Elektronikus bérleti szerződések - A szerződéskötés módjai - Amit feltétlenül tudni érdemes!

2020.05.12. Jogi Fórum / Kui Szilárd és Kozma Zoltán / DLA Piper Hungary / Advocatus

A COVID-19 járvány és a home office közepette az ingatlan bérlettel kapcsolatban is felmerül a kérdés: lehet-e elektronikus úton szerződést kötni, és ha igen milyen követelmények és feltételek mellett? A válasz nem is annyira kézenfekvő - több jogszabályból lehet csak a mozaik darabkáit összeszedni. - A DLA Piper Hungary szakértői, Kui Szilárd és Kozma Zoltán az elektronikus bérleti szerződéskötések módjait járják körül.

Írásbeliség követelménye vs. bizonyíthatóság

A kiindulópontot az jelenti, hogy a jelenleg hatályos szabályozás szerint a Magyarország területén található bármely ingatlan bérletére érvényesen csak írásban köthetünk bérleti szerződést. Ez nem tűnik teljesíthetetlen kitételnek és egybeesik a józan ész követelményeivel is: aligha várható el a felektől, hogy évekkel később ugyanúgy emlékezzenek a megkötött alku minden egyes apró részletére.

Felvértezve a tudással, hogy csak írásban köthetünk ingatlan bérleti szerződést, adódik a kérdés: Mi is minősül írásbeli szerződésnek? Egy, a felek által e-mailbe foglalt szerződés ugyanúgy írásbeli, mint egy szép újrahasznosított A4-es papírlapon megírt szerződés? Nos, itt kezdünk igazán érdekes területre érni.

A Ptk. 6:7.§ (3) bekezdése úgy rendelkezik, hogy „írásba foglaltnak kell tekinteni a jognyilatkozatot akkor is, ha annak közlésére a jognyilatkozatban foglalt tartalom változatlan visszaidézésére, a nyilatkozattevő személyének és a nyilatkozat megtétele időpontjának azonosítására alkalmas formában kerül sor”.

Mit is jelent ez? Az elektronikus bérleti szerződésünk akkor minősül írásbelinek és így akkor jön létre érvényesen, ha alkalmas:

  • az abban foglalt tartalom változatlan visszaidézésére, azaz valahányszor megnyitjuk, bízhatunk abban, hogy az eredeti, a felek által megállapodott tartalmat látjuk;
  • a nyilatkozattevő személyének azonosítására; azaz megállapítható belőle, hogy ki írta alá a bérleti szerződést (vagy jogi személyek esetében ki írta alá bérleti szerződést a jogi személy képviseletében; és
  • a szerződés aláírása időpontjának azonosítására.

Könnyen belátható, hogy a fenti példánkban említett e-mailbe foglalt bérleti szerződésünk hamar elvérezhet ezen a jogszabályi hárompróbán. Elég csak arra gondolnunk, hogy maximum abban lehetünk biztosak, hogy milyen e-mail címről érkezett az e-mail, de azt már nem feltétlen tudjuk majd bizonyítani, hogy kihez tartozik az e-mail cím, ki írta meg az e-mailt, és nyomott rá a „küldés” gombra.

A Ptk. fenti szabályával kapcsolatban gyakran ismételt tétel, hogy technológia semleges és jövőbemutató. Nem bajlódik a használandó technológia leírásával, hanem elegánsan azt határozza meg, hogy mit kell egy adott technológiának teljesítenie ahhoz, hogy írásbelinek lehessen elismerni.

Ez azt is jelenti, hogy az út nyitva áll előttünk arra, hogy egy jogvita esetén meggyőzzük a bíróságot arról, hogy a felek által választott technológiai megoldás kielégíti a Ptk. fenti követelményét (akár még a fent említett email-es példa esetén is). A jelenlegi bírósági gyakorlat alapján abban az egyben szinte bizonyosak lehetünk, hogy amennyiben egy elektronikus aláírás megfelel az alábbiakban részletezett fokozott biztonságú elektronikus aláírás feltételeinek, akkor az kielégíti az írásbeliség követelményét.

Arra tekintettel azonban, hogy a gyakorlatban vélhetőleg nem arról fogunk vitatkozni, hogy egy nyilatkozat, vagy szerződés írásban született-e meg, hanem inkább arról, hogy megszületett-e egyáltalán a nyilatkozattevő részéről, illetve akkor és azzal a tartalommal született-e meg, ahogy az az elektronikus dokumentumunkban szerepel, néha mégis tanácsosnak tűnik olyan megoldást választani, amely nagyobb garanciát nyújt számunkra egy ilyen jogvita esetén.

Ezért ha valamilyen okból (pl. ügyérték, vagy ügy tárgya) miatt nagyobb biztonságra törekszünk, célszerű a Pp. teljes bizonyító erejű magánokiratokra vonatkozó szabályainak megfelelő elektronikus dokumentum használata.

Ilyen pl. ha az elektronikus okiraton az aláíró az alábbiakban ismertetett minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírását vagy bélyegzőjét helyezte el, és – amennyiben jogszabály úgy rendelkezik – azon időbélyegzőt helyez el, vagy ha az elektronikus okiratot az aláíró azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással hitelesíti (AVDH). Felhívjuk a figyelmet azonban, hogy az AVDH szolgáltatás cégjegyzésre történő igénybevétele a gyakorlatban kérdőjeles.

Fontos kiemelni ugyanakkor, hogy a Ltv. nem követeli meg a teljes bizonyító erejű magánokirati formát a bérleti szerződéseknél, így az ennél kevésbé biztonságos, illetve más típusú elektronikus aláírással ellátott szerződések is írásbeli szerződést eredményezhetnek és egy esetleges bírósági eljárásban is felhasználhatók, a bizonyítás azonban – ha a másik fél vitatja azok hitelességét – körülményesebb lehet.

Az elektronikus aláírások fajtái

A vonatkozó uniós szabályozás a biztonság szintjének szempontjából különbséget tesz „sima” elektronikus aláírás, fokozott biztonságú elektronikus aláírás, minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás és minősített elektronikus aláírás között.

A „sima” elektronikus aláírás bármilyen elektronikus formában születhet (pl. email, vagy egy szkennelt dokumentum).

Ezzel szemben a fokozott biztonságú elektronikus aláírásnak az alábbi követelményeknek kell megfelelnie: a) kizárólag az aláíróhoz köthető; b) alkalmas az aláíró azonosítására; c) olyan, elektronikus aláírás létrehozásához használt adatok felhasználásával hozzák létre, amelyeket az aláíró nagy megbízhatósággal kizárólag saját maga használhat; és d) olyan módon kapcsolódik azokhoz az adatokhoz, amelyeket aláírtak vele, hogy az adatok minden későbbi változása nyomon követhető.

A fokozott biztonságú elektronikus aláírásra (csakúgy mint a fent említett írásbeliségi szabály esetén) semmilyen más magyar előírás nincsen, tehát mindenkinek saját kockázatára kell eldöntenie, hogy amennyiben egy szolgáltatótól ilyen aláírást vesz igénybe (vásárol), akkor az tényleg megfelel-e a fenti feltételeknek.

A minősített elektronikus aláírás ezzel szemben már olyan fokozott biztonságú aláírás, amely (minősített szolgáltató által kibocsátott) minősített tanúsítványon alapul és minősített aláírást létrehozó eszközzel hozták létre. Mind a tanúsítvány tartalmát, mind a kibocsátás módját műszaki előírások rögzítik, amelyek együttesen már egy nagyon magasfokú biztonságot garantálnak. A különbség pedig a minősített aláírás és a minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú aláírás között az, hogy minősített aláírást létrehozó eszközzel hozták-e létre. Ha nem, úgy a biztonság szintje alacsonyabb, mint egy minősített aláírás esetén.

Az elektronikus szerződéskötés

Az elektronikus aláírás egyik legnagyobb előnye a rugalmasság. Nem kell személyes találkozót szervezni a bérleti szerződés aláírására, mindkét fél kényelmesen, a saját napi feladatai közé illesztve tudja aláírni a szerződést.

A feleknek nem kell papír alapú szerződéssel bajlódni, amelyek úgyis a szkennerben kötnek ki, mivel manapság mindenki (tulajdonos, bérlő, bank, ingatlankezelő, ügynök, stb.) az elektronikus változatokkal dolgozik.

Az elektronikus szerződések könnyen tárolhatók, rendszerezhetők és azonnal hozzáférhetők.

Az elektronikus aláírás beszerzése és bevezetése néhány nap alatt megoldható, jelenleg Magyarországon több olyan úgynevezett bizalmi szolgáltató van, aki jogosult elektronikus aláírás szolgáltatást nyújtani (fokozott biztonságú, vagy minősített aláírás).

Útravalóként két záró tanácsot tudunk még adni:

  • az elektronikus aláírás beszerzése előtt érdemes átgondolni, hogy milyen típusú elektronikus aláírást kívánunk vásárolni, pontosan mire fogjuk és mennyit használni;
  • már a bérleti szerződés tárgyalásának megkezdésekor érdemes jelezni a másik félnek, hogy elektronikus úton kívánunk szerződést kötni, így a másik félnek is elég időt adunk arra, hogy beszerezze a megfelelő elektronikus aláírást, ha még nem rendelkezne vele.
  • kapcsolódó anyagok
POLGÁRI JOG
INGATLANJOG