Az ingatlanra kikötött opció áfája

2005.05.22. APEH

Egy adóalany a tulajdonában lévő lakásra, illetve egyéb ingatlanra határozott időre szóló vételi jogot kíván engedni egy másik adóalany számára, meghatározott - az opciós (vételi) jog gyakorlása esetére kikötött vételárba be nem számítandó - opciós díj megfizetése ellenében.

Kérdés: a vételi (opciós) jog jogosultját terhelő opciós díjat terheli-e áfa és amennyiben igen, akkor mely SZJ számra kell hivatkozni a számlában?

Amennyiben az opciós jog átengedése ellenérték fejében történik, akkor az ügylet az áfa-törvény 8. § (2) bekezdés a) pontja értelmében szolgáltatásnyújtásnak minősül. Az ellenérték fejében átengedett opció egy önálló ügylet, azaz nem függ attól, hogy a jogosult ténylegesen lehívja-e az opciót vagy sem. A szóban forgó szolgáltatásnyújtás teljesítési időpontja a jogátengedés napja.

A szolgáltatásnyújtás SZJ szerinti besorolása a Központi Statisztikai Hivatal hatáskörébe tartozó kérdés. Fontos, hogy a konkrét ügy áfa-rendszerbeli megítélése nem függ a cég főtevékenységétől.

Amennyiben a konkrét szolgáltatás (az opciós jog kikötése) SZJ szerinti besorolása alapján az ingatlan bérbeadásával hozható összefüggésbe és követi annak SZJ szerinti besorolását, akkor az opciós jog kikötése - mint szolgáltatásnyújtás - az ingatlan bérbeadásával azonos adómértékkel adózik. Ez lakóingatlan és földterület bérbeadása esetén tárgyi adómentességet jelent, egyéb ingatlan bérbeadása esetén a szolgáltatásnyújtás tárgyi adómentes vagy - az adóalany az adott adóévre vonatkozó egyéb ingatlan bérbeadására vonatkozó választásától függően - adóköteles (adó mértéke 25 %).

Amennyiben a KSH az opciós jog kikötését nem tekinti az SZJ-be besorolható szolgáltatásnak, akkor az opciós jog kikötése - kivétel hiányában - adóköteles (adó mértéke 25 %). Ez utóbbi esetben értelemszerűen SZJ számot nem kell szerepeltetni a számlán.

A 1997/140. adózási kérdésben foglaltakat ebben az esetben nem lehet alkalmazni. Az áfa-törvény 2. számú mellékletének 26. pontja ugyanis arra az esetre vonatkozik, amikor az adóalany olyan tevékenységet folytat, amely azért nem sorolható bizonyos SZJ szám alá, mert a besorolást a KSH személyi vagy egyéb feltételekhez köti. Az áfa-törvény 2. számú mellékletének 26. pontjának lényege abban foglalható össze, hogy ilyen esetekben a 2. számú mellékletben meghatározott tevékenységek akkor is tárgyi adómentesek, ha a konkrét tevékenység SZJ számhoz való hozzárendelése azért nem történik meg, mert a megkívánt személyi vagy egyéb feltételek hiányoznak (pl. valaki pénzügyi szolgáltatást nyújt anélkül, hogy erre engedélye lenne). A beadványban lévő esetben viszont nem erről van szó, hisz az adóalany nem is végez pénzügyi tevékenységet, ezért maga az adózó által végzett tevékenység nem azonos az áfa-törvény 2. számú mellékletének 6. pontjában foglalt tevékenységgel.

  • kapcsolódó anyagok
ADÓZÁS
INGATLANJOG