Társak a házban - A társasházi törvény 2010. évi módosításáról

2010.06.21. Jogi Fórum / dr. Czank Bernadett

2010. január 1-jével módosult a társasházi törvény. A módosítások sokakat érintenek, hiszen jelenleg mintegy egymillió lakás működik társasházi forma keretében, amelyben közel hárommillió ember él. Nem mindegy tehát, hogy az egyes rendelkezések növelik vagy csökkentik az anomáliák számát.

A társasházi törvény módosításai közül az egyik legtöbbet emlegetett rendelkezés az alapító okirat módosításához kapcsolódik. A korábbi rendelkezések is főszabályként valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását követelték meg ehhez, ez a hatályos rendelkezések esetén is így van. Kisegítő rendelkezésként tartalmazta azonban a törvény, hogy amennyiben a tulajdonosok négyötöde egyetért a módosítással, úgy az hatályba lép, kivéve, ha a kisebbségben maradó tulajdonostársak a rendelkezésükre álló 30 napos határidő alatt keresetet indítanak a bíróság előtt. A szabály sokak tetszését váltotta ki, hiszen így egy-két vonakodó vagy összeférhetetlen lakótárs nem akadályozhatta már a társasházi fejlesztéseket, ugyanakkor a kisebbségvédelem is biztosítva maradt. Ezt a négyötödös szabályt a módosított törvény már nem tartalmazza, így továbbra is egyhangú döntés szükséges azokban az esetekben, melyek az alapító okirat módosítását vonják maguk után.

Gyakori probléma a társasházakban az egyes tulajdonosok különféle építkezése, felújítása. A korábbiakban is az a szabály élt, hogy amennyiben az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészekre, - berendezésekre terjed ki az építési munkálat, úgy szükséges a többi tulajdonostárs hozzájárulása is. Korábban a törvény legalább négyötödös hozzájárulást követelt meg. Az új jogszabályi változás folytán a munkálatokkal közvetlenül érintett tulajdonostársak legalább kétharmados hozzájárulásával végezhető az építkezés-felújítás. A szóba jöhető munkálatok meghatározásán a 2010. január 1-jével életbe lépett rendelkezések szintén pontosítottak, így a gyakorlatban könnyebb lesz ezek körét behatárolni.

Fontos változás a kézbesítési vélelem felállítása a társasházi jogviszonyokban, mellyel egy olyan joghézagot tölt ki a törvényhozó, amely lehetőséget biztosított a fizetési hátralékban lévő tulajdonostársaknak, hogy a felszólító levelek át nem vételével az elmaradás iránti behajtási eljárást szabotálják, illetve elhúzzák. A kézbesítési vélelem lényege, hogy a hátralékos tulajdonos részére legalább két alkalommal megkísérelt, és át nem vett, illetve „nem kereste” jelzéssel visszaérkezett felszólítást a második megkísérlés napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni. Ez esetben a levelet a nem fizető tulajdonos ismert lakóhelyére vagy levelezési címére kell megküldenie a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének. Amennyiben ismeretlen helyen tartózkodik az elmaradásban lévő tulajdonos, úgy az illetékes jegyzőtől, illetve a központi lakcímnyilvántartó szervtől kérhet adatot a közös képviselő. Ebben az esetben a kézbesítési vélelem az új adat szerinti címre legalább két alkalommal megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetén áll be.

Garanciális szabály a közös képviselő képviseleti jogának törvényi korlátozása azon építésügyi hatósági eljárások esetében, amelyek a tulajdonosok érdekeit közvetlenül érintik. Ez esetben a hatóság közvetlenül küldi ki a határozatokat a tulajdonosok részére, s nem a közös képviselőn keresztül, mint korábban, így kedvezőbb lehetőségük nyílik az esetleges jogérvényesítésre is.

A törvény több pontosítást is bevezetett, melyet a joggyakorlat már kitermelt, azonban a jogbiztonság követelményének mégis inkább az felel meg, hogy a törvényalkotó tisztázza ezeket a kérdéseket. Ilyen például az a szabály, hogy a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető a megismételt közgyűlés. E feltételnek természetesen a meghívóban szerepelnie kell, a szervezeti és működési szabályzat pedig kifejezetten megtilthatja az alkalmazását, amennyiben ezt a lakók hátrányosnak érzik. Részletes szabályokat találunk a törvényben a meghívó tartalmára, illetve a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tarozó kérdések meghatározására vonatkozóan is. Fontos a kizárólagos hatásköri szabályokon belül az a pont is, hogy a felmentett közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke az új tisztségviselő megválasztásáig, de legfeljebb a felmentéstől számított kilencvenedik napig a közösség ügyeinek intézésére köteles. Ennek körét közgyűlési határozatban kell szabályozni.

Pontosították a rendes gazdálkodások körét meghaladó kiadások fogalmát, melyekre egyhangú határozathozatalt ír elő a jogszabály a korábbi négyötödös arányhoz képest. Itt elsősorban a távhőről leválás procedúráját szokták felhozni, mint lehetséges problémát. Dr. Szentpéteri Miklós ügyvéd a Ma Reggel egy korábbi adásában cáfolta ezeket a félelmeket, hiszen a távhőszolgáltatásról szóló jogszabály – mely négyötödös többséget kíván csak meg a döntéshez – a társasházi törvényhez képest lex speciális-nak minősül, azaz speciális törvénynek, s ilyen esetekben a speciális rendelkezés felülírja az általános – tehát a társasházi törvényben foglalt – rendelkezéseket.

A társasház működésének ellenőrzése körében a regisztrált mérlegképes könyvelő, vagy annál magasabban kvalifikált személy/gazdasági társaság, így tipikusan könyvvizsgáló kötelező igénybevétele is számos ellenérzést válthat ki annak költségvonzata miatt. A törvény egységesen gazdasági ellenőrzést segítő személy elnevezés alatt szabályozza az új intézményt. Csupán azokat a közösségeket érinti a kötelezés, melyek éves pénzügyi forgalma eléri a tízmillió forintot vagy a lakások és egyéb külön tulajdoni helyiségek (pl. üzletek) száma eléri az ötvenet, azaz a nagyobb, illetve a „gazdagabb” társasházakat. A jogszabály egyetlen intézkedési lehetőséget ad az ellenőrzést segítők kezébe: a közgyűlés összehívásának lehetőségét. Ez kötelező abban az esetben, amennyiben a könyvelő, illetve könyvvizsgáló a közösség vagyonának várható jelentős csökkenéséről és más olyan tényről szerez tudomást, amely a társasházi tisztségviselő törvényben meghatározott felelősségre vonásával járhat.

A legnagyobb közérdeklődésre számot tartó, s egyben legtöbb találgatásra is okot adó rendelkezése a módosításoknak a társasházi szervek törvényességi felügyeletének bevezetése volt. A törvényességi felügyeletet az ügyészhez telepítette a jogalkotó, s amennyiben önmagában az ügyészi felszólítás nem bizonyult elegendőnek a törvényes működés helyreállítására, az ügyész számára bírósághoz fordulás jogát biztosította a törvény.  Ennek nyomán háromféle bírósági intézkedésre nyílt lehetőség:

  • a törvénysértő közgyűlési határozat megsemmisítése, és szükség szerint új határozat hozatalának elrendelése
  • társasházi közgyűlés összehívása
  • felügyelőbiztos kirendelése.

Egyes kritikai megfogalmazások keveslték az első pontban szabályozott közgyűlési határozat megsemmisítését, hiszen ezzel újra a közgyűlés elé kerül a kérdés, s arra a törvény már nem nyújt garanciát, hogy az újabb határozat felszámolja majd a szóban forgó jogsértéseket, illetve hogy nem hoz létre újabbakat. Emellett a közgyűlés összehívására, illetve a bírósághoz fordulásra a tulajdonostársaknak önállóan is joguk van, egyes vélemények szerint így teljesen felesleges az ügyészhez is ilyen jogkört telepíteni. Igaz azonban az is, hogy míg az ügyészi törvényességi felügyelet bevezetése előtt  a lakóközösség többségének kellett egységesen cselekednie a közös képviselő jogsértései elleni fellépéshez, ezt követően már akár egy lakó is fordulhatott az ügyészhez intézkedésért.

Az anomáliáknak esetlegesen teret adó intézmény azonban, ami miatt a gyakorlati szakemberek leginkább aggodalmukat fejezték ki, az a felügyelőbiztos intézménye. A törvény ugyanis ennél többet nem árult el sem arról, hogy kit lehet felügyelőbiztosnak kinevezni, sem pedig ennek hatásköréről, intézkedési lehetőségeiről, nem is beszélve arról, hogy milyen jogviszony keretében, és milyen időintervallumban kellene kifejtenie rejtélyes tevékenységét.

Az ügyészségi törvényességi felügyelet intézménye azonban kérész életűnek bizonyult. Az állami vagyonnal való felelős gazdálkodás érdekében szükséges törvények módosításáról, valamint egyes törvényi rendelkezések megállapításáról szóló 2010. évi LII. törvény 35.§ (4) bekezdésével hatályon kívül helyezte 2010. június 17-i hatállyal a társasház szerveinek törvényességi felügyeletére vonatkozó rendelkezést. Az indokolás szerint az ügyészi törvényességi felügyelet alkotmányossági aggályokat vet fel, mivel az nem egyeztethető össze a közös tulajdonnak azzal a sajátos formájával, amely a társasházakat jellemzi, illetve nem fér össze az ügyész alkotmányos szerepével sem. Ez volt az oka annak, hogy tavaly ősszel Sólyom László köztársasági elnök aláírás helyett megfontolásra visszaküldte az országgyűlésnek a tervezetet. A most hatályba lépett módosító indítvány mellett tette le a voksát többek közt a legfőbb ügyész is, aki a vonatkozó rendelkezések megsemmisítéséért fordult korábban az Alkotmánybírósághoz.

A törvényességi felügyelet eltörlése mégsem jelent mindenki számára megnyugtató megoldást, így például a civil szféra képviselői számára biztosan nem. Dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete elnöke még a törvény januári hatálybalépése előtt fejtette ki véleményét, miszerint az esetleges bizonytalanságok mellett is a módosított törvény legnagyobb erénye a törvényességi felügyelet bevezetése. Az elnökasszony szerint igen nagy probléma a gyakorlatban, hogy a lakók nem tudnak hova fordulni a kérdéseikkel, gondjaikkal, amennyiben a közös képviselő nem partner ebben, illetve nem jól vagy kifejezetten törvénysértően látja el a feladatát.

  • kapcsolódó anyagok
JOGALKOTÁS
TÁRSASHÁZ