Egy lakásból két lakás - Az értékesítés utáni adózásról - A Kúria elvi jelentőségű döntést hozott

2014.04. 1. Jogi Fórum / Kúria

A felperes azzal, hogy megépített épületben, 1 használt lakásból térfogatot nem növelő módon 2 lakást hozott létre, nem építést, hanem meglévő építmény átalakítását végezte. A felperes a régi Áfa tv. 2. számú melléklete 2. pontjának kivétel szabályában meghatározott tevékenységet nem folytatott, így a 2 lakás felperes által történt értékesítése tárgyi adómentesnek minősül. - áll a Kúria elvi jelentősségű határozatában.

A Kúria felülvizsgálati eljárásban a Kfv.V.35.630/2012/5. számú ítéletében fejtette ki jogi álláspontját az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény (régi Áfa tv.) hatálya alá tartozó azon ingatlanértékesítés adózása körében, amikor a tulajdonos 1 használt lakást 2 lakássá átalakítva értékesített.

A Kúria Kfv.V.35.630/2012/5. számú döntésének jogi indokolása szerint:

„A régi Áfa tv. 4.§ /1/ bekezdése alapján adóalany az a jogi személy, amely saját neve alatt jogokat szerezhet, kötelezettségeket vállalhat, perelhet, és saját nevében gazdasági tevékenységet végez, tekintet nélkül annak céljára és eredményére. A törvény rendelkezései alapján áfa-t kell fizetni az adóalany által belföldön teljesített termékértékesítés után /régi Áfa tv. 3.§ a.) pont/.

A régi Áfa tv., ahogyan más adótörvények is, az adókötelezettség mellett adómentességet, adókedvezményeket is szabályoznak. A tárgyi adómentességről a régi Áfa tv. VII. fejezete rendelkezik, a 30.§ /1/ bekezdése szerint mentesek az adó alól a 2. mellékletben felsorolt termékértékesítések és szolgáltatásnyújtások. A 2. számú melléklet 2. pontja alapján adómentes a lakóingatlan értékesítése, kivéve az építés befejezése előtti értékesítést, valamint az építés befejezését követő első értékesítést. A felek egyet értettek abban, hogy felperes és a termékértékesítése a régi Áfa tv. személyi és tárgyi hatálya alá tartozott, a vitatott kérdés az volt közöttük, hogy a két lakás eladása tárgyi adómentes vagy adóköteles volt-e.

A lakóingatlan fogalmát a régi Áfa tv. 13.§ 21. pontja definiálja („lakás céljára létesített, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan.”), a felperes és az alperes egyező előadása szerint lakóingatlannak minősültek az értékesített lakások. A lakóingatlan értékesítése adómentes, azonban az alperes álláspontja szerint a felperesi értékesítés az adómentesség alóli kivétel szabály alá tartozott (és így vált adókötelessé), mert a lakóingatlanoknak az építését követő első értékesítése történt.

A régi Áfa tv. nem határozza meg az építés fogalmát, és azt sem, hogy a fogalomrendszerében építésnek minősül-e az 1 lakásból 2 lakás létrehozása.

Jogszabály meghatározhatja (például külön értelmező rendelkezésekben, vagy magában a jogi szövegben is) azt a fogalomkört, amelyet alkalmazásakor a jogalkalmazó használni köteles. Amennyiben a jogszabály saját, speciális fogalom meghatározást nem tartalmaz, és azt sem írja elő, hogy konkrétan melyik másik jogszabály definícióit kellene alkalmazni, meg kell vizsgálni, hogy az adott jogterületen belül, illetve azon kívül melyik jogszabály milyen fogalom meghatározást tartalmaz. Magyarország Alaptörvénye R) cikk /2/ bekezdése szerint ugyanis az Alaptörvény és a jogszabályok mindenkire kötelezőek.

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 34.§ /1/ bekezdése szerint építési munka az építmény, építményrész, épületegyüttes megépítése, átalakítása, bővítése, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, lebontása, elmozdítása.

A Kormány az Étv. 62.§-a /1/ bekezdésének g.) pontjában foglalt felhatalmazás alapján az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997.(XII.20.)Korm. rendeletben (a továbbiakban: OTÉK) meghatározta az országos településrendezési és építési követelményeket, és elrendelte azok kötelező alkalmazását. Az OTÉK 1. számú mellékletében található „fogalom meghatározások” a megépítést nem definiálják, az átalakítás, bővítés, felújítás, helyreállítás, korszerűsítés tevékenységek meghatározását tartalmazzák, a 4. pont szerint átalakítás: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség alaprajzi elrendezésének, vagy külső megjelenésének, illetőleg használati módjának megváltoztatása érdekében végzett, az építmény térfogatát nem növelő építési munka. Az 57. pont értelmében önálló rendeltetési egység pl. egy lakás.

Az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról szóló 46/1997.(XII.29.)KTM rendelet (KTMr.) 9.§ /1/ bekezdése alapján a következő építési tevékenységek csak építési engedély alapján végezhetőek: a.) pont: építmény építése, bővítése, elmozdítása, b.) pont: az a.) pont szerint építési engedélyhez kötött építmény olyan felújítása, helyreállítása, átalakítása vagy korszerűsítése, amely a teherhordó szerkezetét érinti, a homlokzat jellegét (megjelenését) - annak szerkezetével együtt - megváltoztatja, illetőleg az építményben lévő önálló rendeltetési egységek számának, rendeltetésének megváltoztatásával jár.

Figyelemmel arra, hogy a régi Áfa tv. nem tartalmazza az „építés” fogalom-meghatározását, és jogkérdés a jogalkalmazókra kötelező jogszabályok alapján dönthető el, továbbá az építési jogszabályok alkalmazását a régi Áfa tv. nem zárja ki, a Kúria álláspontja szerint a perbeli tényállásra az Étv., az OTÉK, és a KTMr. alkalmazható. Az Étv., az OTÉK, a KTMr. idézett jogszabályhelyei alapján a felperes azzal, hogy megépített épületben, 1 használt lakásból térfogatot nem növelő módon 2 lakást hozott létre, nem építést, hanem meglévő építmény átalakítását végezte. A felperes a perbeli ügy tényállásában a régi Áfa tv. 2. számú melléklete 2. pontjának kivétel szabályában meghatározott tevékenységet: lakóingatlan építését nem folytatta, így a befejezését követő első értékesítést sem, meglévő építmény átalakítása pedig nem tartozott a kivételek közé. (..) a 2 lakás felperes által történt értékesítése tárgyi adómentesnek minősül.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (új Áfa tv.) is definiálja a lakóingatlan fogalmát, és szintén nem határozza meg az építés fogalmát, ahogyan azt sem, hogy a fogalomrendszerében építésnek minősül-e az 1 lakásból 2 lakás létrehozása, azonban a beépített ingatlan értékesítésének adómentességéhez kapcsolódó kivételeket nem a lakóingatlanok építéséhez, hanem az építést követő rendeltetésszerű használatbavételhez köti. Az új Áfa tv. 86.§ /1/ bekezdés j) pontja értelmében mentes az adó alól: a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

E szabályozáshoz kapcsolódó törvényi indokolás szerint: „a törvény a közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK irányelv (Irányelv) előírásaihoz igazodóan egységes szabályozást vezet be az ingatlan-ügyletekre. Ennek megfelelően az ingatlanok értékesítése és bérbeadása fő szabály szerint adófizetési kötelezettséget nem keletkeztető, adómentes ügyletnek minősül, a vételár és a bérleti díjak után adót felszámítani nem kell. A törvény - az Irányelvvel összhangban - a fő szabály alól kivételeket is meghatároz. Ennek értelmében az olyan beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítése, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év, minden körülmények között adóköteles ügyletnek minősül, amelyet áfa-fizetési kötelezettség terhel.”

A rendeltetésszerű használat az új Áfa tv.-ben több helyen szerepel, de nincsen reá vonatkozó értelmező rendelkezés, ahogyan a rendeltetésszerű használatbavételnek sem. Figyelemmel arra, hogy az új Áfa tv. nem tartalmazza a „rendeltetésszerű használatbavétel” fogalom-meghatározását, és jogkérdés a jogalkalmazókra kötelező jogszabályok alapján dönthető el, továbbá az építési jogszabályok alkalmazását az új Áfa tv. sem zárja ki, a Kúria álláspontja szerint az új Áfa tv. hatályba lépését követő időszakra is alkalmazható az Étv., az OTÉK, és az építkezéssel kapcsolatos rendeletek.

Mindezek folytán a Kúria a Pp. 275.§ /4/ bekezdése alapján a jogerős ítéletet, az alperes határozatát – az elsőfokú határozatra is kiterjedően - hatályon kívül helyezte és az elsőfokú hatóságot új eljárásra kötelezte. Az új eljárásban a hatóság a felperes ingatlanértékesítéseit egyenként köteles értékelni, a régi Áfa tv. hatálya alá tartozókat a Kúria Kfv.V.35.630/2012/5. számú ítéletében kifejtettek szerint, az új Áfa tv. hatálya alatt történt értékesítések kapcsán elsődlegesen meg kell határoznia, milyen használatbavételt minősít „rendeltetésszerű használatbavétel”-nek, amelyet követően kell az egyes lakások használatbavételét vizsgálnia, majd az értékesítésük adóvonzatáról rendelkeznie.

Kfv.V.35.116/2013/4.

  • kapcsolódó anyagok
ADÓZÁS
INGATLANJOG
KÚRIA
KÚRIA ELVI ÁLLÁSFOGLALÁS