Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás


Zoé Kutya # 2018.01.02. 17:54

@gerbera317

Köszönöm az érthető, logikus összefoglalót!

De miért nem érdeklődsz a végrehajtónál?:
dec 21 óta szabadságon vannak, ügyelet nincs, vonalas telefon kikapcsolva, mobil nincs. :-)
Ma voltam kint személyesen: ajtón papír, hogy csütörtöktől lesznek.

Egyébként valszeg tárgytalan lesz a kérdés feléjük:
Válaszod alapján rájöttem: a "hiányzó összeg" CHF-re és jelzálog jogra szólt, majd erre utalással új bejegyzés már HUF-os jelzálog jogra szóló összegként, megjelölve, hogy "utalás: III/x pont alatti bejegyzés"

gerbera317 # 2018.01.02. 11:50

Ha a jelzálogjogosultat nem látod a hirdetményen, akkor:
1) Nem kapcsolódott be a végrehajtásba, vagy azért mert a) elmulasztotta, és ezzel bukja a zálogtárgyat, vagy azért mert b) a jelzáloggal biztosított követelése már nem áll fenn, csak még nem törölték a tulajdoni lapról. Ilyenkor a hirdetmény szövegébe szokás ezt valamilyen módon beleírni. Vagy
2) ott van a hirdetményen, csak nem jelzáloggal, hanem vh-joggal, illetve lehet, hogy az MKK-s jelzálog azóta a pl. az Intrumé, csak ez nem lett átvezetve. Ezeket a végrehajtó tudja, az árverezőnek meg nem köti az orrára.
Az árverési hirdetményt minden, tulajdoni lap szerinti jogosultnak meg kell küldeni, ami ellen vh-kifogással lehet élni. Ha tehát egy jelzálogjogosult kap egy hirdetmnyt, és azt látja, hogy lemaradt róla, vh-kifogással támadhatja a hirdetményt. Olyan elméletileg nem lehetséges, hogy a hiányos hirdetmény ellenére nem szólal fel, hagyja, hogy az árverést megtartsák, aztán az árverés ellen, vagy horribile dictu a felosztási terv ellen nyújtson be kifogást.
Az árverést nem a végrehajtó semmisíti meg, hanem a bíróság.
De miért nem érdeklődsz a végrehajtónál? Az, hogy ki miért nincs rajta a hirdetményen, valóban hivatali titok, ebbe a végrehajtó nem fog téged beavatni. De annak, hogy annyit mondjon az észrevételedre, hogy "a hirdetmény ezzel a tartalommal megfelelő", nincs semmi akadálya.

Zoé Kutya # 2018.01.02. 11:14

köszi a válaszod! :)

1)
Rendben, értem: A 137. § (1) értelmében minden terhet törölni kell a tul.lapról, függetlenül attól, hogy fel volt-e tüntetve a Hirdetményben.

Igen, megnéztem, kinyomtattam magát a Hirdetményt is. Tételesen néztem össze a tulajdoni lapon lévő bejegyzett összegekkel és így buktak ki a lenti bejegyzéseben leírt hiányzó tételek és összegek...
A végrehajtó hibázhatott?

Ha sikeresen tesznek kifogást és a V.hajtó megsemmisíti az árverést (utólag), akkor árv.előleg jön vissza és sztornó a folyamat?
Viszont ha nem tesznek kifogást, akkor "bukják" a követelésüket? Az egyik ilyen követelő, egy bank, feltételezem, azért ott tudják, hogy mi a folyamat...

2.)
Köszi, értem.

gerbera317 # 2018.01.02. 07:33

1)
137. § (1) A végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak a következő jogok terhelhetik: a) a telki szolgalom, b) a közérdekű használati jog, c) az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, d) a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor is, ha nincs az ingatlannyilvántartásba bejegyezve.
Látsz itt olyat, hogy "nem kerül törlésre, ha..."? A földhivatal nem vizsgálja, nem vizsgálhatja az árverési hirdetmény tartalmát.
Azt, hogy ki miért nem szerepel a hirdetményen, a végrehajtó tudja, és nyilván oka van. Egy jól elkészített hirdetményen, az ingatlan leírásának végén ez is meg van indokolva. Te megnézted a hirdetményt? Nem az árverési felületen található információt, hanem magát a hirdetményt.
Ha viszont mulasztás miatt nincsenek rajta a hirdetményen egyes követelések, kifogásra a bíróság akár meg is semmisítheti az árverést.

2)
Nem jól tudod (sose kezdj úgy egy tudatlan kérdést azzal, hogy "ugye"). Az árverési jegyzőkönyv aláírásának napja = az árverés napja. Innentől terheli a vevőt az ingatlan utáni adó- és köztartozások. Az összes többi kötelezettsége (pl. közös költség) későbbtől, a tulajdonjoga bejegyzésének napjától datálódnak.

Zoé Kutya # 2018.01.01. 20:08

@gerbera317

Pár kérdés még felmerült:

1.
lekértem egy árverésen lévő ingatlan tulajdoni lapját és azt láttam, hogy van több bejegyzett zálogjog is, ami az árverési hirdetményben nincs felüntetve; az egyik közülük a Magyar követelés Kezelő Zrt-é és több Millió HUF az összege, a másik kb 1 Mill HUF a társasház zálogjoga közös költség tartozás címen és még pár százezer egyéb..

Ezek a követelések bekerülnek az Ingatlan Árverési Hirdetményben(IÁH) feltüntetett követelések közé és ők is jogosultá válnak a befolyt vételár arányos részére? VAGY mivel nem volt a IÁH-ben, ezért ők bebukták a követelésüket? Utóbbi miatt előfordulhat, olyan eset, hogy a földhivatal csak azokat a követeléseket veszi le a tul.lapról, amelyek az IÁH-ben is szerepelnek, a többi meg rajta marad és addig az új tulaj nem is tudja bejegyeztetni a tul.jogát? Esetleg egyéb?

2.
Erősen véleményezhető, hogy a végrehajtási eljárás megindulását követően és az árverési időszak alatt is a tulaj további közüzemi és közös költség tartozásokat halmoz fel.

Ugye jol tudom, gondolom, hogy
ezek a régi tulajt fogját továbbra is terhelni, rajta fogják behajtani?
Engem az árverési jegyzőkönyv aláírásától (vagy a tulajdonjog bejegyzésétől?) terhelnek a költségek.?
Zoé Kutya # 2017.12.30. 15:22

@gerbera317

köszönöm válaszod.

gerbera317 # 2017.12.30. 14:26

Melyik időpont/nap/esemény számít a vh eljárás megindítás időpontjának? Ezt honnan lehet megtudni?
A hirdetmény ügyszámából. Annak az egyik eleme egy évszám, pl. 2013. Előfordul, hogy nem a legrégebbi ügyben tűzik ki az árverést, és ha az nem elég régi, a további végrehajtást kérők között lehet keresni korábban indult ügyet. De minek? A hirdetményen eleve rajta van, hogy lakott vagy beköltözhető az ingatlan, te magad is rátaláltál.
A 'beköltözhető' azt jelenti, hogy az adós, vagy az adós jogán az ingatlanban tartózkodó valamennyi személy köteles lesz az ingatlant elhagyni. A 'lakott' meg ennek az ellenkezőjét.
A lakóval pedig úgy állapodsz meg, ahogyan akarsz - ez nem végrehajtási kérdés. Megjegyzem, az ingatlan hasznait nem a birtokba vételtől leszel jogosult szedni, hanem onnantól, hogy a tulajdonjogodat bejegyezte a földhivatal.

Zoé Kutya # 2017.12.30. 13:19

Kedves Fórumtagok!
Kedves gerbera317!

Az alábbi kérdés(ek)re keresem a választ, kérem segítségeteket.
Az eset pontokba szedve:

  1. az ingatalan: 1/1-es, beköltözhetően, tehermentesen van árverés alatt.
  2. a helyszíre kimenve láttam, hogy albérlő van a lakásban beszélem vele: már 3 éve ott lakik és ha lehet még maradna évekre (nem tud róla, h az ingatlan árverés alatt van, csak annyit, hogy korábban a tulaj "árulta", de nem adta el...)

3.amennyiben én tenném a legmagasabb licitet (az árverés időtartama kb 2 hét múlva ér véget) a birtokba vételkor és/vagy után részemről akár maradhatna is a bérlő egy, már velem kötött bérleti szerződés alapján, amennyiben a bérlet feltételeiről meg tudunk állapodni. (most kb a piaci bérleti díj 65-70%-át fizeti)

Kérdéseim:

1. időrendbe szedve, lépésről lépésre haladva mikor milyen ügymenetet célszerű követnem, ha az a célom, hogy:
1/a.: a birtokba vétel időpontjában át tudjuk írni a mérőket és ettől az időponttól kezdve új, már velem kötött, "közjegyős" bérleti szerződésünk legyen.(a bérlővel együtt veszem át a lakást)
1/b.: Ha a bérlővel nem tudok megállapodni, akkor a 30 nap elteltével (ami most beleesik az ápr.30-ig tartó moratóriumba) a bérlő költözzöm ki.

2. hol lehet megtalálni a "beköltözhető" és a "lakottan" jogi terminológiára vonatkozó fogalommeghatározást? A Vht-ban nem találtam meg.

3. a 141.§. 3.bek. a.) ponta alapján lakottan kell árverezni, ha "a végrehajtási eljárás MEGINDULÁSÁT megelőzően kötött..." A hírdetményben viszont "beköltözhetően" van. Melyik időpont/nap/esemény számít a vh eljárás megindítás időpontjának? Ezt honnan lehet megtudni?

Amennyiben a pontos válaszhoz további kérdésektek van, kérlek írjátok meg és amennyiben tudom, megválaszolom.

Köszönöm!
:)

gerbera317 # 2017.12.29. 13:57

Azonban a földhivatalnak előbb törölni kell - a végrehajtó kérvényére!
Nem. A végrehajtó 1) megküldi az árverési jegyzőkönyv másolatát az ingatlanügyi hatóság részére az árverési vevő tulajdonjogának az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése végett, valamint 2) emellé - ha el nem felejti - küld egy megkeresést arról, hogy a 137. § (1) szerinti terhelések kivételével az összes terhelés törölhető.
Ezeket ebben a sorrendben is széljegyzi a földhivatal. Egy a biztos: a földhivatal nincs annyira se rafinált, se ostoba, hogy előbb a törlést széljegyezze, ehhez az adóstól bekérje a 6600 forintot, majd pedig ez után hetekkel-hónapokkal bejegyezze a vevő tulajdnojogát, megfizettetve azzal is 6600 forintot. Hanem első a tulajdonjog 6600 forintért, és vele együtt a törlések ingyé'. Nehéz ezt elfogadni? És ez olyannyira így van, hogy ha a vevő nem fizet 6600 forintot, a tulajdonjog bejegyzését is elutasítják, és maradnak a terhelések is. Nem szokott vita lenni abból, kit terhel ilyenkor a 6600 Ft megfizetése, úgyhogy szerintem te se akarjál újítani.
OFF lefolytatását ON

Benefactis pensare delict # 2017.12.29. 13:36

@Grave7
Igen a bejegyzés rész világos és összhangban is van a gyakorlattal.

Azonban a földhivatalnak előbb törölni kell - a végrehajtó kérvényére!

Általánosságban annak kell ezt fizetni aki az eljárást kérvényezi. Kivéve ha a kérvényező és a jogszerző nem ugyanaz. Mint végrehajtás esetén.
Én úgy tudom, ekkor annak kell fizetni aki a törlés által jogosulttá válik/ jogot szerez. de biztos nem a végrehajtónak.
Azonban a gyakorlat lehet más és mégis a végrehajtó rendezi ezt is és vonja le az adóstól.
Illetve az is biztos, hogy a díjfizetés elmulasztása nem érinti az eljárás lefojtatását.

Grave7 # 2017.12.29. 12:50

@Benefactis pensare delict: Az árverési vevő, aki nem a végrehajtási jog törlésének, hanem a tulajdonjoga bejegyzésének 6.600 Ft-os díját fizeti (és azzal együtt kerülnek törlésre a végrehajtási jogok). +Nem csak a gyakorlatban, hanem az elmélet/jogszabályszöveg szerint is.

Benefactis pensare delict # 2017.12.29. 12:38

Árverési vétel után a Végrehajtási jog törlésének földhivatali költségét ki fizeti a gyakorlatban?

gerbera317 # 2017.12.28. 09:13

Hát, akkor küzdjél csak. De nem lesz könnyű dolgod, ha azt sem vagy képes felismerni, ki szól hozzá érdemben, és ki az, aki szakszerűnek gondolt tanáccsal teljesen tévútra visz. A te pénzed áll a kecóban, nem az enyém.

Burn Out # 2017.12.28. 07:24

Quarry:
tényleg ne zavarjon, hogy gerbera ért hozzá és ezzel foglalkozik. attól, hogy beszéltél egy jogásszal a markó utcában, nem biztos, hogy jó tájékoztatást kaptál.

Quarry # 2017.12.28. 06:59

gerbera317: Mondjuk Öntől semmit sem várok. A kérdéshez elég ha én vagyok laikus, a választ egy "szakértőtől" kellene. Amit mond, az szöges ellentétben áll a folyamattal és például a jogásszal történt beszélgetéssel a Markó utcában. Hirdetményben, mi? Becsértéknél, hát persze! Hol is olvasta ezeket, vajon?

gerbera317 # 2017.12.27. 15:29

Az adós - max. 6 hónapig terjedő - kiköltözési haladékot kizárólag és csakis a becsérték-közlés kézhezvételétől számított 15 napon terjeszthet elő. Ez a határidő jogvesztő, később ilyen kérelmet minden esetben köteles a bíróság elutasítani, nincs helye sem méltányosságnak, sem semminek.
A haladék az árverés napjától számítódik, és nem azonos a végrehajtás felfüggesztésével. És még lényeges, hogy az árverési hirdetményben is közölni kell a halasztás tényét. És az árverést követően a bíróságnak nem kell a halasztásról újra határoznia, hanem azt a végrehajtó állapítja meg a bíróság korábbi intézkedése alapján.
Az általad közölt betűfolyamból nekem az derül ki, hogy a halasztás ideje már lejárt. A lejárati időponttól számított 15. napig kérhetted a végrehajtótól a birtokba adást. Úgy látom, kérted is, a kérelmet el is fogadták. A birtokba adás azért nem történhetett meg, mert a kérelem benyújtásáról tájékoztatni kell a helyi jegyzőt, és az onnan számított 60 nap elteltével lehet az ingatlant kiüríteni. Addigra pedig beköszöntött a téli moratórium, ami miatt a végrehajtó - helyesen - az április 15.-t követő időszakra halasztotta el a kilakoltatást. Ezt te most faszán meghosszabbítottad egy alaptalan végrehajtási kifogással, de ez már tényleg legyen a te problémád. Sok szerencsét.

Mellesleg, ha érdemi választ akarsz, akkor a betűfosás helyett válaszd a 4-5 soros, tényeken alapuló kérdést, kb így
mi állt a hirdetményben? (1/1 tul.h., beköltözhető, 6 havi kiköltözési haladék)
mikor volt az árverés?
vételárat megfizetted-e?
mi történt még?
a saját ötleteidet mellőzd a kérdésből!!!
Quarry # 2017.12.25. 13:14

gerbera317:
Lehet ugyan, hogy ez a gondolat végül elvisz egy megoldás felé, de jelenleg nem támasztja alá semmi.
A végrehajtásról az idézett 1994/53-as törvény rendelkezik. Ezt rögtön az első bekezdézében tisztázza, valahogy úgy, hogy a rendelkezései a bírósági ingatlan végrehajtásokra is vonatkoznak. Ha esetleg egy másik törvény is érinti ezt a területet, akkor arra szivesen vennék egy utalást. Én nem találtam ilyet. Továbbá. Logikailag, elsőre, úgy tűnne, hogy az ingatlan végrehajtás nem az ingatlan kiürítéséről szól, hanem az eladásáról, és az érte kapott összeggel történő adóságrendezésről. Csakhogy, ez egy folyamat. Nem ezzel ér véget, hanem a birtokbaadási jegyzőkönyv aláírásával (általam is). Ezt támasztja alá, hogy a Földhivatal 2017 februárjára bejegyzett tulajdonosként, de azóta sem küldött illeték fizetési felszólitást. Nem is fog. A birtokba adáshoz köti az illetékfizetési kötelezettséget. Tehát az egész folyamat az ingatlan kiüritéséről és részemre átadásáról is szól. További logikai hibának rűnik, hogy Ön engem is belevont a jogi részbe, mint árverési vevőt. Csakhogy, itt nem a vevőről van szó. Nem én kértem a hat hónap haladztást, hanem az ingatlan kilakoltatási eljárásában érintett adós, aki még bent lakik az ingatlanban, ami már az én nevemen van. Mindazonáltal, ha esetleg pontosabb adatokkal tudná alátámasztani felvetését, azt örömmel venném. Üdv.

nonolet # 2017.12.24. 22:56

Ríviai_Geralt

Akkor írhatnál egy frisset... a minta adott :-)

gerbera317 # 2017.12.24. 21:41

Ha te árverési vevő vagy, akkor a végrehajtás nem ingatlan kiürítése iránt folyik. Eleve nem jó helyen kotorászol.

Quarry # 2017.12.24. 11:51

Tisztelt Fórumozók!
A birtokba adást hányszor és mennyi időre lehet felfüggeszteni?
Rendben, csak költői kérdés volt.
A "1994. évi LIII. törvény" ami bírósági végrehajtásról szól a 48§ 6. pontjában ezt írja: "Ha a végrehajtás ingatlan kiürítése iránt folyik, felfüggesztés az adós kérelmére egy ízben, legfeljebb 6 hónapra rendelhető el."
Hát lehet, hogy ez a törvény, de ez csak írott malaszt. Mi egy év várakozás után (az árverezett minden lehetőséget megragadott jogorvoslatra, ami szíve joga és semmi kifogásom nincs ellene) 2017 május elejére kaptunk időpontot a végrehajtótól a birtokba adásra. Az adós egészségügyi okokra hivatkozva kért és kapott 6 hónap halasztást (iratbetekintés, ha valaki kérdezné honnan tudom) 201704.26.-án. Ezt velünk a birtokbavétel előtt egy nappal közölte a végrehajtó iroda telefonon, holott előző nap is beszéltünk velük, hogy minden az előre eltervezett szerint megy-e? (az idézett paragrafus 2. pontja: "Ha a zálogjogosult a 114/A. § (1) bekezdése, illetve a 140. § (6) bekezdése szerinti kérelmet terjesztett elő, a kérelem beérkezését követő 3 munkanapon belül a bíróság a végrehajtást felfüggeszti. A bíróság a végrehajtás felfüggesztéséről a végrehajtót azonnal értesíti, egyúttal részére a felfüggesztést elrendelő végzést haladéktalanul megküldi."). Azt is tudjuk, hogy az adós április első napjaiban adta be kérelmét a halasztás iránt. Azonban nem ez itt a komoly probléma. A halasztásról szóló értesítő kézhezvétele után, bementem a végrehajtó irodába és beszéltem velük. Azt mondták, hogy nem lesz probléma az ez évi átadással, mivel a felfüggesztés 2017.10.26.-án lejár és nagy valószínűséggel birtokba tudják adni a kilakoltatási moratórium előtt. Erre, augusztus végén kaptam egy levelet a Pesti Központi Kerületi Bíróságtól (keltezése augusztus 2.), hogy 2017 május 22.-én felfüggesztették az ingatlan birtokba adását. Több, mint két héttel az eredeti időponthoz képest, amiről három hónap múlva tájékoztattak! A "Végzésen" az én ingatlanom adatai szerepelnek, a másik tulajdonos nevével és végrehajtói szám egy számjeggyel eltér, az április 26.-án kiadott felfüggesztéshez képest. Mi egy egészbe meghirdetett ingatlant vettünk, aminek az adatlapján szerepel, hogy felerészben a férj (április. 26. felfügg) és felerészben a feleség (május 22. felfügg) szerepel, de egyetlen jegyzőkönyv, stb. Bementem október végén a végrehajtóhoz beszéltem vele, hogy át adja-e nekünk az ingatlant? Azt mondta igen, és íratott velünk egy papírt, hogy sürgősen kéjük a birtokba adást dec 1.-ig. Sajnos az ígérete nem került leírásra. Ezután bejelentették, hogy november 15.-én kezdődik a kilakoltatási moratórium. Hamarosan beszéltem a végrehajtó irodával és azt közölték, hogy a moratórium miatt nem adják birtokunkba az ingatlant. Ezután érdeklődtem a Markó utcában és azt mondták, a 6 hónap halasztás után már nem érvényes az adósra a kilakoltatási moratórium. Beadtam "végrehajtási kifogást" de jelenleg áll az ügy. Mindössze feltételezéseim vannak. Kétféle. Vagy a végrehajtó oldalán van a felelős, és valamilyen előny juttatása áll a háttérben, gondolom megfelelő ellenszolgáltatás fejében. Valószínűbb, hogy politikai vezetésünk szándéka, amely valamikor nyáron fogalmazódott meg, hogy már ne legyenek kilakoltatások egy bizonyos dátum után a választásokig. Ezért utasításba adták, hogy izéljek meg a törvénykönyvet, de oldják meg ezt a problémát, és a bíróságokon készséggel állnak rendelkezésre. Természetesen ezek feltételezések, de minden egyéb említett dogról papírom van, bármikor tudom bizonyítani. Kérdésem, milyen lehetőségeim vannak ezután, hogy gyorsabban hozzájussak az ingatlanhoz vagy kártérítést kapjak az eredeti 6 hónap lejárta dátumától a valós átadás idejéig? Mondjuk, a ház feltételezett bérbeadása esetén, ezen idő alatt megszerezhető átlagos lakbér összege erejéig? Üdv.

drbjozsef # 2017.12.23. 18:29

Egyébként is csak egy sorvezető, de a lényeg benne van : olcsón is szerezhetsz ingatlant, meg bukhatsz is rajta nagyot. Aki ezen átfut, az magára vessen.

Ríviai_Geralt # 2017.12.23. 17:53

Tisztelt nonolet !

A belinkelt árverési útmutató elavul. Ennek megírása óta többször is változott Végrehajtási törvény. Több ponton pontatlan már.
Senki ne használja ezt már!

tollanik # 2017.12.23. 09:52

Köszönöm, áttanulmányoztam, igy már bele merek vágni.

nonolet # 2017.12.23. 00:42

tollanik

Árverési vétel útmutató.

http://www.ingatlanmilliomos.hu/…C3%A9sen.pdf

tollanik # 2017.12.22. 18:50

Rendben, köszönöm.