Új fogalom az NYRT.-k világában: a szabályozott ingatlanbefektetési társaság

2011.09. 2. Jogi Fórum / dr. Csabai Virgínia

Alig egy hónapja hatályos az a jogszabály, amely egy speciális társasági forma életre hívásával új korszakot nyithat a hazai ingatlanbefektetések világában.

A 2011. évi CII. törvény a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szinte pillanatok alatt, ám nem minden előzmény nélkül lett javaslatból kihirdetett jogszabály. Az offshore cégeken keresztül, kedvező adózású területeken pihentetett cégvagyonok visszaszerzése, és országhatáron belül tartása már hosszú évek óta megfogalmazódott igény, melynek lehetséges eszközei lehetnének a most elfogadott rendelkezések.

Már maga az elnevezés is utal arra, hogy az ilyen típusú cégeknek különleges feltételeknek kell megfelelnie a szabályozott ingatlanbefektetési társaságként való nyilvántartásba vételhez és működéshez. A szabályozott ingatlanbefektetési társaság ( SZIT) nyilvánosan működő részvénytársaság formájában, legalább tízmilliárd forint összegű minimum tőkével alapítható, állami adóhatóság által nyilvántartásba vett társasági forma, mely kizárólag saját tulajdonú ingatlan adásvételével, bérbeadásával, üzemeltetésével, valamint ingatlankezeléssel és vagyonkezeléssel foglalkozhat. A törvény –több egyéb, konjunktív feltétel mellett- határozottan megszabja azt is, hogy a tulajdonosoknak kiosztott jövedelem a társaság osztalékként kifizethető eredményének minimum 90%-át kell kitennie.

A nyugaton mostanra már jól ismert társasági forma bölcsője az Egyesült Államokban 1960-ban életre hívott real estate investment trust volt, amely - habár az elmúlt ötven évben számos változáson esett át- kétségtelenül hozzájárult a világ számos országában, hasonló rendszer bevezetéséhez. Hollandiában 1969. óta, Belgiumban 1995. óta, míg a franciáknál 2003-as törvénybe iktatását követően találkozhatunk hasonló cégjogi megoldásokkal. A társasági formaválasztáson és kedvező adózási feltételeken kívül számos egyéb ( pl. adminisztratív ) rendelkezés lehet a siker kulcsa, melyek táplálják és növelik a befektetői bizalmat, ezek közül a luxembourgi és svájci modellt a javaslat indoklása is kiemeli.

Az amerikaiak elsők között ismerték fel, hogy az ilyen típusú befektetések kockázatainak kiküszöbölésével, szigorú jogszabályi keretek között, de kedvező adózási elvek mentén egy magas hozamú likviditást és stabilitást biztosító konstrukció jöhet létre, mely egységes szabályozás beiktatásával garantálja az ingatlan befektetés, mint likvid tőkepiaci beruházás védelmét. Talán kevesen tudják, hogy napjainkban az amerikai ingatlan - beruházások zöme ebben a formában létezik, a 2011. évben az ilyen típusú befektetések legjelentősebb hányadát a regionális bevásárlóközpontok, lakásingatlanok és irodaházak teszik ki az Államokban.

Az amerikai modellben a társaság eszköz portfóliója 75%-ban ingatlanokból kell, hogy álljon, ezt a hazai szabályozás szerint a társaság mérlegfőösszegének nem kevesebb, mint 70 %-a, egy-egy ingatlan értéke pedig nem haladhatja meg a társaság mérlegfőösszegének 20%-át. A SZIT eszköz-portfólióját a törvényben felsorolt egyéb befektetések is gazdagíthatják ( pl. elismert tőkepiacra bevezetett értékpapír, látra szóló és lekötött bankbetét stb..) , a társaságban lévő ingatlanok védelme érdekében viszont a SZIT kintlévőségei, visszafizetésre váró kötelezettségei maximum az ingatlanok 65%-ig gyűlhetnek össze, ezt a határt nem léphetik át.

A usa-beli ingatlanbefektetési társaság teljes jövedelme 75%-a bérleti díjakból, ingatlan és ingatlanhoz kapcsolódó jogok értékesítéséből kell, hogy származzon és az éves adóköteles jövedelmének minimum 90 %-át kell szétosztania a részvényesek között- ez pl. Nagy Britanniában sincs másként. Ezt az arányt a magyar törvény is átveszi, kérdés azonban, hogy a hazai gyakorlat mennyiben fogja ezt ténylegesen is követni. A tapasztalatok ugyanis azt mutatják, hogy a tengerentúlon nem ritka, hogy 100%-ban kerül kifizetésre a jutalék a részvényeseknek. Amennyiben hihetünk a statisztikáknak, odakint valóban megéri ebben a formában ingatlanba beruházni, hiszen 2010-ben megközelítőleg 18 billió dollárt osztottak szét az ilyen formában működő cégek a tulajdonosaik között osztalékként.

Míg a tengerentúlon kétféle módon működhet ( nyilvános és magán, azaz az nem bevezetett ingatlan befektetési társaságként ), addig a hazai jogalkotó a nyilvános működés mellett tett le a voksát a most életre hívott speciális társasági formánál.

Bár egyesek –nem kevés túlzással- már egy új, közép-kelet európai „ingatlanos adóparadicsomot” vizionálnak, a magas indulótőke és a szigorú szabályozás miatt nem tudni, hányan fognak élni ezzel a lehetőséggel Magyarországon. Habár a SZIT a társasági adó –és a helyi adózás alól mentes, ennek ellenpólusaként a tőzsdén való jelenlét konkrét és megkerülhetetlen kötelezettségeket ró a cégre. Szintén elkedvetlenítheti a nagybefektetőket az a törvény azon passzusa, amely a szabályozott ingatlanbefektetési társaság más ilyen társaságban való részesedésének mértékét nem több, mint 10%-ban maximalizálja. Ennek ellenére a SZIT alkalmas lehet arra, hogy a pénzügyi forrásokat ingatlanba invesztáló beruházók itthon végre egy biztonságos és kedvező adózási formában fektessék be a pénzüket. Így a „Magyarország, mint a Közép-Kelet európai régió pénzügyi szolgáltató központja” végcél sem tűnik olyan távolinak…
 

  • kapcsolódó anyagok
PÉNZÜGYI JOG
TÁRSASÁGI JOG
ADÓZÁS
PÉNZÜGYI SZEKTOR