Ingatlanokat terhelő vagyonadó

2009.12.14. Jogi Fórum / Magyar Szilvia

Az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló 2009. évi LXXVIII. törvény 2010. január 1-jén lép hatályba. A törvény a lakóingatlanok, a vízi járművek, a légi járművek és a nagy teljesítményű személygépkocsik adóját szabályozza. Ezek közül először a lakóingatlanok adójával kapcsolatos legfontosabb szabályok áttekintésére kerül sor.

Az adó tárgya a lakóingatlan, tehát lakásnak, üdülőnek minősülő épület, épületrész az ahhoz tartozó telekkel, telekhányaddal együtt. Lakás a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 91/A. §-a 1-6. pontjában foglaltak alapján ilyennek minősülő és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház, lakóépület, lakás, kastély, villa, udvarház megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Üdülő az ingatlan-nyilvántartásban üdülőként, üdülőépületként, hétvégi házként, apartmanként, nyaralóként, csónakházként feltüntetett vagy ilyenként feltüntetésre váró épület, épületrész. Ha a telken több épület, épületrész áll, akkor a lakáshoz, üdülőhöz tartozó telekhányad megegyezik azzal az aránnyal, amit a lakás, üdülő hasznos alapterülete a telken található valamennyi épület, épületrész összes hasznos alapterületében képvisel, társasház, társasüdülő esetén pedig az alapító okiratban ilyenként meghatározott telekhányad.

Az adó alanya az a személy vagy szervezet, aki vagy amely a naptári év első napján a lakóingatlan tulajdonosa. A tulajdonosok tulajdoni hányadaik arányában adóalanyok, amennyiben az ingatlannak több tulajdonosa van. Amennyiben a lakóingatlant az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog terheli, az annak gyakorlására jogosult az adó alanya.

Az adó megfizetésére az adóalany köteles. Ha az adó alanya a vagyoni értékű jog jogosítottja, és a végrehajtás vele szemben végrehajtható vagyon hiányában eredménytelenül zárult, úgy az adótartozást a tulajdonosnak kell megfizetni, több tulajdonos esetében tulajdoni hányaduk arányában.

A lakóingatlan adókötelezettsége a használatbavételi, illetőleg a fennmaradási engedély jogerőre emelkedését követő év első napján keletkezik, és kizárólag csak akkor szűnik meg, ha a lakóingatlan megsemmisül, lebontják, továbbá ha lakóingatlannak nem minősülő épületté minősítik át. Az adókötelezettséget nem érinti, ha a lakóingatlan használatát szüneteltetik.

Az adó alapja a lakóingatlannak az adóév első napján fennálló forgalmi értéke. A forgalmi értéket az adóalanynak kell megállapítania. A forgalmi érték megállapítása során sok tényezőt kell figyelembe venni, ezért a lakóingatlanok adójának bevallásához felhasználható becsült forgalmi érték közléséről szóló 242/2009. (X.29.) kormányrendelet lehetővé teszi, hogy az adózók ennek megállapításához az állami adóhatóságtól segítséget kapjanak. A kérelmező ingatlana fizikai paramétereinek adatait az állami adóhatóság honlapján elérhető on-line adatlap kitöltésével közli, és az általa megadott e-mail címre kapja meg a lakóingatlan becsült forgalmi értékét. A becsült forgalmi érték nem feltétlenül azonos a lakóingatlan valós forgalmi értékével, azaz az adó alapjával. Az adózót nem köti az adó megállapítás során az adóhatóság által becsült forgalmi érték, tehát az adózó attól eltérő adóalapot is megállapíthat. Ha az adózó a bevallásában a lakóingatlan forgalmi értékeként a becsült forgalmi értéket jelöli meg vagy bevallást nem nyújt be és az adóhatóság az ellenőrzés során a becsült értéknél magasabb forgalmi értéket állapít meg, akkor az adóhatóság a jogkövetkezmények (adóbírság, késedelmi pótlék) megállapítását hivatalból mellőzi. Ha azonban az adózó kérelmében a lakóingatlanának nem valós fizikai tényezőit közli vagy egyes jellemzőket nem ad meg és az adóhatóság az ellenőrzés során adóalapként a becsült forgalmi értéknél magasabb forgalmi értéket állapít meg, akkor az adóhiány után adóbírság kiszabására, illetve késedelmi pótlék felszámítására kerül sor.

A lakóingatlanok adója esetén is igénybe vehetők bizonyos mentességek és kedvezmények. Mentes az adóalany tulajdonában, vagyoni értékű jog jogosítottja esetén jogosultságában lévő, a naptári év első napján a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen (életvitelszerűen) is lakóhelyül szolgáló lakása után őt terhelő adó alól akkor, ha a lakás forgalmi értéke a naptári év első napján a 30 millió forintot nem éri el, továbbá az adóalany a tulajdonában, vagyoni értékű jog jogosítottja esetén jogosultságában lévő, további egy darab, az adóalany döntése szerinti lakóingatlana után őt terhelő adó alól akkor, ha a lakóingatlan forgalmi értéke a naptári év első napján a 15 millió forintot nem éri. Tehát a fentiek alapján az adózó legfeljebb két lakás után mentesül az adó alól. Ezenkívül mentes a szakszervezet tulajdonában álló üdülő, ha az üdülő üzemeltetési időszakában rendelkezésre álló vendégéjszakák legalább felét szakszervezeti tag vagy annak közeli hozzátartozója veszi igénybe. A mentesség további formája a műemléképület és a helyi védett épület felújításával kapcsolatos, mégpedig ha ilyen épületet 2010. január 1. napja után kiadott építési engedély alapján felújítanak, akkor az építési engedély jogerőre emelkedését követő adóévtől kezdődően három évig mentes az adó alól az épület.

Mentes a 62. életévét betöltött vagy rokkant-nyugdíjban, baleseti rokkantnyugdíjban részesülő magánszemélynek az év első napján a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen is lakóhelyéül szolgáló, 50 millió forint adóalapot meg nem haladó lakóingatlana adóalapjából 10 millió forint, feltéve, hogy egyedül vagy ugyanezen feltételeknek megfelelő közeli hozzátartozójával él és a háztartás egy főre jutó jövedelme az adóévet megelőző évben az öregségi nyugdíj adóév első napján érvényes legkisebb összegének kétszeresét nem haladja meg.

Adókedvezmény illeti meg azt az adóalanyt, aki háztartásában 3 vagy annál több gyermeket szülőként, nevelőszülőként, örökbefogadó szülőként nevel, illetve tart el. Adózó az adókedvezményt a lakcímnyilvántartás szerinti és ténylegesen is lakóhelyéül szolgáló lakóingatlana után veheti igénybe, úgy, hogy az adót a harmadik és minden további gyermekenként az adó 15%-ával csökkentheti, legfeljebb azonban a 100 millió forint adóalapra jutó adó erejéig. Adókedvezmény érvényesül még a felújítással összefüggésben is, mégpedig lakóingatlan adóévi adóját csökkenti a 2010. január 1-jét követően megkezdett és az adóévet megelőző évben befejezett, a lakóingatlan, illetve a lakóingatlant tartalmazó épület felújításával összefüggésben igénybevett szolgáltatás-nyújtásról, vásárolt termékről kibocsátott, az adóalany nevére kiállított számlában feltüntetett, illetve abból kiszámítható általános forgalmi adó összege, legfeljebb az adóévi adó összegéig.

A törvény lehetővé teszi az adófelfüggesztés jogintézményének igénybevételét is, melynek időszaka alatt az adót nem kell megfizetni, hanem azt az adóhatóság kötelezettségként tartja nyilván. Adófelfüggesztés iránti kérelmet nyújthat be az adóhatósághoz az a személy, aki az adóév első napjáig a 62. életévét már betöltötte, továbbá aki rokkantsági nyugdíjban, baleseti rokkantsági nyugdíjban, a rehabilitációs járadékban részesül a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen (életvitelszerűen) is lakóhelyéül szolgáló lakóingatlana utáni adófizetési kötelezettségét illetően. Adófelfüggesztést kérhet az a kiskorú adóalany is, aki a lakóingatlant öröklés útján szerezte meg. Továbbá ezt a lehetőséget igénybe veheti még az az álláskereső, akinek munkavégzésre irányuló jogviszonya a munkáltató érdekkörében felmerült ok miatt szűnt meg. Ez az időtartam azonban legfeljebb 2 évre szól, feltéve, hogy, hogy az adóalany más lakóingatlanban 25%-ot meghaladó tulajdoni hányaddal a kérelem benyújtásának időpontjában nem rendelkezik.

Az adófelfüggesztés megszűnik a lakóingatlan elidegenítése, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzéssel létrejövő vagyoni értékű jog alapítása esetén az átruházásról (alapításról) szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz való benyújtásának napjával, az adózó halála esetén a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedése napjával, az adófelfüggesztés iránti igény írásban történő visszavonása esetén a visszavonás bejelentésének napjával, továbbá kiskorú jogosult esetén a nagykorúság elérését követő két év elteltével. A megszűnés tényét a megszűnés napjától számított 8 napon belül kötelező bejelenteni az adóhatósághoz.

Az adóhatóság az adófelfüggesztés időtartamára eső esedékessé vált adót az adófelfüggesztés megszűnését követően határozatban közli a kötelezettel, aki azt tizenkét hónap alatt egyenlő részletekben, pótlékmentesen fizetheti meg.

Azon lakóingatlanról, amely után az adóalanyt adófizetési kötelezettség terheli bevallást kell benyújtani, továbbá arról is, amelynek számított értéke a 30 millió forintot eléri. Ha az adózót a 15 millió forint forgalmi értéket el nem érő lakása után adómentesség illeti meg, de annak a számított értéke eléri a 15 millió forintot akkor is kötelező bevallást készíteni és benyújtani az adóhatóság felé.

A cikksorozat 2. része: Egyéb nagy értékű vagyontárgyakat terhelő vagyonadó →

  • kapcsolódó anyagok
ADÓZÁS
INGATLANJOG