„A legtöbb ingatlan egy helyen!” - Vagy mégsem? - Megtévesztette a fogyasztókat az ingatlan.com és az otthonterkep.hu - GVH döntés

2019.06. 3. Jogi Fórum / Barna Barbara

„A legtöbb ingatlan egy helyen!” Vagy mégsem? - Tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat miatt a Gazdasági Versenyhivatal májusi határozataiban figyelmeztetésben részesítette az ingatlan.com Zrt.-t és az otthonterkep.hu weboldalt működtető Mapsolutions Zrt.-t, valamint kötelezte a cégeket, hogy vezessenek be olyan belső eljárásrendet, amely biztosítja a versenyjogi előírásoknak való megfelelést és a jogsértések megelőzését.

A Gazdasági Versenyhivatal (GVH) Vj-3/2018. számú határozatában megállapította, hogy az online hirdetési felületet működtető ingatlan.com Zrt. megtévesztő állítást tett közzé „A legtöbb ingatlan egy helyen” szlogenjével, illetve nem a szakmai gondosság követelményének megfelelően járt el az egyes hirdetések kiemelését célzó „Csak nálunk” megjelölés feltételrendszerének kialakításakor.

A vállalkozás ellen indított versenyfelügyeleti eljárásban a GVH megvizsgálta, hogy a vállalkozás megfelelően tudja-e igazolni a hirdetett ingatlanok számán alapuló piacelsőségét, amelyet az ingatlan.com szlogenjében állított és 2013. július 10. napjától használt a kereskedelmi kommunikációiban. Az eljárás kiterjedt a cég által alkalmazott valamennyi kereskedelmi kommunikációs eszközre (honlap, e-DM, Facebook, Google Play/ App Store alkalmazások, YouTube, Google AdWords hirdetések, promociók, egyéb hirdetési felületek) amelyeken szerepelt az „A legtöbb ingatlan egy helyen.” állítás.

Az eljárásban az ingatlan.com Zrt. úgy nyilatkozott, hogy „A legtöbb ingatlan egy helyen.” szlogen közzététele az ingatlan.com, valamint a versenytárs weboldalakon feltüntetett hirdetésszámok hosszú távú figyelésén alapult.

A cég álláspontja szerint „az ingatlan.com Zrt. neve az elmúlt 20 évben azonossá vált a hazai online hirdetési piaccal, jelenleg napi szinten több mint 8500 ingatlanközvetítő használja az oldal által nyújtott hirdetési szolgáltatásokat, éves szinten pedig több mint 90 ezer magánszemély hirdet az oldalon”.

„A legtöbb ingatlan egy helyen.” üzenet, mint piacelsőségi állítást tartalmazó kereskedelmi gyakorlat értékelésére a fogyasztókkal szembeni tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat tilalmáról szóló 2008. évi XLVII. törvény (Fttv.) 6. § (1) bekezdés b) és g) pontja szerint került sor.

A Versenytanács gyakorlata szerint elsőséget sugalló kifejezést csak abban az esetben lehet alkalmazni, ha annak valóságtartalmát a reklámozó független adatokkal igazolja, és nem hárítható át a fogyasztóra annak felelőssége és feladata, hogy az állítás valóságnak való megfelelését ellenőrizzék.

A piacelsőség megalapozottságát valamennyi versenytárssal, illetve versenyző termékkel szemben szükséges bizonyítani és jogsértést követ el a vállalkozás, ha magáról vagy termékéről olyan felsőfokú jelzőt állít, amelyet nem tud hitelt érdemlően, objektív módon bizonyítani. A bizonyító adatoknak, iratoknak már a szlogen alkalmazásának kezdetekor a hirdető rendelkezésére kell állniuk.

Az eljáró versenytanács álláspontja szerint a cég az állítás valóságnak való megfelelését nem igazolta megfelelően, tekintettel arra, hogy a benyújtott iratok alapján több időszakban sem az ingatlan.com weboldalon szerepelt a legtöbb ingatlan, hanem az ingatlan.jofogas.hu weboldalon. Ezen kívül az ingatlan.com által a saját és a versenytársai által kínált ingatlanok számáról szolgáltatott adatok saját adatbázison és módszeren alapultak, és nem voltak megfelelően összehasonlíthatók, így az állítások független, objektív megalapozása nem valósult meg.

Határozatában az eljáró versenytanács megállapította, hogy „A legtöbb ingatlan egy helyen.” állítás alkalmazásával az ingatlan.com Zrt. 2013. július 10. napjától folyamatosan megvalósította az Fttv 6. § (1) bekezdés b) pontja szerinti tényállást1, és ezzel megsértette az Fttv. 3. §-ának (1) bekezdésében foglalt tisztességtelen kereskedelem gyakorlatának tilalmát. A hatóság csak az áru (hirdetési szolgáltatás) lényeges jellemzői tekintetében állapította meg a jogsértést, nem jogsértő az állítás a 6.§(1) g) pont tekintetében, a vállalkozásnak jellemzőjeként.

A GVH határozatában megállapította továbbá, hogy az ingatlan.com Zrt. 2013. október 17. napjától az általa közzétett ingatlan-apróhirdetéseken feltüntetett „Csak nálunk” megjelölés alkalmazási feltételrendszerének kialakítása során megvalósította az Fttv. 3. § (2) bekezdése szerinti tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat tényállását2, és ezzel szintén megsértette az Fttv. 3. §-ának (1) bekezdésében foglalt tilalmat.

Bejelentés alapján3 a versenyfelügyeleti eljárás 2018 novemberében kiterjesztésre került annak vizsgálatára is, hogy az ingatlan.com 2013. október 17. napjától az általa közzétett ingatlan-apróhirdetéseken feltüntetett „Csak nálunk” megjelölés alkalmazási feltételrendszerének kialakítása során az elvárható szakmai gondossággal járt-e el, és erre tekintettel az eljárás alá vont vállalkozás rontja-e a fogyasztó lehetőségét az áruval kapcsolatosan hozott tájékozott döntésre vonatkozóan.

Az ingatlan.com Zrt. a „Csak nálunk” felirat alkalmazásának lehetőségét 2013. október 17. napjától kezdődően biztosítja a weboldalán, a mobil applikációkban pedig 2017. december 13. napjától. A „Csak nálunk” felirat csak az ún „Office hirdetők”, azaz ingatlanközvetítői tevékenységgel üzletszerűen foglalkozó gazdasági társaságok illetve egyéni vállalkozók számára érhető el, opcionálisan, külön díj ellenében, a hirdetésük tartalmi kiegészítéseként.

Az eljárásban az ingatlan.com Zrt. előadta, hogy a feliratok a hirdetések tartalmi elemei, azok valamennyi esetben a hirdető által az adott hirdetéssel kapcsolatban átadni kívánt információt jelentenek. A hirdetés e tartalmi elemét képező információ megjelenítéséről az adott hirdető dönt, azok nem az ingatlan.com Zrt. weboldallal kapcsolatban közvetíteni kívánt üzenetei a portál használói felé. Az ingatlan.com Zrt. álláspontja szerint a „Csak nálunk” felirat azt fejezi ki, hogy az office hirdetőnek az adott ingatlan értékesítésére/bérbe adására kizárólagos megbízása van, azaz az ingatlan csak nála érhető el.

A Versenytanács gyakorlata szerint nem az elvárható szakmai gondosságnak megfelelően jár el az a vállalkozás, amely a fogyasztókkal szemben megvalósított kereskedelmi gyakorlatának tanúsítása során figyelmen kívül hagyja a lehetséges fogyasztói értelmezést. Az eljáró versenytanács álláspontja szerint az ingatlan.com Zrt.-nek fel kellett volna ismerje azt, hogy a „Csak nálunk” címkének nemcsak az egyik lehetséges, hanem elsődleges és reális fogyasztói értelmezése, hogy az adott hirdetés kizárólag az ő weboldalán érhető el. Önmagában a címke szövege és megjelenítése miatt is félreérthető, amelyre ráerősít, hogy a „legtöbb ingatlan” üzenetét az egyes kommunikációiban a „nálunk”-kal együtt is hangsúlyosan kommunikálta a cég.

Az eljáró versenytanács álláspontja szerint a választható opcióként ajánlott „Csak nálunk” felirat érdemi hasonlóságot mutat a VJ/49/2016. számú versenyfelügyeleti eljárás során korábban vizsgált „Csak a Jófogáson” üzenettel.

A GVH Versenytanácsa, I.3.7. számú elvi döntésében kimondta, hogy a „jóhiszeműség és tisztesség alapelvének megfelelően elvárható gondossággal eljáró vállalkozás kereskedelmi gyakorlatát oly módon alakítja ki, hogy az jogszerű legyen, így ha tudomással bír arról, hogy a kereskedelmi gyakorlatának valamely eleme egy másik vállalkozás általános szerződési feltételeinek bírósági felülvizsgálata során hozott döntés alapján jogszerűtlen, akkor a kereskedelmi gyakorlatát erre figyelemmel átalakítja. Ennek elmulasztása esetében a vállalkozás kereskedelmi gyakorlata tisztességtelennek minősül.”

Az ésszerűen elvárható szakmai gondosság körében az eljáró versenytanács kiemelte, hogy az érintett piac egyik legnagyobb szereplőjétől elvárható, hogy megismerje a piac szereplőivel kapcsolatos nyilvános hatósági döntéseket, így reális, hogy a VJ/49/2016. számú eljárás során vizsgált felirattal, illetve annak üzenetével kapcsolatos aggályok az ingatlan.com Zrt. által ismertté váltak.

Az Ingatlan.com Zrt. után versenyhivatali figyelmeztetést kapott az otthonterkep.hu portált működtető Mapsolutions Zrt. is a portálon közzétett „több mint 455.000 ingatlan elérhetősége” jogsértő szlogenje miatt.

A GVH megállapította, hogy a MAPSOLUTIONS Zrt. 2017. november 7. és 2018. augusztus 30. között kereskedelmi kommunikációiban megtévesztő kereskedelmi gyakorlatot folytatott, amikor azt állította, hogy „több mint 455.000 ingatlan” (illetve ingatlanhirdetés) található a www.otthonterkep.hu weboldalon.

Az eljárásban a MAPSOLUTIONS úgy nyilatkozott, hogy a több mint 455.000 elérhető ingatlanra utaló állítást tartalmazó kereskedelmi kommunikációk az annak közzétételét megelőző tíz hónap során az otthonterkep.hu portálon közzétett ingatlanhirdetések kumulált darabszámán alapultak.

A megtévesztő kereskedelmi gyakorlat megállapíthatóságához két tényállási elem együttes megvalósulását vizsgálta a hatóság. Egyfelől azt értékelték, hogy a fogyasztó ügyleti döntése alapjául szolgáló információ megtévesztő (valótlan vagy valós, de megtévesztésre alkalmas) volt-e, másrészt, hogy az eljárás alá vont magatartása alkalmas volt-e arra, hogy a fogyasztót olyan ügyleti döntés meghozatalára késztesse, amelyet egyébként nem hozott volna meg.

Az eljárás során a MAPSOLUTIONS nem tudta igazolni, hogy bármikor a vizsgált időszakon belül, amikor egy fogyasztó keresést végzett és a honlap nyitóoldalán találkozott a kiemelt főüzenettel, akkor aktuálisan talált vagy találhatott volna több mint 455.000 ingatlant. Az eljáró versenytanács kiemelte, hogy semmi nem indokolja azt, hogy 10 hónapos összegzést kommunikáljon a MAPSOLUTIONS és azt sem igazolta, hogy miért gondolna erre a szűkítő értelmezésre a fogyasztó.

A hatóság álláspontja szerint ingatlankeresés során nem a múltbeli eredmény, hanem az aktuális kínálat lehet elsődlegesen releváns a fogyasztó számára, azzal, hogy a múltbeli eredmények is hasznosak lehetnek, de csak akkor segítik a fogyasztói tájékozott döntést, ha egyértelmű, hogy pl. milyen típusú adatról van szó a kommunikációban és milyen időszakra vetítve értelmezendő az adott szám.

A versenytanács megállapította, hogy nem valós a több mint 455.000 ingatlanra vagy ingatlanhirdetésre vonatkozó állítás, mivel

  • a MAPSOLUTIONS által benyújtott nyilatkozatok és egyéb iratok értelmében a kereskedelmi kommunikáció alkalmazásának ideje alatt lényegesen kevesebb ingatlan volt fellelhető a www.otthonterkep.hu weboldalon,
  • az eljárás alá vont tulajdonképpen a vizsgált kereskedelmi kommunikáció alkalmazását megelőző 10 hónapban közzétett ingatlanhirdetések számának összesített adatait kommunikálta, erről azonban a fogyasztókat nem tájékoztatta, továbbá ezek az adatok is számos többszörözést tartalmazhattak,
  • számos esetben azonos ingatlan több (akár azonos) hirdetés tárgyát is képezte, amelyeket így nem ingatlanonként, hanem ingatlanhirdetésekként számolva tartotta nyilván az eljárás alá vont.

A befolyásolásra való alkalmasság tekintetében a hatóság megállapította, hogy az elérhető ingatlanok kiemelkedő számára tett utalás nagyobb érdeklődést generálhat, mivel azt sugallja, hogy ezen a felületen különösen megéri hirdetni, így ez az üzenet alkalmas a hirdetést feladók és a keresők döntésének befolyásolására.

Fenti ügyekben a GVH nem szabott ki bírságot a jogsértések miatt, ugyanakkor figyelmeztetésben részesítette és arra kötelezte mindkét vállalkozást, hogy vezessenek be olyan belső eljárásrendet, amely biztosítja a versenyjogi előírásoknak való megfelelést és a jogsértések megelőzését. Továbbá kötelezte még a MAPSOLUTIONS-t arra, hogy kialakított működési rendnek megfelelően vizsgálja felül kommunikációját az otthonterkep.hu portálon.

A hatóság mindkét döntésében figyelembe vette, hogy a vállalkozások az eljárás hatására jelezték változtatási szándékukat a kifogásolt gyakorlatokkal összefüggésben.

A versenytörvény értelmében a GVH a kis- és középvállalkozások első alkalommal megvalósított jogsértése esetén alkalmazhat figyelmeztetést, ha a jogsértés nem közbeszerzési kartell keretében, uniós jogot sértve vagy sérülékeny fogyasztók kárára történik. A versenyhatóság utólag ellenőrzi, hogy a vállalkozás megfelelően teljesítette-e az előírtakat, és mulasztás esetén bírságot is kiszabhat.

_________________________________________________________________________________

16.§ (1) Megtévesztő az a kereskedelmi gyakorlat, amely valótlan információt tartalmaz, vagy valós tényt – figyelemmel megjelenésének valamennyi körülményére – olyan módon jelenít meg, hogy megtéveszti vagy alkalmas arra, hogy megtévessze a fogyasztót egy vagy több tényező tekintetében, és ezáltal a fogyasztót olyan ügyleti döntés meghozatalára készteti, amelyet egyébként nem hozott volna meg, vagy erre alkalmas.

23.§(2) Tisztességtelen az a kereskedelmi gyakorlat,

a) amelynek alkalmazása során a kereskedelmi gyakorlat megvalósítója nem az ésszerűen elvárható szintű szakismerettel, illetve nem a jóhiszeműség és tisztesség alapelvének megfelelően elvárható gondossággal jár el (a továbbiakban: szakmai gondosság követelménye), és

b) amely érzékelhetően rontja azon fogyasztó lehetőségét az áruval kapcsolatos, a szükséges információk birtokában meghozott tájékozott döntésre, akivel kapcsolatban alkalmazzák, illetve akihez eljut, vagy aki a címzettje, és ezáltal a fogyasztót olyan ügyleti döntés meghozatalára készteti, amelyet egyébként nem hozott volna meg (a továbbiakban: a fogyasztói magatartás torzítása), vagy erre alkalmas.

3A bejelentő azt kifogásolta, hogy a www.ingatlan.com weboldalon alkalmazott „Csak nálunk” feliratok ellenére az érintett ingatlanhirdetések ugyanabban az időpontban más vállalkozás honlapján is megtalálhatóak voltak.

 

  • kapcsolódó anyagok
REKLÁM
FOGYASZTÓVÉDELEM
VERSENYJOG
GVH
INGATLANJOG