Ingatlan végrehajtás alatt - A biztonságos vásárlás lehetőségei

2016.05.23. Jogi Fórum / Mercz Ágnes

Számtalan esetben előfordulhat, hogy az eladásra szánt ingatlant végrehajtási jog terheli. Ilyen esetben nagyobb a bizalmatlanság a vevők részéről - nem véletlenül. Azonban a végrehajtási eljárás alatt álló ingatlannál is lehetséges a jogi és pénzügyi biztonságot szem előtt tartó ingatlanvásárlás.

Amennyiben olyan eladó kínálja megvételre a lakását, aki eladósodott, és a vételárból, tehát a vevő pénzéből kívánja az adósságát rendezni az értékesítés során, az ingatlant vásárlók többnyire tartózkodóbbak, sőt, gyakran érdektelenné is válnak.

Számtalan esetben előfordulhat, hogy az eladásra szánt ingatlant végrehajtási jog terheli. Például akkor, ha a banki hitelszerződést felmondták, és a jelzálogjogosult bank követeléseinek érvényesítése érdekében él a végrehajtás lehetőségével. Erre más esetben is sor kerülhet, például a társasházaknál felgyülemlett közös költség, a közműszolgáltatókkal, esetenként az állammal (NAV) szemben fennálló tartozások következményeként. Nem véletlen, hogy az ilyen ingatlanokkal kapcsolatban nagyobb a bizalmatlanság a vevők részéről. Azonban a végrehajtási eljárás alatt álló ingatlannál is lehetséges a jogi és pénzügyi biztonságot szem előtt tartó ingatlanvásárlás.

Ha egy ingatlan tulajdoni lapjára végrehajtási jog került bejegyzésre, azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosával szemben végrehajtási eljárás van folyamatban, amelynek során a végrehajtó az ingatlantulajdont lefoglalta. A lefoglalást követheti az ingatlan árverésen való értékesítése.

A végrehajtási jognak van egy olyan tulajdonsága, hogy mindig az adott dolgot terheli, nem pedig adott személyt, vagyis a tulajdonost. Ez azt jelenti, hogy nem kizárt a végrehajtás alatt lévő ingatlan átruházása sem. Ebben az esetben az új tulajdonos is köteles tűrni az ingatlanból való végrehajtást, például árverés formájában.

A törvény korlátot állít fel: a lefoglalt ingatlanra jogot (pl. tulajdonjogot, jelzálogjogot stb.) csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. A tulajdonjog átruházása rendszerint nem sérti a végrehajtás célját, hiszen az új tulajdonosnak is tűrnie kellene az eljárást. Sértheti azonban a végrehajtást kérő érdekét a jelzálogjog utólagos bejegyzése, mivel akinek a javára a jelzálogjog szól, az előbb juthatna a pénzéhez, mint az egyszerű végrehajtást kérő.

A végrehajtási joggal terhelt ingatlan tulajdonjogának megszerzése feltételezi, sőt, a szerződés hatályba lépésének egyenesen feltétele, hogy az ügylet során a teher az ingatlan tulajdoni lapjáról lekerüljön, azt a bírósági végrehajtó töröltesse. Ehhez természetesen a végrehajtás költségein kívül ki kell egyenlíteni a tartozásokat is, hogy a követelésekkel rendelkezők a pénzükhöz jussanak. Ez a vevők anyagi erejével lehetséges, úgy, hogy az ügylet során legalább akkora részteljesítés (foglaló, előleg) történjék, amivel a tartozás kiegyenlíthető, illetve a végrehajtási eljárás megszüntethető.

Megjegyzendő, hogy a végrehajtási eljárás megszakítható, ha a tulajdonos a terhelt ingatlant el tudja adni. Ehhez szükséges a végrehajtóval és a követelésekkel rendelkezőkkel való szoros együttműködés. Meg lehet ugyan kísérelni, hogy a felek a követelésnél kisebb összegben állapodjanak meg a végrehajtás elrendelőjével, de gyakorlatilag a végrehajtóval felesleges alkudozni, hiszen neki erre vontkozó jogosítványa.

A végrehajtási joggal terhelt ingatlan eladóinak azzal kell szembenézniük, hogy a tartozások és a végrehajtási költségek kifizetése után a vételárnak csak egy részéhez jutnak hozzá, amely sok esetben nem fedezi egy másik ingatlan megvételét. Így a biztonságra törekvő vevőknek azt is biztosan kell tudnia, hogy a vételárból kifizetett adósság rendezése után az eladók garantáltan birtokba tudják-e adni a vétel tárgyát képező ingatlant. Ez azt jelenti a gyakorlatban, hogy a vevők pénzéből tehermentesített ingatlan a teljes vételár megfizetése esetén bizonyosan, kiürített állapotban birtokba vehető és onnan az eladók kijelentkeztek (van hova menjenek lakni). Ehhez a biztonsághoz célszerű, hogy a teljes pénzmozgás ügyvédi letéten keresztül történjen, biztosítva ezáltal, hogy a vételár egy része kizárólag a tartozások kiegyenlítését szolgálja. A letétkezelő ügyvéd az ügylet végén a vételárból fennmaradó részt folyósítja eladóknak.

A birtokbaadás biztosításának legegyszerűbb módja, hogy az adásvételi szerződéssel egyidejűleg, vagy a pénzügyi folyósítást megelőzően az adásvétel tárgyát képező ingatlan kiürítésre kerül, így a birtokba vételnek akadálya nincs. Legjobb megoldás, ha a vételárnak a letétkezelő ügyvéd részére történő kifizetéssel együtt a birtokbavétel is megtörténik, de erre legkésőbb a végrehajtási- és jelzálogjogok törlésére szánt pénzügyi teljesítéskor sor kell, hogy kerüljön.

Bonyolítja a helyzetet, ha a végrehajtási joggal terhelt ingatlan megvételéhez banki hitelre is szükség van. Nyilvánvaló, hogy bank a vevőkkel akkor köt kölcsön- és jelzálogszerződést, ha a vásárolni szándékolt ingatlant végrehajtási jog, vagy az ügyletet kizáró egyéb jog nem terheli. Banki hitellel történő vásárlás esetén kézenfekvő megoldás, hogy az ingatlan tehermentesítése a vételár önrészéből történik meg. Ilyenkor az előzőhez hasonló az eljárás, azzal a különbséggel, hogy a hitelt nyújtó bank a feltételek megléte esetén a kölcsön összegét az ügylet végén, vagy az eljáró ügyvéd letéti számlájára, vagy az eladóknak közvetlenül teljesíti.

A megfelelő körültekintéssel, a pénzmozgások szabályozottságával és a vásárolt ingatlan fizikai birtoklásának biztosításával az ilyen ügyletek is megnyugtatóan kivitelezhetők. Természetesen ekkor sem elhanyagolható tényező a bizalom, az arról való meggyőződés, hogy a szerződésben vállalt kötelezettségeit mindegyik fél teljesíti. Egyébként pedig teljességgel érthető, ha a vevők a legnagyobb biztonságra törekednek.

 

  • kapcsolódó anyagok
INGATLANJOG
VÉGREHAJTÁSI JOG