Az Országgyűlés április 29-én elfogadta az egyes törvényeknek az ügyvédi tevékenységgel összefüggő módosításáról szóló törvényt, amely két fontos területet is érint: a társasházi közös képviselők kötelező földhivatali regisztrációját és az ügyvédi letétkezelés szabályait. A jogszabály az Országgyűlés elnökének aláírására vár, és a kihirdetést követő napon lép hatályba.
Közös képviselők
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 2024. október 1-jén hatályba lépett új szabálya szerint
a társasház közgyűlése által megválasztott közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök csak akkor végezheti jogszerűen a közösség ügyintézését ellátó tevékenységét, ha e minőségét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
A kötelezettség minden hatlakásosnál nagyobb, Tht. hatálya alatt működő társasházat érint!
A „közösségi ügyintézést” a jogalkotó nem definiálta, de feltehető, hogy ide sorolható például a társasházi bankszámlák feletti rendelkezés, a közös költség tartozások behajtása, társasházi biztosítás megkötése, érvényesítése, stb.
Az új szabályozás célja:
- Az átláthatóság növelése – ne kelljen nyomozásba fogni, ha egy érdekelt szeretné megtudni, hogy ki jogosult képviselni a társasházat.
- A jegyző törvényességi felügyeleti szerepének erősítése – hiszen a társasházi közgyűléseket sokszor a tulajdonosok érdektelensége kíséri.
- A hatósági eljárások során a megfelelő kapcsolattartás biztosítása – gondoljunk csak a lakásokkal, vagy teremgarázsokkal kapcsolatos elővásárlási jogra!
A nyilvántartásba vételről a közös képviselők kötelezettsége intézkedni – a költségeket azonban kétségtelenül a társasház közössége viseli.
A regisztráció 2025. január 15. óta ügyvédköteles, tehát a közös képviselőknek először nem a földhivatalhoz, hanem ügyvédhez kell fordulniuk a bejelentkezés érdekében.
Mivel az eljárás során az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályokat kell alkalmazni, a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni és az eljárás során az ügyvédi képviselet is kötelező. Budapesten 5-6 hetes földhivatali ügyintézési időre kell számítani.
A Tht. jelenleg hatályos 64/A. §-a értelmében 2025. május 1-ig a már megválasztott tisztségviselők nyilvántartásba vétel nélkül is eljárhatnak, feltéve, hogy a tevékenységre való jogosultságukat igazolni tudják (például a megválasztásukat igazoló közgyűlési jegyzőkönyvvel). Ezt az átmeneti időszakot, vagyis a regisztrációra nyitva álló határidőt hosszabbította meg az Országgyűlés 2026. október 31. napjáig.
Mivel nem várható, hogy a jogszabály május 1. előtt hatályba lép, a törvény azt is kimondja, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke 2025. május 1. és a módosítás hatályba lépésének napja közötti időszakban végzett, a közösség ügyintézését ellátó tevékenysége nem minősül jogszerűtlennek abból az okból, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke nem került nyilvántartásba vételre.
“Azt tapasztaltuk, hogy az ügyvédek nem kaptak megfelelő iránymutatást az új ügytípus kapcsán, ezért országszerte párhuzamos és sokszor egymásnak ellentmondó gyakorlatok alakultak ki. Sok kolléga még a 20 évvel ezelőtti közgyűlésen megjelent tulajdonostársakat is személyes megjelenés kötelezettsége mellett szerette volna azonosítani – mi megelégszünk azzal, ha a közös képviselővel találkozunk. Egyértelműen sok olyan lakóközösség van, amelyik még mindig nem értesült a regisztrációs kötelezettségről – ha pedig a hosszú hétvégét követő első munkanapon a társasházak ezres nagyságrendben szembesülnek a működésük ellehetetlenülésével, az szinte kezelhetetlen ügyterhet generált volna földhivatali oldalon” – mondja Kárpáti Zsófia ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu társasházi szakértője.
Pénzletét kezelése
A módosítás az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvényt (Üttv.) is érinti.
A hatályba lépést követően az ügyvédek csak akkor kezelhetnek negyvenmillió forintot elérő, vagy ennél nagyobb összegű pénzletétet, ha legalább negyvenmillió forintos felelősségbiztosítással rendelkeznek.
A négyszázmillió forintot meghaladó értékű letéti szerződéseket pedig a letétkezelő ügyvéd mellett egy másik ügyvédnek is ellenjegyzéssel kell ellátnia.
Az ilyen letét szabályszerű kiadásáért a letétkezelő és a közreműködő ügyvéd egyetemlegesen felel.
A banki hitelből finanszírozott ingatlanok esetén nem ritka, hogy maga a pénzintézet írja elő, hogy a tehermentesítés előtt a vételárat ügyvédi letétbe kell teljesíteni. Ilyen megbízást ezentúl csak a tőkeerősebb ügyvédi irodák vállalhatnak, jellemző ugyanis, hogy a magánszemélyeket kiszolgáló ügyvédek felelősségbiztosítása csak 15 millió forintig terjed.
Megjegyzendő, hogy a letéti szerződést az ügyvéd sosem ellenjegyzi, hiszen ilyen esetben ő az egyik szerződő fél – saját aláírás ellenjegyzése ugyanis az Üttv. alapján kizárt. Az elírásból feltehető, hogy a módosítást nem ügyvédi körökből kezdeményezték, ugyanakkor a szigorítás nem minden indok nélküli. Bár az ügyvédi kamarák által működtetett fegyelmi tanácsok mindent megtesznek a letéti visszaélések visszaszorítása érdekében, szinte minden évben születik letéttel kapcsolatos elmarasztaló döntés.
„Az ügyvédi letét a vételár teljesítésének kockázatmentes és kényelmes módja volt eddig is. Az ingatlanügyletek kapcsán sokkal komolyabb problémát okoz a mindennapokban, hogy nem az ügyvédek, hanem az arra egyáltalán nem jogosult ingatlanközvetítők kezelik a legtöbb letétet. Elég az ingatlanirodák által alkalmazott ún. regisztrációs díjra gondolni. Az ingatlanközvetítők sok esetben csak azzal a feltétellel hajlandóak továbbítani a vételi ajánlatot az eladóknak, ha a vevő „megőrzésre” átad nekik 1-2 millió forint körüli összeget. Az átvett az összeget a közvetítők általában visszaadják, ha az ügylet kútba esik, ez azonban nem változtat azon a tényen, hogy pénzt őrizni más javára letétkezelést eredményez.
Pénzletétet a jogszabályok alapján azonban kizárólag ügyvéd, vagy közjegyző kezelhet. Aki pedig jogosulatlanul és üzletszerűen ügyvédi vagy közjegyzői tevékenységet végez, zugírászatot követ el és vétség miatt két évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő”
– mondta el Szabó Judit Anna, az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezető ügyvédje.
Kárpáti Zsófia ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu társasházi szakértője:
Szabó Judit Anna, az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezető ügyvédje:
