszajár?)
Azt hittem, hogy ha végrehajtásban veszem meg az ingatlant (ha árverésen, ha Vht. 157 alatt), az egy eredeti szerzésmód, és mindenki felejtsen el engem ezek után...

gerbera317 # 2021.12.01. 11:32

kérdés az árverési vétel joghatálya kapcsán
Milyen kérdés? A Vht. 157. § szerint megvásárolt ingatlant úgy kell tekinteni, mintha a vevő azt árverésen vásárolta volna. Minden ugyanaz, egyetlen kivétellel: a vételár nem nyilvános licit eredménye, hanem a felek határozzák meg. Punktum.

enn§ # 2021.12.01. 10:25

Gerbera317,
Szuper, mindent köszönök, ez így eddig megoldható.
Felmerült egy újabb fontos kérdés az árverési vétel joghatálya kapcsán, és az ingatlanos ügyvédek, akikkel kontaktban vagyok, nem látják át. Lehet itt privát elérhetőséget kérni valahol valahogy jogi tanács végett?

gerbera317 # 2021.11.29. 13:43

Ja, az lenne a második végrehajtás, hogy a zálogjogosult saját jogon, záradékkal végrehajtást indít? Hacsak úgy nem... De az joghatását tekintve alig más, mint a bekapcsolódás. Igaz, további feltételnek kell lennie, hogy a szerződést szabályszerűen felmondja az adóssal szemben. Bizonyos esetekben ez az út nem is járható (itt valószínűleg járható lenne). Megjegyzem, hogy az ügyet ugyanarra a végrehajtóra osztják majd ki, mint aki az alapügyet is viszi.
szerinted úm. köteles ebbe a végrehajtó belelegyezni..."
A "beleegyezés" ilyenkor nem értelmezhető. A végrehajtó egyszerűen köteles úgy cselekedni, ahogyan azt a fél kívánta. Ha ez a kívánság az, hogy a visszajáró a Jenci nagymamájának a számlájára menjen, akkor a végrehajtó eszerint köteles eljárni. Persze, a zálogjogosult és az adós a háttérben - írásban (!) - állapodjanak meg erről, nehogy utólag az adós tévedésre meg jogcím nélküli gazdagodásra hivatkozhasson.
”Sajnos nekem nincs meghatalmazásom a végrehajtóhoz
Nem is kell. Az általam javasolt út az adós rendelkezésén alapul. A te dolgod annyi, hogy őt erre rávedd, illetve ha fogalmazási zavarokkal küzd, akkor meg is fogalmazd helyette a kérelmet.
Ha viszont a zálogjogosult az így kapott pénzt kevesli és az alapügyben végrehajtást kérő jussát sokallja, és emiatt nem járul hozzá a 157. § szerinti ügylethez, akkor ő már csak a "mentőötlet" szerinti úton érvényesítheti a kielégítési elsőbbségét, illetve te csak így szerezheted meg az ingatlant.

enn§ # 2021.11.29. 12:53

Kedves Gerbera317!

Korábban (a nov 25-i bejegyzésben) leírtam részletesen, hogyan kerülne be az ügybe a második végrehajtó, miért is lenne kettő végrehajtás, épp arra válaszoltál, szerintem egy zseniálisan jó javaslattal! Épp ez volt a javaslatod, hogy minek második végrehajtás?! :) Nem én találtam ki a második végrehajtást, hanem az eladó, "mentő ötletként", és nem keverem az adásvétellel egyáltalán, becsszó, csak tényleg csak alapos olvasás mellett érthető jól a szövevényes ügy. És túl van bonyolítva szerintem is.
Én a mostani eljárásban (simán mindenféle letét nélkül, itt szóba se jönne) szeretném megvenni az ingatlant a végrehajtón keresztül Vht 157-el, DE ennek az adós+zálogjogosult oldalán az az akadálya, hogy a végrehajtóval egyeztetve nem gondolják úgy, hogy a zálogjogosult megkaphatja - csatlakozása híján - ebben a pénzt bárhogy is. Ezért gondoltak arra, hogy a zálogjogosult indítson el most egy másik végrehajtást.
Nekem nagyon tetszene az a javaslat, amit írtál (hogy a végrehajtó az "adós összegét" a zálogjogosultnak utalja az adós kérésére). Valami miatt a végrehajtó nem lelkendezett ezért az ötletért (vagy nem jól tálalták neki), ezért kezdett el más megoldást keresni az eladó. Sajnos nekem nincs meghatalmazásom a végrehajtóhoz... :(

Szerinted úm. "köteles" ebbe a végrehajtó belelegyezni, hogy ne az adós (cég) számlájára utalja az adósnak visszajáró összeget?

gerbera317 # 2021.11.27. 10:32

a második végrehajtó meg nem fizeti ki az első végrehajtásban lévő követelést
Hogyan került elő mégegy végrehajtó, amikor csak egyetlen végrehajtás van folyamatban? És ha lenne is ilyen: Ugyan miért fizetné ki ő (a végrehajtó) bárkinek is a tartozását? Az az adósnak a dolga!
felfüggeszteni a mostani végrehajtást
Csak szólok: felfüggesztett végrehajtásban sehogyan tehát a 157. § szerint sem értékesítheti az ingatlant a végrehajtó!
Vagyis hogy a végrehajtók elvileg nem "egyesítik" az ügyeiket.
Már megint "végrehajtók". Honnan került elő a semmiből a másik végrehajtó?!? Egyébként pedig, nemhogy elvileg nem, hanem gyakorlatban sem egyesítik az ügyeiket, mert az ügyegyesítés jogintézménye néhány évvel ezelőtt megszűnt. De egyébként sem lehetne egyesíteni az ügyeket, mert a végrehajtást kérők személye nem ugyanaz. És továbbmegyek: ha lehetséges is volna az egyesítés, akkor sincs arra szükség. Nem beszélve arról, hogy itt nincs is mit mivel egyesíteni, mert csak egyetlenegy végrehajtás van.
a mostani végrehajtást kérő hozzájárulásának feltételeként sima ügyvédi letétbe helyezhetnénk nekik a követelésüket, de csak akkor kapják meg, ha már a mienk az ingatlan
Ez elvi képtelenség! Az ingatlan úgy lehet a tied, ha azt a végrehajtó neked úgy eladta, hogy a vételárat meg is fizetted. Nem letétbe helyezted harmadik helyen, hanem neki, a végrehajtónak leperkáltad a vételárat!
a mostani végrehajtó úgy nyilatkozott az adósnak, hogy nem tartja ezt lehetségesnek (szerinte mivel nincs bekapcsolódva a zálogjogosult, ezért nem fizethet neki)
Arról nem volt szó, hogy csak olvasol, de érteni nem értesz! Az elutasított zálogjogosult persze, hogy nem szerepelhet az árverési jegyzőkönyvben és a felosztási tervben. De ha a vételár megmaradó részét az adós rendelkezése alapján olyan számlaszámra utalja, ami a zálogjogosult rendelkezése alatt áll, akkor - tetszik neki vagy nem - mégiscsak a zálogjogosultnál köt ki a pénz.
Egyébként nem volna hátrány, ha nem kevernéd a végrehajtó 157. § szerinti eljárását az ügyvéden keresztül bonyolított adásvétellel.

enn§ # 2021.11.26. 14:00

Köszönöm mindkettőtök válaszát!

A "letét" úgy merült fel a "mentő ötletben", hogy az első végrehajtást kérőnek is bele kellene egyeznie az egészbe + felfüggeszteni a mostani végrehajtást. Viszont azt a tájékoztatást kaptam, hogy a második végrehajtó meg nem fizeti ki az első végrehajtásban lévő követelést. (?) Vagyis hogy a végrehajtók elvileg nem "egyesítik" az ügyeiket. Ezért úm. a mostani végrehajtást kérő hozzájárulásának feltételeként sima ügyvédi letétbe helyezhetnénk nekik a követelésüket, de csak akkor kapják meg, ha már a mienk az ingatlan. (Én nagyon vevő lennék egyszerűbb megoldásra).

Gerebera317, nekem nagyon tetszene az utolsó bekezdés szerint az egész! Valami miatt a mostani végrehajtó úgy nyilatkozott az adósnak, hogy nem tartja ezt lehetségesnek (szerinte mivel nincs bekapcsolódva a zálogjogosult, ezért nem fizethet neki)...

gerbera317 # 2021.11.25. 16:25

Csak szólok: 157. § esetén nincs semmiféle letét! A vételár a végrehajtóhoz folyik be, és ő osztja fel.
És kérdezem: ha a bekapcsolódásról lemaradt zálogjogosult (most) beleegyezne a 157. § szerinti értékesítésbe, miért nem kaphatja meg a vételár adóst megillető részét? Ez csak az ő megegyezésükön múlik, semmi máson. Az adós a 157. § szerinti kérelmében előre nyilatkozzon hogy milyen számlaszámra kéri a visszajáró összeget. És ez a számlaszám a zálogjogosult számlaszáma legyen.

Grave7 # 2021.11.25. 15:41

@enn§:
A "mentő ötlet" is működik (csak pár hónappal hosszabb), hiszen minden esetben kell az adós és a zálogjogosult nyilatkozata is.

enn§ # 2021.11.25. 00:10

Kedves Fórumozók!

Az előzőekhez kapcsolódva: az árverés sikertelenül zárult (túl magas volt a becsértéknek még a fele is).
Összegzem a jelen helyzetet:
Vevőként Vht 157 alapján szeretnénk megvenni az ingatlant. Csak egy végrehajtást kérő van, akinek a követelése az általunk kialkudott vételárnak csak 15%-a. Van viszont egy zálogjogosult, aki az adós (egyszemélyes kft) tulajdonosának hozzátartozója (számít ez?), és akinek a bejegyzett zálogjoga a vételár többszöröse. A zálogjogosult bekapcsolódási kérelmét elutasították. Az adós viszont csak akkor egyezne bele az értékesítésbe, ha a zálogjogosult kapná a tartozás rendezése után fennmaradó összeget (amit így nem fog, szóval nem jutunk egyezségre).
Felmerült "mentő ötlet"ként, hogy a kimaradt zálogjogosult indítson egy önálló, másik végrehajtást az ingatlanra, és mi ebben a második végrehajtásban egyezzünk meg az adóssal Vht 157 szerint. Az eredeti végrehajtást kérő követelését ki tudnánk fizetni (csak persze nem előre) - ha remélhetőleg beleegyezne abba, hogy letétbe helyezzük az összeget neki, amíg nincs a nevünkön az ingatlan, annak fejében, hogy felfüggeszti az ő végrehajtását.

Kacifántosabb, mint amire vágynék... Mi a véleményetek, bele lehet menni ebbe így, vagy lehet buktatója?

Köszönöm!

gerbera317 # 2021.10.14. 06:22

Bármikor lehet kérni, de ha ki van tűzve az árverés, és ott is tehet vételi ajánlatot a vevőjelölt, a végrehajtó úgy fogja kivágni az adóst a kérelmével az irodájából, mint macskát xx@arni.

enn§ # 2021.10.13. 21:20

Kedves Fórumozók!

Egy újabb kérdés merült fel: a Vht. 157 szerinti eljárást csak addig lehet kérni, amíg folyamatban van az árverés, vagy azután is, hogy sikertelenül lefutott?
Ha utána is lehet kérni még, akkor meg kell várni, hogy kiírja a végrehajtó az árverést újra, vagy akár közvetlenül azután is, hogy lezárult a licitnapló?

K.Anna_2013 # 2021.10.07. 09:40

Köszönöm a válaszokat, ez megnyugtató! Igen, hasonlók forogtak a fejemben, hogy csak le akarnak húzni a "közvetítői díjukkal", aztán intézzek, amit tudok. Ezt nélkülük is meg tudom tenni.

drbjozsef # 2021.10.07. 07:54

K.Anna_2013,

Ha szeretnéd nem átverésnek hinni, bepróbálkozhatsz a cégnél : teljesíted ügyvédi letétbe az általuk meghatározott vételárat, de ők csak akkor kapják meg, ha a nevedre van írva az ingatlan. Addig egy fillért sem fizetsz nekik. Kérdezd meg, el fognak hajtani.

gerbera317 # 2021.10.07. 07:08

Átverés. Az állami tulajdont nem lehet a nyilvánosság kizárásával, sub rosa értékesíteni, csakis (rendes) árverés útján, ahol bárkinek lehetősége van arra, hogy többet kínáljon az előtte ajánlatot tevőnél.
Léteznek ingatlanos oldalak, amiknek az üzemeltetői figyelik az MBVK és a NAV árverési oldalait, és az ott érintett ingatlanokat - megbízás nélkül - megpróbálják közvetíteni. Ez a közvetítés nagyjából annyit tesz, hogy ha valaki balek befizette a közvetítési díjat, akkor adnak egy linket az árverési oldalhoz azzal, hogy "nesze, intézd magad". Még csak egy rendes tájékoztatót sem mellékelnek, hogy az a "magad"-intézés hogyan is történjen (regisztráció, előlegfizetés, aktiválás, licit stb.).

K.Anna_2013 # 2021.10.06. 21:23

Kedves Fórumozók!
Adott egy ingatlan, ami már meg lett hirdetve árverésre, licit még nem érkezett. Mint megtudtam, a néhai tulajdonos örökös nélkül elhalálozott, a végrehajtás a Magyar Állam ellen indult. Viszont belefutottam egy hirdetésbe, miszerint egy cég fix áron (valamelyest több, mint az induló licitár, bőven fedezi a követeléseket és a végrehajtó költségeit, de a piaci árnál, amit a licit valószínűleg el fog érni, nyomottabb) kínálja ezt az ingatlant árverésen kívüli eladás keretében.
Most először került elém ez a lehetőség, abszolút tudatlan vagyok hozzá. Amit itt lejjebb olvastam, az alapján ezt az eljárást az adós kezdeményezi. Ennek a cégnek tehát kell lennie a Magyar Államtól egy beleegyező nyilatkozatának, hogy x összegért beleegyezik az ingatlan eladásába? Vagy lehetnek olyan kapcsolatban a végrehajtóval és az állami illetékessel, hogy ezt át tudják tolni?
Érdekelne, hogy mennyire reális egy ilyen szituáció, vagy csak átverés.

gerbera317 # 2021.10.04. 06:40

- mihez lesz szabva a vagyonszerzési illeték?
Az ingatlan valós értékéhez.
- fizetés után vajon mikor várható birtokbaadás? (nem kell senkit kilakoltatni, de ki kell itt is várni 30 napot, mint árverésen?)
Főszabály szerint Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek. Azt nem közlöd, van-e olyan körülmény, ami a főszabály helyett a speciális szabály alkalmazását teszi szükségessé.
- az adósnak mikor fizetik vissza a különbözetet?
Ahhoz neked mi közöd van?
- be nem csatlakozott zálogjogosultat teljesen figyelmen kívül hagyja az eljárás?
Ha ez rendes árverés lenne, akkor valóban nem számítana, hogy ő létezik. Azonban a 157. § (3) szerinti akadékoskodási joga továbbra is fennáll.

enn§ # 2021.10.03. 22:52

Összegzem az egyszerűség kedvéért:
Megvennék árverésen kívül Vht. 157 szerinti eljárásban egy ingatlant, az árverési ár alatt. A végrehajtást kérő követelése csekély. A vételárból maradni fog különbözet, ami a kötelezettnek visszajár. Van zálogjogosult, de nem csatlakozott be. Érdekel a gyakorlat, ha van valakinek itt ilyen tapasztalata, rálátása:

  • mihez lesz szabva a vagyonszerzési illeték?
  • fizetés után vajon mikor várható birtokbaadás? (nem kell senkit kilakoltatni, de ki kell itt is várni 30 napot, mint árverésen?)
  • az adósnak mikor fizetik vissza a különbözetet?
  • be nem csatlakozott zálogjogosultat teljesen figyelmen kívül hagyja az eljárás? (utóbbit megválaszoltátok már, hogy tkp. igen. De a beleegyezése mégis kell azért valahogy, mint aki rajta van a tulajdoni lapon.)

Köszönöm!

gerbera317 # 2021.10.01. 19:04

@enn§
Azt nem tartod fontosnak közölni, hogy végül is ki vagy te az ügyletben, és egyáltalán: miféle ügylet ez? Csak mert ne a fórumnak kelljen már kitalálnia, hogy te miben mesterkedsz...

enn§ # 2021.09.30. 17:45

Köszönöm a választ, papinianus88 és gerbera317!

Tájékozódom, mert kevés információ elérhető erről a eljárásról, és a vghtó-hoz nincs meghatalmazásom.

Ilyenkor az illetéket ugye a kialkudott, megfizetett vételár után kell fizetni? (A végrehajtó becsértéke jóval magasabb volt. Nem tudom, hogy mi az ingatlan adóértéke, és az melyikőnk becsértékéhez áll közelebb - ez számít ebben az eljárásban,?)

Ha nem lakóingatlanról van szó (így nem kell senkit kiköltöztetni), és nyomban fizetek, mennyi idő múlva számíthatok vajon a birtokbaadásra?
És az adós a vételárból fennmaradó rész kiadására?

Köszönöm még egyszer!

papinianus88 # 2021.09.24. 11:42

enn§

Aki lemarad, kimarad "elv". Amennyiben a hirdetményen nem szerepel, nem részesülhet a befolyt összegből. Nem véletlenül hívta fel a becsértékközléssel egyidejűleg a végrehajtó a zálogjogosultat a bekapcsolódásra. Amennyiben a hanyagságának a következménye, hogy kikésett a határidőből, még akkor is indíthatott volna önállóan végrehajtást, hogy véletlenül se maradjon le a hirdetményről (habár a bekapcsolódásnál a végrehajtási eljárást az ingatlan tekintetében kötelezően felfüggeszti a bíróság, így nem kell tartania attól, hogy az előtt tűzi ki az árverést, mielőtt bekapcsolódna).

Ha a kérdésed/felvezetésed értem ,- ami gerberának sem volt világos, nem csoda -, akkor a vételárból befolyt összeg mértéke több. mint a hirdetményen feltüntetett végrehajtásé. Ebben az esetben a végrehajtást kérő követelése teljesül, a végrehajtó a költségei is, a fennmaradó különbözet pedig a kötelezettnek jár vissza. (kivéve a gerbera által konkretizált esetben).

A zálogjogosult pedig vessen magára, nem élt a lehetőségeivel.

gerbera317 # 2021.09.24. 10:09

Ennek vajmi kevés köze van a logikához, sem az ingatlan tehermentességéhez, és legkevésbé az árverésen kívüli vételhez. Köze van viszont a Vht. 171. § (1) bekezdéséhez, mely szerint, ha a végrehajtás alá vont vagyonból befolyt összeg nem fedezi a végrehajtás során behajtani kívánt valamennyi követelést, felosztási tervet kell készíteni. Ebből következik (lám-lám, mégiscsak előbukkan a logika), hogy ha a befolyt összeg fedezi valamennyi követelés összegét, akkor nem kell felosztási tervet készíteni.
A 171. § (2) szerint pedig, a befolyt összegből csak azok részesülhetnek, akik az árverési hirdetményen is szerepelnek. Tehát a be nem kapcsolódott zálogjogosult éppen nem részesül, kivéve, ha szélsebesen végrehajtást indít, és ezzel megfelel 171. § (2) utolsó mondata szerinti feltételnek, ám ekkor is csak a maradékból részesülhet.
Mi az igazi problémád?